Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2018 г. N 09АП-66131/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18 мая 2018 г. N Ф05-4733/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г.Москва

13 февраля 2018 г.

Дело N А40-143944/17

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Валюшкиной В.В., Веклича Б.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 31.12.2017 по делу N А40-143944/17, принятое судьей С.В. Романенковой,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к ЗАО "Аркона Трейдинг" (ОГРН 1037739210684)

о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Немченков Д.А. по доверенности от 28.12.2017;

от ответчика: Барютин Б.Е. по доверенности от 17.01.2018, Слепцова З.М. по доверенности от 29.08.2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ЗАО "Аркона Трейдинг" о взыскании задолженности в размере 3 663 291 руб. 94 коп., в том числе: 3 499 065 руб. 70 коп. - долга по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.03.2016 и 164 226 руб. 24 коп. - пени по договору за период с 06.04.2015 по 30.03.2016.

Решением суда от 31.10.2017 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ЗАО "Аркона Трейдинг" в пользу Департамента городского имущества города Москвы задолженность по арендной плате в размере 646 364 руб. 14 коп., а также пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 15 024 руб. 04 коп.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Ответчик возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменные пояснения по апелляционной жалобе.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2017 отсутствуют.

Как следует из материалов дела, 30.09.1999 между Департаментом государственного и муниципального имущества г.Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы) и ООО "Аркона Трейдинг" (в настоящее время - ЗАО "Аркона Трейдинг") заключен договор аренды N 2-531/99 нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, в соответствии с которым на основании договора аренды от 23.11.1994 N 2-912/94 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду имущество (помещение, строение) общей площадью 408,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, Кронштадский бульвар, д.47 (п.1.1.).

Срок действия договора установлен с 01.07.1999 по 25.01.2018, согласно п.2.1. договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.10.1999 внесена запись N 77-01/00/-02/1999-39337.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи.

В соответствии с п.5.1 договора ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца в размере, согласованном в расчете годовой арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. В случае изменения условий оплаты аренды помещения к договору аренды оформляется дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора.

Согласно п.5.5 договора арендная плата по Постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой стоимости 1 кв.м. строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платили методики расчета.

Пунктом 8.11. договора установлено, что все изменения годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производится только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых арендодателем и арендатором с указанием с какого времени изменена арендная плата, даты подписи и заверенных печатями организаций.

Уведомлением от 27.11.2015 N 33-А-202691/15-(0)-0 истец известил ответчика об увеличении ставки арендной платы на 2016 год в размере 5 702 478 руб. 80 коп.

Установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком с 01.01.2015 по 30.03.2016, в результате чего образовалась задолженность в размере 3 499 065 руб. 70 коп.

Согласно расчету истца за период с 06.04.2015 по 30.03.2016 размер пени составляет 164 226 руб. 24 коп.

В добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что с учетом того, что одностороннее изменение ставки арендной платы условиями договора аренды не предусмотрено, а также принимая во внимание, отсутствие доказательств заключения дополнительных соглашений в отношении изменения размера арендной платы на 2016 год и выкуп арендованного имущества, ставка арендной платы, исходя из которой истец производит начисление арендных платежей в спорный период, сторонами не согласована, в связи с чем, размер заявленной ко взысканию задолженности истцом документально не подтвержден.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Исходя из буквального толкования п.5.1, 8.11 договора аренды, одностороннее изменение ставки арендной платы без подписания дополнительного соглашения к договору аренды не допускается.

Однако истцом согласованные сторонами вышеуказанные соглашения об изменении ставки арендной платы на 2015-2016 годы в материалы дела не представлены.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что истцом не доказана законность и правомерность установления ставки арендной платы с января 2015 г. в размере 432 005 руб. 97 коп. в месяц.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что уведомление от 27.11.2015 N 33-А-202691/15-(0)-0, согласно которому ставка арендной платы по указанному договору на арендуемое помещение установлена с 01.01.2016 в размере 5 702 478 руб. 80 коп., не направлено на одностороннее изменение договора, а содержит предложение к арендатору изменить договор путем подписания дополнительного соглашения. Таким образом, указанное уведомление является офертой, а не односторонней сделкой, и само по себе условия договора аренды не изменяет.

Как следует из решения суда первой инстанции, суд также сослался на прекращение арендных правоотношений с 14.10.2015 в связи с заключением договора купли-продажи помещения.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11, обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращаются с момента вступления в законную силу судебного акта, посредством которого урегулированы разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества.

В настоящем случае, решением Арбитражного суда г.Москвы от 03.07.2015 по делу N А40-133947/14, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2015 были урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи помещения площадью 408,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Кронштадский бул., д.47.

Пунктом 1 ст.551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В соответствии со ст.425 и п.1, 2 ст.433 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Положениями ст.446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Учитывая, что условия договора купли-продажи были определены решением Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2015 по делу N А40-133947/14, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2015, то данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения от 03.07.2015, то есть с 14.10.2015.

Заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы за нежилые помещения.

С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Следовательно, основания для начисления и уплаты арендных платежей по договору аренды отпало с 15.10.2015.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование истца о взыскании задолженности является обоснованным и подлежит удовлетворению в размере 629 329 руб. 75 коп. за период с 01.01.2015 по 15.10.2015, исходя из ставки арендной платы в месяц - 392 732 руб. 70 коп., с учетом переплаты арендной платы на начало периода - 4 365 руб. 60 коп. и частичных платежей ответчика.

Также суд первой инстанции обоснованно посчитал, что поскольку ответчиком была допущена просрочка по внесению арендной платы исходя из ставки арендной платы, согласованной сторонами, что ответчиком признается, заявленное истцом требование о взыскании пени подлежит удовлетворению в размере 15 024 руб. 04 коп., так как санкция согласована сторонами, факт просрочки оплаты документально подтвержден.

По расчету суда пени подлежат начислению за период с 06.02.2015 по 15.10.2015, с учетом переплаты по пени на начало периода - 3 454 руб. 70 коп. (18 478 руб. 74 коп. - 3 454 руб. 70 коп.).

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные ст.270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда от 31.10.2017.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266-269, 270, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.12.2017 по делу N А40-143944/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

В.В. Валюшкина Б.С. Веклич