Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2018 г. N 17АП-18681/16

г. Пермь

19 февраля 2018 г.

Дело N А60-37491/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 февраля 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Жуковой Т.М., Макарова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Габовой Е.А.,

при участии:

от истца - Верещагин С.Ю., доверенность от 09.01.2018, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Потребительского жилищно - строительного кооператива "Парковый",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 ноября 2017 года

по делу N А60-37491/2016,

принятое судьей Евдокимовым И.В.,

по иску Потребительского жилищно - строительного кооператива "Парковый" (ОГРН 1106658020270, ИНН 6658372859)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

третье лицо: Администрация города Екатеринбурга

о заключении договора аренды земельного участка,

установил:

Потребительский жилищно - строительный кооператив "Парковый" (далее - ПЖСК "Парковый", истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области с исковым требованием о заключении договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:518.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Екатеринбурга.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.10.2016, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2017, разногласия в части расчета арендной платы урегулированы путем изложения приложения N 1 к договору на условиях, предложенных Министерством.

Постановлением Арбитражный суд Уральского округа от 24.07.2017 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.11.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истец - ПЖСК "Парковый" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, урегулировав возникшие при заключении договора разногласия.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что выводы суда об отсутствии воли ответчика на заключение нового договора аренды и намерения на расторжение старого договора противоречат нормам права и материалам дела. Не подписание истцом соглашения о расторжении предыдущего договора аренды, при условии затягивания со стороны ответчика процесса заключения нового договора аренды, обусловлено необходимостью скорейшей реализации процесса строительства и наступлением для истца неблагоприятных последствий. Утверждение суда о невозможности расторжения договора аренды, при отсутствии результата достижения цели предоставления земельного участка, противоречит ст. 239.1 ГК РФ.

Истец и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "СМУ-7" (арендатор) заключен договор аренды от 21.05.2012 N 5-2295 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:518. Цель аренды - строительство 9-этажного многосекционного жилого дома с нежилыми помещениями на первых этажах, подземным паркингом. Договор заключен на неопределенный срок (п. 6.1. договора).

В связи с государственной регистрацией 03.10.2014 права собственности истца на объект незавершенного строительства площадью 20624,7 кв.м, заключено дополнительное соглашение от 07.11.2014 N 1, в соответствии с которым права и обязанности по договору с 03.10.2014 возникают у истца.

Истец 02.06.2015 обратился к ответчику с заявлением N 274 о предоставлении в аренду земельного участка на 3 года для завершения строительства. На основании указанной заявки 20.07.2015 в адрес истца ответчиком направлен неподписанный проект договора аренды.

22.01.2016 истцом в адрес ответчика направлен протокол разногласий к проекту договора. Протокол разногласий направлен, в том числе по основанию несогласия истца с расчетом арендной платы (Приложение N 1 к договору). Истец не согласился с расчетом арендной платы в связи с применением, при расчете, ответчиком повышенной ставки арендной платы (коэффициент 5,0).

В целях урегулирования возникших разногласий, ссылаясь на основание заключения нового договора в порядке, установленном подпунктом 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в связи с чем к арендатору не должны применяться повышающие коэффициенты, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из недопустимости расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по инициативе арендатора в случае, если строительство на земельном участке не завершено.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается приобретение истцом на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью 20624,7 кв.м и перехода к нему прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 21.05.2012 N 5-2295 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:518, заключенного продавцом объекта с Администрацией города Екатеринбурга, с 03.10.2014, последующее обращение истца с заявлением от 02.06.2015 о заключении договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, направление неподписанного со стороны МУГИСО проекта договора сроком действия с 02.06.2015 по 01.06.2018, наличия между сторонами разногласии по вопросу ставки арендной платы, подлежащей установлению в договоре аренде земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:518.

По общим правилам п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов может быть предоставлен земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, действующее земельное законодательство устанавливает льготный порядок приобретения прав на земельные участки (не на торгах) лицами, являющимися собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, однократно на три года для достройки таких объектов. Иными словами, указанными нормами определен порядок приобретения прав на земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для урегулирования разногласий в связи с невозможностью заключения двух договоров аренды на один и тот же участок, не может быть признан обоснованным в силу следующего.

Как указано выше, договор аренды от 21.05.2012 N 5-2295 заключен на неопределенный срок, регистрация право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, с кадастровым номером 66:41:0000000:518, а также переход права собственности на этот объект за истцом осуществлены до 1 марта 2015 года.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" внимание арбитражных судов обращено на то, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен не только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, но и в иных случаях, предусмотренных законом. Сам факт возобновления договора аренды на неопределенный срок не лишает стороны права расторгнуть такой договор как в одностороннем порядке, так и по соглашению.

По общим правилам изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В силу ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

При этом следует учитывать, что права арендатора на пользование земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительства, не зависят от воли арендодателя, поскольку согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Аналогично, прекращение договора аренды земельного участка по инициативе арендатора не исключает в последующем возможность заключения нового договора аренды при соблюдении соответствующей процедуры.

До обращения в суд с рассматриваемым иском истцом заявлено о расторжении договора аренды от 21.05.2012 N 5-2295,что следует из письма от 22.01.2016 (т.3 л.д.39-40).

С учетом приведенных выше норм права, согласно которым договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в любое время по инициативе арендатора, уведомившего об этом другую сторону за три месяца, принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства, из которых следует волеизъявление арендатора на прекращение ранее заключенного договора аренды и заключение нового договора, письма Администрации от 10.08.2015, 11.07.2016 (т.3 л.д.93-96), в соответствии с которым арендодатель полагал договор аренды от 21.05.2012 N 5-2295 расторгнутым с 02.06.2015, следует исходить из необходимости разрешения преддоговорного спора.

Согласно п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу положений п. п. 1 и 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с п. 19 названного постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области".

Указанным постановлением ставка арендной платы для земельных участков под объектами жилищного фонда и земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, установлена в размере равном 0,4 % от кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, требования истца о разрешении возникших разногласий при заключении договора аренды и установлении ставки арендной платы в размере равном 0,4 % является обоснованным и подлежит удовлетворению.

При названных обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 ноября 2017 года подлежит отмене на основании п.п 1 и 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей иска и апелляционной жалобы относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 ноября 2017 года по делу N А60-37491/2016 отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Потребительским жилищно-строительным кооперативом "Парковый" и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:518 в части установления ставки арендной платы в размере равном 0,4 %, установленной для земельных участков под объектами жилищного фонда и земельных участков, предоставленных для жилищного строительства в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП.

Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу Потребительского жилищно - строительного кооператива "Парковый" (ОГРН 1106658020270, ИНН 6658372859) судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в сумме 9 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Т.М. Жукова Т.В. Макаров