Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2018 г. N 14АП-272/18

г. Вологда

15 февраля 2018 г.

Дело N А66-1697/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2018 года.

В полном объеме постановление изготовлено 15 февраля 2018 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зориной Ю.В. и Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Авант" Зубковой И.В. по доверенности от 10.02.2016, от администрации города Твери Акимова В.В. по доверенности от 23.09.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авант" на решение Арбитражного суда Тверской области от 23 ноября 2017 года по делу N А66-1697/2016 (судья Карсакова И.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Авант" (место нахождения: 170043, г. Тверь, ул. Можайского, д. 58а; ОГРН 1026900564624, ИНН 6905040120; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к администрации города Твери (место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Советская, д. 11; ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920; далее - Администрация) о признании незаконным выраженного в письме от 09.02.2016 N 01/750-и отказа в предоставлении земельного участка, о возложении на Администрацию обязанности предоставить заявителю данный земельный участок в собственность за плату без проведения торгов и направить проект договора купли-продажи участка в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве в качестве третьих лиц привлечены: Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 02.06.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2016 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.07.2017 N Ф07-12159/2016 решение Арбитражного суда Тверской области от 02.06.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2016 по делу N А66-1697/2016 отменены. Дело возвращено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судом кассационной инстанции указано на необходимость при новом рассмотрении учесть содержание документов территориального планирования (в том числе генерального плана и карты планируемого размещения объектов местного значения); установить наличие и содержание документации по планировке территории и определить вхождение спорного земельного участка в границы зон планируемого размещения объектов, указанных в пункте 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с утвержденными документами территориального планирования; а также дать оценку доводу Администрации о несоразмерности площади испрашиваемого участка площади и назначению расположенных на нем и принадлежащих Обществу объектов недвижимости.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 23.11.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Доводы жалобы сводятся к следующему:

- Общество имеет преимущественное право на выкуп земельного участка как собственник недвижимости, на нем расположенной;

- в соответствии с представленной градостроительной документацией в отношении территории, на которой находится земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200103:2, не имеется ограничений в его выкупе. Формирование новой улично-дорожной сети в границах земельного участка не предусмотрено, земель общего пользования в составе земельного участка проектом планировки территории не предусмотрено;

- справка Администрации от 20.9.2017 N 119 не является надлежащим доказательством несоразмерности площади земельного участка относительно площади расположенных на нем объектов недвижимости.

Третьи лица извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в отзывах на жалобу поддержали доводы Администрации. Дело рассмотрено в отсутствии представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей Общества и Администрации, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.02.2015 N 014-з/15 аренды земельного участка площадью 11 051,7 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200103:2, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: г. Тверь, ул. Можайского, д. 58а (далее - договор).

На указанном земельном участке находятся принадлежащие Обществу на праве собственности объекты недвижимого имущества:

- здание магазина общей площадью 50,1 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200103:751;

- здание магазина общей площадью 50,1 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200103:749;

- здание магазина общей площадью 50,1 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200103:2177;

- здание магазина общей площадью 49,8 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200103:747;

- здание магазина общей площадью 50,1 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200103:750.

Данный факт подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 29.07.2014 серии 69-АГ N 003917, серии 69-АГ N 003918, серии 69-АГ N 003919, серии 69-АГ N 003920, от 04.08.2014 серии 69-АГ N 003951.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен арендатору для целей эксплуатации расположенных на нем зданий магазинов и для разработки градостроительной документации.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 24.02.2015.

Пунктом 2.1 договора срок аренды участка установлен с 24.02.2015 по 14.10.2015.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, что соответствует положениям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 7.2 договора.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 24.07.2015 N 02-69/15-1-293195, участок площадью 11 052 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200103:2 относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - "для эксплуатации зданий магазинов" (далее - земельный участок).

Общество, ссылаясь на то, что оно является собственником объектов недвижимости, обратилось в Администрацию с заявлением от 22.01.2016 о передаче ему арендуемого земельного участка в собственность без торгов по основаниям и в порядке, которые установлены статьями 39.3 и 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Администрация письмом от 09.02.2016 N 01/750-и отказала Обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка, ссылаясь на положения пункта 12 статьи 85, подпунктов 17, 20, 24, 25 статьи 39.16 ЗК РФ и на следующие обстоятельства:

- земельный участок, в соответствии с генеральным планом города Твери (далее - Генплан), предусматривается под общественно-деловую зону - многофункциональные общественные центры, часть участка - под жилую зону многоэтажной застройки до 16 этажей и рекреационную зону - зону зеленых насаждений общего пользования с формированием магистральной улицы районного значения;

- площадь испрашиваемого земельного участка (11 051,http://10.114.10.3:8080/20a?doc&nd=840589498&nh=1&c=7&spack=010LogLen gth%3D0%26LogNumDoc%3D839996447%26listid%3D010000000F00%26listpos%3D0%26l sz%3D4%26nd%3D839996447%26nh%3D0%26 - C17 кв.м) несоразмерна площади участка, необходимого для использования расположенных на нем объектов недвижимости, общая площадь которых составляет 250,2 кв.м.

Общество, считая отказ Администрации незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции признал требования Общества необоснованными и отказал в их удовлетворении.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания изложенных норм следует, что для признания ненормативного акта недействительным, действий (бездействия) незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствия правового акта закону и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; создания препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации", вступившей в силу с 01.03.2015) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В рамках рассмотрения дела судом первой инстанции не установлено нарушений со стороны заявителя процедуры обращения в определенном ЗК РФ порядке.

Оспариваемый отказ мотивирован ответчиком тем, что земельный участок, в соответствии с Генпланом, предусматривается под общественно-деловую зону - многофункциональные общественные центры, часть участка - под жилую зону многоэтажной застройки до 16 этажей и рекреационную зону - зону зеленых насаждений общего пользования с формированием магистральной улицы районного значения; площадь испрашиваемого земельного участка (11 051, 7 кв.м) несоразмерна площади участка, необходимого для использования расположенных на нем объектов недвижимости, общая площадь которых составляет 250,2 кв.м.

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 указанного Кодекса.

Пунктом 17 статьи 39.16 ЗК РФ определено, что одним из самостоятельных оснований для отказа в предоставлении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность юридических либо физических лиц является то, что указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок, в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории, предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

По смыслу статьи 39.16 ЗК РФ для отказа в предоставлении участка по основанию, предусмотренному пунктом 17 указанной выше нормы закона, достаточно установить, что в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории испрашиваемый участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения. При этом для отказа в предоставлении не требуется доказательств резервирования этого участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) документами территориального планирования муниципальных образований являются схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов.

Часть 3 статьи 23 ГрК РФ предусматривает, что генеральный план содержит: положение о территориальном планировании; карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа; карту функциональных зон поселения или городского округа.

Решением Тверской городской Думы от 25.12.2012 N 193(394) утвержден Генплан.

Исходя из содержания Генплана и представленного ответчиком в материалы дела его фрагмента генерального плана испрашиваемый к выкупу земельный участок предназначен для размещения объекта местного значения (магистральной улицы).

Из имеющегося в материалах дела письма Департамента архитектуры и строительства администрации города Твери от 22.09.2015 N 29/2985-ви следует, что испрашиваемый земельный участок входит в состав территории, в отношении которой постановлением администрации от 12.07.2012 N 1167 утверждена документация по планировке территории улично-дорожной сети в границах улиц: Псковской, Конечной, Транспортной, Октябрьского пр. в Московском районе города Твери.

Согласно позиции, изложенной в указанном письме, Генпланом испрашиваемый к выкупу земельный участок предусматривался для использования под общественно-деловую зону: многофункциональные центры, часть участка - под жилую зону многоэтажной застройки до 16 этажей и рекреационную зону - зеленые насаждения общего пользования с формированием магистральной улицы районного назначения.

Вместе с тем, из содержания документов территориального планирования (в том числе Генплана и карты планируемого размещения объектов местного значения) следует, что территория, необходимая для расположения объекта местного значения, указанного выше, не обозначена в границах, планируется к размещению с расположением в части в границах испрашиваемого земельного участка.

Представленная Обществом карта планируемого размещения объектов местного значения (транспортная инфраструктура) - приложение к Генплану - содержит информацию о планируемом размещении объектов местного значения - транспортной инфраструктуры.

Документов, составленных в соответствии с требованиями положений статьи 42 ГрК РФ, из которых определенно следует, что установлены границы территорий общего пользования, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства, зеленых насаждений общего пользования с формированием магистральной улицы районного назначения с определением характеристик очередности планируемого развития территории региона, ответчиком в рамках судебного разбирательства не представлено.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что ответчиком представлены доказательства планируемого размещения на территории города Твери, в том числе в границах испрашиваемого земельного участка, объектов, указанных в пункте 12 статьи 85 ЗК РФ.

Данная норма предусматривает, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Суд, оценив представленные Обществом документы, в том числе подготовленный обществом с ограниченной ответственностью Архитектурной фирмой "Домус" (далее - ООО "Домус") анализ градостроительной документации, сделал обоснованный вывод, что информация, представленная Обществом, в полном мере не опровергает доводы ответчика.

Выводы, изложенные ООО "Домус" определенно не свидетельствуют о том, что земельный участок не входит в состав территории, в отношении которой постановлением Администрации от 12.07.2012 N 1167 утверждена документация по планировке территории улично-дорожной сети в границах улиц: Псковской, Конечной, Транспортной, Октябрьского пр. в Московском районе города Твери.

Из предъявленного в материалы дела договора следует, что земельный участок предоставлялся Обществу в аренду не только для целей эксплуатации зданий, но и для разработки градостроительной документации.

Общая площадь зданий, расположенных на участке, составляет 250,2 кв.м, а площадь спорного земельного участка - 11 051, 7 кв.м.

При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

Во исполнение положений статьи 65 АПК РФ и в подтверждение довода заявителя об осуществлении деятельности, связанной с предоставлением земельного участка - для разработки градостроительной документации, Обществом представлено обращение в Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери от 24.03.2015 "О предоставлении градостроительного плана земельного участка для строительства зданий торгового центра".

Также заявителем в материалы дела предоставлено распоряжение от 27.04.2015 N 350 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200103:2, общей площадью 11 051, 7 кв.м", согласно которому Администрацией утвержден градостроительный план земельного участка, регистрация и хранение которого возложены на Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери.

В подтверждение намерений строительства торгового комплекса на земельном участке Обществом в материалы дела представлены обращения о согласовании технических условий на перекладку теплотрассы, о согласовании эскизного проекта строительства торгового центра на испрашиваемом к выкупу земельном участке.

Иных документов, указывающих на осуществление Обществом деятельности по разработке градостроительной документации, в ходе рассмотрения дела не предъявлено.

Судом правомерно отклонен довод ответчика о том, что исходя из положений заключенного договора аренды (отсутствие права на возведение объектов недвижимости) Общество приняло на себя обязательства по разработке градостроительной документации в целях формирования земельного участка именно под принадлежащими ему объектами недвижимого имущества.

В августе 2015 года представленная Обществом на рассмотрение архитектурно-градостроительного совета проектная документация была отклонена (т. 2, л. 98).

Иных действий, касающихся развития предоставленной в аренду территории,до обращения к ответчику с заявлением о выкупе земельного участка со стороны Общества не предпринималось.

Общество мотивирует соразмерность площади земельного участка, подлежащего выкупу, наличием пяти объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, а также отсутствием целесообразности разделения земельного участка в связи с возможностью утраты его инвестиционной привлекательности.

В качестве доказательств представило письменное обоснование использования земельного участка под эксплуатацию и обслуживание зданий (комплекса) магазинов, подготовленное ООО "Домус".

Суд первой инстанции, изучив указанный документ, правомерно не признал его допустимым и достоверным доказательством обоснованности размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов Общества, поскольку он содержит только информацию о возможном развитии территории, ее освоении в установленных в настоящее время границах.

Согласно положениям части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Суд первой инстанции правомерно признал ответ муниципального унитарного предприятия "Горпроект" от 20.09.2017 надлежащим доказательством необходимого для эксплуатации объектов Общества размера земельного участка с учетом региональных нормативов градостроительного проектирования Тверской области.

Оценка обстоятельствам, связанным с отсутствием законных оснований предоставления земельного участка для использования под возведенные в установленном законом порядке здания и сооружения в аренду, также дана Арбитражным судом Тверской области в рамках рассмотрения дела N А66-3032/2012 по иску предыдущего собственника объектов недвижимости (5 магазинов) к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области.

Заявитель не отрицает тот факт, что, помимо 5 магазинов, иные объекты недвижимости, принадлежащие Обществу на вещном праве на земельном участке отсутствуют.

Оценив представленные участниками процесса доказательства, суд пришел к правильному выводу о несоразмерности площади земельного участка площади расположенных на нем и принадлежащих Обществу объектов недвижимости.

Письменное обоснование нецелесообразности разделения указанного земельного участка, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью "АФ Атриум", не свидетельствует о нарушении прав Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Кроме того, апелляционный суд считает необходимым отметить, что, как следует из материалов дела, во исполнение первоначально принятого решения суда по настоящему делу от 02.06.2016 Администрация заключила 22.11.2016 с Обществом договор купли-продажи земельного участка.

После заключения указанного договора Общество заказало проект на строительство жилого дома высотой четырнадцать надземных этажей.

Общество обратилось в Администрацию 13.06.2017 с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке реконструкции объектов капитального строительства, которое необходимо для строительства многоквартирного жилого дома.

Данные действия Общества подтверждают доводы Администрации о несоразмерности площади земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих Обществу.

При таких обстоятельствах дела суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявления Общества по настоящему делу.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права не нарушены. Оснований для отмены решения и дополнительно решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 23 ноября 2017 года по делу N А66-1697/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авант" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

Ю.В. Зорина Н.В. Чередина