Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2018 г. N 09АП-8055/18

г. Москва

27 марта 2018 г.

Дело N А40-109942/17

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рыбкой Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

апелляционную жалобу ООО "Орхидея-96"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09 января 2018 года

по делу N А40-109942/17, принятое судьей Буниной О.П. (60-1030) в порядке упрощенного производства

по иску ДГИ г. Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674)

к ООО "Орхидея-96" (ОГРН: 1037700157318, ИНН: 7736150512)

о взыскании задолженности по арендным платежам

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Овчинникова М.В. по доверенности от 27.12.2017;

от ответчиков: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Орхидея-96" (далее - ответчик) о взыскании 313.985 руб. 33 коп., в том числе 220.398 руб. 18 коп. задолженность по арендой плате за период с 3 кв. 2015 г. по 14.06.2016 г., 93.587 руб. 15 коп. пени за период с 3 кв.215 г. по 14.06.2016 г., на основании договора аренды от 11.12.2001 г. N М-06-505090, в соответствии со ст. ст. 309, 310, 614, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2017 г. исковое заявление было принято к производству суда с рассмотрением дела в порядке упрощенного производства. В соответствии со ст.228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом установлены сроки представления сторонами в суд и друг другу доказательств и документов.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 января 2018 года по делу N А40-109942/17 требования иска в части взыскания задолженности удовлетворены полностью, размер взыскиваемой неустойки снижен судом в порядке 333 ГК РФ до 46793,57 руб. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 11.12.2001 г. между Москомземом (правопредшественником Департамента, арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключён договор N М-06-505090 аренды земельного участка (далее - Договор), предметом которого является земельный участок общей площадью около 1470 кв.м., относительно которого арендатору устанавливается 25/100 доли в праве аренды земельного участка, составляющая 368 кв.м. (участок), имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Генерала Тюленева, вл. 29-А, (далее - Земельный участок) предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации части здания под парикмахерскую.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 2 Договора установлено, что договор заключен на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор прошел государственную регистрацию надлежащим образом.

В соответствии с п. 1 Договора границы участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (приложение N 2). План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 3 Договора арендная плата начисляется со дня, следующего за днем присвоения Договору в Москомземе учетного номера и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца квартала.

Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится указаны в Приложении N 1 к Договору. Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти РФ и/или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. При этом, в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставка арендной платы, в том числе коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов, в действие правовым актом и без внесения изменений, дополнений в настоящий договор. Уведомление может быть сделано арендодателем и через средства массовой информации неопределённому кругу лиц, обязательное для арендатора. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая при необходимости. Доплату за предыдущие периоды.

Материалами дела подтверждается, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 3 кв.2015 г. по 14.06.2016 г. в размере 220.398 руб. 18 коп.

Претензия от 18.11.20016г. N 33-6-73853/16-(0)-1 истца о погашении задолженности оставлена ответчиком без удовлетворения.

Так как ответчик не представил доказательств погашения долга, то Арбитражный суд города Москвы правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 220.398 руб. 18 коп., поскольку в силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Ответчик ссылался на неверный расчет размера арендной платы, поскольку кадастровая стоимость, утверждённая постановлением правительства г. Москвы от 27.11.2012 г. N 670-ПП, завышена, в подтверждение чего ответчик сослался на исследование рыночной стоимости участка от 01.01.2013 г., размер арендной платы рассчитан исходя из ставки 0,05% от кадастровой стоимости, в то время как истец применяет 1.5% от кадастровой стоимости.

Отклоняя довод ответчика, суд первой инстанции принял во внимание, что в соответствии с абзацем 3 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости), за исключением случаев, предусмотренных данной статей. К таким случаям относятся положения пятого абзаца этой же статьи, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абз. 3 и 5 ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ).

Доказательств того, что ответчиком подано соответствующее заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в материалы дела не представлено. Наличие независимой оценки не свидетельствует о том, что установленная кадастровая стоимости необоснованно завышена.

Что касается применения ставки 0,05%, суд первой инстанции указал, что согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

На основании п. п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. п. 3, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

То есть, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

На основании п. 11 ст. 3 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" (далее - Закон N 48) к полномочиям Правительства Москвы в области землепользования в городе Москве относится установление ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, размеров единовременных земельных платежей, предусмотренных настоящим Законом, и организация необходимой в этих целях оценки земельных участков и имущественных прав.

Согласно ч. ч. 1, 3 ст. 20 Закона N 48 порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" в целях перехода на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка утверждены Ставки арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1, предусматривающее ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка) и установлено, что изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 октября 2012 г. осуществляется по Ставкам арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1) в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы (в редакции постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 N477-ПП).

Ежегодная арендная плата для арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, устанавливается в размере 1,5% от их кадастровой стоимости, если иное не предусмотрено нормативными правовыми актами Правительства Москвы.

Постановлением Правительства Москвы от 24.03.2009 г. N 222-ПП внесены изменения в постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП, в том числе в п.п. 7.1 приложения N 1, которым установлена новая ставка арендной платы 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка для объектов здравоохранения; на основании п. 4 постановления Правительства Москвы от 24.03.2009 г. N 222-ПП его действие распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2009 г.

Между тем, доказательств того, что на Земельном участке располагается объект здравоохранения в материалы дела не представлено, наличие лицензии арендатора нежилых помещений ответчика на право занятия врачебной деятельности не свидетельствует о том, что на Земельном участке находится объект здравоохранения, также из Договора аренды от 16.02.200г. N 64 помещений общей площадью 331,2 кв.м. (далее - Договор N 64), расположенное на 2 этаже по адресу: Генерала Тюленева д29А, помещение II комнаты с 1 по 36а, принадлежащее на правах частной собственности ООО "Орихдея-96" переданы в аренду ООО "Виолла 96" для использование под цели - смешанное (п.1.1.).

Согласно п.2.2. Договора N 64 арендатор обязан создать условия свободного доступа к арендуемому помещению, необходимый для нормального функционирования расположенного в нем магазина. При этом срок действия Договора N 64 с 16.02.2000 г. по 16.02.2005 г. (п. 5.1.).

Суд первой инстанции правомерно посчитал, что ответчик не доказал действие Договора N 64 в рассматриваемый период, срок действия представленной ответчиком лицензии ограничен 2013 годом, что также не относится к спорному периоду.

Как указано выше, ответчик не доказал также фактическое осуществление им медицинской деятельностью в нежилых помещениях здания, расположенного на спорном Земельном участке.

Согласно п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

То есть, так как имеющимися в деле доказательствами подтверждается исполнение Договора сторонами, при исполнении Договора сторонами разногласий относительно объекта аренды не возникало, суд первой инстанции пришел к выводу о согласовании сторонами условий о предмете Договора и отсутствии оснований для освобождения ответчика как землепользователя от внесения платы за пользование земельным участком в установленные договором сторон сроки.

В силу п.7.2 Договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор обязан выплатить арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,2% от размера задолженности по арендной плате за соответствующий расчетный период за каждый день оплате включительно.

Истец заявил о взыскании с ответчика неустойки в размере 93.587 руб. 15 коп. за период с 3 кв.30015 г. по 14.06.2016 г.

Судом первой инстанции данное требование признано правомерным. Вместе с тем, Арбитражный суд города Москвы в порядке ст. 333 ГК РФ признал данную сумму явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства и снизил ее размер до 46793,57 руб., то есть снизил в два раза.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Отклоняя довод жалобы о необходимости снижения взысканной с ответчика неустойки до 29111,81 руб., суд апелляционной инстанции учитывает, что ответчик в силу ст. 65 АПК РФ данный довод не обосновал, документально не подтвердил.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что Арбитражный суд города Москвы уже применил положения ст. 333 ГК РФ, снизив размер взысканной неустойки до размера, эквивалентного 0,1% от размера задолженности по арендной плате, что соответствуют сложившейся практики размера неустойки в регионе.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.01.2018 по делу N А40-109942/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа только по основаниям, предусмотренным ч.4 ст. 288 АПК РФ.

Председательствующий судья

О.В. Савенков