Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2018 г. N 20АП-307/18

г. Тула

16 февраля 2018 г.

Дело N А09-15193/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14.02.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.02.2018.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Токаревой М.В. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Торговый Ряд" (г. Брянск, ОГРН 10232027433959, ИНН 3234034032) - Атаевой Н.А. (доверенность от 05.10.2017), от ответчика - Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1023202743574, ИНН 3201001909) - Бокарёвой С.А. (доверенность от 25.12.2017), от третьего лица - управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации - Бокарёвой С.А. (доверенность от 09.01.2017), рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Брянской области, апелляционную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 11.12.2017 по делу N А09-15193/2017 (судья Азаров Д.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый Ряд" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Брянской городской администрации (далее - администрация) о признании незаконной (недействительной) односторонней сделки - уведомления от 11.10.2017 N 2/29-2030и о прекращении договора аренды земельного участка от 03.08.2006 N 36752 (т. 1, л. д. 2).

Определением суда от 23.11.2017, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - управление).

Решением суда от 11.12.2017 (т. 1, л. д. 77) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован нахождением на спорном участке объектов, принадлежащих обществу, необходимости завершения их строительства.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что по условиям договора аренды земельный участок предоставлялся не для строительства объекта недвижимости. Отмечает, что при предоставлении земельного участка вид разрешенного использования был неправомерно изменен с "для выполнения работ по благоустройству с организацией бесплатной парковки автотранспорта посетителей" на "отдельно стоящие объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения". Указывает на то, что разрешение на строительство, выданное 09.12.2016, не может считаться согласием на размещение объекта недвижимости, поскольку не соответствует первоначальному виду разрешенного использования земельного участка, а изменение вида разрешенного использования путем оформления дополнительного соглашения, повлекшее использование участка для строительства, нарушает положения Земельного кодекса Российской Федерации о возможности предоставления земельного участка для таких целей только на торгах. Эти обстоятельства, по мнению заявителя, свидетельствуют о том, что общество возвело спорный объект недвижимости на земельном участке, не отведенном для соответствующих целей.

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, считая законным и обоснованным принятый судебный акт.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 03.08.2006 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 36752 (в редакции дополнительных соглашений от 28.10.2011 и 25.09.2013), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1154 кв. метров по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Авиационная, 5-А, участок ч.3, кадастровый номер 32:28:03:05:03:0022:00, с видом разрешенного использования: отдельно стоящие объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения, на срок 5 лет (с 01.08.2006 по 01.08.2011).

В связи с продолжившимся пользованием имуществом арендатором после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор возобновился на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На запрос арендатора относительно срока действия договора, управление в письме от 21.11.2016 сообщило о возобновлении действия договора на неопределенный срок (т. 1, л. д. 15).

Уведомлением от 11.10.2017 N 2/29-2030и арендодатель отказался от договора, предложил возвратить земельный участок до 06.11.2017, приложив соответствующий акт возврата (т. 1, л. д. 16).

Ссылаясь на необоснованность указанного отказа по причине наличия у истца действующего разрешения на строительство магазина промышленных товаров на спорном земельном участке, нахождение на нем принадлежащих обществу объектов недвижимости (нежилого помещения с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0030503:1140 общей площадью 12,4 кв. метров и незавершённого строительством объекта с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0030503:1142, степенью готовности 20 %, площадью застройки 125,4 кв. метров), общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что оспариваемая сделка предполагает освобождение истцом земельного участка от находящегося на нем имущества, что при наличии у него действующего разрешения на строительство противоречит принципу единства правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Между тем, судом не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. Данная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608).

Таким образом, избранный обществом способ защиты является ненадлежащим, поскольку противоречит статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и превращает договор аренды в бессрочную сделку.

Доказательств обращения истца к администрации с заявлением о заключении нового договора аренды для завершения строительства по правилам, предусмотренным Законом N 137-ФЗ, не представлено.

Таким образом, допустив ситуацию возобновления договора аренды на неопределенный срок и не обратившись к арендодателю с предложением о заключении нового договора аренды, общество приняло на себя риск соответствующих последствий предпринимательской деятельности (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Изложенные истцом обстоятельства не могут являться основанием для невозможности реализации арендодателем права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, которое императивно закреплено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), в пункт 21 которого включена правовая позиция, изложенная в определении N 304-ЭС16-20773 и на которую сослался суд первой инстанции, не применим к настоящему делу, поскольку изложенный в нем судебный акт принят по спору с иными фактическими обстоятельствами: в отношении требования об освобождении арендованного земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях, по правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. В настоящем случае требование об освобождении земельного участка предметом спора не являлось, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не применялась.

Оспариваемая сделка проверена на предмет соответствия статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и в результате такой проверки противоречий ее закону не установлено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влекут обязанность освободить земельный участок (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10).

Аналогичный подход изложен в судебной практике (постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 07.12.2017 N Ф06-26182/2017 по делу N А12-5210/2017, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.01.2018 N Ф04-5921/2017 по делу N А27-3971/2017, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.12.2017 N Ф04-4645/2017 по делу N А46-2653/2017).

Изложенные в апелляционной жалобе доводы относительно законности заключенного договора аренды не подлежат оценке, поскольку не входят в предмет спора.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, а исковые требования - оставлению без удовлетворения.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано государственная пошлина по иску подлежит отнесению на общество. Госпошлина по апелляционной жалобе не взыскивается, поскольку она подана лицом, освобожденным от ее уплаты (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46).

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 11.12.2017 по делу N А09-15193/2017 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

М.В. Токарева Н.В Заикина