Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2018 г. N 08АП-1757/18

город Омск

12 апреля 2018 г.

Дело N А81-4377/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Золотовой Л.А.,

судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1757/2018) Общества с ограниченной ответственностью "Аркадия"

на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.12.2017 по делу N А81-4377/2017 (судья Воробьёва В.С.),

принятое по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН 8904013329, ОГРН 1028900625302)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Аркадия" (ИНН 8904035700, ОГРН 1028900630043)

о взыскании 1 208 999 руб. 25 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Аркадия" - Галлямов Р.Ф. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности N 20 от 10.10.2017 сроком действия по 31.12.2018);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее также - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аркадия" (далее - ООО "Аркадия", Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 387 за период с 01.01.2008 по 21.10.2015 в размере 951 275 рублей 40 копеек, пени за просрочку оплаты за период с 11.01.2009 по 10.12.2013 в размере 110 625 рублей 03 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за периоде 11.11.2014 по 31.05.2017 в размере 256 660 рублей 50 копеек.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истцом направлено ходатайство об уточнении исковых требований. Согласно указанному ходатайству и изложенным в нем пояснениям Департаментом была произведена корректировка счета ответчика в части начисления пени за период 2010-2012 гг., в связи с чем исковые требования о взыскании пени уменьшены, заявлены ко взысканию за период с 11.01.2009 по 10.09.2013 пени в размере 1 063 руб. 35 коп. Иные требования оставлены истцом без изменения.

Уточненные исковые требования приняты арбитражным судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ).

Решением по делу арбитражный суд удовлетворил заявленные Департаментом исковые требования частично, взыскав с ООО "Аркадия" в пользу Департамента денежные средства в размере 892 341 рубль 09 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 162 166 рублей 39 копеек, всего взыскал 1 054 507 рублей 48 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Этим же решением с ООО "Аркадия" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 23 845 рублей 00 копеек.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Аркадия" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "Аркадия" указывает, что между сторонами подписан акт сверки по состоянию на 17.11.2014 за период с 01.01.2008 по 07.10.2014, из которого следует, что переплата в пользу ответчика составляет 51 512, 28 руб., следовательно, на момент расторжения договора аренды задолженность у ответчика перед истцом отсутствовала. Также согласно письму ответчика N 41 от 17.11.2014 к истцу ООО "Аркадия" просит зачислить переплату в зачет уплаты сумм по договору купли-продажи N 26 от 08.10.2014, кроме того, остаток с договора аренды нежилого помещения N 387 был зачислен в зачет уплаты сумм по договору купли-продажи N 26 от 08.10.2014, что подтверждается актом сверки от 13.02.2015 N 12229.

Как указывает податель апелляционной жалобы далее, в силу статьи 65 АПК РФ со стороны истца не предоставлено ни одного письменного доказательства того, что ответчик возврат имущества не осуществил и продолжал пользоваться данным нежилым помещением по договору аренды. Данное утверждение истца опровергается соглашением от 07.10.2014 о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N 387 от 01.12.2007 и актом приема-передачи нежилого помещения от 08.10.2014. Данный акт был подписан сторонами без замечаний. Кроме того, данное утверждение опровергается договором купли-продажи N 26 от 08.10.2014 и актом приема-передачи нежилого помещения от 08.10.2014, заключенным на то же самое нежилое помещение. Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ)). Таким образом, как резюмирует податель апелляционной жалобы, доказательства того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи было направлено на продолжение арендных отношений, со стороны истца не представлены.

В представленном до начала судебного заседания отзыве Департамент просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу ООО "Аркадия" - без удовлетворения.

До начала судебного заседания от Департамента поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Аркадия" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё, заслушав представителя ООО "Аркадия", суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (впоследствии переименован в Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой) и ООО "Аркадия" был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 387, согласно которому ответчику было предоставлено за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Таежная, д. 17, общей площадью 189,4 кв.м., сроком действия с 01.01.2008 по 30.11.2008 (далее - договор).

Дополнительным соглашением от 07.11.2008 N 1 к договору срок аренды был продлен до 06.10.2009. Кроме того, указанным дополнительным соглашением был исключен п. 2.3 договора, которым был установлен запрет на пролонгацию договора и использование имущества без заключения договора на новый срок.

Дополнительным соглашением от 01.10.2009 N 2 к договору срок аренды продлен до 31.12.2009.

Дополнительным соглашением от 01.01.2010 N 3 к договору срок аренды продлен до 30.06.2010.

Дополнительным соглашением от 16.06.2010 N 4 к договору срок аренды продлен до 30.05.2011.

Дополнительным соглашением от 15.04.2011 N 6 к договору срок аренды продлен до 30.06.2015.

В соответствии с п.п. 4.2.3, 5.1 договора ответчик обязался вносить арендную плату в размере 70 911,36 руб. (без учета НДС) в месяц, за каждый месяц вперед, не позднее 10 числа.

Дополнительным соглашением от 27.08.2013 N 7 к договору была изменена площадь арендуемого нежилого помещения, размер арендной платы был установлен в размере 58 934,31 руб. Действие дополнительного соглашения N 7 в соответствии с п. 6 распространено на правоотношения сторон, возникшие с 20.08.2010, за исключением п. 2 данного дополнительного соглашения.

Уведомлением от 21.10.2014 N 301-12/10120-02 ответчик был извещен об увеличении размера арендной платы за пользование нежилым помещением до 84 503,95 руб. в связи с вступлением в законную силу 21.08.2014 постановления Администрации города Новый Уренгой "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование имуществом муниципального образования город Новый Уренгой" от 19.08.2014 N 225.

Таким образом, арендная плата по договору с 12.11.2014 (по истечении 5 дней с даты направления уведомления) составила 84 503,95 руб. в месяц.

17.11.2014 истцом представителю ответчика были переданы для подписания соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи нежилого помещения.

Соглашение о расторжении договора было подписано и возвращено в Департамент имущественных отношений 17.11.2014. Государственная регистрация соглашения произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО 03.12.2014 за N 89-89-08/327/2014-159. Согласно п. 1 данного соглашения договор считается расторгнутым с 08.10.2014.

Как указывает истец, несмотря на расторжение договора, ответчик возврат имущества не осуществил и продолжал пользоваться данным нежилым помещением, не уплачивая арендные платежи.

При этом ООО "Аркадия" на основании статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обратилось в Департамент имущественных отношений с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Таежная, д. 17.

Департамент имущественных отношений направил ООО "Аркадия" договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 08.10.2014 N 26 (далее - договор купли-продажи).

Ответчик возвратил договор купли-продажи с протоколом разногласий к нему, так как не согласился с ценой продажи имущества.

Поскольку Департамент имущественных отношений не подписал указанный протокол разногласий, ООО "Аркадия" обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением о признании отчёта N 407/14 от 09.08.2014 недостоверным, распоряжения Администрации города Новый Уренгой от 06.10.2014 N 1395-р недействительным в части, а также об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13.08.2015 по делу N А81-6107/2014 в удовлетворении исковых требований ООО "Аркадия" было отказано в полном объеме. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015 решение суда от 13.08.2015 оставлено без изменения.

Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи были определены решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13.08.2015 по делу N А81-6107/2014, оставленным постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015 без изменения, договор купли-продажи, по мнению истца, признается заключенным с 22.10.2015.

Учитывая изложенное, как указывает истец, сумма задолженности ООО "Аркадия" перед Департаментом составляет 1 318 560,93 руб. (с учетом уточнений), в том числе:

* арендная плата по договору за период с 01.01.2008 по 21.10.2015 - 951 275,40 руб.;

* пени по договору за период с 11.01.2009 по 10.09.2013 - 1 063,35 руб.;

* проценты за пользование чужими средствами за период с 11.11.2014 по 31.05.2017 - 256 660,50 руб.

В адрес ответчика были направлены претензии от 10.02.2017 N 301-12/1882-02, от 06.03.2017 N 301-12/2693-02 о погашении задолженности за пользование муниципальным имуществом.

Оставление указанных претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с соответствующим иском (с учётом уточнения исковых требований).

27.12.2017 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа принял обжалуемое ООО "Аркадия" в апелляционном порядке решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Податель апелляционной жалобы утверждает об отсутствии оснований для начисления ответчику арендной платы за спорный период со ссылкой на выкуп арендуемого имущества по договору купли-продажи имущества от 08.10.2014 N 26.

Аналогичные, по сути, доводы заявлялись ООО "Аркадия" суде первой инстанции и были обоснованно отклонены судом, исходя из следующего.

В рамках дела N А81-6107/2014 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа рассмотрен иск ООО "Аркадия" к Департаменту, Администрации города Новый Уренгой и обществу с ограниченной ответственностью "Региональный экспертный центр" о признании недостоверным отчёта N 407/14 от 09.08.2014 об оценке отчуждаемого Объекта недвижимости "Нежилое помещение в жилом доме, назначение нежилое"; признании недействительным подпункта 1 пункта 1 Условий приватизации муниципального имущества, утверждённых распоряжением Администрации города Новый Уренгой от 06.10.2014 N 1395-р, в части установления "нормативной цены муниципального имущества с учётом НДС в размере 15 273 920 рублей, в размере 12 944 000 рублей - без учёта НДС; также истец просил абзацы 1, 3 пункта 2.1 договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа N26 от 08.10.2014 изложить в следующей редакции: "Рыночная стоимость Имущества установлена в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости части здания: нежилое помещение в жилом доме, общей площадью 178,3 кв.м. и составляет: 6 670 000,0 (шесть миллионов шестьсот семьдесят тысяч) рублей - без учета налога на добавленную стоимость".

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13.08.2015 по делу N А81-6107/2014 заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.02.2016 решение суда первой инстанции от 13.08.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от 22.10.2015 оставлены в силе.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные указанными судебными актами, не подлежат повторному доказыванию при рассмотрении рассматриваемого по настоящему делу спора.

При рассмотрении дела N А81-6107/2014 судами установлены следующие обстоятельства.

В процессе реализации ООО "Аркадия" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения, площадью 178,3 кв.м., расположенного в жилом доме по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Таежная, д. 17А, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Администрацией города Новый Уренгой было принято распоряжение от 06.10.2014 N 1395-р "Об утверждении условий приватизации", в котором установлена цена приобретаемого имущества в размере 15 273 920 рублей с учётом НДС и 12 944 000 рублей без учёта НДС, определенная на основании отчета N 407/14 от 09.08.2014 об оценке объекта, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Региональный экспертный центр".

Департаментом Обществу для подписания был направлен договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа N 26 от 08.10.2014 на условиях, утверждённых указанным выше распоряжением.

Посчитав определенную ООО "Региональный экспертный центр" рыночную стоимость выкупаемого имущества чрезмерно завышенной, ООО "Аркадия" обратилось к индивидуальному предпринимателю В.А. Волошину за оценкой объекта.

Согласно выполненному индивидуальным предпринимателем В.А. Волошиным отчету N 17-11/14 от 24.11.2014 рыночная стоимость спорного объекта составила 6 450 000 рублей.

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора купли-продажи послужило основанием для обращения ООО "Аркадия" в арбитражный суд с заявлением об урегулировании разногласий.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию арендованного имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

По смыслу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае приватизации муниципального имущества в порядке, предусмотренном данным Законом, заключение договора купли-продажи носит обязательный характер для органа местного самоуправления. Возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда в силу ст. 445 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Статьей 555 ГК РФ императивно установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если условия договора определены решением суда, данный договор признается заключенным с даты вступления в силу этого решения (статьи 433, 446 ГК РФ (в редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ), статья 173, часть 1 статья 180 АПК РФ), что соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11.

С учетом содержания процитированных правовых норм суд первой инстанции обоснованно констатировал в обжалуемом судебном акте, что обстоятельство приватизации ранее арендуемого имущества и его приобретения по договору купли-продажи не является основанием для освобождения ответчика от внесения арендной платы за спорный период, поскольку с учетом вышеизложенного договор купли-продажи считается заключенным с момента урегулирования в судебном порядке условия о цене выкупаемого имущества.

Инициированный ООО "Аркадия" в рамках дела N А81-6107/2014 преддоговорной спор относительно цены выкупаемого имущества разрешен постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015, которым решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Следовательно, решение суда первой инстанции вступило в законную силу 22.10.2015.

Как следует из пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, договор купли-продажи может быть признан заключенным только после урегулирования всех разногласий, связанных с его заключением.

Оснований считать, что все условия договора купли-продажи согласованы сторонами ранее разрешения арбитражным судом спора в рамках дела N А81-6107/2014 в данном случае не имеется, соответствующие доказательства в материалах рассматриваемого дела отсутствуют.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее -Постановление N 73) разъяснено, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Абзацем третьим пункта 6 Постановления N 73 установлено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом N159-ФЗ, следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что именно с этой даты (22.10.2015) следует считать согласованными все условия договора купли-продажи N 26 от 08.10.2014, соответствует фактическим обстоятельствам дела и вышеприведенным правовым нормам.

При установленных по делу и изложенных выше обстоятельствах утверждение подателя апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи N 26 заключен с 08.10.2014, как следствие, с указанной даты прекратилась обязанность ООО "Аркадия" по внесению арендных платежей несостоятельно.

В апелляционной жалобе ООО "Аркадия" указывает на непредставление истцом доказательств того, что ответчик возврат имущества не осуществил и продолжал пользоваться спорным нежилым помещением по договору аренды. Напротив, в материалах дела имеются соглашение от 07.10.2014 о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N 387 от 01.12.2007 и акт приема-передачи нежилого помещения от 08.10.2014. Данный акт был подписан сторонами без замечаний.

Изложенная позиция подателя апелляционной жалобы не может служить основанием для удовлетворения его жалобы в силу следующего.

Действительно, указанные выше документы, на которые ссылается податель апелляционной жалобы, в материалах дела имеются.

Вместе с тем, как обоснованно указывает Департамент в отзыве на апелляционную жалобу, подписание акта приема-передачи не означает передачу предмета аренды физически. По истечении срока действия договора аренды физически имущество не было возвращено истцу, ключи от арендованного помещения ответчик истцу не передал, в помещении находилось имущество Общества, ответчик осуществлял в данном помещении торговую деятельность, следовательно, имущество находилось во владении и пользовании Общества.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено ни в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, ни при рассмотрении настоящего спора в суде апелляционной инстанции.

При этом, исходя из правоотношений сторон, соответствуют материалам дела и доводы Департамента о том, что возврат арендованного помещения не был осуществлен ввиду того, что стороны были намерены заключить договор купли-продажи арендованного помещения. На основании заявления ответчика был подготовлен и направлен для подписания договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 08.10.2014 N 26.

Однако в связи с тем, что ООО "Аркадия" обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным исковым заявлением, указанный договор купли-продажи не вступил в силу сразу после расторжения договора аренды.

Приобретение в собственность означенного выше имущества было осуществлено Обществом на основании договора купли-продажи, который, как уже отмечалось выше, считается заключенным с 22.10.2015.

Следовательно, до заключения с истцом договора купли-продажи спорного имущества ответчик использовал спорное имущество, а потому обязательство Общества по внесению платежей за пользование таким имуществом не прекращалось.

Урегулирование разногласий по договору купли-продажи не является основанием для невнесения платы за использование не принадлежащего лицу на праве собственности имущества, поскольку в противном случае это привело бы к безвозмездному использованию Обществом имущества в период с 08.10.2014 по 21.10.2015, когда договор купли-продажи еще не заключен, что противоречит основным принципам гражданского законодательства о платности использования чужого имущества.

Таким образом, с 08.10.2014 (с даты расторжения договора аренды) по 22.10.2015 (дата вступления в силу договора купли-продажи) ответчик имуществом пользовался, однако платежи за пользование имуществом не производил.

При этом податель апелляционной жалобы не отрицает, что после 07.10.2014 платежей по договору аренды он не производил.

Принимая во внимание, что пользование арендованным муниципальным имуществом осуществляется на возмездной основе, Департамент правомерно начислил ООО "Аркадия" за указанный период пользования муниципальным имуществом.

Расчет задолженности произведен истцом именно до даты вступления в законную силу решения суда первой инстанции по делу N А81-6107/2014.

При этом с учетом разъяснений, данных в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы подлежат применению (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N2665/12 и от 24.07.2012 N 5761/12), суд первой инстанции, квалифицируя сложившиеся между сторонами правоотношения, пришел к выводу о том, что истцом заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения ввиду расторжения сторонами договора аренды.

При этом подлежат отклонению доводы подателя апелляционной жалобы о неправомерном изменении судом предмета и основания заявленных Департаментом требований, поскольку основания обращения Департамента в суд остались прежними: неправомерное использование Обществом нежилого помещения без соответствующей оплаты.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции отмечает ошибочность позиции суда первой инстанции о необходимости переквалификации заявленного истцом требования как требования о взыскании неосновательного обогащения.

В силу абзаца 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Несмотря на то, что в рассматриваемой ситуации договор аренды был расторгнут по соглашению сторон применение указанных разъяснений к фактическим правоотношениям сторон возможно по аналогии.

Как установлено в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и подтверждается материалами дела, несмотря на расторжение договора аренды, на основании акта приема-передачи от 08.10.2014 (в котором содержится ссылка на договор купли-продажи N 26) недвижимое имущество не было возвращено ответчиком истцу.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт пользования ответчиком спорным недвижимым имуществом, несмотря на прекращение договорных отношений.

Поскольку недвижимое имущество изначально было предоставлено ответчику в аренду, отсутствие заключенного договора аренды не может служить основанием для освобождения ответчика от обязанности вносить плату в размере, соответствующем размеру арендной платы.

Ответчик в отзыве на иск указывал на то, что после передачи по акту недвижимого имущества производил платежи в счет выкупной стоимости имущества по договору купли-продажи.

Между тем, из пояснений истца следует, что платежи в счет выкупа имущества, произведенные ответчиком после 08.10.2014, истцом в последующем зачтены в рамках договора купли-продажи N 26.

При этом в рамках настоящего спора ответчик со встречным иском по обязательствам, вытекающим из договора купли-продажи N 26, не обращался. В случае, если Общество предполагает нарушенными его права в результате перечисления Обществом платежей в счет выкупа муниципального имущества до возникновения соответствующей обязанности (до признания договора купли-продажи заключенным), то оно вправе обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском, на что указано в обжалуемом судебном акте.

Из представленных в материалы дела документов следует, что за период с 01.01.2008 по 21.10.2015 истцом начислена арендная плата в размере 6 187 802 руб. 95 коп.

При этом согласно представленным в материалы дела актам сверки расчетов по состоянию на 12.05.2014, на 17.11.2014, подписанными обеими сторонами без замечаний и возражений, и платежным поручениям N 42 от 10.02.2012, N 70 от 11.03.2012, N 108 от 06.04.2017, N 147 от 10.05.2012, N 191 от 08.06.2012, N 231 от 10.07.2012, N 267 от 09.08.2012, N 297 от 10.09.2012, N 325 от 10.10.2012, N 369 от 09.11.2012, N 410 от 10.12.2012, N 10 от 10.01.2012, N 53 от 08.02.2013, N 69 от 07.03.2013, N 38 от 11.04.2013, N 120 от 08.05.2013, N 141 от 10.06.2013, N 97 от 12.07.2013, N 120 от 09.08.2013, N 129 от 10.09.2013, N 151 от 09.10.2013, N 165 от 08.11.2013, N 182 от 10.12.2013, N 1 от 10.01.2014, N 28 от 10.02.2014, N 51 от 07.03.2014, N 76 от 10.04.2014, N 136 от 10.06.2014, N 160 от 09.07.2014, N 191 от 11.08.2013, N 220 от 10.09.2014, N 254 от 10.10.2014, N 286 от 10.11.2014 ответчик оплатил арендные платежи по условиям договора аренды в сумме 5 295 461 руб. 86 коп.

В уточненном расчете истец ссылается на оплату в размере 5 236 527 руб. 55 коп., что признано судом первой инстанции необоснованным с указанием на то, что истцом необоснованно учтена только частичная оплата аренды по платежным поручениям N 254 от 10.10.2014, N 286 от 10.11.2014.

По указанным платежным поручениям оплата составила 117 868 руб. 62 коп., из которых по платежному поручению N 254 от 10.10.2014 - 58 934 руб. 31 коп., по платежному поручению N 286 от 10.11.2014 - 58 934 руб. 31 коп.

Пунктом 1 статьи 319.1 ГК РФ установлено, что в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Пункт 3 указанной статьи предусматривает, что если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Кроме этого, согласно пункту 2 статьи 522 ГК РФ уплаченная сумма должна зачитываться в счет исполнения той обязанности, которая указана плательщиком в платежном документе. В том случае, если назначение платежа не указано, кредитор должен зачесть платеж в счет исполнения обязательства, срок исполнения которого наступил ранее (пункт 3 указанной статьи).

Положения статьи 522 ГК РФ применены судом первой инстанции в соответствии со статьей 6 ГК РФ по аналогии закона и к рассматриваемым отношениям по расчетам за пользование имуществом, как регулирующие сходные отношения.

В платежных поручениях N 254 от 10.10.2014, N 286 от 10.11.2014, представленных в материалы дела, указано следующее назначение платежа: "оплата аренды нежилого помещения согласно договору N 387 от 07.11.2008 за октябрь 2014 года".

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что денежные средства, поступившие от ответчика, должны были быть отнесены истцом в счет оплаты по договору в строгом соответствии с назначением платежа.

Поскольку каких-либо доводов относительно приведенных выводов суда первой инстанции сторонами не заявлено, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для их переоценки.

Далее из одностороннего акта сверки расчетов по состоянию на 22.07.2016, подписанного истцом, следует, что денежные средства в размере 51 512 руб. 28 коп, по платежному поручению N 254 от 10.10.2014 и в размере 58 934 руб. 31 коп. по платежному поручению N 286 от 10.11.2014 зачтены истцом в счет оплаты по договору купли-продажи муниципального имущества N 26 от 08.10.2014.

Из последнего акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 17.11.2014, подписанного сторонами в рамках договора аренды N 387 от 01.12.2007, следует, что на стороне ответчика по состоянию на 07.10.2014 образовалась переплата по арендной плате в размере 45 626 руб. 56 коп. и по пени в размере 5 885 руб. 72 коп.

В связи с чем письмом от 17.11.2014 N 41 ответчик попросил зачислить переплату по договору аренды в сумме 45 626 руб. 56 коп. (арендная плата) и 5 885 руб. 72 коп. (пени) в зачет уплаты сумм по договору N 26 от 08.10.2014, всего в общей сумме 51 512 руб. 28 коп.

На наличие указанной переплаты и письмо с просьбой зачесть ее в счет платежей по договору купли-продажи N 26 от 08.10.2014 ссылается ООО "Аркадия" в апелляционной жалобе.

Вместе с тем, проанализировав представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец необоснованно произвел зачет денежных средств в размере 51 512 руб. 28 коп., уплаченных по платежному поручению N 254 от 10.10.2014 в счет уплаты сумм по договору N 26 от 08.10.2014, так как в платежном поручении N 254 от 10.10.2014, в назначении платежа указано: "оплата аренды нежилого помещения согласно договору N 387 от 07.11.2008 за октябрь 2014 года", а не пени.

В связи с чем по платежному поручению N 254 от 10.10.2014 в счет уплаты сумм по договору N 26 от 08.10.2014 подлежала зачету сумма 45 626 руб. 56 коп.

Таким образом, по платежному поручению N 254 от 10.10.2014 в рамках договора N 387 от 01.12.2007 подлежала зачислению (учету) оплата арендной платы в размере 13 307 руб. 75 коп. (58 934 руб. 31 коп. - 45 626 руб. 56 коп.), а не 7 422 руб. 03 коп., как указано истцом в уточненном расчете.

По платежному поручению N 286 от 10.11.2014 в рамках договора N 387 от 01.12.2007 подлежала зачислению (учету) оплата арендной платы в размере 58 934 руб. 31 коп., а не 5 885 руб. 72 коп., как указано истцом в уточненном расчете, так как в отношении указанного платежного поручения ответчик не обращался к истцу с соответствующим заявлением о зачете денежных средств в счет исполнения обязательств в рамках какого-либо иного договора. Изменения назначения платежа не происходило, что подтвердил сам ответчик в судебном заседании суда первой инстанции, состоявшемся 24.11.2017.

Учитывая вышеизложенное, действия истца по зачету переплат по арендной плате (согласно сведениям, изложенным в уточненном расчете задолженности) в отсутствие согласия ответчика признаны судом первой инстанции необоснованными и не соответствующими закону.

В этой связи суд первой инстанции пришел к выводу, что фактически действия истца по зачету переплат по договору N 387-07 от 01.12.2007 в счет оплат по договору N 26 от 08.10.2014 привели к увеличению задолженности ответчика перед истцом по обязательствам о внесении арендной платы за пользование недвижимым имуществом.

Кроме того, из акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 17.11.2017 следует, что за период с 11.01.2009 по 24.02.2009 истцом ответчику были начислены пени в размере 4 183 руб. 69 коп. При этом расчет пени был скорректирован 30.12.2012 на сумму 47 715 руб. 64 коп., 10.01.2013 на сумму 62 018 руб. 31 коп., а также 26.05.2014 и 27.05.2014.

Так, приказом Департамента недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой от 27.07.2009 N 339 ООО "Аркадия" было признано субъектом малого предпринимательства. Действие данного приказа распространено с 25.02.2009.

Решением Совета по развитию малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании город Новый Уренгой от 11.12.2009 N 5 Департаменту недвижимости было рекомендовано приостановить в 2010 году начисление пени по договорам аренды муниципального имущества и земельных участков, заключенных с субъектами малого предпринимательства (п. 4 по вопросу 1 повестки дня заседания).

Решением Совета по развитию малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании город Новый Уренгой от 15.12.2010 N 8 Департаменту недвижимости было рекомендовано приостановить в 2011 году начисление пени по договорам аренды муниципального имущества и земельных участков, заключенных с субъектами малого предпринимательства (п. 2 по вопросу 4 повестки дня заседания).

Решением Совета по развитию малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании город Новый Уренгой от 14.12.2011 N 10 Департаменту имущественных отношений было рекомендовано приостановить в 2012 году начисление пени по договорам аренды муниципального имущества и земельных участков, заключенных с субъектами малого предпринимательства (п. 2 по вопросу 2 повестки дня заседания).

На основании вышеуказанных решений Департаментом имущественных отношений была произведена корректировка расчета пени, начисленной программой автоматически в 2010-2012 гг.

Оплата пени произведена ответчиком на основании платежных поручений N 49 от 25.05.2009 и N 38 от 28.01.2010 на общую сумму 10 069 руб. 41 коп.

Таким образом, начисленные за период с 11.01.2009 по 24.02.2009 истцом ответчику пени в размере 4 183 руб. 69 коп. были оплачены вышеуказанными платежными поручениями.

По результатам сверки расчетов по состоянию на 17.11.2014 было выявлено, что по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 387 имеется переплата в размере 5 885 руб.72 коп. (остаток переплаты по пени по платежному поручению N 38 от 28.01.2010).

На основании заявления ответчика данная переплата (часть суммы по платежному поручению от 28.01.2010 N 38) должна была быть перенесена в счет оплаты долга по договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 08.10.2014 N 26. При этом из акта сверки расчетов на 22.07.2016 по договору купли-продажи N 26 от 08.10.2014 указанного перенесения переплаты не следует.

Таким образом, при определении размера платы за пользование недвижимым имуществом суд первой инстанции обоснованно учел, что оплата по платежному поручению N 254 от 10.10.2014 произведена ответчиком в размере 13 307 руб. 75 коп. (с учетом переноса части денежных средств на договор купли-продажи), по платежному поручению N 286 от 10.11.2014 в размере 58 934 руб. 31 коп.

Кроме того, в уточненном расчете исковых требований в отношении задолженности по арендной плате истец ссылается на частичную оплату в размере 70 911 руб. 36 коп. (платежное поручение увед. N 49 от 11.02.2010), поясняя, что само платежное поручение не может быть представлено в связи с его уничтожением по истечении срока хранения в установленном порядке.

Поскольку указанное обстоятельство подтверждается истцом в пользу ответчика, так как влечет уменьшение размера задолженности ООО "Аркадия", основания не принимать в расчете в качестве частичной оплаты суммы 70 911 руб. 36 коп. по платежному поручению N 49 от 11.02.2010 отсутствуют.

При установленных по делу и изложенных выше обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование Департамента о взыскании арендной платы в размере 892 341 руб. 09 коп. (6 187 802 руб. 95 коп. - 5 295 461 руб. 86 коп.), из которых 74 560 руб. 93 коп. - остаток задолженности за декабрь 2014 года и 817 780 руб. 16 коп. - задолженность за период с 01.01.2015 по 21.10.2015.

Требование истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательства по уплате арендных платежей за период с 11.02.2009 по 10.09.2013 в размере 1 063 руб. 35 коп. (0,08 руб. за период с 11.02.2009 по 25.02.2009 и 1 063,27 руб. за период с 11.06.2013 по 10.09.2013) (в дальнейшем Департаментом уменьшены исковые требования в части размера пени) оставлено судом первой инстанции без удовлетворения в связи с подтверждением довода ответчика о пропуске срока исковой давности взыскания пени за заявленный период.

При проверке обоснованности требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 256 660 руб. 50 коп., начисленных за период с 11.11.2014 по 31.05.2017, суд первой инстанции пришел к выводу, что расчет выполнен неверно, без учета актуального размера задолженности и положений статьи 193 ГК РФ, в связи с чем произвел перерасчет процентов, размер которых составил 162 166 руб. 39 коп.

Доводов, которые бы оказали влияние на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в части отказа в удовлетворения исковых требований о взыскании с ООО "Аркадия" пени, а также размера взысканных судом процентов за пользование чужими денежными средствами, апелляционная жалоба и отзыв на нее не содержат.

В связи с данным обстоятельством у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в соответствующей части (пункт 5 статьи 268 АПК РФ, пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Аркадия" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.12.2017 по делу N А81-4377/2017 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Золотова

Судьи

О.А. Сидоренко Н.А. Шиндлер