Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2018 г. N 06АП-301/18

г. Хабаровск

04 апреля 2018 г.

А73-12983/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2018 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалдуга И.В.,

при участии в заседании:

от ООО "УК "Каскад": Осетров К.М., представитель по доверенности от 19.05.2017;

от ООО "Диалог": Курбанова В.Р., представитель по доверенности от 16.01.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Каскад"

на решение от 07.12.2017

по делу N А73-12983/2017

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Дюковой С.И.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Каскад"

к обществу с ограниченной ответственностью "Диалог"

о признании одностороннего акта о передаче жилого помещения недействительным, взыскании 1 421 907,54 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Каскад" (ОГРН 1132721000158, г. Хабаровск, далее - ООО "УК "Каскад") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Диалог" (ОГРН 1112721001172, г. Хабаровск, далее - ООО "Диалог") о признании одностороннего акта о передаче жилого помещения квартиры 44 дома 45 корпус 2 по ул. Кавказской г. Хабаровска от 21.01.2016 недействительным, взыскании пени в размере 1 184 631,79 руб. за просрочку исполнения обязательств по передаче квартиры по договору N 123-К/К-1 от 21.01.2013 на долевое участие в строительстве, неосновательного обогащения в размере 195 875,75 руб., расходов за составление заключения специалиста - 41 400 руб. Кроме того, заявлено о взыскании расходов на оплату услуг представителя - 25 000 руб.

Решением от 07.12.2017 с ответчика в пользу истца взыскана неустойка - 252 035,39 руб., неосновательное обогащение - 195 875,75 руб., судебные издержки - 7 875,18 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО "УК "Каскад" считает судебный акт подлежащим отмене.

В обоснование указано на неверный вывод суда о направлении ответчиком по почте акта приема-передачи квартиры 29.03.2016 и уведомления об устранении недостатков, в то время как конверт датирован 01.10.2015, содержащий приглашение на первоначальную приемку жилого помещения; кассовый чек об отправке одностороннего акта приема-передачи жилого помещения содержит информацию о его отправке другому юридическому лицу - ООО "Каскад"; опись вложения, а также выписка из журнала регистрации исходящих документов ответчика не могут являться надлежащими доказательствами направления акта надлежащему юридическому лицу; возвратившийся конверт ответчиком не представлен.

Кроме того, считает неверным вывод суда об отсутствии доказательств наличия недостатков, делающих спорный объект непригодным для использования, ссылаясь на заключение N 723/17 от 13.07.2017; право дольщика до передачи квартиры требовать составления акта о несоответствии объекта строительным нормам и правилам и право на отказ от подписания передаточного акта; возможность оспаривания передаточного акта как части сделки; неверный расчет неустойки, представленный ответчиком; неправомерность составления ответчиком одностороннего акта приема-передачи жилого помещения.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Диалог" выразило несогласие с ее доводами, ссылаясь на отсутствие со стороны истца требований о составлении акта с указанием недостатков строительства; реализацию застройщиком права на составление одностороннего акта с направлением его в адрес дольщика; действия истца, направленные на регистрацию права собственности спорной квартиры, свидетельствуют о проявлении воли на сохранение сделки, что свидетельствует о недобросовестном поведении истца; пропуск истцом срока исковой давности для оспаривания сделки.

В судебном заседании представители сторон поддержали каждый свою позицию, дав соответствующие пояснения.

В порядке статьи 163 АПК РФ в заседании объявлялся перерыв, информация о котором размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, пояснения сторон, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 21.01.2013 между ООО "УК "Каскад" (дольщик) и ООО "Диалог" (застройщик) заключен договор N 123-К/К-1 на долевое участие в строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить здание смешанного использования (дом) и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность дольщику объект недвижимости - квартиру.

Дольщик со своей стороны обязался внести все предусмотренные договором денежные средства, направляемые на строительство дома, и принять указанный объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Согласно пункту 1.2 договора одновременно с приобретением права собственности на объект недвижимости дольщик приобретает и долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1.3 договора право собственности дольщика на объект недвижимости - квартиру возникает после государственной регистрации права в установленном законом порядке. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости осуществляется дольщиком самостоятельно, если стороны не придут к соглашению об ином. Расходы, связанные с оформлением права собственности, несет дольщик в соответствии с установленными тарифами.

Пунктом 2.1 договора установлена цена объекта недвижимости, составляющая 5 237 099 руб. При этом стоимость одного квадратного метра объекта недвижимости принимается равной 103 092,50 руб. Цена объекта определена как сумма денежных средства на возмещение затрат на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Услуги застройщика составляют 5% от указанной цены настоящего договора.

В соответствии с пунктом 2.2 договора дольщик обязался оплатить цену участия в строительстве в срок до 01.02.2013 включительно. В таком случае цена участия в долевом строительстве корректировке не подлежит.

Согласно пункту 2.4 договора, если по результатам технической инвентаризации общая площадь объекта недвижимости увеличилась или уменьшилась, по сравнению с оговоренной в договоре, цена участия в долевом строительстве подлежит увеличению (уменьшению) пропорционально изменившейся площади объекта недвижимости.

В силу пункта 3.1 договора застройщик обязан передать, а дольщик принять по акту приема-передачи объект недвижимости, в срок не позднее 30.07.2015. Возможно досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства.

Во исполнение договора истец внес денежные средства в сумме 5 237 099 руб. (платежное поручение N 2 от 29.01.2013, справка об отсутствии задолженности от 16.05.2017).

31.08.2015 Администрацией города Хабаровска выдано разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В октябре 2015 года истец был приглашен на приемку указанного жилого помещения. В связи с наличием строительных недостатков истец отказался от приемки жилого помещения до их устранения.

Претензией от 12.10.2015 истец уведомил ответчика о необходимости устранения строительных недостатков, предоставил перечень данных недостатков и просил после устранения недостатков уведомить его о дате приема-передачи жилого помещения.

21.01.2016 ответчиком составлен односторонний акт о передаче жилого помещения - квартиры 44 дома 45 корпус 2 по ул. Кавказской г. Хабаровска.

29.05.2017 ООО "Дальневосточная экспертиза и оценка" проведен осмотр указанной квартиры, по результатам которого составлено заключение о несоответствии качества выполненных работ условиям договора, а также требованиям действующей нормативной документации.

Истцом произведена оплата стоимости данного исследования; расходы составили 41 400 руб.

Кроме того, по условиям договора истцом оплачена квартира площадью 50,8 кв.м, исходя из стоимости 1 кв.м объекта недвижимости 103 092,50 руб. При этом, фактическая площадь построенной квартиры составила 48,9 кв.м, т.е.

на 1,9 кв.м меньше оплаченной стоимости.

По расчету истца сумма переплаты составила 195 875,75 руб.

В связи с просрочкой ответчиком исполнения обязательства по передаче квартиры истец в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" начислил пеню, исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за период с 31.07.2015 по 22.08.2017 в сумме 1 184 631,79 руб.

19.07.2017 в адрес ответчика направлена претензия, в которой истец просил считать односторонний акт о передаче спорного жилого помещения недействительным и оплатить пеню за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры в размере 1 184 631,79 руб., неосновательное обогащение в размере 195 875,75 руб., а также расходы на составление заключения экспертизы в размере 41 400 руб.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Правоотношения сторон подлежат регулированию нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), общими нормами ГК РФ об исполнении обязательств.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу 1 статьи 6 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

Частями 4 и 6 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ установлен порядок извещения застройщиком дольщиков о завершения строительства и процедура передачи им объектов долевого строительства, в том числе предусмотрены случаи, когда застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче дольщику объекта долевого строительства.

В силу пункта 6 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе

участника долевого строительства от принятия объекта ого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается соответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование требований истец указал на не направление одностороннего акта о передаче жилого помещения квартиры 44 дома 45 корпус 2 по ул. Кавказской г. Хабаровска от 21.01.2016.

Возражая против данного довода, ответчик сослался на отправку спорного акта 29.03.2016 почтовым отправлением, а также на уведомление об устранении недоделок, указанных в претензии от 12.10.2015.

Рассматривая позицию сторон, суд первой инстанции установил факт направления спорного акта 29.03.2016, приняв во внимание представленные в материалы дела почтовый конверт, кассовый чек, опись вложения данного отправления, выписку из журнала регистрации исходящих документов ООО "Диалог", в отсутствие доказательств, с достоверностью свидетельствующих об обратном.

Отказывая в удовлетворении требования о признании акта от 21.01.2016 недействительным, суд исходил из того, что односторонний акт передачи квартиры не является сделкой по своему содержанию, а служит лишь подтверждением обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

По этим же основаниям суд отклонил возражения ответчика относительно пропуска истцом срока исковой давности.

Требование о взыскании убытков в сумме 41 400 руб., понесенных в связи с оплатой стоимости заключения специалиста, отклонено на основании статьи 15 ГК РФ, разъяснений, данных в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ввиду недоказанности причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками, учитывая устранение застройщиком недостатков с направлением истцу для подписания акта о передаче спорного жилого помещения от 21.01.2016.

Требование о взыскании неосновательного обогащения в сумме 195 875,75 руб. удовлетворено, учитывая фактическую площадь построенной квартиры (48,9 кв.м), при оплате истцом стоимости квартиры площадью 50,8 кв.м по цене за 1 кв.м - 103 092,50 руб.

Так, в соответствии с приложением 1 к договору ответчик обязался построить квартиру площадью 50,8 кв.м.

Факт исполнения истцом обязательств по оплате цены договора подтвержден платежным поручением N 2 от 29.01.2013 на сумму 5 237 099 руб. и справкой об отсутствии задолженности от 16.05.2017.

Согласно приложению N 2 к договору площадь квартиры складывается из следующих составляющих (5,8 кв.м (совмещенный санузел) + 9,8 (коридор) 25,3 (гостиная) + 9,9 (кухня) = 50,8 кв.м, без учета площади балкона.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена объекта недвижимости составляет 5 237 099 руб., при этом стоимость одного квадратного метра объекта недвижимости принимается равной 103 092,50 руб., т.е. площадь объекта составляет 5 237 099 руб./103 092,50 руб. = 50,8 кв.м, что соответствует квадратуре, указанной в приложении N 1 к вышеуказанному договору.

При этом договор не содержит условий об обязанности по дополнительной оплате площади балкона (в полном объеме либо с коэффициентом 0,5).

Согласно акту о передаче жилого помещения квартиры 44 дома 45 корпус 2 по ул. Кавказской г. Хабаровска от 21.01.2016 общая площадь жилого помещения (квартиры) составила 48,9 кв.м.

В соответствии с выпиской из ЕГРН (лист 1 выписки) площадь спорной квартиры также составляет 48,9 кв.м, которая складывается из следующих составляющих: 5,8 кв.м (совмещенный санузел) + 9,8 (коридор) + 22,7 (гостиная) + 10,6 (кухня) = 48,9 кв.м.

Разница между оплаченной площадью квартиры и фактической составила 1,9 кв.м (50,8 - 48,9).

При стоимости 1 кв.м (103 092,50 руб.) переплата составила 195 875,75 руб. (1,9 кв.м х 103 092,50 руб.).

Поскольку фактическая площадь построенной квартиры составила на 1,9 кв.м меньше оплаченной стоимости, требование о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты в сумме 195 875,75 руб. предъявлено и удовлетворено правомерно.

Истцом, кроме того, на основании части 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ заявлено требование о взыскании пени за просрочку исполнения обязательства.

Учитывая факт нарушения ответчиком срока передачи жилого помещения, предъявление требования о взыскании пени является правомерным.

По расчету истца пеня за период с 31.07.2015 по 22.08.2017, исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, составила 1 184 631,79 руб.

Возражая против взыскания данной суммы в полном объеме, ответчик, ссылаясь на недоказанность истцом наличия недостатков, препятствующих принятию объекта долевого строительства, представил свой контррасчет, рассчитав пени за период с 31.07.2015 по 21.01.2016 (день составления одностороннего акта), согласно которому сумма пени составила 252 035,39 руб.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о правильности произведенного ответчиком контррасчета, взыскав пени в указанном размере, в отсутствие доказательств несоразмерности пени последствиям нарушения обязательства.

Требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя удовлетворено в сумме 7 875,18 руб., исходя из доказанности факта оказания юридических услуг, их оплаты и частичного удовлетворения иска, с учетом принципа пропорционального взыскания судебных расходов.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии доказательств направления оспариваемого одностороннего акта от 21.01.2016 в адрес ответчика 29.03.2016, со ссылкой на отнесение к ненадлежащим доказательствам конверта, кассового чека, описи вложения, журнала исходящей корреспонденции, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Представленные в материалы дела кассовый чек, опись вложения в ценное письмо датированы 29.03.2016.

При этом, опись вложения содержит указание на наличие в ценном письме одностороннего акта передачи, сопроводительного письма исх.N 77 от 24.03.2016.

Выписка из журнала регистрации исходящей корреспонденции ООО "Диалог" под N 77 также содержит информацию о направлении одностороннего акта в адрес ООО "УК "Каскад".

Указанные документы, по мнению апелляционного суда, подтверждают факт отправления в адрес истца спорного акта.

Кроме того, сам факт оспаривания в настоящем деле акта от 21.01.2016 свидетельствует о получении его истцом.

В этой связи ссылка в жалобе на направление акта другому юридическому лицу является несостоятельной.

При этом, неверное указание индекса в кассовом чеке не свидетельствует о неверном указании адреса на почтовом конверте, что не явилось препятствием для доставки письма в отделение почтовой связи 680030.

Доводы жалобы о неверном выводе суда об отсутствии доказательств наличия недостатков, делающих спорный объект непригодным для использования, со ссылкой на заключение N 723/17 от 13.07.2017, не могут быть приняты во внимание, учитывая факт реализации 30.10.2017 спорной квартиры по договору купли-продажи, в котором в пункте 3.1 указано на отсутствие претензий к качеству квартиры.

Ссылка в жалобе на право дольщика до передачи квартиры требовать составления акта о несоответствии объекта строительным нормам и правилам и право на отказ от подписания передаточного акта также не может быть принята во внимание, поскольку при наличии такого права, предусмотренного пунктом 5 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ, истец как на момент приемки объекта в октябре 2015 года, так и на момент составления акта от 21.01.2016 и в последующем не обращался с требованием о составлении акта с фиксацией несоответствия объекта долевого строительства требования, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, по существу отказавшись в одностороннем порядке от подписания передаточного акта.

Застройщиком, в свою очередь, соблюдены требования пункта 6 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ о составлении одностороннего акта передачи объекта по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В этой связи довод о неправомерности составления ответчиком одностороннего акта приема-передачи жилого помещения подлежит отклонению, как несостоятельный.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015), при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.

Учитывая указанные разъяснения, период взыскания пени с 31.07.2015 по 21.01.2016 (день составления одностороннего акта) определен судом правильно, в связи с чем довод жалобы о неверном расчете отклоняется.

Ссылка в жалобе на возможность оспаривания передаточного акта как части сделки подлежит отклонению, поскольку односторонний акт передачи квартиры, в отличие от договора долевого участия в строительстве, не является сделкой как таковой по своему содержанию, а служит подтверждением обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

Изложенное в совокупности свидетельствует о несостоятельности доводов апелляционной жалобы и отсутствии правовых оснований для ее удовлетворения.

В этой связи решение суда, основанное на правильном установлении всех обстоятельств, имеющих значение для дела, отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 07.12.2017 по делу N А73-12983/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

И.В. Иноземцев А.А. Тихоненко