Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2018 г. N 01АП-774/18

13 марта 2018 г.

А43-24860/2017

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой И.А.,

судей Захаровой Т.А., Рубис Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Залит Я.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.11.2017

по делу N А43-24860/2017,

принятое судьей Соколовой Л.В.

по заявлению индивидуального предпринимателя Ладыгиной Оксаны Александровны (ОГРНИП 307526136200010, ИНН 526109873201, г. Нижний Новгород)

о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 29.05.2017 N 52/258/301/2017-6219, 29.08.2017 N 52/258/301/2017-6219,

без участия лиц,

и установил:

индивидуальный предприниматель Ладыгина Оксана Александровна (далее - Предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управления Росреестра) от 29.05.2017 N 52/258/301/2017-6219 о приостановлении государственной регистрации, от 29.08.2017 N 52/258/301/2017-6219 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 16.05.2017 N 22/17.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Протетика" (далее - ООО "Протетика").

Решением от 22.11.2017 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил требование Предпринимателя и признал незаконным решение Управления Росреестра от 29.08.2017 N 52/258/301/2017-6219 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 16.05.2017 N 22/17.

Управление Росреестра не согласилось с принятым решением арбитражного суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 22.11.2017 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, Предпринимателю на праве собственности принадлежит объект недвижимости - помещение, назначение: нежилое, общей площадью 957 кв.м, расположенное по адресу: г. Н.Новгород, ул.Ульянова, д.7, пом.2, этаж 2, кадастровый номер 52:18:0060080:0:6/32 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.12.2009 серии 52-АГ N 072960).

16.05.2017 между Предпринимателем (арендодатель) и ООО "Протетика" (арендатор) заключен договор аренды N 22/17, в соответствии с которым Предприниматель передал Обществу части данного нежилого помещения общей площадью 264,4 кв.м: N 22 площадью 25,2 кв.м, N 26 площадью 2,32 кв.м, N 27 площадью 2,3 кв.м, N 28 площадью 1,1 кв.м, N 29 площадью 9,6 кв.м, N 30 площадью 8,2 кв.м, N 31 площадью 9,6 кв.м, N 35 площадью 48,7 кв.м, N 36 площадью 36,2 кв.м, N 37 площадью 19,9 кв.м, N 39 площадью 26,0 кв.м, N 40 площадью 14,2 кв.м, N 41 площадью 59,08 кв.м, выделенные цветом на экспликации помещения, содержащейся в приложении N 1 к договору аренды (пункт 1.1).

17.05.2017 Предприниматель обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации вышеназванного договора аренды от 16.05.2017 N 22/17.

Решением 29.05.2017 Управление Росреестра со ссылкой на пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) приостановило государственную регистрацию договора аренды на срок до 29.08.2017 в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (не представлен кадастровый план помещений, передаваемых в аренду).

В ходе правовой экспертизы регистрирующим органом установлено, что часть объекта недвижимости, которая является предметом договора аренды от 16.05.2017 N 22/17, не поставлена на кадастровый учет; для осуществления государственного кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана, содержащего сведения об образуемой части.

Решением от 29.08.2017 N 52/258/301/2017-6219 Управление Росреестра отказало Предпринимателю в государственной регистрации договора аренды от 16.05.2017 N 22/17 в связи с неустранением причин, препятствующих государственной регистрации.

Посчитав решения Управления Росреестра не соответствующими действующему законодательству и нарушающими его права и законные интересы, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (пункт 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом N 218-ФЗ.

В пункте 1 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 пункта 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 51 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ).

В пункте 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В статье 44 Федерального закона N 218-ФЗ указаны особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости.

Согласно пункту 5 статьи 44 Федерального закона N 218-ФЗ если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности, блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Поскольку предметом договора аренды является не поставленная на кадастровый учет часть находящегося на кадастровом учете помещения, Управление Росреестра считает, что государственная регистрация такого договора аренды производится одновременно с государственным кадастровым учетом передаваемой в аренду части помещения, для осуществления которого необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части.

Данная позиция не может быть признана обоснованной.

В статье 14 Федерального закона N 218-ФЗ перечислены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в числе которых договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2); технический план (пункт 7 части 2).

В рассматриваемом случае в Едином государственном реестре недвижимости уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части помещения сведения о передаваемой в аренду части помещения, так как право собственности Предпринимателя на помещение было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (22.09.2009), а значит, в соответствии с ранее действующими нормами Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" само помещение было ранее поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости. Данные обстоятельства Управлением Росреестра не оспариваются.

В соответствии с пунктом 6 статьи 72 Федерального закона N 218-ФЗ со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Предприниматель как собственник помещения в соответствии со статьей 4 Федерального закона N 218-ФЗ является участником отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета, и в соответствии с пунктом 6 статьи 72 указанного Федерального закона не обязан подтверждать сведения, ранее находившиеся в ЕГРП и ГКН, в том числе путем предоставления технического плана.

В рассматриваемом случае, как установил суд, стороны договора аренды от 16.05.2017 N 22/17 в соответствии со статьей 607 ГК РФ исчерпывающе указали в договоре все данные, позволяющие определенно установить, какая часть здания подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды, в частности: адрес нахождения объекта недвижимого имущества, часть которого арендуется, его кадастровый номер, этаж объекта, площадь арендуемой части, графическое изображение границ арендуемой части с привязкой к кадастровому паспорту.

Представленная в материалы дела экспликация нежилого помещения, являющаяся неотъемлемой частью договора аренды, которая также представлялась в регистрирующий орган, позволяет достоверно индивидуализировать передаваемые по договору аренды помещения.

Кадастровый паспорт на нежилое помещение общей площадью 957 кв.м содержит сведения, подтверждающие существование отдельных помещений, являющихся предметом договора аренды, с характеристиками, позволяющими определить их в качестве индивидуально-определенных объектов (в том числе площади).

Данная позиция также согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, согласно которой стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. При этом если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Указанная позиция поддерживается также в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2016 N 306-КГ16-17844 и от 16.01.2017 N 306-КГ16-18329.

Кроме того, согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Поскольку стороны по договору аренды согласовали и описали недвижимое имущество (помещения), являющееся предметом аренды (пункт 1.1), а в приложении к названному договору согласовали графическую часть, привязанную к кадастровому паспорту объекта недвижимости, суд пришел к обоснованному выводу о том, что государственная регистрация указанного договора должна быть осуществлена без представления на государственную регистрацию технического плана, предусмотренного пунктом 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ.

При таких обстоятельствах у регистрирующего органа имелись все сведения о части помещения, а также все основания для осуществления государственного кадастрового учета этой части помещения и для государственной регистрации договора аренды.

В этой связи у Управления Росреестра отсутствовали правовые основания для принятия оспариваемого отказа.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к аналогичному выводу о том, что оспариваемые решения Управления Росреестра противоречат действующему законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Управлением Росреестра не доказано.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При этих условиях суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Предпринимателя и признал незаконным решение Управления Росреестра от 29.08.2017 N 52/258/301/2017-6219 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 16.05.2017 N 22/17.

Поскольку Предприниматель не обжаловал решение суда в части фактического отказа в удовлетворении требования о признании незаконным решения Управления Росреестра от 29.05.2017 N 52/258/301/2017-6219 о приостановлении государственной регистрации, суд апелляционной инстанции не оценивает выводы суда в этой части.

Основания для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Нижегородской области отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

С учетом изложенного апелляционная жалоба Управления Росреестра по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.11.2017 по делу N А43-24860/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.А. Смирнова

Судьи

Т.А. Захарова Е.А. Рубис