Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2018 г. N 19АП-8609/17

г.Воронеж

16 февраля 2018 г.

Дело N А08-1942/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 февраля 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Ушаковой И.В.,
	Кораблевой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от Администрации города Белгорода: Чувилко М.С., представителя по доверенности N 69-дов от 04.05.2017;

от общества с ограниченной ответственностью "Ти Эль Логистик": Салаховой О.И., представителя по доверенности б/н от 24.04.2017;

от Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Белгорода: Веретельникова Ю.А., представителя по доверенности N 43/1087 от 22.03.2017;

от МБУ "Управление Белгородблагоустройство": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ти Эль Логистик" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 20.10.2017 по делу N А08-1942/2017 (судья Шульгина А. Н.) по иску Администрации города Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728) к ООО "Ти Эль Логистик" (ИНН 3123324650, ОГРН 1133123009931), третьи лица: МБУ "Управление Белгородблагоустройство", Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Белгорода, о взыскании 17 685 076 руб. 41 коп. суммы основного долга по договору аренды от 17.10.2013 N 244, 13 641 226 руб. 59 коп. суммы неустойки, и встречному исковому заявлению ООО "Ти Эль Логистик" (ИНН 3123324650, ОГРН 1133123009931) к Администрации города Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728) о взыскании 6 064 982 руб. 17 коп. убытков,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ти Эль Логистик" (далее - ООО "Ти Эль Логистик", ответчик) о взыскании 17 685 076 руб. 41 коп. суммы основного долга по договору аренды от 17.10.2013 N 244 за период с 01.04.2014 по 04.07.2015, 13 641 226 руб. 59 коп. суммы неустойки за период с 26.06.2014 по 13.02.2017.

В свою очередь ответчик обратился в суд со встречным иском о взыскании 6 064 982 руб. 17 коп. убытков, принятым к совместному рассмотрению с первоначальным определением суда от 26.07.2017.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены муниципальное бюджетное учреждение "Управление Белгородблагоустройство", управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Белгорода.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 20.10.2017 по делу N А08-1942/2017 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 16 635 638 руб. 40 коп. - сумма основного долга по договору аренды земельного участка N 244 от 17.10.2013, дополнительному соглашению от 02.04.2015, 12 957 557 руб. 70 коп. - сумма пени за просрочку платежа за период с 26.06.2014 по 13.02.2017, а всего 29 593 196 руб.10 коп. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, ООО "Ти Эль Логистик" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного иска.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 09.02.2018 г. не явился представитель МБУ "Управление Белгородблагоустройство".

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного иска.

Представитель истца в отношении доводов жалобы возражал, считая принятое по делу решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Представитель Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Белгорода с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Суд при этом исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, по договору аренды земельного участка N 244 от 17 октября 2013, заключенному по результатам торгов, муниципальное образование городской округ "Город Белгород" передал в аренду общества с ограниченной ответственностью "Ти Эль Логистик" десять земельных участков, расположенных по адресу: г.Белгород, ул. Волчанской.

При этом для строительства объектов спортивно-оздоровительного назначения сроком до 17 октября 2016 года переданы земельные участки площадью 2686 кв.м с кадастровым номером 31:16:0217005:68; площадью 4231 кв.м, с кадастровым номером 31:16:0217005:66; площадью 56 кв.м, кадастровый номер 31:16:0217005:26; площадью 869 кв.м, кадастровый номер 31:16:0217005:8; площадью 866 кв.м, кадастровый номер 31:16:0217005:9. Для размещения временных сооружений спортивно - оздоровительного назначения на срок до 17 октября 2018 года - земельные участки площадью 3531 кв.м, кадастровый номер 31:16:0000000:647; площадью 21752 кв.м, кадастровый номер 31:16:0217005:67; площадью 4749 кв.м, кадастровый номер 31:16:0217005:61; площадью 356 кв.м, кадастровый номер 31:16:0217005:2; площадью 719 кв.м, кадастровый номер 31:16:0217005:7.

Факт передачи земельных участков в аренду подтвержден актом приема- передачи от 17 октября 2013, которым ответчик принял указанные десять земельных участков без претензий и возражений.

В дальнейшем по заявлению арендатора администрация города Белгорода для размещения временных сооружений спортивно- оздоровительного назначения распоряжением от 13.03.2015 N 327 объединила четыре земельных участка с кадастровым номером 31:16:0000000:647 площадью 3531 кв.м, с кадастровым номером 31:16:0217005:67 площадью 21752 кв.м, с кадастровым номером 31:16:0217005:2 площадью 356 кв.м, с кадастровым номером 31:16:0217005:7 площадью 719 кв.м. Площадь образованного земельного участка с кадастровым номером 31:16:0217005:81 принято считать равным площади 26 358 кв.м.

Помимо этого путем объединения пяти земельных участков с кадастровым номером 31:16:0217005:68 площадью 2686 кв.м, с кадастровым номером 31:16:0217005:66 площадью 4231 кв.м, с кадастровым номером 31:16:0217005:26 площадью 56 кв.м, с кадастровым номером 31:16:0217005:8 площадью 869 кв.м, с кадастровым номером 31:16:0217005:9 площадью 866 кв.м для строительства объектов спортивно- оздоровительного назначения был образован земельный участок с кадастровым номером 31:16:0217005:82, площадью 8708 кв.м.

При образовании новых земельных участков произошло объединение внутренних смежных границ преобразованных земельных участков, внешние границы земельных участков, по отношению к смежным землепользователям, остались прежними, общая площадь земельных участков также не изменилась. Земельные участки сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет с учетом фактического землепользования, местоположение их границ определено с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков и естественных границ земельного участка.

Изменения в условия о предмете договора аренды были внесены сторонами дополнительным соглашением от 02 апреля 2015, которым пункт 1.1 изложен в новой редакции: арендодатель передал, а арендатор принял в аренду, земельные участки с кадастровым номером 31:16:0217005:82, площадью 8708 кв.м, с разрешенным использованием: для строительства объектов спортивно- оздоровительного назначения; с кадастровым номером 31:16:0217005:81, площадью 26 358 кв.м, с разрешенным использованием: для размещения временных сооружений спортивно- оздоровительного назначения; с кадастровым номером 31:16:0217005:61 площадью 4749 кв.м, разрешенное использование- для размещения временных сооружений спортивно- оздоровительного назначения, в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке.

До истечения срока аренды - 05 июня 2015 года ответчик направил истцу уведомление о досрочном расторжении договора аренды по своей инициативе, в качестве причины сославшись на экономический кризис.

Соглашением о расторжении договора от 25 июня 2015 года стороны договорились о досрочном расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендованное имущество было возвращено арендодателю по акту приема- передачи от 05 июля 2015 без претензий и замечаний.

Неисполнение обязанности вносить арендные платежи в период с 01 апреля 2014 по 04 июля 2015 при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим требованием.

Ответчик считая, что изначально ему были переданы земельные участки с нарушением градостроительных норм и норм земельного законодательства, в зоне красных линий, а также что на земельных участках располагалось имущество третьего лица, обратился со встречным иском о взыскании суммы убытков в виде оплаченной арендной платы.

Удовлетворяя первоначальное исковое заявление в части и отказывая во встречном иске, арбитражный суд области, руководствуясь статьями 22, 36, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, 309, 310, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, 41, 44-46, 51 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из доказанности факта нарушения договора арендатором, возражения которого о невозможности использовать арендованное имущество по определенному договором назначению, отклонены судом как необоснованные.

Обжалуя принятое по делу решение, общество указало на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, из которых следовало, что обязанность предоставить имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению, не была исполнена арендодателем, который по этой причине не вправе требовать арендных платежей в спорный период времени и обязан возвратить арендатору все ранее полученное по договору.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды и были ранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из обстоятельств дела следует, что расположение на двух из десяти переданных в аренду земельных участков щебня, ограждения и ангара, принадлежащих третьему лицу, не может относиться к скрытым недостаткам арендованного имущества и должно было быть обнаружено ответчиком при осмотре земельного участка до проведения торгов.

Наложение границ земельных участков переданных ответчику в аренду и смежного землепользования не подтверждается данными кадастрового учета. Из тех же данных следует, что включение части дороги, используемой для подъезда к существующим объектам, в состав одного из арендованных земельных участков, произошло при его формировании.

Доказательств, с достоверностью подтверждающих, что наличие дороги, равно как и имущества третьего лица повлияло на возможность его использования для строительства или расположения временных объектов, в материалы дела не представлено.

Возражения ответчика о том, что использовать арендованные земельные участки для строительства невозможно, поскольку первоначально они находились в зоне красных линий, не принимаются ввиду следующего.

Из п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что красные линии представляют собой условное графическое обозначение, которым на планах землепользования и градоустройства отмечаются территории, в пределах которых не допускается строительство (площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и т.д.).

Такое ограничение оправдывается необходимостью обеспечить беспрепятственное использование объектов общего пользования, не допустить, чтобы строительство, ведущееся в границах линий, нарушило сложившийся порядок их использования в публичных интересах. Главной особенностью территорий общего пользования является невозможность приватизации земельных участков в границах такой территории (пункт 8 статьи 27, пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предоставление в аренду земельного участка в границах красных линий для целей строительства, не нарушающего сложившийся порядок использования объектов общего пользования, само по себе не противоречит действующему законодательству.

Учитывая, что согласно Правилам землепользования и застройки в городе Белгороде максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет 50%, расположение земельных участков с кадастровым номерами 31:16:0217005:26 и 31:16:0217005:68 в территориальной зоне автомобильного транспорта и улично-дорожной сети не оказывает существенного влияния на освоение территории и не ограничивает ее использование по целевому назначению, определяя лишь требования к размещению объектов капитального строительства.

Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств того, что он обращался за получением градостроительного плана земельных участков, разрешением на строительство в порядке, установленном градостроительным законодательством, и при получении таких документов была выявлена невозможность их целевого использования, либо администрацией незаконно отказано в выдаче таких документов.

Из переписки сторон следует, что поводом для расторжения договора аренды послужило нарушение договора арендодателем, а нецелесообразность строительства ввиду экономического кризиса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами оплаты за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата по заключенному на торгах договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования. Она складывается в ходе торгов в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, которые предусмотрены условиями договора (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13 по делу N А35-803/2012).

По условиям договора, заключенного на торгах, арендатор обязался вносить арендную плату за пользование земельными участками в размере 13 235 985 руб. в порядке, указанном в протоколе об итогах аукциона, который является неотъемлемой частью договора.

Сроки оплаты аренды указаны в пункте 2.4 договора. Пунктом 2.7 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку ответчик не представил доказательств неисполнения истцом обязательства предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению, он не может быть освобожден от внесения арендной платы по действующему между сторонами арендному обязательству, также как и ответственности за допущенную просрочку исполнения.

На основании изложенного апелляционный суд вслед за судом области полагает необходимым отказать во встречном иске и удовлетворить первоначальные исковые требования в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка N 244 от 17.10.2013 за период в спорный период в сумме 16 635 638 руб. 40 коп. и неустойки в размере 12 957 557 руб. 70 коп. за период с 26 июня 2014 по 13 февраля 2017.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 20.10.2017 по делу N А08-1942/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ти Эль Логистик" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

И.В. Ушакова Г.Н. Кораблева