Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2018 г. N 09АП-1806/18

г. Москва

26 февраля 2018 г.

Дело N А40-54535/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20.02.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.02.2018.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи М.С. Сафроновой,

судей О.И. Шведко, А.С. Маслова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Ю. Троян,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Селенкова Н.И. на определение Арбитражного суда г. Москвы от 19.12.2017 по делу N А40-54535/17, вынесенное судьей Е.Н. Кондрат, о признании сделки должника с Селенковым Н.И. недействительной, отказе во включении требования Селенкова Н.И. в реестр требований кредиторов должника в деле о банкротстве АО "Концерн "Поиск"

при участии в судебном заседании:

от Селенкова Н.И. - Татаринова С.О., по дов. от 20.07.2017 конкурсный управляющий Захаров А.Н. лично (паспорт)

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2017 АО "Концерн "Поиск" признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.

Определением суда от 19.12.2017 был признан недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка от 31.08.2015, заключенный между АО "Концерн "Поиск" и Селенковым Н.И., также отказано Селенкову Н.И. во включении его требований в реестр требований кредиторов должника.

Селенков Н.И. не согласился с определением суда, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, отказать конкурсному управляющему в удовлетворении заявления.

Конкурсным управляющим должника представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание явился представитель Селенкова Н.И., поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить определение суда.

Конкурсный управляющий должника возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность определения суда Девятым арбитражным апелляционным судом проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, между ответчиком и должником был заключен договор N б/н от 31.08.2015. в соответствии с которым ответчик передал в собственность должника земельный участок общей площадью 87 065 кв.м., кадастровый номер 69:29:0000019:468. С

В соответствии с п.3.1. договора купли-продажи земельного участка договорная цена недвижимого имущества составляет 39 000 000 руб.

Расчет между сторонами, согласно оспариваемому договору, производится в следующем порядке: - 50 % от стоимости земельного участка в размере 19 500 000 руб. Покупатель оплачивает до 30.09.2015; - 50 % от стоимости земельного участка в размере 19 500 000 руб. Покупатель оплачивает до 30.10.2015, путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, указанный в настоящем договоре.

Учитывая наличие возражений относительно стоимости земельного участка определением Арбитражного суда города Москвы от 16.10.2017 в рамках обособленного спора, судом первой инстанции была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, указанного в договоре купли-продажи земельного участка без номера от 31.08.2015, заключенного между "Концерн "Поиск" и Селенковым Н.И.

16.11.2017 в материалы дела поступило заключение эксперта об определении рыночной стоимости земельного участка, согласно выводам которого рыночная стоимость объекта оценки с учетом его наиболее эффективного использования, по состоянию на 31.08.2015 составляет 1 819 700 руб.

Суд первой инстанции согласился с доводами конкурсного управляющего и пришел к выводу о том, что в результате совершения оспариваемой сделки произошло уменьшение размера имущества должника в виде выплаты 50 % от стоимости земельного участка, определенного сторонами в размере 39 000 000 руб. и увеличение размера имущественных требований к должнику в виде оставшихся 50 % от стоимости земельного участка, которые по условиям договора должник обязался выплатить продавцу (Селенкову Н.И.).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о причинении имущественного вреда кредиторам должника.

Кроме того, как предусмотрено п.3.2.2. договора купли-продажи земельного участка, оставшиеся 50 % от стоимости земельного участка в размере 19 500 000 руб. Покупатель обязался оплатить до 30.10.2015. Однако, каких-либо доказательств, свидетельствующих о принятии Селенковым Н.И. мер для возврата оставшейся суммы задолженности после наступления срока исполнения обязательств, в материалы дела не представлено. При этом с требованием, основанном на оспариваемом договоре, о включении в реестр требований кредиторов должника Селенков Н.И. обратился к должнику 25.07.2017, то есть спустя почти два года после наступления срока исполнения должником обязательств.

Ответчик в апелляционной жалобе указывает на то, что оценщиком необоснованно выбран сравнительный метод оценки земельного участка, при этом оценщиком не обоснован отказ от доходного метода оценки.

Данное утверждение ответчика является неверным, поскольку в отчете оценщика, а именно на странице 50 Приложения приведены основания отказа от применения доходного метода: оцениваемый земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Определение доходов от иного использования оцениваемого земельного участка обусловлено возможностями перевода участка в иные категории с иным разрешенным использованием, которые на данный момент не могут быть точно определены в связи с множеством законодательных и административных ограничений, неопределенностью временных рамок и финансовых затрат, присущих данной процедуре. При этом, как было указано конкурсным управляющим должника, должник с момент приобретения участка в течение более 2 лет не предпринимал никаких попыток к использованию земельного участка в целях получения дохода, несмотря на наличие достаточных финансовых ресурсов на момент приобретения участка.

Ответчик указывает на то, что экспертиза выполнена с нарушениями законодательства, представляет личное мнение эксперта. Конкурсный управляющий не нашел оснований для подобных выводов, поскольку оценка выполнена с соблюдением всех норм федерального законодательства об оценке как в части применяемой методологии, так и полноты анализа. Обоснованным также представляется подход оценщика по применению сравнительного метода оценки, поскольку земельный участок предназначен для сельскохозяйственного использования, возможность иного использования участка не подтверждена. Таким образом, эксперт полностью ответил на поставленный вопрос о рыночной стоимости земельного участка на момент сделки.

Ответчик ссылается на то, что при оценке не учтены доходы от существующего использования земельного участка, не учтена информация об имеющихся запасах песка, которые возможно было бы извлечь при разработке участка, не учтена стоимость объектов недвижимости. Однако, как установлено конкурсным управляющим, должником с момента приобретения участка не проводились работы по подготовке к его использованию, также, доход от использования участка должник не получал. Недвижимое и иное имущество на указанном участке не выявлено в результате инвентаризации имущества должника конкурсным управляющим. Также, и оценщик, и конкурсный управляющий пришли к выводу, что возможное наличие залежей песка в глубине участка, не может влиять на стоимость участка по ряду причин: независимая оценка величины запасов песка и возможности его извлечения не проводилась; разработка участка невозможна исходя из разрешенного вида использования земельного участка и вряд ли может быть разрешена исходя из расположения участка в непосредственной близости к населенному пункту; песок является дешевым и широко распространенным ископаемым, в том числе на территории Тверской области; стоимость продажи и прибыль от добычи и реализации песка зависят от ряда факторов, ключевыми из которых являются наличие расположенных поблизости потребителей - строящихся дорожных объектов, объектов жилой и коммерческой недвижимости, промышленных предприятий, однако указанные строящиеся объекты и предприятия отсутствуют поблизости должника (в радиусе более 100 км), а транспортировка на расстояния более 100 км приводит к нерентабельности возможной добычи песка; (д) даже с учетом возможного наличия заявленного объема песка в глубине участка, на что ссылается ответчик, предполагаемый объем запасов является настолько малым, что его разработка экономически нецелесообразна в принципе.

Ответчик ссылается на Отчет N 20/07-15, подготовленный перед совершением сделки по продаже участка должнику. Однако, указанный отчет не является отчетном об определении рыночной стоимости, поскольку в отчете проведен исключительно расчет инвестиционной стоимости земельного участка, на основании ряда нереалистичных и неподтвержденных ничем оценок как в части возможных направлений использования участка (не в соответствии с разрешенным видом использования), так и в части объемов и стоимости реализации и себестоимости добычи песка. Инвестиционная стоимость рассчитана в указанном отчете исключительно доходным методом. Кроме того, конкурсным управляющим был произведен запрос в саморегулируемую организацию оценщиков, в которой состоит подготовивший данных отчет оценщик, на что был получен ответ, что оценщик в период подготовки отчета официальной оценочной деятельности не вел.

При этом сделка была совершена с целью причинения имущественного вреда кредиторам, поскольку в результате совершения сделки должник стал отвечать признаку неплатежеспособности; стоимость переданного в результате совершения сделки имущества и принятых обязательства должника составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника; должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов после ее совершения.

В результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов, так как в результате совершения сделки должник стал отвечать признаку неплатежеспособности и недостаточности имущества для расчетов с кредиторами.

Другая сторона сделки (ответчик) знала или должна была знать о цели причинения вреда кредиторам.

Также отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, на который ссылается ответчик при указании рыночной стоимости земельного участка, подготовлен с многочисленными грубыми нарушения законодательства об оценке и не может рассматриваться в качестве отчета об оценке рыночной стоимости.

В соответствии с решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.04.2017 должник признан банкротом на основании собственного заявления, поскольку признает недостаточность активов для погашения требований кредиторов, признавая при этом, однако, только наличие долга перед Администрацией Заполярного района по денежным обязательствам в сумме 1, 9 млн. рублей.

Из этого суд апелляционной инстанции делает вывод, что должник не рассматривает требования ответчика в качестве собственно требований, поскольку ответчик является аффилированной с должником стороной, и должник, и ответчик в действительности осведомлены о реальной рыночной стоимости земельного участка, которая не превышает требований кредитора в сумме 1,9 млн. руб.

После приобретения земельного участка должник не предпринимал никаких действий, направленных на получение лицензии на его разработку и использование участка в коммерческих целях, несмотря на наличие ресурсов для этого на момент сделки, а вместо этого полностью прекратил осуществление основной деятельности и продолжил действия по отчуждению имеющегося имущества должника по заниженным ценам, что привело к полной неплатежеспособности.

В действиях должника и ответчика присутствуют признаки координации и согласованности действий, выраженные в том, что в течение 2 лет с момента совершения сделки ответчик не предъявлял своих требований к должнику о выплате причитающихся по договору оставшихся 19,5 миллионов в счет оплаты приобретенного участка, а также не предъявлял требований о расторжении договора и возврате участка ответчику должником, несмотря на явное указание на наличие данной возможности в договоре купли-продажи, также ответчик не заявлял своих требований в течение процедуры добровольной ликвидации должника, однако заявил их при введении процедуры банкротства.

На основании вышеизложенного, выводы суда первой инстанции соответствуют представленным в материалы дела доказательствам. Нормы материального и процессуального права судом не нарушены.

Оснований для отмены определения суда нет.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 19.12.2017 по делу N А40-54535/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Селенкова Н.И. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Сафронова

Судьи

О.И. Шведко А.С. Маслов