Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2018 г. N 18АП-13779/17

г. Челябинск

22 февраля 2018 г.

Дело N А07-28975/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 февраля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело N А07-28975/2016 по исковому заявлению Администрации сельского поселения Дмитриевский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Откорм Плюс" о расторжении договоров аренды от 05.03.2008 NN 000673, 000802 и обязании освободить и возвратить из аренды земельные участки с кадастровыми номерами 02:47:000000:753 и 02:47:040318:38.

В судебном заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Откорм Плюс" Усманова Ю.А. (доверенность от 17.01.2017).

Администрация сельского поселения Дмитриевский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - Администрация Дмитриевского сельсовета, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Откорм Плюс" (далее - ООО "Откорм Плюс", общество, ответчик) с исковым заявлением, в котором потребовала:

-расторгнуть договоры аренды земельных участков от 05.03.2008 N N 000673, 000802;

-обязать общество освободить земельный участок площадью 320000 кв. м, расположенный в границах земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 02:47:040318:38, передать его истцу в состоянии, пригодном для дальнейшего использования по целевому назначению и виду разрешенного использования;

-обязать общество освободить земельный участок площадью 1880000 кв. м, расположенный в границах земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 02:47:000000:753, передать его истцу в состоянии, пригодном для дальнейшего использования по целевому назначению и виду разрешенного использования (исковое заявление - т. 1, л.д. 7-16).

К участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - Администрация Уфимского района) (определение от 08.02.2017 - т. 2, л.д. 17-20) и общество с ограниченной ответственностью "СтройРесурсы" (далее - ООО "СтройРесурсы") (определение от 21.08.2017 - т. 2, л.д. 156-162).

Решением суда первой инстанции от 26.09.2017 (резолютивная часть объявлена 20.09.2017) исковые требования Администрации Дмитриевского сельсовета о расторжении договора аренды от 05.03.2008 N 000673, совершенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:753, - удовлетворены, в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 05.03.2008 N 000802, совершенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:040318:38, - отказано (т. 4, л.д. 1-28).

Дополнительным решением суда первой инстанции от 18.10.2017 исковые требования Администрации Дмитриевского сельсовета об обязании ООО "Откорм Плюс" освободить земельный участок с кадастровым номером 02:47:000000:753 с передачей его истцу по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования по целевому назначению и виду разрешенного использования, - удовлетворены, в удовлетворении исковых требований об обязании общества освободить земельный участок с кадастровым номером 02:47:040318:38 с передачей его истцу по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования по целевому назначению и виду разрешенного использования, - отказано (т. 4, л.д. 47-51).

Принятые по делу решение от 26.09.2017 и дополнительное решение от 18.10.2017 обжалованы в апелляционном порядке.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее - ТУ Росимущества в РБ) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции от 26.09.2017 в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как лицо, не привлеченное в участию в рассмотрении настоящего дела (т. 4, л.д. 56-59).

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу ТУ Росимущества в РБ к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 30.11.2017 (11 час. 30 мин.) (т. 4, л.д. 55).

ООО "Откорм Плюс" обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции от 26.09.2017 и дополнительное решение суда первой инстанции от 18.10.2017 (т. 4, л.д. 72-76).

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу ООО "Откорм Плюс" к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 07.12.2017 (14 час. 00 мин.) (т. 4, л.д. 71).

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании, назначенном на 30.11.2017, был объявлен перерыв до 07.12.2017 (14 час. 00 мин.) в связи с необходимостью совместного рассмотрения апелляционных жалоб ТУ Росимущества в РБ и ООО "Откорм Плюс", о чем указано в протоколе судебного заседания (т. 5, л.д. 41-42).

Исследовав материалы дела в судебном заседании 07.12.2017, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для назначения дела N А07-28975/2016 к рассмотрению по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи со следующим.

Согласно части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

В силу частей 1 и 5 статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе каждого судебного заседания арбитражного суда первой инстанции ведется протоколирование с использованием средств аудиозаписи и составляется протокол в письменной форме. Протокол судебного заседания подписывается председательствующим в судебном заседании, секретарем судебного заседания или помощником судьи, который составлял протокол судебного заседания, не позднее следующего дня после дня окончания судебного заседания.

Как видно из материалов дела, в судебном заседании, состоявшемся 13.09.2017, судом первой инстанции был объявлен перерыв до 20.09.2017 (11 час. 00 мин.) (протокол судебного заседания от 13.09.2017 - т. 3, л.д. 105; определение от 13.09.2017 об объявлении перерыва - т. 3, л.д. 106-110).

В судебном заседании 20.09.2017 судом первой инстанции принято решение по существу спора (резолютивная часть решения от 20.09.2017 - т. 3, л.д. 184-185).

Вместе с тем, в материалах дела по состоянию на дату судебного разбирательства по рассмотрению апелляционных жалоб ТУ Росимущества в РБ и ООО "Откорм Плюс" отсутствовал протокол судебного заседания, состоявшегося 20.09.2017.

Согласно пункту 6 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствие в деле протокола судебного заседания является безусловным основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах решение суда от 26.09.2017 и дополнительное решение от 18.10.2017, принятые по делу N А07-28975/2016, подлежат отмене с назначением дела к рассмотрению судом апелляционной инстанции по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением от 12.12.2017 (резолютивная часть объявлена 07.12.2017) суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А07-28975/2016 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 17.01.2018 (14 час. 00 мин.) (т. 5, л.д. 44-46).

Определением от 19.01.2018 (резолютивная часть объявлена 17.01.2018) суд апелляционной инстанции отказал ТУ Росимущества в РБ в удовлетворении требования о вступлении в дело N А07-28975/2016 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (т. 5, л.д. 67-69).

Определением от 17.01.2018 суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство по делу N А07-28975/2016 на 15.02.2018 (17 час. 00 мин.) в порядке части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с необходимостью дополнительного исследования обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, и истребования дополнительных доказательств (т. 5, л.д. 70-72).

Явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечил только ответчик - ООО "Откорм Плюс".

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание 15.02.2018 не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Представитель ООО "Откорм Плюс" в судебном заседании 15.02.2018 возражала по существу исковых требований Администрации Дмитриевского сельсовета, ссылаясь на их несостоятельность, просила в их удовлетворении отказать.

Отзывы на исковое заявление Администрации Дмитриевского сельсовета в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от лиц, участвующих в деле, на стадии апелляционного производства в суд апелляционной инстанции не поступили.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

Сельское поселение Дмитриевский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан является собственником двух земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Уфимского района Республики Башкортостан площадью 320000 кв. м с кадастровым номером 02:47:040318:0038 (запись о регистрации права собственности от 05.05.2016) и площадью 1880000 кв. м с кадастровым номером 02:47:000000:753, предыдущий кадастровый номер 02:47:041301:0084 (запись о регистрации права собственности от 06.05.2016) (т. 1. л.д. 33-34, 51-64).

Обозначенные земельные участки с кадастровыми номерами 02:47:040318:0038 и 02:47:000000:753 обременены арендой в пользу ООО "Откорм Плюс" на основании договора аренды от 05.03.2008 N 000802, заключенного на срок по 01.03.2057 (т. 1, л.д. 49-50, 137-142) и договора аренды от 05.03.2008 N 000673, заключенного на срок по 01.03.2057 (т. 1, л.д. 31-32; т. 3, л.д. 73-77), с учетом договоров о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка от 31.10.2008 NN 7, 8 (т. 1, л.д. 22-23, 40-41).

Указанное обременение в пользу ООО "Откорм Плюс" зарегистрировано в установленном законом порядке.

В связи с осуществлением государственной регистрации права муниципальной собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 02:47:040318:0038 и 02:47:000000:753 к договорам аренды от 05.03.2008 N N 000802, 000673 составлены дополнительные соглашения от 22.03.2016 о передаче статуса арендодателя по договорам Администрации Дмитриевского сельсовета (т. 1, л.д. 35, 65).

В договоре аренды от 05.03.2008 N 000802, заключенном в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:040318:0038, оговорены, в числе прочего, следующие условия:

-разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного производства (пункт 1.4);

-срок аренды установлен с 01.03.2008 до 01.03.2057 (пункт 3.1);

-размер арендной платы на 2008 г. составляет 1038 руб. 70 коп. (пункт 5.1);

-расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласуется с арендодателем в срок до 1 февраля каждого года (пункт 5.3);

-арендатор обязуется использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе, земле как природному объекту (пункт 6.4.4);

-арендатор также обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на земельном участке и прилегающих к нему территориях (пункт 6.4.6).

В договоре аренды от 05.03.2008 N 000673, заключенном в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:753 (предыдущий кадастровый номер 02:47:041301:0084), оговорены, в числе прочего, следующие условия:

-разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного производства (пункт 1.4);

-срок аренды установлен с 01.03.2008 до 01.03.2057 (пункт 3.1);

-размер арендной платы на 2008 г. составляет 5907 руб. 40 коп. (пункт 5.1);

-расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласуется с арендодателем в срок до 1 февраля каждого года (пункт 5.3);

-арендатор обязуется использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе, земле как природному объекту (пункт 6.4.4);

-арендатор также обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на земельном участке и прилегающих к нему территориях (пункт 6.4.6).

Обстоятельства заключенности договоров аренды от 05.03.2008 N N 000802, 000673 и пользование земельными участками с кадастровыми номерами 02:47:040318:0038 и 02:47:000000:753 на условиях данных договоров ответчик не оспаривает (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представитель Администрации Дмитриевского сельсовета в судебном заседании 17.01.2018 пояснила, что 1) основанием к расторжению договора аренды от 05.03.2008 N 000802, совершенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:040318:38, явилась неуплата ООО "Откорм Плюс" причитающихся арендодателю арендных платежей более двух сроков подряд, между тем по состоянию на настоящее время все арендные платежи обществом внесены, в том числе, и на будущее время, 2) основанием к расторжению договора аренды от 05.03.2008 N 000673, совершенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:753, явились обстоятельства, связанные с неиспользованием и захламлением арендованного земельного участка (наличие на земельном участке несанкционированной свалки, которая по состоянию на настоящее время не убрана) (аудиопротокол судебного заседания от 17.01.2018).

В подтверждение факта неиспользования и захламления арендованного земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:753 истец представил в материалы дела:

-акты комиссионного обследования земельного участка от 19.05.2015 и 20.07.2016, составленные главой Дмитриевского сельсовета и депутатов округов N N 2, 8, 10 Дмитриевского сельсовета (установлено наличие на земельном участке сорной растительности, зарастание участка, в том числе, порослью деревьев, образование грунтовых дорог) (т. 1, л.д. 27-30);

-акт обследования земельного участка от 20.07.2016 N 01/1324-О, составленный Администрацией муниципального района Уфимский района Республики Башкортостан в порядке муниципального земельного контроля (установлено наличие на земельном участке свалки мусора из отходов сельскохозяйственного производства, частичное снятие верхнего плодородного слоя) (т. 1, л.д. 66-69-87);

-письмо Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Республике Башкортостан от 07.11.2016 N ДФ-05/4526 о возбуждении в отношении ООО "Откорм Плюс" об административном правонарушении, по результатам которого составлен протокол об административном правонарушении по части 2 статьи 8.6 Кодекса об административном правонарушении Российской Федерации в отношении директора ООО "Откорм Плюс" (т. 3, л.д. 56);

-судебные акты - решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 15.08.2017 по делу N 2-1669/2017, апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан по делу N 33-23660/2017 от 14.12.2017, которыми на ООО "Откорм плюс" возложена обязанность ликвидировать несанкционированную свалку твердых бытовых отходов, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 02:47:000000:753 (т. 5, л.д. 79-84).

По утверждению истца, направленная в адрес ООО "Откорм Плюс" по почте претензия от 28.09.2016 за исх. N 1114 с требованием уплаты задолженности и устранения выявленных нарушений целевого использования (т. 1, л.д. 88-89) была оставлена без ответа.

Возражая по существу исковых требований, представитель ООО "Откорм Плюс" заявила о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования возникшего спора с ответчиком (т. 5, л.д. 53-54), об истечении исковой давности по заявленным требованиям (т. 4, л.д. 45), об оплате всей задолженности по арендных платежам по договорам аренды от 05.03.2008 N N 000802, 000673, а также о вине Администрации Дмитриевского сельсовета в образовании на земельном участке с кадастровым номером 02:47:000000:753 несанкционированной свалки со ссылкой, в числе прочего, на частные определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 14.12.2017 по делу N 33-23660/2017 (т. 5, л.д. 87-90).

Правовая позиция Администрации муниципального района Уфимский района Республики Башкортостан по настоящему дела выражена в отзыве на апелляционную жалобу ООО "Откорм Плюс" (т. 5, л.д. 2-5) и совпадает с правовой позицией Администрации Дмитриевского сельсовета.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

Как указано выше, предметом рассматриваемого иска являются требования Администрации Дмитревского сельсовета, выступающей в качестве арендодателя спорных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 02:47:040318:0038 и 02:47:000000:753, о досрочном расторжении договоров аренды от 05.03.2008 N N 000802, 000673 и возврате земельных участков из аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 10); по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ).

Положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации содержат дополнительные гарантии для стабильного использования государственного, муниципального земельного участка на условиях долгосрочного договора аренды (сроком более пяти лет) и меры дополнительного ограждения прав арендаторов от возможного произвола органов власти или органов местного самоуправления.

В рассматриваемом случае, как указано выше, договоры аренды от 05.03.2008 N N 000802, 000673 заключены в отношении земельных участков из муниципальной собственности сроком на 49 лет.

Соответственно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

I.В отношении исковых требований о расторжении договора аренды от 05.03.2008 N 000802, совершенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:040318:38, и возврате этого земельного участка из аренды апелляционная коллегия указывает следующее.

Из пояснений представителя Администрации Дмитревского сельсовета, данных суду апелляционной инстанции, усматривается, что истец настаивает на расторжении обозначенного договора в связи с неуплатой ООО "Откорм Плюс" причитающихся арендодателю арендных платежей более двух сроков подряд.

Систематическое невнесение арендных платежей за пользование арендованным имуществом в обусловленные договором сроки на протяжении длительного времени является, по общему правилу, существенным нарушением условий договора аренды арендатором, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что последний в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договоров.

Вместе с тем, из материалов дела и из пояснений представителя Администрации Дмитревского сельсовета усматривается также, что по состоянию на настоящее время все арендные платежи ООО "Откорм Плюс" внесены, в том числе, и на будущее время,

Из правовой позиции, занятой истцом по настоящему делу, не следует, что Администрации Дмитревского сельсовета по состоянию на дату судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции после погашения спорной задолженности имеет какие-либо имущественные претензии к ООО "Откорм Плюс", связанные с неуплатой арендных платежей.

Поскольку арендатор устранил в разумный срок нарушения, послужившие основанием для обращения Администрации Дмитревского сельсовета с рассматриваемым иском в суд, при отсутствии существенного нарушения условий договора аренды от 05.03.2008 N 000802, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении указанного договора аренды и обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:47:040318:38 из аренды.

Доказательств, свидетельствующих о наступлении для арендодателя негативных последствий, вызванных несвоевременным внесением арендной платы, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия в виде расторжения долгосрочного договора аренды, в материалах дела не имеется.

Следует отметить, что имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, могут быть компенсированы применением к ООО "Откорм Плюс" предусмотренных договором штрафных санкций.

Положения пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не применяются апелляционной коллегией в данном случае, поскольку разъяснения, содержащиеся в указанном пункте, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворять такие исковые требования.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований Администрации Дмитриевского сельсовета в указанной части следует отказать.

II.В отношении исковых требований о расторжении договора аренды от 05.03.2008 N 000673, совершенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:753, и возврате этого земельного участка из аренды апелляционная коллегия указывает следующее.

Из пояснений представителя Администрации Дмитревского сельсовета, данных суду апелляционной инстанции, усматривается, что истец настаивает на расторжении обозначенного договора в связи допущением ООО "Откорм Плюс" неиспользования и захламления арендованного земельного участка (наличие на земельном участке несанкционированной свалки, которая по состоянию на настоящее время не убрана).

В пункте 6.4.4 договора аренды от 05.03.2008 N 000673 установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе, земле как природному объекту, в пункте 6.4.6 - обязанность арендатора не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на земельном участке и прилегающих к нему территориях.

Материалами дела в полной мере подтверждается факт несанкционированного складирования твердых коммунальных отходов (мусора) на земельном участке с кадастровым номером 02:27:000000:753, арендуемом ООО "Откорм Плюс" и бездействие данного лица в очищении земельного участка от таких отходов (мусора).

Так, сложившаяся ситуация с возникновением на земельном участке с кадастровым номером 02:27:000000:753 несанкционированной свалки послужила основанием для обращения Прокурора Уфимского района Республики Башкортостан в суд общей юрисдикции с соответствующим иском в защиту неопределенного круга лиц. Вступившим в законную силу решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 15.08.2017 по делу N 2-1669/2017 по иску Прокурора Уфимского района Республики Башкортостан на ООО "Откорм Плюс" возложена обязанность ликвидировать несанкционированную свалку твердых бытовых отходов на земельном участке с кадастровым номером 02:27:000000:753.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ООО "Откорм Плюс" приступило к выполнению указанного судебного акта, суду апелляционной инстанции представлено не было.

Ссылки ответчика на незначительную площадь, занимаемую свалкой, по отношению к площади всего земельного участка (в процентном отношении), не принимаются апелляционной коллегией ввиду их несостоятельности.

Факт наличия несанкционированной свалки на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения сам по себе уже свидетельствует о существенном нарушении арендатором условий договора о надлежащем использовании арендованного имущества, являющегося в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации особо ценным земельным ресурсом.

Вина непосредственно Администрации Дмитриевского сельсовета и третьего лица - ООО "СтройРесурсы" в захламлении земельного участка с кадастровым номером 02:27:000000:753 объективными средствами доказывания не подтверждена. Ссылки ответчика на частные определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 14.12.2017 по делу N 33-23660/2017, вынесенные в отношении Администрации Дмитриевского сельсовета и Администрация Уфимского района несостоятельны: в данных определениях указано лишь на необходимость принятия органами местного самоуправления должных мер в организации сбора и транспортирования твердых бытовых отходов на территориях муниципальных образований.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие суду апелляционной инстанции сделать вывод о надлежащем освоении ООО "Откорм Плюс" земельного участка с кадастровым номером 02:27:000000:753 в целях осуществления сельскохозяйственного производства.

Напротив, из материалов дела следует практически полная залесенность земельного участка многолетними деревьями и кустарниками.

С учетом отсутствия в материалах дела доказательств того, что ООО "Откорм Плюс" предпринимает меры для устранения допущенных нарушений землепользования и надлежащего исполнения условий договора аренды от 05.03.2008 N 000673, что указывало бы на минимизацию рисков арендодателя в сохранении потребительских качеств сельскохозяйственных угодий, апелляционная коллегия приходит к выводу о существенном характере нарушений арендатором условий договора, достаточных в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации для досрочного расторжения данного договора.

В силу статьи 622 Земельного кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, исковые требования Администрации Дмитриевского сельсовета в указанной части следует удовлетворить.

В отношении доводов ответчика о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования настоящего спора, апелляционная коллегия указывает следующее.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование арендатора об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В сентябре 2016 г. Администрация Дмитриевского сельсовета направляла по месту нахождения ООО "Откорм Плюс" претензионное письмо с требованием об устранении допущенных нарушений условий договоров аренды от 05.03.2008 N N 000802, 000673 с указанием на расторжение договоров и возврате объектов аренды в случае не устранения выявленных нарушений.

В материалы дела представлены доказательства получения вышеуказанного письмо ООО "Откорм Плюс" 21.10.2016 (уведомление о вручении почтового отправления - т. 1, л.д. 90).

При таких обстоятельствах досудебный порядок урегулирования спора истцом был соблюден.

Кроме того, следует отметить, что целью установления такого порядка является, помимо прочего, экономия средств и времени сторон, снижение судебной нагрузки, при этом претензионный порядок не может являться препятствием защиты лицом своих прав в судебном порядке. Формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не могут автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения по пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения приведет к необоснованному затягиванию разрешения спора.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности отклоняются апелляционной коллегией, поскольку в рассматриваемом случае нарушение прав арендодателя носит длящийся характер (нецелевое использование земельного участка, неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей по оплате стоимости аренды), в связи с чем арендодатель вправе, с учетом в том числе времени, в течение которого арендатором не принимаются меры по устранению выявленных нарушений, обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды.

По смыслу положений статей 615, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать расторжения договора при условии имеющегося существенного нарушения своих обязательств на момент обращения с суд с таким требованием.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе, распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.09.2017 по делу N А07-28975/2016 и дополнительное решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.10.2017 по этому же делу отменить.

Исковые требования Администрации сельского поселения Дмитриевский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от 05.03.2008 N 000673, заключенный между сельским поселением Дмитриевский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Откорм Плюс".

Возложить на общество с ограниченной ответственностью "Откорм Плюс" обязанность возвратить Администрации сельского поселения Дмитриевский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан из аренды земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:47:000000:753 по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению и виду разрешенного использования.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Откорм Плюс" в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

М.И. Карпачева И.Ю. Соколова