Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2018 г. N 15АП-1577/18

город Ростов-на-Дону

16 марта 2018 г.

дело N А32-30099/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Малахова Владимира Михайловича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2017 по делу N А32-30099/2016 по иску администрации муниципального образования г. Краснодар к ответчику - индивидуальному предпринимателю Малахову Владимиру Михайловичу при участии третьего лица - Герман Александра Николаевича о расторжении договора аренды земельного участка и освобождении земельного участка, принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к предпринимателю Малахову Владимиру Михайловичу (далее - ответчик, предприниматель), в котором просила:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 14.06.2012 N 4300018275, заключенный администрацией муниципального образования город Краснодар и предпринимателем Малаховым Владимиром Михайловичем;

обязать предпринимателя Малахова Владимира Михайловича вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок общей площадью 947 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0411054:116, расположенный в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Уральской, 212/16 путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Герман Александр Николаевич, ст. Выселки.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2017 исковые требования удовлетворены. Судом взыскано с предпринимателя Малахова Владимира Михайловича 6 000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Индивидуальный предприниматель Малахов Владимир Михайлович обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что договором аренды N 4300018275 от 14.06.2012 года предусмотрены разные причины одностороннего отказа от исполнена договора (п. 3.2.4 договора) и условия расторжения договора (п. 3.2.5 договора). Данные условия вызывают различные правовые последствия и имеют различную процедуру исполнения. Истцом не был надлежащим образом соблюден досудебный порядок расторжения договора. В уведомлении не указано о расторжении договора аренды N 4300018275 от 14.06.2012. В данном уведомлении арендатору предложено подписать соглашение о прекращении договора аренды, что является совершенно иною юридической процедурой - двусторонним согласием на прекращение действия договора аренды.

Согласно п. 3.2.4 Договора аренды N 4300018275 от 14.06.2012 года неиспользование участка или его части влечет односторонний отказ арендодателя от исполнения договора.

Актом осмотра от 25.04.2016 года не было установлено использование участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования. Более того, 15 августа 2016 года, то есть до письма о необходимости подписания соглашения о расторжении договора, управлением муниципального контроля администрации муниципального образования г. Краснодар был составлен акт проверки соблюдения земельного законодательства. В данном акте не выявлено нарушений использования земельного участка. Данный акт был предъявлен суду, однако ему не было дано надлежащей правовой оценки. Между тем, он подтверждает, что земельный участок используется, на нем ведутся работы.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 20.12.2011 N 10137 "О предоставлении ООО "Центр Авто" земельного участка в Карасунском внутригородском округе города Краснодара" администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Центр Авто" 14.06.2012 подписан N 4300018275 аренды земельного участка общей площадью 947 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0411054:116, расположенного в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Уральской, 212/16 для строительства торгового центра. Договор зарегистрирован в уполномоченным органом 07.08.2012, регистрационная запись N23-23-01/584/2012- 235 (т.1 л.д.8-13).

Соглашением от 22.01.2013 N 36 в договор внесены изменения - участок предоставлен для строительства мастерской по ремонту сложной бытовой техники (машин).

По договору уступки прав и обязанностей от 18.03.2014 по договору аренды права и обязанности арендатора принял Малахов Владимир Михайлович (т.1 л.д.31-39).

В акте осмотра земельного участка от 30.09.2015 N 2324 управления муниципального контроля администрации указано, что спорный земельный участок находится в границах огражденной территории, свободен от зданий, строений и сооружений, на части участка произрастает сорная растительность и располагается строительный мусор (т.1 л.д.53-54).

В акте осмотра земельного участка от 25.04.2016 N 1082 (т.1 л.д.55-56) управления муниципального контроля администрации указано, что на частично огороженном земельном участке расположены: блок-комната, металлический вагончик-бытовка, легковой и грузовой транспорт.

По своей правовой природе спорный договор представляет собой договор аренды земельного участка, правоотношения из которых регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации.

Основания расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя предусмотрены статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, установлено, что неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По состоянию на день первой проверки - 30.09.2015 - со дня заключения спорного договора истекло три с половиной года. На дату второй проверки (25.04.2016) - истекло более четырех лет.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3.2.4 договора аренды в одностороннем порядке арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора аренды при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или настоящим договором.

Таким образом, исходя из толкования условий договора, земельный участок должен был быть освоен арендатором в течение одного года после заключения договора.

Как следует из материалов дела, договор заключен 14.06.2012. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 07.08.2012. Договор уступки прав и обязанностей по договору от 18.03.2014 также зарегистрирован 04.04.2014 (письмо Департамента т.1 л.д.40-41).

Прежний арендатор (ООО "Центр Авто") с 2012 года не освоил земельный участок, мастерскую по ремонту сложной бытовой техники (машин) не построил, уступив права и обязанности по договору аренды 18.03.2014 Малахову Владимиру Михайловичу (т.1 л.д.31). Малахов Владимир Михайлович также не использовал земельный участок по назначению не освоил его с 2014 по 30.09.2015 (дата осмотра земельного участка с составлением акта N 2324, т.1 л.д.53), то есть также не представил доказательств возведения объекта на спорном земельном участке, а также не представил доказательств принятия мер для освоения земельного участка (получение разрешения на строительство, разработка и утверждение проекта для строительства, заключение договоров с подрядными организациями по строительству объекта и др.). Повторно акт осмотра земельного участка был составлен 25.04.2016 (т.1 л.д.55). Согласно акту осмотра земельный участок частично огорожен, на земельном участке расположен блок комната и металлический вагончик - бытовки, легковой и грузовой транспорт. Никаких строительных работ на участке на момент осмотра не велось.

Из условий договора аренды следует, что освоение земельного участка в течение одного года арендатором является существенным условием договора, при нарушении которого арендодатель вправе отказаться от исполнения договора.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Согласно пункту 3.2.5 настоящий договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по приведенным основания, в том числе при неисполнении обязанностей, предусмотренных пунктом 4.1.5 договора.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, наряду с основаниями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, установленным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. Как следует из материалов дела земельный участок, предоставленный для строительства объекта не освоен арендатором с 14.06.2012 года по 25.04.2016 (акт осмотра земельного участка), объект не построен.

Таким образом, истец обоснованно обратился в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды по указанному основанию.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истцом не соблюден обязательный досудебный порядок для расторжения договора, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Материалами дела подтверждается, что администрацией в адрес ответчика направлено письмо от 04.12.2015 N 41272.26 с предложением устранить нарушения в месячный срок со дня получения предписания (т.1 л.д.40).

Согласно письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 27.04.2016 N 29/4112, разрешение на строительство на спорном земельном участке не выдавалось.

В связи с не устранением в установленный срок выявленных нарушений условий договора, администрацией в адрес ответчика направлено уведомление от 17.06.2016 N 8456/01 с предложением подписать соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи земельного участка, которое ответчиком оставлено без удовлетворения (т.1 л.д.43).

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из приведенных правовых норм и их толкования высшей судебной инстанцией следует, что лишь принятие ответчиком мер к устранению допущенных нарушений может явиться основанием к отказу в удовлетворении требований арендодателя о расторжении договора.

Ответчик нарушения не устранил, доказательств использования земельного участка по целевому назначению не представил, в связи с чем арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды, после чего, истцом был подан иск в суд о расторжении договора аренды, который был правомерно удовлетворен судом первой инстанции.

Довод ответчика, о том, что им совершаются действия по объединению земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0411054:114, 23:43:0411054:116, 23:43:0411054:49 в один земельный участок площадью 2825 кв. м с кадастровым номером 23:43:0411054:177 по ул. Уральской, 212/15, правомерно отклонен судом первой инстанции. В материалах деле отсутствует решение администрации, как собственника земельных участков, об их объединении.

Ответчик по собственной инициативе, за собственные средства провел кадастровые работы по объединению арендуемых им земельных участков, поставив на кадастровый учет земельный участок, получившийся в результате этих работ кадастровый номер 23:43:0411054:177.

Однако, поскольку заявитель не наделен законом правомочиями на принятие решения об объединении земельных участков публичной собственности, права на образованный земельный участок в соответствии с законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ не зарегистрированы, вследствие чего сведения о нем в государственном кадастре недвижимости носят временный характер в соответствии со статьями 24, 25 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции на момент постановки земельного участка на кадастровый учет 06.02.2015), проведение работ по объединению участков заявителем само по себе не означает объединение этих участков с последствиями, указанными в пункте 1 статьи 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, арендуемый ответчиком земельный участок с кадастровым номером 23:43:0411054:116 существует и по настоящее время, сведения о нем из государственного кадастра недвижимости не исключены, так как для этого отсутствуют основания, предусмотренные статьей 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и пунктом 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.10.2016 (т.1 л.д.95).

Довод ответчика о том, что права арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411054:116 были приобретены им 28.03.2014 и поэтому срок использования земельного участка составляет менее трех лет, не состоятелен по следующим основаниям.

Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме (уступке прав по договору аренды) ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

То есть исполнение сделки аренды началось с момента заключения договора и поступления участка во владение первого арендатора.

Расторжение договора аренды является основанием для возвращения арендованного имущества представителю его собственника.

Поскольку документы, подтверждающие факт возврата земельного участка и передачи его в установленном порядке истцу, в материалах дела отсутствуют, требования истца правомерно удовлетворено судом в полном объеме.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.07.2017 года по делу N А32-30100/2016.

В силу изложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по оплате госпошлины распределяются между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2017 по делу N А32-30099/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Е.А. Маштакова Б.Т. Чотчаев