Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2018 г. N 09АП-11252/18

город Москва

10 апреля 2018 г.

Дело N А40-127973/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей: Алексеевой Е.Б., Лящевского И.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Кафе Оранжерея" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 января 2018 года по делу N А40-127973/2017, принятое судьей Н.Н. Селиверстовой по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) к ООО "Кафе Оранжерея" (ОГРН 1037716006822) о взыскании 8 202 095,73 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: Немченков Д.А. по доверенности от 28.12.2017 г.,

от ответчика: Шин А.Л. по доверенности от 31.07.2017 г.;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Кафе Оранжерея" о взыскании задолженности в размере 8 202 095 руб. 73 коп., из них: задолженность по арендной плате в размере 7 538 463 руб. 57 коп. и пени в размере 663 632 руб. 16 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2018 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что судом не учтено, что задолженность по арендным платежам возникла в период судебного разбирательства, в связи с реализацией обществом преимущественного права на выкуп в порядке ФЗ N 159, поскольку истец не направил проект договора купли - продажи с ценой выкупа, соответствующей рыночной стоимости, тем самым ответчик действовал недобросовестно, а ответчик продолжал пользоваться занимаемым помещением исходя из арендных правоотношений.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, отзыв на жалобу не направил.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2018 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 24 февраля 2005 года между Департаментом имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Кафе Оранжерея" был заключен Договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, N 03-00092/05, сроком действия с 24 февраля 2005 года до 30 июня 2015 года, по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду нежилой объект (нежилое помещение) общей площадью 413,80 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Каргопольская, д. 14, корп. 1.

Арбитражный суд указал, что договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 12.05.2005 года.

По представленным в материалы дела доказательствам, истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ

По условиям, заключенного между сторонами договора, п. 5.1 в редакции дополнительного соглашения от 28.07.2014 года, арендная плата без НДС вносится Арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере, установленном договором аренды, в бюджет города Москвы.

В случае, изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка арендной платы считается измененной Арендодателем в одностороннем порядке, исходя из п. 5.2 Договора. Арендодатель направляет Арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным с даты, указанной в нормативном акте.

Уведомлениями от 24.12.2014 N 33-А-128096/14-(0)-0 и N 33-А-129341/14-(0)-0 на основании постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП с 01.01.2015 установлена ставка арендной платы в размере 12 078 руб. 00 коп. за 1 кв.м в год.

В соответствии с п. 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" при расчете ставки арендной платы по договорам аренды ежегодно с 1 января текущего года применяется коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10.

Уведомлениями от 27.11.2015 N 33-А-203023/15-(0)-0 и N 33-А-200069/15-(0)-0 с 01.01.2016 установлена ставка арендной платы в размере 5 285 руб. 80 коп. за 1 кв.м в год.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец пояснил, что, Ответчик в нарушение принятых обязательств оплату арендных платежей за период за период с 01.07.2015 года по 30.11.2016 года не произвел, ввиду чего образовалась задолженность в размере 7 538 463 руб. 57 коп.

Также истец считает, что за ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды, в части оплаты арендных платежей, Истцом начислена неустойка за период с 06.09.2015 г. по 30.11.2016 г. в размере 663 632 руб. 16 коп., предусмотренная п. 6.1 Договора аренды.

Ответчик представил возражения, в которых указал, что истцом неверно определен момент прекращения обязательств по перечислению арендной платы, поскольку постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2016 года по делу N А40-183316/15, суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "Кафе Оранжерея" договор купли-продажи указанного нежилого помещения. Ответчик полагает, что действия Истца по воспрепятствованию своевременному заключению договора купли-продажи направлены на причинение последнему убытков в виде начисляемой арендной платы и неустойки, в связи с чем, требование о взыскании задолженности и пени судебной защите не подлежит.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции указал, что по результатам рассмотрения дела N А40-183316/15 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, нежилых помещений общих площадью 413,8 кв.м. и учитывая, что между сторонами 18.01.2017 года в отношении указанных нежилых помещений заключен договор купли-продажи недвижимости N 59-4211, тем самым при заключении договора купли-продажи продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) прекратили обязательство по внесению арендной платы, основанное на заключенном ранее между сторонами договоре аренды (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому пришел к верному выводу, что представленный истцом расчет выполнен неверно. С учетом произведенного перерасчета, суд указал, и руководствуясь ст. 606 и 614 ГК РФ, правомерно указал сумму задолженности с июля 2015 года по 29 сентября 2016 года, размер которой составляет 6 591 625, 65 руб., в части расчета неустойки с 06.09.2015 г. по 29.09.2016 г., размер которой составляет 512 196,50 руб.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом не учтено, что задолженность по арендным платежам возникла в период судебного разбирательства, в связи с реализацией обществом преимущественного права на выкуп в порядке ФЗ N 159 поскольку истец не направил проект договора купли - продажи с ценой выкупа, соответствующей рыночной стоимости, тем самым действия истца, в результате недобросовестных действий ответчика, продолжал пользоваться занимаемым помещением, исходя из арендных правоотношений, отклоняются судебной коллегией апелляционной инстанции на основании следующего.

В п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержится следующее разъяснение - поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

С момента заключения договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи. Следовательно, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство истца по внесению арендной платы за нежилые помещения.

Согласно ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение срока для заключения договора (тридцать дней со дня получения предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества), установленного в части 4 данной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Наличие же преддоговорного спора между обществом и Департаментом о цене выкупаемого объекта, не свидетельствует о незаконности действий истца.

Общество, реализовав право на оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, должно было знать, что это приведет к изменению даты заключения договора выкупа имущества, а значит, и необходимости внесения за этот период арендных платежей.

В свою очередь применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков, что следует из правовой позиции, изложенной в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Ссылка ответчика на то, что виновные действия Департамента доказаны заявителем, отклоняется, поскольку Департамента в установленный Федеральным закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок направил в адрес истца проект договора, судебные разбирательства, последовавшие далее, связаны с несогласием истца с рыночной стоимостью объекта аренды, а потому не связаны с уклонением ответчика от выполнения обязанности, предусмотренных законом, и не заключение договора купли-продажи арендуемого ответчиком помещения в срок, установленный п. 3 ст. 9 Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ был вызван объективными обстоятельствами, связными с рассмотрением спора об оценке судами.

До заключения договора купли-продажи, стороны обязаны руководствоваться условиями договора, следовательно, ответчик обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, согласованные сторонами в договоре аренды.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и, установив, что доказательства оплаты задолженности ответчиком не представлены.

При исполнении порядка отчуждения, установленного Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стороны не достигли соглашения о продаже цене имущества, в связи, с чем арендатор обратился с соответствующим иском в суд.

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Учитывая, что имущество из пользования арендатора не выбывало, разногласия сторон урегулированы решением суда, договор купли-продажи считается урегулированным с момента вступления в законную силу указанного решения.

Учитывая, что в рассматриваемом случае Департамент взыскивает денежные средства в виде арендных платежей и соответствующие пени.

При заключении договора купли-продажи продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) прекратили обязательство по внесению арендной платы, основанное на заключенном ранее между ними договоре аренды пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В настоящем случае, обстоятельств незаконного уклонения Департамента от заключения договора не установлено, так как проект договора был арендатору предоставлен, однако договор не был заключен в связи с тем, что стороны не достигли соглашения о цене предмета договора.

При таких обстоятельствах, договор купли продажи не мог быть заключен иначе, как в порядке ст. 446 ГК РФ, что в отсутствие вины арендодателя не освобождает арендатора от добровольно принятой им на себя обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование чужим имуществом.

Исходя, из совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2018 года по делу N А40-127973/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Е.Б. Алексеева И.С. Лящевский