Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2018 г. N 15АП-17122/17

город Ростов-на-Дону

22 февраля 2018 г.

дело N А32-21869/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2017 по делу N А32-21869/2017

по иску главы крестьянского фермерского хозяйства Егоренкова Игоря Владимировича

к администрации города Сочи

при участии третьих лиц: Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, союза "Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов"

о признании недействительным договора аренды в части, изменении договора,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

глава крестьянского фермерского хозяйства индивидуальный предприниматель Егоренков Игорь Владимирович (далее - глава КФХ) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация), в котором просил:

- признать недействительным договор аренды от 28.10.2014 N 4900009654 в части п. 3.2 "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценки рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.09.2014 N 19/ОЗ-2014 и составляет 239 917 руб.";

- установить в п. 3.2 договора от 28.10.2014 N 4900009654 размер годовой арендной платы за земельный участок в размере 119 559,96 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что расчет арендной платы за пользование земельным участком производится администрацией неверно исходя из рыночной стоимости арендной платы, подлежит корректировке в соответствии с положениями Постановления N 1061 от 03.06.2011, а именно, должен определяться исходя из рыночной стоимости земельного участка и ставки 1,5%.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений администрации города Сочи, союз "Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2017 исковые требования удовлетворены, суд признал недействительным договор аренды от 28.10.2014 N 4900009654 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304007:1212 в части установления в пункте 3.2 договора годовой арендной платы в размере 239 917 руб. Установил в пункте 3.2 договора аренды земельного участка от 28.10.2014 N 4900009654 годовой размер арендной платы в сумме 119 559,96 руб.

Суд указал, что установление в договоре размера годовой арендной платы, определенной как рыночная стоимость арендной платы, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". Арендная плата за год подлежит определению исходя из 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, а не в виде рыночной стоимости арендной платы. Суд отметил, что поскольку включение в договор условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствует постановлению от 03.06.2011 N 1061, соответствующее условие договора аренды является недействительным. Также суд пришел к выводу, что с учетом признания оспариваемого условия о размере арендной платы недействительным и в отсутствие соглашения сторон о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части размера арендной платы, суд в целях обеспечения правовой определенности и стабильности арендных отношений установил содержание пункта 3.2 договора аренды земельного участка в соответствии с расчетом арендной платы от рыночной стоимости земельного участка, что составляет 119 559,96 руб. в год. Также суд дополнительно указал, что данный расчет ответчик и департамент имущественных отношений администрации г. Сочи не оспаривали.

Администрация города Сочи и Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что расчет арендной платы правомерно произведен исходя из рыночной стоимости арендной платы, что соответствует положениям Постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи". Истец, получая земельный участок в аренду, согласился с условием о размере арендной платы.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. От истца поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя. Апелляционная жалоба рассмотрена с перерывом, объявленным в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с 15 на 20 февраля 2018 года. После перерыва рассмотрение жалобы продолжено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению, а решение суда надлежит изменить по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:49:000000:35 площадью 130 620 кв.м, расположенный по адресу: г. Сочи, Шоссейная, 2 предоставлен Санаторию "Кавказ" на праве постоянного (бессрочного) пользования согласно Постановлению главы администрации города Сочи N 190 от 24.02.1994 на основании государственного акта на право постоянного (бессрочного) пользования КК-2 N 426000770.

Союз "Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов" являлся титульным владельцем указанного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, как собственник расположенных на участке объектов недвижимого имущества Санатория "Кавказ".

В последующем в порядке переоформления права постоянного пользования и с учетом раздела указанного земельного участка на основании Постановления администрации города Сочи от 19.11.2013 N 2502, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304007:1212, образованный из состава вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:35 площадью 130 620 кв.м. был предоставлен союзу "Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов" на праве аренды.

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и союзом "Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов" был заключен договор от 28.10.2014 N 4900009654 (далее - договор) аренды земельного участка площадью 2 301 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304007:1212, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 2 в территориальной зоне РК, для размещения и эксплуатации комплекса санатория "Кавказ" по ул. Шоссейной, 2 (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.09.2014 N 19/ОЗ-2014 и составляет 239 917 руб.

Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к договору и подписывается сторонами (пункт 3.5 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.11.2014 Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, что подтверждается штампом, имеющимся на договоре.

15.11.2016 между союзом "Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов" (продавец) и Егоренковым Игорем Владимировичем (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец передал в собственность, а покупатель принял в собственность запасной резервуар, площадью 19,3 кв. м с кадастровым номером 23-23-19/115/2009-056, инвентарный номер 03:426:002:000074290:LXXXV, литер: LXXXV, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 9 (п. 1.1 договора купли-продажи).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.11.2016, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.12.2016.

Кроме того, 15.11.2016 между союзом "Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов" (правообладатель) и истцом (правоприобретатель) был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.10.2014 N 4900009654, согласно которому правообладатель передал все права и обязанности правоприобретателю по договору от 28.10.2014 N 4900009654 в отношении земельного участка площадью 2 301 кв.м с кадастровым номером 23:49:0304007:1212, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 2 (п. 1.1. договора уступки).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.11.2016.

В соответствии с отчетом от 27.09.2014 N 19/ОЗ-2014 об определении рыночной стоимости величины (размера) арендной платы на земельный участок площадью 2 301 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304007:1212, рыночная стоимость составляет 7 970 664 руб.

В том же отчете определена рыночная стоимость арендной платы за спорный земельный участок, которая составила 239 917 руб. в год.

Обращаясь с настоящим иском, истец полагал, что арендная плата в размере 239 917 руб. в год, как это указано в пункте 3.2 договора аренды, определена в нарушение нормативной цены землепользования, за базу расчета арендной платы надлежит принимать рыночную стоимость земельного участка, в связи с чем при ставке в полтора процента годовая арендная плата составит 119 559,96 руб.

Суд первой инстанции, соглашаясь с доводами иска, не учел, что истец заместил в договоре аренды лицо, ранее обладавшее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду чего неверно определил применимые нормы материального права.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В соответствии с положениями пунктов 1,3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в частности, указано, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

В силу приведенной нормы вводного закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

- двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 утверждены "Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

В абзаце 5 указанных Основных принципов в числе прочих назван принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Таким образом, в силу вышеприведенных норм материального права арендная плата за спорный участок федеральной собственности из состава земель федеральных курортов, ограниченный в обороте, в спорный период должна была составлять не более 1,5% от кадастровой стоимости участка и не могла при этом превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении этого земельного участка.

Спорный земельный участок, как указано выше, был закреплен за союзом "Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов" на праве постоянного (бессрочного) пользования. Заключение договора аренды произведено как результат переоформления данного права.

Из имеющейся в деле копии кадастрового паспорта спорного земельного участка от 17.04.2014 следует, что участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны, то есть относится к землям, ограниченным в обороте.

Соответственно при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования Краснодарского краевого объединения организаций профсоюзов путем заключении договора аренды, арендная плата должна была быть установлена в пределах полутора процентов кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту спорного участка от 17.04.2014 кадастровая стоимость данного участка составляла 27 605 258 руб.

Соответственно арендная плата не могла превышать 414 078,87 руб.

Следовательно, сам по себе размер годовой арендной платы, закрепленный пунктом 3.2 договора (239 917 руб.) не выходил за дозволенные пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ пределы и требований указанного закона не нарушал.

Земельный налог относится к местным налогам и сборам, ввиду чего устанавливается органами местного самоуправления. Согласно пункту 5 статьи 1 Налогового кодекса Российской Федерации нормативные правовые акты муниципальных образований о местных налогах и сборах принимаются представительными органами муниципальных образований.

Апелляционным судом установлено, что Городским собранием Сочи принято решение от 11.12.2007 года N 231 об установлении земельного налога на территории муниципального образования Город-курорт Сочи в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) размер земельного налога в отношении земельных участков рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения для размещения объектов санаторно-курортных организаций и учреждений определял в размере 0,45 % от кадастровой стоимости (п. 16 статьи 2 Порядка о земельном налоге, утвержденного названным решением).

Таким образом, на момент заключения договора аренды арендная плата не могла превышать 248 447,32 руб. (27 605 258 х 0,9).

Следовательно, сам по себе размер годовой арендной платы, закрепленный пунктом 3.2 договора (239 917 руб.) не выходил за дозволенные абзацем 5 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, пределы и требований указанного нормативного акта не нарушал.

Установив, что согласованный при заключении договора размер арендной платы не превышал закрепленные федеральным законодательством пределы, суд апелляционной инстанции проверил соответствие спорного договорного условия требованиям муниципальных нормативных актов, действовавшим в момент заключения договора.

Вопросы определения арендной платы за землю применительно к спорным правоотношениям сторон в соответствующий период регламентировались:

- постановлением главы города Сочи N 791 от 15.06.2007 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - Постановление N 791) - действовало с 01.07.2007 по 01.08.2016;

- постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) - действовало с 04.07.2009 по 01.08.2016;

- постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" - действовало с 09.06.2011 по 17.11.2015;

Постановление N 791 предполагало определение размера арендной платы по общему правилу согласно формуле, учитывающей площадь арендуемого земельного участка, базовую ставку арендной платы, коэффициент зональной дифференциации экономико-планировочной зоны, поправочный коэффициент по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка, дополнительный коэффициент. Для отдельных категорий арендаторов устанавливался размер арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Вместе с тем Постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210) был изменен порядок определения размера арендной платы. Общим правилом стало определение размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункт 2 постановления). Для отдельных категорий арендаторов были сохранены расчеты от кадастровой стоимости - п. 5.2 и по формуле постановления N 791 (от базовой ставки) - п. 5.1.

Как видно, спорный земельный участок подпадал под исключение, установленное подпунктом "в" пункта 5.2 названного постановления и в отношении него арендная плата должна была определяться на основании кадастровой стоимости и рассчитываться в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости.

Постановление от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" также устанавливало возможность определения размера годовой арендной платы при аренде земельных участков одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости и также определяло перечень случаев, когда арендная плата определяется по кадастровой стоимости, оставляя для прочих случаев предоставления участков в аренду без торгов расчет арендной платы на основании рыночной стоимости.

Пункт 1.4 названного постановления устанавливал ставку арендной платы в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка за земельные участки, ограниченные в обороте, право на которые переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Как видно, при заключении спорного договора аренды, арендная плата была определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы.

Таким образом, пункт 3.2 спорного договора аренды от 28.10.2014 не соответствовал требованиям приведенных нормативных актов, в силу чего правомерен довод истца о его недействительности.

При заключении данного договора размер арендной платы должен был определяться путем уменьшения размера арендной платы определенной как произведение кадастровой стоимости участка и ставки 1,5% до пределов, дозволенных федеральным законодателем, то есть до 0,9% от кадастровой стоимости участка. При этом не допускалась ежегодная индексация определенной таким образом арендной платы на коэффициент инфляции.

Таким образом, истец обоснованно полагает пункт 3.2 спорного договора аренды недействительным и нарушавшим императивные нормы права о порядке определения стоимости землепользования, действовавшие в момент заключения данного договора.

Действительность договора определяется на момент заключения такового. Следовательно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требований главы КФХ о признании недействительным договора аренды от 28.10.2014 N 4900009654 в части п. 3.2 "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценки рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.09.2014 N 19/ОЗ-2014 и составляет 239 917 руб.", несмотря на то, что исходил из ошибочного применения норм материального права.

В пункте 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что в случае несогласия апелляционного суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Таким образом, иск в соответствующей части удовлетворен правомерно, основания к отмене или изменению решения отсутствуют.

Вместе с тем, истец также просил установить в п. 3.2 договора от 28.10.2014 N 4900009654 годовую арендную плату за земельный участок в размере 119 559,96 руб. Указанное требование нацелено на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон, в связи с тем, что арендная плата является регулируемой и ее размер, согласно изложенным выше правилам, изменяется вне зависимости от того, внесены ли сторонами изменения в договор.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита осуществляется способами, прямо предусмотренными законом, то есть способ защиты не может быть произвольным.

Соответственно арендатору, который не согласен с размером арендной платы, отраженном в договоре, доступны следующие способы юридического реагирования:

- арендатор может не платить арендную плату в размере необоснованного (по его мнению) превышения и впоследствии возражать против иска администрации о взыскании задолженности доводом о нарушении методики расчета арендной платы;

- арендатор, уплативший арендную плату согласно условиям договора, может заявить кондикционный иск, указав, что нарушение методики расчета привело к неосновательному обогащению муниципального образования в части уже уплаченного истцом;

- арендатор может заявить о недействительности договорного условия о размере арендной платы;

- арендатор может заявить иск об изменении договора в целях обеспечения правовой определенности.

Заявленные истцом требования об установлении в п. 3.2 договора от 28.10.2014 N 4900009654 годовой арендной платы в определенном размере могут быть квалифицированы единственным способом - как требования об изменении договора в части условий об арендной плате.

Учитывая, что применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие ЗК РФ (ст. 65), арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, с одновременной констатацией того, что испрашиваемые истцом изменения такому закону соответствуют, влечет необходимость удовлетворения иска.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм объявлено общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Специфика применяемого истцом способа защиты сводится к тому, что установив противоречие договорного условия императивной норме закона на момент рассмотрения спора, суд должен изложить договорное условие таким образом, чтобы оно соответствовало императивным нормам права, даже если предложенная истцом формулировка не будет признана правомерной. Иными словами, суд не может отказать в удовлетворении такого иска, если установит, что договорное условие в существующем виде не соответствует закону и одновременно выявит, что данное условие в предлагаемой истцом формулировке также закону не соответствует. В указанном случае суд удовлетворяет иск, приводя договорное условие в соответствие с требованиями закона.

Вместе с тем, в силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

По смыслу приведенной нормы права ретроспективное изменение условий договорного обязательства в судебном порядке невозможно. Оспаривание размера арендной платы за прошедшие периоды должно осуществляться только в рамках иска о взыскании задолженности либо в рамках кондикционного иска о взыскании переплаты.

Ввиду чего, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что размер арендной платы может быть установлен только на момент вынесения настоящего постановления.

В настоящее время к спорным правоотношениям сторон подлежит применению Постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов".

Согласно пункту 2 названного постановления размер регулируемой арендной платы определяется одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; в) на основании земельного налога; г) на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу подпункта "в" пункта 3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи, утвержденного названным постановлением, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, право аренды на который переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции запросил у ФГБУ ФКП Росреестра по Краснодарскому краю сведения об актуальном размере кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304007:1212, согласно ответу учреждения кадастровая стоимость спорного участка в настоящий момент составляет 18 661 000 руб.

Апелляционным судом также установлено, что согласно решению Городского собрания Сочи от 11.12.2007 года N 231 об установлении земельного налога на территории муниципального образования Город-курорт Сочи в действующей редакции, с 01.01.2018 размер земельного налога в отношении земельных участков рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения для размещения объектов санаторно-курортных организаций и учреждений определялся по ставке 0,7 % от кадастровой стоимости (п. 16 статьи 2 Порядка о земельном налоге, утвержденного названным решением).

Соответственно размер арендной платы за спорный участок в 2018 году не может превышать 1,4% от кадастровой стоимости данного участка.

Поскольку применение коэффициентов инфляции привело бы к увеличению размера арендной платы сверх императивно установленного предельного размера, определенная указанным способом арендная плата ежегодной индексации на коэффициент инфляции не подлежит, изменяется только при изменении кадастровой стоимости либо изменении приведенной нормативной методики ее расчета.

Таким образом, размер годовой арендной платы на момент вынесения настоящего постановления не мог превышать 261 254 руб./в год. (18 661 000 руб. х 1,4%) и данный размер арендной платы является предельным и не подлежит ежегодной индексации на коэффициент инфляции по изложенным выше основаниям, может быть изменен только при изменении кадастровой стоимости участка, ставки арендной платы либо изменении нормативно определенной методики расчета арендной платы.

Как видно, истец испрашивал иной размер арендной платы, но учитывая направленность иска на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон, и цель судебной защиты, состоящую в исчерпании возникшего конфликта, а также принимая во внимание императивный характер регулирования размера арендной платы и отсутствие у сторон возможности произвольного усмотрения по данному вопросу, суд полагает необходимым внести изменения в спорный договор аренды, указав на частичное удовлетворение иска главы КФХ в данной части.

Ввиду чего, требование истца об установлении в п. 3.2 договора от 28.10.2014 N 4900009654 размера годовой арендной платы за земельный участок, подлежит удовлетворению в редакции, соответствующей действующим нормам гражданского права, а именно суд полагает необходимым изложить пункт 3.2 спорного договора в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с подпунктом "в" пункта 3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи, утвержденного Постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699, как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы с учетом ограничений предельного размера арендной платы, закрепленных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 и пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, и составляет 261 254 руб.".

Таким образом, в части удовлетворения требования истца об изменении пункта 3.2 договора решение надлежит изменить.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2017 по делу N А32-21869/2017 изменить.

Изложить абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:

"Изложить пункт 3.2 договора аренды от 28.10.2014 N 4900009654 в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с подпунктом "в" пункта 3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи, утвержденного Постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699, как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы с учетом ограничений предельного размера арендной платы, закрепленных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 и пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, и составляет 261 254 руб."".

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов