Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 сентября 2017 г. N Ф06-24524/17 по делу N А65-29860/2016

г. Казань

15 сентября 2017 г.

Дело N А65-29860/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Королева Н.Н., Смоленского И.Н.,

при участии представителей:

истца - Ярушиной И.Ю., доверенность от 22.11.2016,

ответчика - Егорова С.В., доверенность от 25.11.2016,

третьего лица - Ярушина И.Ю., доверенность от 22.11.2016,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Гипермаркет "Кольцо"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2017 (судья Андреев К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Балакирева Е.М.)

по делу N А65-29860/2016

по исковому заявлению по иску общества с ограниченной ответственностью "Росинтер Ресторантс Татарстан" к открытому акционерному обществу "Гипермаркет "Кольцо", при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "ПС Казань" о взыскании 1 763 443,90 руб.,

и по встречному иску открытого акционерного общества "Гипермаркет "Кольцо" к обществу с ограниченной ответственностью "Росинтер Ресторантс Татарстан" о взыскании 1 375 071,68 руб. долга

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Росинтер Ресторантс Татарстан" (далее - истец, ООО "Росинтер Ресторантс Татарстан") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к открытому акционерному обществу "Гипермаркет "Кольцо" (далее - ответчик, ОАО "Гипермаркет "Кольцо", заявитель) о взыскании 1 326 476,57 руб. неосновательного обогащения.

Определением от 19.12.2016 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ПС Казань".

Определением от 16.02.2017 судом было принято для совместного рассмотрения встречное исковое заявление ОАО "Гипермаркет "Кольцо" к ООО "Росинтер Ресторантс Татарстан" о взыскании 1 375 071,68 руб. долга по арендной плате и эксплуатационных расходов.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2017, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017, первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, ответчик просит их отменить, в удовлетворении первоначальных исковых требованиях отказать, встречные требования удовлетворить, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального права.

В судебном заседании 05.09.2017 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации (далее - АПК РФ), объявлен перерыв до 10 часов 40 минут 11.09.2017 и 11.09.2017 до 16 часов 00 минут, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды от 05.03.2008 N 212-0, по которому истец принял во временное пользование нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Петербургская, д. 1, этаж 2, общей площадью 336,9 кв.м.

В дальнейшем площадь помещения была изменена на 319,1 кв.м. (дополнительное соглашение от 01.08.2012).

В соответствии с п.1.1.5 договора помещение сдается для использования в целях организации и эксплуатации предприятия общественного питания ("Торговый Профиль"), а также в складских и административных целях, связанных с эксплуатацией предприятия общественного питания ("Разрешенное Использование").

Дополнительным соглашением к договору от 18.05.2015 стороны изложили п.1.1.5 договора в новой редакции, в соответствии с которой помещение сдается для использования в целях организации и эксплуатации предприятия общественного питания: ресторан "IL Патио", а также во вспомогательных и административных целях, связанных с такой деятельностью.

Срок договора аренды - до 03.03.2021 года (дополнительное соглашение от 18.05.2015).

В соответствии с п.3.1 договора аренды арендная плата по настоящему договору складывается из Базовой Арендной Платы (п. 3.2. настоящего Договора) и Переменной Арендной Платы (п. 3.3. настоящего Договора). Арендная плата за месяц составляет 1/12 часть суммы Базовой Арендной Платы и Переменной Арендной Платы за один год.

В соответствии с п.9.2.1. договора аренды по требованию Арендатора настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в случае, если неисполнение Арендодателем своих обязательств по настоящему Договору привело к тому, что Помещение становится непригодным для использования и применения Арендатором. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора только после направления Арендодателю письменного извещения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае такого досрочного расторжения Арендная Плата подлежит внесению до даты фактического освобождения и передачи Помещения Арендатором Арендодателю по Акту. Обеспечительный Взнос и Арендная плата внесенная, но еще не начисленная по настоящему Договору, возвращаются Арендатору в той степени, в которой они не причитаются арендодателю.

Кроме того, между сторонами 05.05.2008 был заключен договор N 212-Э на предоставление услуг по организации эксплуатации и обслуживания торгового центра, в соответствии с которым ОАО "Гипермаркет "Кольцо" во исполнение своих обязательств по договору N 212 - О от 05.03.2008 перед Арендатором возлагает на себя функции Управляющей Компании для оказания услуг по организации эксплуатации и обслуживания Торгового центра.

С согласия арендодателя (ответчика) 01.12.2013 года арендуемое истцом помещение на основании договора субаренды нежилых помещений N ДСА-К было передано истцом в долгосрочную субаренду третьему лицу - ООО "ПС Казань" под размещение ресторана "Планета Суши", в дальнейшем переименованного в "Иль Патио". Указанный договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Истец указывает, что на протяжении срока аренды в помещении систематически возникали протечки с крыши и потолка здания.

В подтверждение данного обстоятельства истцом представлены акты и письма в адрес ответчика: - от 07.04.2011 - протекание воды с потолка ресторана, - от 30.07.2013 - протекание воды с потолка ресторана, - от 25.02.2014 - протекание воды с потолка ресторана, - от 11.04.2014 - протекание воды с потолка ресторана - от 02.11.2015 - протекание воды из решетки вентиляции, - от 13.11.2015 - протекание воды с потолка ресторана, - от 03.12.2015 - протекание воды с потолка ресторана, - от 07.12.2015 - протекание воды с потолка ресторана, - от 13.12.2015 - протекание воды с потолка ресторана, - от 24.12.2015 - протекание воды с потолка ресторана, - от 04.02.2016 - протекание воды с потолка ресторана, - от 24.02.2016 - протекание воды с потолка ресторана, - от 17.04.2016 - протекание воды с потолка ресторана, - от 07.06.2016 - протекание воды с потолка ресторана, - от 16.08.2016 - протекание воды с потолка ресторана, - от 01.09.2016 - протекание дождевой воды по температурному шву, скопление воды на полу в ресторане.

Истец указывает, что 07.12.2015 произошла протечка, в адрес ответчика была направлена претензия от 17.12.2015 о возмещении убытков, ресторан не работал 3 дня с 07.12.2015- 09.12.2015.

Как следует из письма ответчика от 24.12.2015 арендодатель произвел перерасчет аренды за указанные дни, в возмещении убытков отказано.

В арендуемом помещении 01.09.2016 года возникла сильная течь воды с потолка. Использование помещения по назначению - для оказания услуг общественного питания оказалось невозможным. Состояние помещения создавало угрозу для жизни и здоровья посетителей.

Истец претензией от 02.09.2016 уведомил ответчика о закрытии ресторана и необходимости принятия мер по устранению протечки. Актом от 01.09.2016 зафиксировано большое скопление воды на полу.

Как следует из переписки сторон, акта о приемке выполненных работ от 22.09.2016 помещение было непригодно к использованию с 01.09.2016 по 22.09.2016 года в связи с производством ответчиком работ по устранению недостатков, препятствующих осуществлению деятельности в арендуемом помещении.

В адрес ответчика 09.09.2016 года истцом было направлено уведомление о расторжении договора аренды N 212-0 от 05.03.2008.

Актом приема-передачи помещения от 11.10.2016, подписанным представителями истца и ответчика, помещение возвращено ответчику.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору послужили основанием для обращения истца с иском в суд за взысканием суммы обеспечительного платежа, предусмотренного п.3.6. договора аренды.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора, что привело к непригодности для использования и применения арендатором помещения.

Между тем судами не установлено следующее.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют об устранении недостатков арендуемого помещения по требованию арендатора, но сведения о характере недостатков, а равно о невозможности использования арендуемого помещения не содержат и судами в ходе рассмотрения дела не устанавливались.

Кроме того, материалы дела содержат документы, свидетельствующие о согласии арендатора на устранение недостатков, выявленных в ходе эксплуатации.

Также судами не установлено, что помещение непригодно для использования арендатором вследствие неисполнения арендатором своих обязанностей по договору аренды.

Между тем данное обстоятельство является существенным и его установление необходимо для разрешения вопроса о правомерности возврата обеспечительного платежа в соответствии с п.9.2.1. договора аренды.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами при рассмотрении дела не в полном объеме установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, в связи с чем принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017 по делу N А65-29860/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Р. Галиуллин

Судьи

Н.Н. Королева И.Н. Смоленский