Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2018 г. N 13АП-33134/17

г. Санкт-Петербург

13 февраля 2018 г.

Дело N А56-27217/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Винниковым А. В.,

при участии:

от истца: Гусев А. О., по доверенности от 30.08.2016;

от ответчика: Воронин Б. А., по доверенности от 11.01.2018;

от третьего лица: без участия, извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-33134/2017, 13АП-34918/2017) ООО "Митра" и Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2017 по делу N А56- 27217/2016 (судья Галенкина К.В.),

принятое по иску ООО "Митра" к Комитету имущественных отношений Санкт- Петербурга об обязании,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Православная местная религиозная организация Приход Крестовоздвиженского казачьего собора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Митра" (далее - ООО "Митра") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее -Комитет) об обязании заключить договор купли-продажи спорного помещения на условиях, предложенных истцом, по цене 24 500 000 рублей.

В порядке статьи 51 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Православная местная религиозная организация Приход Крестовоздвиженского казачьего собора.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2017 суд обязал Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с ООО "Митра" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 126, литера "А", пом. 2-Н, общей площадью 299,4 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001524:1661, определив условия договора в редакции, предложенной истцом, а цену выкупаемого имущества на основании судебной экспертизы. С Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ООО "Митра" взыскано 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 60 000 руб. расходов по оплате экспертизы. В удовлетворении заявления о взыскании 40 000 руб. расходов по оплате услуг по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 126, литера "А", пом. 2-Н, общей площадью 299,4 кв. м, кадастровый N 78:31:0001524:1661, отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, урегулировать разногласия сторон в части цены объекта.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости выкупаемого помещения не на дату обращения Общества с заявлением (16.01.2014). Податель жалобы также указывает на наличие в спорном помещении несогласованных перепланировок.

В апелляционной жалобе Комитетом заявлены следующие ходатайства:

- о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости выкупаемого помещения не на дату обращения Общества с заявлением (16.01.3014);

- о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Санкт- Петербургское ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

ООО "Митра" также не согласилось с решением суда в части отказа в удовлетворении заявления о взыскании с Комитета 40 000 руб. расходов по оплате услуг по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 126, литера "А", пом. 2-Н, общей площадью 299,4 кв. м, кадастровый N 78:31:0001524:1661, просит в указанной части решение изменить, взыскать с Комитета понесенные расходы.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что несение расходов на проведение оценки обусловлено подачей иска в суд и являлось необходимым для истца.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитата возражал против удовлетворения жалобы Общества, поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, а также просил удовлетворить заявленные в жалобе ходатайства о назначении экспертизы и о привлечении третьего лица- Санкт- Петербургское ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

Представитель истца доводы своей апелляционной жалобы поддержал, возражал против удовлетворения жалобы Комитета, полагал, что заявленные Комитетом ходатайства удовлетворению не подлежат.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное Комитетом ходатайство о проведении экспертизы, не усматривает оснований для его удовлетворении, установив наличие в деле достаточных доказательств, в том числе заключения эксперта, позволяющих рассмотреть спор по существу.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Санкт- Петербургское ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", суд апелляционной инстанции исходил из того, что в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о привлечении кого либо к участию в деле в качестве третьих лиц, а кроме того, права и законные интересы указанного лица принятым решением не затронуты.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке с учетом доводов жалоб.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 29.08.2007 N 20-А076355 в редакции дополнительного соглашения от 06.06.2013 N 4, по условиям которого Общество арендует нежилое помещение 2-Н общей площадью 299,4 кв. м., кадастровый номер 78:31:0001524:1661 (предыдущий кадастровый номер 78:31:1524:11:28:4), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 126, литера А (далее- помещение 2-Н).

16.01.2014 Общество обратилось в КУГИ Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета) с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого Помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 30.12.2014 N 24007 Комитет отказал Обществу в реализации преимущественного права на приобретение Помещения.

Общество, не согласившись с данным отказом Комитета, оспорило его в судебном порядке (дело N А56-20775/2015).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2015 по делу N А56-20775/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2016, было признано незаконным решение, выраженное в письме от 30.12.2014 N 24007, об отказе Обществу в реализации преимущественного права. Суд обязал Комитет принять решение об условиях приватизации Обществом Помещения.

Ссылаясь на бездействие Комитета по заключению договора в порядке реализации преимущественного права на приобретение помещения 2-Н, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. При этом в обоснование цены выкупа помещения 2-Н (26 800 000 руб.) представило отчёт об оценке от 13.07.2015 N 286/15.

До принятия решения по настоящему делу Комитет издал распоряжение N 3298-рз от 30.12.2016 "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Лиговский проспект, д. 126, литера А, пом. 2-Н", которым предусмотрены способ приватизации - продажа Помещения Обществу по преимущественному праву приобретения, цена продажи - 73 300 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке ГУП "ГУИОН" об оценке рыночной стоимости от 16.12.2016 N 31-8-0110(067)-2016, форма платежа - в рассрочку, помесячно, равными долями, на период 60 месяцев.

На основании этого распоряжения ответчиком в лице акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Обществу был направлен проект договора купли-продажи помещения 2-Н.

В рамках дела N А56-67379/2017 Общество обратилось с иском об урегулировании преддоговорных разногласий относительно выкупаемого Помещения 2-Н, в настоящее время рассмотрение указанного дела приостановлено.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ); при этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В статье 4 Закона N 159-ФЗ установлен следующий порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества:

- в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом N 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества (часть 2);

- в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4).

При этом Закон N 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Направление Обществом на предложенный Комитетом проект договора купли-продажи помещения 2-Н протокола разногласий было обусловлено несогласием истца с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, была завышенной.

Именно по этой причине истцом не был подписан предложенный проект договора купли-продажи и направлен протокол разногласий.

Как указано в статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом, такой ответ признается новой офертой.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В статье 13 Закона N 135-ФЗ определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В целях урегулирования возникших между сторонами разногласий относительно рыночной стоимости помещения 2-Н судом первой инстанции определением от 21.04.2017 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "Вэлью АРКА консалтинг" Гурьянову А.В. и Третьяковой К.А.

Согласно экспертному заключению от 01.08.2017 рыночная стоимость помещения расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 126, лит. А, по состоянию на 16.01.2014 составляет 24 500 000 рублей.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о предоставлении ему спорного помещения, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 24 500 000 рублей.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы Комитетом не представлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствует.

Несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.

Таким образом, заключение от 01.08.2017 позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда.

Стоимость проведения судебной экспертизы от 01.08.2017 составила 60 000 руб., указанные расходы обоснованно отнесены судом первой инстанции на Комитет.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, в том числе заключение эксперта, приняв во внимание уточнение Обществом требований в части выкупной цены помещения 2-Н, пришел к обоснованному выводу о том, что требование Общества об обязании Комитета заключить договор купли-продажи помещения по цене, установленной на основании заключения эксперта, подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного апелляционная жалоба Комитета, доводы которой сводились только к оспариванию установленной судом первой инстанции выкупной цены помещения 2-Н, не подлежит удовлетворению.

Относительно урегулирования разногласий сторон по иным условиям договора, а именно, о порядке оплаты цены продажи Помещения в абзаце 1 пункта 2.2. договора, о размере ставки для исчисления процентов по рассрочке в абзаце 3 пункта 2.2. договора, условий об осуществлении покупателем действий по государственной регистрации перехода права собственности (п. 3.1.1.), о размере штрафа за неисполнение покупателем Помещения обязанностей по заключению договора аренды земельного участка и уведомлении Комитета о намерении заключить договоры аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в размере одной десятой от годовой платы за пользование земельным участком (п. 7.4.), об изменении и расторжении договора по решению суда в случае существенного нарушения договора одной из сторон (п. 7.5.), апелляционная жалоба доводов не содержит.

В то же время апелляционная жалоба Общества, не согласного с судебными актами в части отказа во взыскании с ответчика 40 000 руб. расходов на оплату оценки, проведенной до обращения с иском, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

При рассмотрении преддоговорного спора суд принял цену помещения в размере 24 500 000 рублей, определенную в рамках проведения по делу судебной экспертизы, при этом суд первой инстанции правомерно не основывал свои выводы на основании представленного истцом отчета по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 126, литера "А", пом. 2-Н, общей площадью 299,4 кв. м, кадастровый N 78:31:0001524:1661 от 13.07.2015 N 286/15.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2017 по делу N А56-27217/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Тимухина