Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2018 г. N 10АП-1372/18

г. Москва

20 февраля 2018 г.

Дело N А41-51166/17

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.

при ведении протокола судебного заседания Искендеровой Я.Г.,

при участии в заседании:

от истца Администрации Ногинского муниципального района Московской области (ИНН: 5031006040; ОГРН: 1925993917289) - Алексашина Н.В. представитель по доверенности от 17 ноября 2016 года,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Доринформ" (ИНН: 5031066378; ОГРН: 1065031023496) - Кулагина Н.Ю. представитель по доверенности от 07 сентября 2017 года,

от третьих лиц Министерства имущественных отношений Московской области, Комитета по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области, Администрации муниципального образования "Сельское поселение Аксено-Бутырское Московской области" - представители не явились, надлежащим образом извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Доринформ" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 декабря 2017 года по делу N А41-51166/17, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Администрации Ногинского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Доринформ" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, третьи лица - Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области, Администрация муниципального образования "Сельское поселение Аксено-Бутырское Московской области",

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ногинского муниципального района Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Доринформ" (далее - ответчик), в котором просила:

- признать недействительным договор купли-продажи от 26 ноября 2014 года N 72-2014 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0103014:448, площадью 4900 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование "для размещения объектов рекреационного и оздоровительного назначения (домик рыбака-охотника)" расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, сельское поселение Аксено-Бутырское, д. Бездедово; заключенный между Комитетом по управлению имущества администрации Ногинского муниципального района Московской области и ООО "Доринформ".

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязать ООО "Доринформ" в течение 30 дней с момента вступления в силу судебного акта передать администрации Ногинского муниципального района Московской области по акту приема-передач земельный участок с кадастровым номером 50:16:0103014:448, площадью 4900 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов рекреационного и оздоровительного назначения (домик рыбака-охотника) расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, сельское поселение Аксено-Бутырское, д. Бездедово.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области, Администрация муниципального образования "Сельское поселение Аксено-Бутырское Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 декабря 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 122-123).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Доринформ" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также выводы суда изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, в собственности ответчика находится объект недвижимости - нежилое здание с кадастровый номер 50:16:0103014:476, площадью 30 кв.м., который расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:16:0103014:448, площадью 4 900 кв.м., по адресу Московская область, Ногинский район, с.п. Аксено-Бутырское, д. Бездедово, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и оздоровительного назначения (домик рыбака).

26 ноября 2014 года Комитет по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области (продавец) и ООО "Доринформ" (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка N 72-2014, согласно которому продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:16:0103014:448 площадью 4 900 кв.м., расположенный по адресу Московская область, Ногинский район, с.п. Аксено-Бутырское, д. Бездедово, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и оздоровительного назначения (домик рыбака).

Впоследствии администрацией установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:16:0103014:448 предоставлен в собственность ответчика с нарушением требований статей 33, 35, 36 ЗК РФ, что подтверждается актом от 31 мая 2016 года N 18/16.

Истец 19 апреля 2017 года направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора в добровольном порядке.

Однако данное предложение ответчиком было оставлено без удовлетворения.

Оставление указанного предложения без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно части 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В качестве основания для признания сделки недействительной в силу ничтожности истец и третье лицо указывают на то, что земельный участок был отчужден в собственность по статье 36 ЗК РФ, с нарушением требований о соразмерности площадей земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости.

Пунктом 5 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 года N 4275/11, по делу N А48-2067/2010, в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

При этом предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, и необходимые для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статьи 33 и 35 ЗК РФ).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, с учетом положений, содержащихся в статьях 33, 35 ЗК РФ, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы статей 33 и 36 ЗК РФ не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

Пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ определено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, приведенная норма права устанавливает необходимость определения площади земельного участка, фактически используемой именно для эксплуатации строения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 года N 13535/10).

На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:16:0103014:448 на нем находилось одно строение, принадлежащее ответчику - здание нежилого назначения площадью 30 кв.м.

При этом, площадь спорного земельного участка составляет 4900 кв.м., что существенно (более чем в сто раз) превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости.

Соответственно, при заключении оспариваемого договора купли-продажи у ответчика не возникло исключительное право на предоставление спорного земельного участка в собственность по правилам статьи 36 ЗК РФ, и общество не имело права на его выкуп.

Доводы ответчика о том, что указанная площадь является необходимой для эксплуатации здания площадью 30 кв.м., отклонены судом как необоснованные.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума ВАС РФ от 04 апреля 2014 года N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Ходатайств о проведении экспертизы ответчиком также не заявлено.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд пришел к выводу о том, что спорный земельный участок предоставлен в собственность ответчику неправомерно, с нарушением вышеуказанных норм статей 33, 35, 36 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку оспариваемый договор заключен в нарушение статей 35, 36 ЗК РФ, указанная сделка должна быть квалифицирована как ничтожная.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19 марта 2013 года N 12668/12.

Следовательно, требование истца о признании договора недействительным подлежит удовлетворению.

Истец в качестве последствия недействительности ничтожной сделки просит обязать ООО "Доринформ" возвратить спорный земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор признан недействительным, ответчик обязан вернуть участок в адрес Администрации Ногинского муниципального района Московской области, как органа, осуществляющего полномочия собственника участков, находящихся в Ногинском районе Московской области.

В ходе судебного разбирательства в апелляционном суде ответчиком было заявлено о применении исковой давности, ссылаясь на то, что в рамках настоящего дела заявлено требование о признании оспоримой сделки недействительной, в связи с чем в силу части 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по такому требованию составляет один год.

В силу части 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Между тем, апелляционный суд отмечает, что рассматриваемые требования заявлены о применении последствий недействительности ничтожной сделки, как совершенной в нарушение действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Учитывая, что иск подан 03 июля 2017 года, а оспариваемый договор заключен 26 ноября 2014 года, рассматриваемые требования предъявлены в пределах срока исковой давности.

При этом, апелляционный суд отмечает, что ответчик не лишен возможности реализовать свое исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором находятся принадлежащие ему объекты недвижимости, с соблюдением процедур, предусмотренных действующим законодательством.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 декабря 2017 года по делу N А41-51166/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

С.В. Боровикова В.Н. Семушкина