Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2018 г. N 11АП-1199/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 31 мая 2018 г. N Ф06-33614/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

06 марта 2018 г.

Дело N А65-29860/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 марта 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Росинтер Ресторантс Татарстан" и открытого акционерного общества "Гипермаркет "Кольцо" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 декабря 2017 года, принятое по делу NА65-29860/2016 (судья Андреев К.П.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Росинтер Ресторантс Татарстан" (ОГРН 1051622166848, ИНН 1655102728), г. Казань,

к открытому акционерному обществу "Гипермаркет "Кольцо" (ОГРН 1031621020804, ИНН 1655063331), г. Казань,

при участии третьего лица - общество с ограниченной ответственностью "ПС Казань", г. Казань,

о взыскании 1 763 443,90 руб.,

и по встречному иску открытого акционерного общества "Гипермаркет "Кольцо" (ОГРН 1031621020804, ИНН 1655063331)

к обществу с ограниченной ответственностью "Росинтер Ресторантс Татарстан" (ОГРН 1051622166848, ИНН 1655102728)

о взыскании 1 375 071,68 руб. долга,

при участии:

от истца - представитель Ярушина И. Ю. по доверенности от 15.11.2017 г.,

от ответчика - представитель Егоров С. В. по доверенности от 29.09.2017 г.,

от третьего лица - представитель Ярушина И. Ю. по доверенности от 15.11.2017 г.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Росинтер Ресторантс Татарстан" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к открытому акционерному обществу "Гипермаркет "Кольцо" (далее - ответчик) о взыскании 1 326 476,57 руб., из которых 1 286 035,17 руб. - обеспечительный взнос, 40 441,40 руб. -переплата по арендной плате за сентябрь, октябрь 2016 года (с учетом уточнения требований, принятых судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ).

Определением от 19.12.2016 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ПС Казань".

Определением от 16.02.2017 судом принято для совместного рассмотрения встречное исковое заявление ОАО "Гипермаркет "Кольцо" к ООО "Росинтер Ресторантс Татарстан" о взыскании 1 375 071,68 руб. долга по арендной плате и эксплуатационных расходов.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017, первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 15.09.2017 принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.12.2017 первоначальный иск удовлетворен частично. С открытого акционерного общества "Гипермаркет "Кольцо" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Росинтер Ресторантс Татарстан" взыскано 40 441,78 руб. неосновательного обогащения, 786,76 руб. государственной пошлины. В оставшейся части в удовлетворении первоначального иска отказано. Во встречном иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа во взыскании суммы обеспечительного взноса в размере 1 286 035,17 руб. и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в указанной части. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что на момент направления арендодателю требования о расторжении договора помещение было непригодно для использования по назначению, а недостатки помещения были устранены ответчиком за пределами разумных сроков и после направления требования о расторжении договора.

Ответчик также обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований ответчика и отказе в удовлетворении первоначального иска. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что дополнительные соглашения в спорный период об уменьшении размера арендной платы сторонами не заключались, следовательно, направленное арендатору письмо нельзя рассматривать как оферту, а совершенные действия, указанные в письме, акцептом.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица поддержал доводы апелляционной жалобы и просил ее удовлетворить, а в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика просил отказать.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы и просил ее удовлетворить, а в удовлетворении апелляционной жалобы истца просил отказать.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционных жалоб в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 05.03.2008 г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды N 212-0, по которому истец принял во временное пользование нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Петербургская, д. 1, этаж 2, общей площадью 336,9 кв.м., для использования в целях организации и эксплуатации предприятия общественного питания, а также в складских и административных целях, связанных с эксплуатацией предприятия общественного питания.

В дальнейшем площадь помещения была изменена на 319,1 кв.м. (дополнительное соглашение от 01.08.2012).

Дополнительным соглашением к договору от 18.05.2015 стороны изложили п.1.1.5 договора в новой редакции, в соответствии с которой помещение сдается для использования в целях организации и эксплуатации предприятия общественного питания: ресторан "IL Патио", а также во вспомогательных и административных целях, связанных с такой деятельностью. Срок договора аренды - до 03.03.2021 года.

В соответствии с п.3.1 договора аренды арендная плата по настоящему договору складывается из базовой арендной платы (п. 3.2. договора) и переменной арендной платы (п. 3.3. договора). Арендная плата за месяц составляет 1/12 часть суммы базовой арендной платы и переменной арендной платы за один год.

В силу п.3.2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2012) базовая арендная плата рассчитывается по ставке рублевого эквивалента 464,544 условных единиц по курсу Центрального Банка России на день оплаты за один квадратный метр помещения в год, что составляет 148 236 у.е., кроме того НДС по ставке 18 % процентов в размере рублевого эквивалента 26 682,48 условные единицы. Таким образом, базовая арендная плата, включая НДС, составляет 174 918,48 условные единицы. Одна условная единица равна курсу доллара США к рублю Российской Федерации, установленному Центральным Банком России на дату платежа, но не может быть менее 27 рублей 50 копеек.

В силу п.3.5.2 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2012) за оказание эксплуатационных услуг арендатор должен платить напрямую управляющей компании. Стоимость эксплуатационных услуг рассчитывается по ставке рублевого эквивалента 99,2435 условных единиц, кроме того НДС по ставке 18 % в размере рублевого эквивалента 17,8638 условных единиц за 1 квадратный метр арендуемого помещения в год, и подлежит оплате на ежемесячной основе, авансом, не позднее 5 календарного дня оплачиваемого месяца.

В соответствии с п. 3.6.1. договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2012) арендатор обязуется выплатить арендодателю обеспечительный взнос в размере 3 (трех) ставок ежемесячной базовой арендной платы, что составляет 37 059,00 у.е., кроме того НДС по ставке 18 % в размере 6 670,62 у.е., в качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного договором. Часть обеспечительного взноса в размере 23 346,67 у.е., кроме того НДС по ставке 18% в размере 4 202,40 у.е., была ранее выплачена арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору аренды. Оставшуюся часть обеспечительного взноса в размере 13 712, 33 у.е., кроме того НДС по ставке 18% в размере 2 468,22 у.е., арендатор обязуется доплатить не позднее 19 декабря 2013 года, по курсу доллара США ЦБ РФ на дату платежа. Обеспечительный взнос покрывает базовую арендную плату за 3 (три) последних месяца аренды помещения.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что истец перечислил ответчику обеспечительный взнос в размере 1 286 035,17 руб.

В соответствии с п.9.2.1. договора аренды по требованию арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут в случае, если неисполнение арендодателем своих обязательств по настоящему договору привело к тому, что помещение становится непригодным для использования и применения арендатором. В случае такого досрочного расторжения арендная плата подлежит внесению до даты фактическою освобождения и передачи помещения арендатором арендодателю по акту. Обеспечительный взнос и арендная плата внесенная, но еще не начисленная по настоящему договору, возвращаются арендатору в той степени, в которой они не причитаются арендодателю.

В силу п.9.2.2. договора аренды, если арендатор будет требовать расторжения настоящего договора не по основанию, предусмотренному в п.9.2.1 договора, арендатор обязан известить арендодателя о своем желании расторгнуть договор за один календарный месяц до даты предполагаемого расторжения, при этом обеспечительный взнос будет удержан арендодателем в качестве неустойки.

05.05.2008 между сторонами заключен договор N 212-Э на предоставление услуг по организации эксплуатации и обслуживания торгового центра, в соответствии с которым ОАО "Гипермаркет "Кольцо" во исполнение своих обязательств по договору N 212 - О от 05.03.2008 перед арендатором возлагает на себя функции управляющей компании для оказания услуг по организации эксплуатации и обслуживания торгового центра.

01.12.2013 арендуемое истцом помещение, с согласия арендодателя (ответчика), на основании договора субаренды нежилых помещений N ДСА-К передано в долгосрочную субаренду третьему лицу - ООО "ПС Казань", под размещение ресторана "Планета Суши", в дальнейшем переименованного в "Иль Патио". Указанный договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Истец указывает, что на протяжении срока аренды в помещении систематически возникали протечки с крыши и потолка здания.

В подтверждение данного обстоятельства истцом представлены акты и письма в адрес ответчика: от 07.04.2011 - протекание воды с потолка ресторана, от 30.07.2013 - протекание воды с потолка ресторана, от 25.02.2014 - протекание воды с потолка ресторана, от 11.04.2014 - протекание воды с потолка ресторана, от 02.11.2015 - протекание воды из решетки вентиляции, от 13.11.2015 - протекание воды с потолка ресторана, от 03.12.2015 - протекание воды с потолка ресторана, от 07.12.2015 - протекание воды с потолка ресторана, от 13.12.2015 - протекание воды с потолка ресторана, от 24.12.2015 - протекание воды с потолка ресторана, от 04.02.2016 - протекание воды с потолка ресторана, от 24.02.2016 - протекание воды с потолка ресторана, от 17.04.2016 - протекание воды с потолка ресторана, от 07.06.2016 - протекание воды с потолка ресторана, от 16.08.2016 - протекание воды с потолка ресторана, от 01.09.2016 - протекание дождевой воды по температурному шву, скопление воды на полу в ресторане.

07.12.2015 произошла протечка, в адрес ответчика была направлена претензия от 17.12.2015 о возмещении убытков, ресторан не работал 3 дня с 07.12.- 09.12.2015.

Как следует из письма ответчика от 24.12.2015, арендодатель произвел перерасчет аренды за указанные дни, в возмещении убытков отказано.

01.09.2016 в арендуемом помещении возникла сильная течь воды с потолка. Использование помещения по назначению - для оказания услуг общественного питания, оказалось невозможным. Состояние помещения создавало угрозу для жизни и здоровья посетителей.

Истец претензией от 02.09.2016 уведомил ответчика о закрытии ресторана и необходимости принятия мер по устранению протечки. Актом от 01.09.2016 зафиксировано большое скопление воды на полу.

Как следует из переписки сторон, акта о приемке выполненных работ от 22.09.2016, помещение было непригодно к использованию с 01.09.2016 по 22.09.2016, в связи с производством ответчиком работ по устранению недостатков, препятствующих осуществлению деятельности в арендуемом помещении.

09.09.2016 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды N 212-0 от 05.03.2008. Ответчику предложено явиться на приемку помещения 11.10.2016.

Возврат помещения ответчику произведен 11.10.2016, что подтверждается актом приема-передачи ключей, подписанным представителями сторон.

Истец, ссылаясь на то обстоятельство, что досрочное расторжение договора обусловлено неисполнением арендодателем своих обязательств по договору, в связи с чем обеспечительный платеж, предусмотренный п.3.6. договора аренды, подлежит возврату в соответствии с п.9.2.1. договора, а также ссылаясь на наличие переплаты по договору, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик указывает на то, что им принимались меру к устранению недостатков арендуемого помещения. Полагая, что у истца имеется задолженность по арендной плате и эксплуатационным расходам, ответчик обратился в суд со встречным иском.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В статьях 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Из материалов дела следует, что арендодатель устранил недостатки арендуемого помещения по требованию арендатора. При этом из переписки сторон следует, что арендатор был согласен на устранение недостатков, выявленных в ходе эксплуатации.

При этом сведения о характере недостатков, а равно о невозможности использования арендуемого помещения после проведения ответчиком ремонтных работ материалы дела не содержат.

Также отсутствуют в материалах дела доказательства, что помещение непригодно для использования арендатором вследствие неисполнения арендатором своих обязанностей по договору аренды.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец не вправе был со ссылкой на п. 9.2.1. договора аренды требовать его досрочного расторжения, в связи с чем, учитывая положения п. 9.2.2. договора аренды, обеспечительный взнос в размере 1 286 035,17 руб. возврату истцу не подлежит.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что за истцом как арендатором помещения образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 177 835,60 руб. и по эксплуатационным расходам в размере 197 236,07 руб. за период с 1 июля 2016 г. по 11 октября 2016 г. Исходя из расчета встречных исковых требований, представленного ответчиком, начисления по базовой арендной плате, по эксплуатационным расходам пересчитываются по курсу ЦБ РФ на дату платежа (64,6304 руб. за доллар США в июле 2016, 66,7420 руб. за доллар США в августе 2016, 65,2535 руб. за доллар США в сентябре 2016, 62,3031 руб. за доллар США в октябре 2016).

Вместе с тем, как следует из материалов дела, письмом от 22.06.2016 исх.N 265-16 ответчик предложил истцу на период с 01.07.2016 по 31.08.2016 условия по оплате арендной платы в виде установления курса 1 у.е.=37,72 руб. при расчете базовой аренды и 1 у.е.=36 руб. при расчете эксплуатационных услуг (л.д.187, т.2).

Арендатор произвел оплату базовой арендной платы и эксплуатационных платежей в соответствии с письмом и подписанными актами.

Акты сдачи-приемки услуг за июль-август 2016 г. сторонами подписаны без замечаний, а именно: акт N 3197 от 31.07.2016 по базовой части аренды за июль на сумму 439 861,64 руб., акт N 3198 от 31.07.2016 по эксплуатационной части за июль на сумму 112 106,88 руб., акт N 3718 от 31.08.2016 по базовой части аренды за август на сумму 439 861,60 руб., акт N 3719 от 31.08.2016 по эксплуатационной части за август на сумму 112 106,88 руб.

Также в письме от 31.08.2016 исх. N 346-16 ответчик предложил истцу на период с 01 сентября по 31 декабря 2016 зафиксировать курс 1 у.е.=37,72 руб. (л.д.188, т.2).

Исходя из указанного предложения, истец 01.09.2016 г. оплатил арендную плату за сентябрь в размере 439 861,60 руб. и эксплуатационные платежи за сентябрь 2016 г. в размере 112 106,88 руб.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что совершение конклюдентных действий по принятию условий о размере платежей, фиксации курса оплаты и фактическая оплата арендных платежей в соответствии с предложенными условиями в данном случае подлежит оценке как согласие на внесение изменений в договор, заключенный между сторонами, в части определения размера арендных платежей.

Таким образом, размер базовой арендой платы за период с 01.07.2016 по 11.10.2016 должен был 1 239 771,20 руб., эксплуатационные платежи - 301 132,75 руб.

Из материалов дела следует, что арендатором в спорном периоде оплачена базовая арендная плата в размере 1 319 584,84 руб., эксплуатационные платежи - 336 320,64 руб.

Следовательно, по состоянию на 11.10.2016 у истца имелась переплата в размере 79 813,64 руб. по базовой арендной плате и 35 187,89 руб. по эксплуатационным платежам, всего 115 001,53 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Действующим законодательством предусмотрена возможность взыскания неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендной платы по договору аренды.

Вместе с тем, при расчете исковых требований истец указывает, что у него имелась задолженность перед ответчиком за коммунальные услуги за август 2016 года в размере 74 559,75 руб.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования; для зачета достаточно заявления одной стороны.

Истец, воспользовавшись указанным правом, заявил о зачете встречного требования по оплате коммунальных услуг в сумме 74 559,75 руб. из общей суммы задолженности ответчика перед истцом (претензия от 24.10.2016).

Таким образом, общая сумма подлежащих возврату истцу ответчиком денежных средств, с учетом произведенного зачета, составляет 40 441,78 руб.

На основании вышеизложенного, первоначальные исковые требования о взыскании неосновательного обогащения правомерно удовлетворены судом первой инстанции в указанной части, а в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании долга по арендной плате и эксплуатационных расходов отказано.

Ссылку ответчика на дополнительные соглашения от 01.04.2016 к договорам суд апелляционной инстанции признает не обоснованной, поскольку указанные соглашения сторонами не подписаны.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявители не представили, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителей жалоб.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 декабря 2017 года, принятое по делу N А65-29860/2016, оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев