Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2018 г. N 10АП-17034/17

г. Москва

15 февраля 2018 г.

Дело N А41-17141/17

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Миришова Э.С., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Гавриловым С.И.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на решение Арбитражного суда Московской области от 18.09.2017, принятое судьей Анисимовой О.В. по делу N А41-17141/17 по исковому заявлению ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" к АО "Рига Молл" о понуждении заключить долгосрочный договор аренды, а также по встречному иску АО "Рига Молл" к ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" о расторжении предварительного договора аренды,

при участии в заседании:

от ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" - Ильина Ю.В. по доверенности от 08.12.2016;

от АО "Рига Молл" - Чирик Н.И. и Чирик М.В. по доверенности от 23.03.2017,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к АО "Рига Молл" о понуждении заключить договор аренды помещения, расположенного по адресу: Московская область Красногорский район д.Воронки Новорижское шоссе 5 км, общей площадью 5 174 кв.м, на срок 15 лет с момента государственной регистрации на условиях прилагаемого к иску проекта договора аренды.

АО "Рига Молл" обратилось к ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" с встречным иском о расторжении предварительного договора аренды N КМ/03/09 от 31.08.2011, заключенного между АО "Рига Молл" и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", а также о взыскании расходов на нотариальный протокол осмотра доказательств и почтовых расходов в общем размере 20 081 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.09.2017 в удовлетворении искового заявления ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" отказано; встречное исковое заявление АО "Рига Молл" удовлетворено.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", в которой заявитель просит решение суда первой инстанции отменить, первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Представитель ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель АО "Рига Молл" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.

Как следует из материалов дела, 31.08.2011 между истцом и ответчиком подписан предварительный договор аренды N КМ/03/09, по условиям которого стороны обязались заключить долгосрочный договор аренды нежилого помещения общей ориентировочной площадью (определенной в соответствии с проектной документацией на строительство Торгового центра расположенного по адресу: Россия Московская область Красногорский район д.Воронки Новорижское шоссе 5 км, 5 174 кв.м, на срок 15 лет с момента государственной регистрации.

Письмом от 30.12.2016 ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" (будущий арендатор) обратилось к АО "Рига Молл" (будущий арендодатель) с требованием заключить в соответствии с условиями предварительного договора договор аренды помещения, по форме и на условиях, согласованных сторонами, с приложением проекта договора.

В письме от 01.02.2017 N 86-02/17 АО "Рига Молл" ответило, что вследствие изменения общей концепции Комплекса ТРК "Рига Молл", помещение в котором должно было быть предоставлено истцу в аренду, стало невозможным заключить договор аренды в соответствии с утвержденной в договоре планировкой супермаркета (Проект зонирования помещения). В связи с этим, в 2013 году стороны решили заключить дополнительное соглашение к предварительному договору в связи с изменением его существенных условий (изменение месторасположения помещения, его площади, изменение арендодателем проектной документации Комплекса в целом и т.д.). Однако допсоглашение подписано не было. Необходимых согласований, предусмотренных договором, арендатором не получено и арендодателю не представлено. В настоящее время заключение долгосрочного договора аренды помещения невозможно по причине неисполнения арендатором условий по разработке, предоставлению и согласованию документации, а также отсутствия объекта недвижимости, описанного в предварительном договоре.

Вместе с данным письмом ответчик направил истцу проект соглашения о расторжении предварительного договора аренды.

Поскольку договор аренды не заключен, предварительный договор не расторгнут, стороны обратились в суд, соответственно, с первоначальными и встречными исковыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (часть 3 статьи 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (часть 4 статьи 429 ГК РФ).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (часть 5 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (часть 6 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно договору, арендодатель (ЗАО "Рига Молл") является застройщиком торгово-развлекательного комплекса (ТРК), расположенного по адресу Московская область, д. Воронки, Новорижское шоссе, 5 км.

Арендатор заинтересован в аренде нежилого помещения в торгово-развлекательном комплексе для ведения в нем предпринимательской деятельности (магазин "Перекресток"), в связи с чем стороны намерены связать себя соответствующими договорными обязательствами.

Помещением в комплексе является часть ТРК, расположенная в соответствии с приложением N 1 к договору на 1-м этаже в осях 22-37/Р-Э общей площадью ориентировочно 5 174 кв.м, в том числе торговый зал 3 375 кв.м, которое предназначено для сдачи в аренду арендатору по краткосрочному договору аренды, а впоследствии по долгосрочному договору аренды.

Дата открытия комплекса - дата, когда в ТРК будут сданы в аренду и готовы к открытию 50 процентов торговый площадей Комплекса от общего количества арендуемых торговых площадей, включая помещение арендатора, а также 100 процентов паркинга. О дате открытия Комплекса арендодатель обязуется уведомить арендатора не позднее чем за 90 календарных дней. Срок ввода комплекса в эксплуатацию - 3 квартал 2014 года.

Проект зонирования помещения - проект зонирования арендуемой площади арендатора включающий в себя расстановку торгово-технологического оборудования, необходимый для включения в общий проект комплекса для цели последующего согласования в ГАУ Московской области "Мособлгосэкспертиза".

Проектная документация - подготовленная арендатором и утвержденная арендодателем проектная, техническая и иная документация, выполненная арендатором в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации и с соблюдением строительных норм и правил - СниП, а также в соответствии с условиями договора.

Акт допуска в помещение - документ, подтверждающий допуск арендатора и лица уполномоченного арендатором в помещение для производства работ (приложение N 2 к договору).

Эксплуатационные услуги - частичная компенсация арендатором затрат арендодателя, связанных с подготовкой комплекса и прилегающей территории к открытию, а том числе услуги клининговой компании, запуска и отладки систем жизнеобеспечения комплекса, а также оплата коммунальных услуг (приложение N 5 к договору).

В соответствии с пунктом 2.1 договора его предметом является обязательство сторон заключить краткосрочный договор аренды помещения в срок указанный в пункте 3.2 договора, и долгосрочный договор в срок, указанный в пункте 3.7 договора, на условиях и в сроки, согласованных при заключении договора, изложенных в приложениях N N 3 и 4 к договору.

Согласно пункту 2.2 договора в рамках предварительного договора аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору доступ в помещение на основании акта допуска в помещение для выполнения работ на условиях, предусмотренных договором, а арендатор обязуется воспользоваться доступом и выполнить все предусмотренные договором работы в соответствии с дизайн- проектом и проектной документацией, при условии выполнения арендодателем своих обязательств.

В силу пункта 2.3.3 договора арендодатель гарантировал выполнение объема работ в помещении до состояния "под отделку" в срок подписания акта допуска в помещение, но не позднее 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 3.1 договора в течение 14 рабочих дней с момента получения арендодателем разрешения на ввод Комплекса в эксплуатацию и документов технического учета и технической инвентаризации на помещение, но в любом случае не позднее 01.09.2015, арендодатель обязуется предоставить арендатору документы, в том числе, два подписанных со своей стороны экземпляра краткосрочного договора аренды, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Арендатор, при условии исполнения арендодателем своих обязанностей, в течение 14 рабочих дней с даты получения указанных документов, но в любом случае не позднее 01.10.2015, обязуется подписать со своей стороны краткосрочный договор аренды в двух экземплярах и направить один экземпляр арендодателю с необходимыми документами (пункт 3.2).

Согласно пункту 3.4 договора арендодатель обязан уведомить арендатора в течение 10 рабочих дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на Комплекс, но в любом случае не позднее 01.10.2016, направить арендатору уведомление о готовности заключения долгосрочного договора аренды.

Арендатор, при условии выполнения арендодателем своих обязанностей, но не позднее 31.12.2016, обязуется подписать долгосрочный договор аренды (пункт 3.5).

В течение 30 календарных дней с даты получения от арендатора трех экземпляров долгосрочного договора аренды, но не позднее 01.02.2017, арендодатель должен подписать их и передать три его экземпляра арендатору, совместно с документами необходимым для осуществления его государственной регистрации (пункт 3.6).

В любом случае стороны обязуются заключить долгосрочный договор аренды не позднее 31.12.2017 (пункт 3.7).

В соответствии с пунктом 3.10 договора в течение 40 календарных дней с момента подписания сторонами предварительного договора, при условии выполнения арендодателем обязательств, указанных в пункте 3.16 договора, арендатор обязан предоставить арендодателю на согласование Проект зонирования помещения. В случае его не предоставления арендодатель оставляет за собой право прохождения экспертизы Комплекса в ГАУ МО "Мособлгосэкспертиза" с Проектом зонирования помещения, выполненным проектировщиком арендодателя.

До даты подписания акта допуска в помещение, арендатор обязан пройти следующие согласования: представить на согласование арендодателю дизайн-проект помещения; арендодатель обязуется согласовать дизайн-проект в течение 30 дней; на основании согласованного с арендодателем дизайн-проекта арендатор должен разработать проектную документацию, согласовать ее в полном объеме с арендодателем, Госпожнадзором по Красногорскому району и СЭС по Московской области; при внесении арендатором существенных изменений в согласованную с арендодателем проектную документацию арендатор своими силами и за свой счет обязуется совершить процедуру повторного прохождения экспертизы в ГАУ Московской области "Мособлгосэкспертиза" с коррекцией Проектной документации. В контексте настоящего подпункта под существенными изменениями Проектной документации стороны понимают изменения в функциональном зонировании помещения, повлекшие за собой внесение изменений в раздел проекта ППМ, в части перерасчета пожарных рисков и изменения системы дымоудаления.

Согласно пункту 3.19 договора акт допуска в помещение стороны обязуются подписать при выполнении следующих условий: наличие у арендатора дизайн-проекта, согласованного в соответствии с требованиями пункта 3.10 договора; выполнение арендатором условий страхования (пункт 3.18); выполнения арендодателем обязательств указанных в пунктах 3.20 и 3.21 (состояние помещения "под отделку", наличие технических условий на подсоединение и подключение комплекса включая помещение к внешним сетям электроснабжения, водоснабжения, канализование).

Подписание акта допуска будет осуществлено за 180 календарных дней, до даты открытия Комплекса, но не позднее 01.03.2015.

Согласно пунктам 3.22, 3.23 договора арендатор в течение 180 календарных дней с момента подписания акта допуска в помещение, своими силами или с помощью привлеченных третьих лиц, и за свой счет в соответствии с дизайн-проектом и Проектной документацией, производит внутреннюю отделку помещения, монтаж и подключение инженерных систем, установку торгово-технологического оборудования. Арендатор обязан произвести работы в точном соответствии с утвержденной проектной документацией и сдать их результат приемочной комиссии.

В соответствии с пунктом 6.1 договора договор может быть прекращен по соглашению сторон; по решению суда в предусмотренном законом порядке; по иным основаниям предусмотренным договором.

К договору приложены: План помещения, из которого следует, что помещение расположено на 1-м этаже здания и занимает площадь 5 174 кв.м (приложение N 1); форма акта допуска в помещение для выполнения работ (приложение N 2); форма краткосрочного договора (приложение N 3); форма договора аренды (приложение N 4); форма состава эксплуатационных расходов (приложение N 5).

Сторонами 11.10.2011 подписан акт передачи документации - Технологическая схема супермаркета "Перекресток Зеленый".

Таким образом, согласно условиям предварительного договора, при их надлежащем соблюдении сторонами, не позднее 01.03.2015 арендатору должен был быть предоставлен акт допуска в помещение, не позднее 01.10.2015 подписан краткосрочный договор аренды, а не позднее 31.12.2017 - долгосрочный договор аренды.

Из представленной ответчиком электронной переписки между сторонами за 2013 год, заверенной Протоколом осмотра нотариуса, усматривается, что стороны договорились заключить дополнительное соглашение об изменении условий предварительного договора в части изменения локации магазина "Перекресток".

Письмом от 05.03.2013 N 01-2/490 истец сообщил, что в ответ на предложение АО "Рига Молл" на Инвестиционном комитете Х5 Retail Group считает возможным подписать дополнительное соглашение к предварительному договору аренды N КМ/03/09 от 31.08.2011, с включением следующих условий: добавить в пункт 4.3 статьи 4 форму долгосрочного договора, что постоянная часть арендной платы составляет 7% от месячного товарооборота арендатора включая налог на добавленную стоимость, но не менее фиксированного минимума из расчета 354 долларов США; оставить статью 4 форму краткосрочного договора в прежней редакции; подписать приложение N 1 к договору в новой редакции (изменение месторасположения арендатора в комплексе); добавить в определение предмета договора как существенное условие реквизиты разрешения на строительство комплекса (л.д. 152 т. 1).

АО "Рига Молл" 18.12.2014 обратилось к гендиректору федеральной торговой сети "Перекресток" с письмом о досрочном расторжении предварительного договора по соглашению сторон, указывая в том числе на отсутствие до середины 2014 года инициативы от Х5 Retail Group о проведении переговоров по обсуждению нового концепта продуктового супермаркета "Перекресток" в ТРЦ "Рига Молл". Между тем, к строительству ТРЦ ответчик приступил в мае 2013 года и с учетом сложившейся ситуации в стране и в компании Х5 Retail Group, был вынужден искать альтернативные решения.

В ответ было получено письмо от 20.01.2015 о нецелесообразности расторжения договора и о готовности к выполнению своих обязательств в рамках предварительного договора.

В письме от 22.01.2015 к истцу ответчик просил назначить удобные дату и время для организации встречи с целью обсуждения позиции сторон. В письме от 13.03.2015 ответчик указал, что истцом не выполнены условия предварительного договора, содержащиеся в пункте 3.10 в установленный срок (до 01.03.2015), а именно, не разработаны и не согласованы с арендодателем проект зонирования помещения, дизайн-проект помещения, проектная документация. Поскольку выполнить указанные условия уже невозможно, арендодатель предложил арендатору расторгнуть предварительный договор, предложил компенсацию в размере 3 000 000 руб.

Письмом от 08.04.2015 истец подтвердил свою готовность исполнить договор в полном объеме.

Истец 07.06.16 вновь направил ответчику письмо, в котором также указывал на готовность исполнить предварительный договор, и просил разъяснить ситуацию относительно наличия логотипа продуктовой сети "АВ маркет" на сайте ТРЦ и прокомментировать пресс-релиз на сайте сети "Азбука Вкуса" о скором открытии супермаркета в ТРЦ.

В письме-претензии к истцу о расторжении договора от 01.02.17 АО "Рига Молл" сообщило следующее.

В рамках заключенного предварительного договора аренды нежилого помещения N КМ/03/09 от 31.08.11 арендатор 11.10.11 передал в соответствии с пунктом 3.10 договора в адрес арендодателя утвержденную арендатором планировку супермаркета (Проект зонирования помещения).

Однако из-за изменения общей концепции Комплекса ТРК "Рига Молл", которая формировалась арендодателем на стадии его проектирования, в январе 2013 года было принято решение об изменении локации помещения арендатора в комплексе, что подтверждается перепиской от февраля-марта 2013 года. По итогам переписки стороны решили подписать дополнительное соглашение к предварительному договору, в связи с изменением его существенных условий (изменение месторасположения помещения, его площади, изменение арендодателем проектной документации комплекса в целом и т.д.). Однако, договоренности в письменном виде сторонами не закреплены.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.10 предварительного договора арендатор до даты подписания акта допуска 01.03.2015 обязан был пройти согласования: представить на согласование дизайн-проект помещения, разработать проектную документацию и согласовать ее. Данные обязательства арендатором исполнены не были, требования о предоставлении арендатору помещения по акту допуска арендатором не заявлялись.

Таким образом, с 31.08.2011 и до середины 2014 года арендатор не принимал никаких действий по реализации проекта в создании продуктового супермаркета "Перекресток" в комплексе, не отреагировал должным образом на предложение арендодателя по изменению локации арендатора, не информировал арендодателя о том, что он приступил или планирует приступить к проектированию помещения, не подготовил дизайн-проект. В ответ на все предложения арендодателя арендатор заявлял о готовности исполнить предварительный договор, который арендодатель исполнить не может в полном объеме в ущерб своим интересам и обязательствам перед третьими лицами.

Сообщая о готовности исполнить предварительный договор, арендатор не предпринял никаких реальных действий к его исполнению; также не предпринял действий к изменению существенных условий договора в связи с изменением обстоятельств, что, по мнению арендодателя, является основаниями для его расторжения, предусмотренными статьями 450, 451 ГК РФ.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Частью 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (часть 3 статьи 451 ГК РФ).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (часть 4 статьи 451 ГК РФ).

Исходя из указанных норм права, основанием для расторжения договора на основании статьи 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств является одновременное наличие всех вышеперечисленных условий.

Материалы дела свидетельствуют о том, что на момент заключения предварительного договора аренды истец (арендатор) рассчитывал на то, что возьмет в аренду помещение, расположенное на 1-м этаже ТРЦ, построенного ответчиком, а ответчик (арендодатель) - что сможет предоставить данное помещение в аренду.

Между тем, в 2013 году ответчик, с согласия арендатора, о котором свидетельствуют электронная переписка и письмо N 01-2/430 от 05.03.2013, пришел к необходимости изменения локации помещения истца в ТРЦ, а прежнее место предоставить другому лицу. Об этом ответчик он неоднократно сообщал истцу в письмах, в т.ч. путем электронной переписки.

Ответчиком принимались меры по обсуждению с истцом условий размещения магазина "Перекресток" в другом месте ТРЦ, т.е. об изменении условий предварительного договора в порядке статей 450, 451 ГК РФ, однако как усматривается из переписки (в т.ч. электронной), истец, с одной стороны, согласился с изменением условий предварительного договора путем заключения дополнительного соглашения к нему, с другой - настаивал на сохранении и выполнении его условий.

При этом, настаивая на выполнении предварительного договора, истец в нарушение пункта 3.10 договора не представил на согласование арендодателю дизайн-проект помещения, не разработал проектную документацию и не представил ее на согласование арендодателю, в Государственный пожарный надзор и СЭС. Доказательств об обратном суду не представлено.

Из этого следует, что ответчик не мог предоставить истцу акт допуска в помещение; истцом не произведены внутренняя отделка помещения, монтаж и подключение инженерных систем, установка торгово-технологического оборудования, а также другие работы, касающиеся размещения в ТРЦ магазина "Перекресток". Невыполнение указанных условий договора привели к невозможности выполнения последующих обязательств сторон по заключению краткосрочного договора аренды и затем долгосрочного договора аренды.

В результате бездействие истца явилось существенным нарушением условий предварительного договора, приведшим к невозможности его исполнить.

Своевременно истцом не было принято мер по выполнению или изменению условий предварительного договора. Бездействие истца привело к невозможности исполнить предварительный договор либо внести в него изменения.

В настоящее время торгово-развлекательный комплекс построен и введен в эксплуатацию. Помещения на 1-м этаже здания торгово-развлекательного комплекса, в том числе место, где предлагался к размещению магазин "Перекресток", заняты. Иных мест в торгово-развлекательном комплексе для размещения магазина истца не имеется.

Таким образом, материалами дела подтверждается существенное нарушение обязательств со стороны истца, которое в порядке части 2 статьи 450 ГК РФ влечет его расторжение.

Удовлетворение требований истца и отказ в удовлетворении требований ответчика может повлечь возникновение существенного ущерба для ответчика, который значительно превысит затраты сторон, а также может привести к нарушению интересов третьих лиц.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для понуждения ответчика исполнить условия предварительного договора и необходимости расторгнуть предварительный договор.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ расторжение судом договора по требованию одной из сторон возможно при существенном нарушении договора другой стороной, существенном изменении обстоятельств либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, при этом в силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или в установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 540 ГК РФ предусматривает три вида основании изменения и расторжения договора в период его действия, а именно изменение и расторжение договора по соглашению сторон, по требованию одной из сторон, рассматриваемому в судебном порядке, при существенном нарушении условий договора, а также пункта 3 статьи 450 ГК РФ, предусматривающий односторонний отказ от исполнения договора. Такой отказ возможен тогда, когда он предусмотрен законом или соглашением сторон. Обращение в суд стороны, приводящее в действие такой односторонний отказ, не требуется. Однако если другая сторона, считающая указанный односторонний отказ неправомерным, может, если это не противоречит закону, оспаривать его в судебном порядке.

В пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается судебная процедура рассмотрения возникающих споров, связанных с возможным изменением и расторжением договора непосредственно силами сторон. При не достижении соглашения сторона, инициирующая изменение или расторжение договора, может обратиться с иском в суд только после получения отказа другой стороны в принятии ее предложения, либо неполучения ответа в установленный срок. Данный срок может быть указан в названном предложении или установлен законом либо договором. В случае неопределенного срока он равняется 30 дням со дня сделанного стороной предложения об изменении или расторжении договора.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Таким образом, действующим законодательством установлен обязательный досудебный порядок по требованию о расторжении договора.

В связи с существенным нарушением Арендатором условий Предварительного договора и учитывая наличие существенных изменений обстоятельств, изложенных выше, АО "Рига Молл" в адрес ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" письмом за исх. N 86-02/17 от 01.02.17 было направлено соглашение о расторжении предварительного договора аренды с 01.02.17 по соглашению сторон, что подтверждается квитанцией и описью вложения в письмо от 02.02.2017 (т. 1 л.д. 161-166).

В соответствии с положениями части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

По состоянию на 28.03.17 письмо ответчика в адрес истца было оставлено последним без ответа, что свидетельствует о соблюдении АО "Рига Молл" досудебного порядка расторжения договора, установленного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

На дату рассмотрения дела в Арбитражном суде Московской области, письмо ответчика в адрес истца было оставлено последним без ответа.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, при неисполнении самим истцом принятых на себя обязательств по предварительному договору, постоянном нарушении истцом своих обязательств по договору, исковые требования истца не подлежали удовлетворению, в том числе ввиду невозможности их удовлетворения.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 4, 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

В случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек (статьи 94, 135 ГПК РФ, статьи 106, 129 КАС РФ, статьи 106, 148 АПК РФ).

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В качестве судебных издержек ответчик просит взыскать с истца почтовые расходы в сумме 2 681 руб., подтверждаемые представленными телеграммами, квитанциями; расходы в размере 17 400 руб. на составление Протокола осмотра доказательств с заверением нотариусом города Москвы Давыдовой О.С., произведенным в помещении нотариальной конторы по адресу г. Москва ул. Лесная д. 6 офис 201, подтверждаемые представленным протоколом осмотра доказательств от 31.08.2017, платежным поручением от 08.09.2017 N 1184.

Указанные расходы являются судебными издержками ответчика, поскольку связаны с настоящим спором и понесены ответчиком в целях сбора доказательств по спору.

Поскольку требования ответчика по встречному были удовлетворены, то указанные судебные расходы в общей сумме 20 081 руб. правомерно взысканы судом первой инстанции с истца по первоначальному иску в пользу ответчика.

Доводы апелляционной жалобы истца подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность его возражений, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законность и обоснованность возражений истца.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 сентября 2017 года по делу N А41-17141/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Э.С. Миришов Н.С. Юдина