Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2018 г. N 15АП-1200/18

город Ростов-на-Дону

21 февраля 2018 г.

дело N А32-39789/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чотчаева Б.Т.

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2017 по делу N А32-39789/2017 по иску администрации города Сочи к обществу с ограниченной ответственностью "Стратегия" о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды земельного участка, принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стратегия" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0000000:225 общей площадью 605 кв.м, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, дом 3, строение 9, за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 в размере 165 904 рублей, пени в размере 7 852 рублей 44 копеек; расторжении договора аренды от 26.10.2015 N 490010103 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225 общей площадью 605 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, дом 3, строение 9.

Исковые требования мотивированы наличием задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 13.12.2017 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. Ответчиком оплата за пользование земельным участком площадью 605 кв.м с кадастровым номером 23:49:0000000:225, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, улица Приморская, д. 3, строение 9, за период с 01.01.2016 по 30.06.2016, не произведена. По мнению заявителя, решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно и нарушает права администрации как участника договорных отношений.

Представитель истца в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явился, считается надлежащим образом извещенным в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.10.2015 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и Олейником Владимиром Михайловичем (арендатор) заключен договор N 4900010103 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) (далее - договор, л.д. 12-19).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 605 кв.м с кадастровым номером 23:49:0000000:225, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, улица Приморская, д. 3, стр. 9, с видом разрешенного использования - центр курортного отдыха.

По договору от 14.03.2016 Олейник В.М. передал права и обязанности арендатора по указанному договору обществу (л.д.20-21).

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 13.09.2016 N 90-24635892 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:225 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи (11.09.2009), а также зарегистрирована аренда в пользу общества.

В соответствии с актом осмотра земельного участка от 09.08.2016, на земельном участке расположен объект недвижимости, используемый под магазины.

Администрацией выполнен расчет суммы задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2016, выполненный в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком от 16.10.2015 N 014/6-2015, арендная плата за период с 01.01.2016 составляет 221 615 рублей 24 рубля в год. Согласно произведенному администрацией расчету, сумма задолженности за указанный период составила 165 904 рубля.

Как следует из текста искового заявления, ответчиком оплата за использование земельного участка площадью 605 кв.м с кадастровым номером 23:49:0000000:225, за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 не произведена.

Указывая на наличие задолженности со стороны общества, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении спора суд первой инстанции установил, что задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2016 по 30.06.2016, а также по неустойке за просрочку внесения арендной платы, у общества отсутствует. Данное обстоятельство подтверждено представленными ответчиком платежными поручениями (л.д. 53-55), а также актом сверки расчетов (по состоянию на 21.11.2017), подписанным обществом с Департаментом имущественных отношений города Сочи (напротив, в акте отражено, что имеется переплата на стороне ответчика, л.д. 63-64). Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции отказал администрации в удовлетворении требований о взыскании с общества арендной платы и договорной неустойки.

При проверке доводов администрации о наличии оснований для расторжения договора аренды от 26.10.2015 N 4900010103, суд первой инстанции исходил из того, что задолженность по арендной плате и пеня обществом полностью погашены.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора от 26.10.2015 N 4900010103 послужило нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы в период с 01.01.2016 по 30.09.2016.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что испрашиваемое администрацией последствие в виде расторжения договора аренды земельного участка неизмеримо по сравнению с допущенным обществом нарушением в сроках внесения арендной платы.

Судом апелляционной инстанции установлено, что арендатор задолженность по арендной плате и договорной неустойке погасил в полном объеме (имеется переплата). Допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными, не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора от 26.10.2015 N 4900010103.

Исходя из приведенных норм (разъяснений) и установленных обстоятельств, суд первой инстанции не усмотрел достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды от 26.10.2015 N 4900010103 (аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.07.2017 по делу N А32-36160/2016, от 19.12.2017 по делу N А32-8898/2017 по аналогичным спорам о расторжении договора аренды по иску Администрации города Сочи).

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2017 по делу N А32-39789/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова