Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2018 г. N 06АП-1588/18

г. Хабаровск

12 апреля 2018 г.

А04-11620/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2018 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дроздовой В.Г.

судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.

при участии в заседании:

от Амурской бассейновой природоохранной прокуратуры: Лашков В.В., прокурор отдела по надзору за исполнением законов по охране природы;

от Муниципального казенного учреждения Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района, ОГРН 1042800112684: не явились;

от Общества с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс", ОГРН 1082801006331: не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Амурской бассейновой природоохранной прокуратуры

на решение от 08.02.2018

по делу N А04-11620/2017

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Чумаковым П.А.

по иску Амурской бассейновой природоохранной прокуратуры

к Муниципальному казенному учреждению Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района, Обществу с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс"

о признании недействительным пункта 6.5 договора аренды земельного участка от 20.08.2015 N 39/15

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Амурской области обратился Амурский бассейновый природоохранный прокурор (далее - истец, прокурор) с исковым заявлением о признании недействительным пункта 6.5 договора аренды N 39/15 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 20.08.2015, заключенного между Муниципальным казенным учреждением Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района (далее - МКУ Комитет по управлению имуществом Белогорского района) и Обществом с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс" (далее - ООО "Амурагрокомплекс").

Решением от 08.02.2018 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе прокурор просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении искового требования. Полагает, что односторонний отказ от договора рассматривается законодателем в качестве одного из оснований для расторжения договора, правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка распространяются на процедуру одностороннего отказа от договора, предусмотренную статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Указывает, что пунктом 2 статьи 607 ГК РФ предусмотрена возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, такие особенности отражены в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, к спорным правоотношениям по поводу аренды земельного участка подлежат применению специальные нормы земельного законодательства, а не общие нормы гражданского законодательства, ссылается на разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Указывает, что норма, содержащаяся в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ является императивной, поскольку содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила. Согласовав в пункте 6.5 договора аренды условия, отличные от установленных пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, МКУ Комитет по управлению имуществом Белогорского района и ООО "Амурагрокомплекс" нарушили указанную норму. Прокурор не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что заявленное исковое требование не направлено на защиту интересов муниципального образования, поскольку истец приводил в суде доводы о непоступлении доходов от арендной платы в бюджет, зависимость заключения договора аренды вновь от инициативы потенциальных арендаторов, нарушение публичных интересов вследствие нарушения федерального законодательства. Полагает необоснованным вывод суда о том, что спорный пункт направлен на охрану земель от нецелевого использования, так как расторжение договора аренды, заключенного на срок более 5 лет, является крайней мерой, применяемой к арендатору, который вправе устранить выявленные нарушения в рамках претензионного порядка. Считает, что иное толкование пункта 9 статьи 22 ЗК РФ повлечет несоблюдение прав неопределенного круга хозяйствующих субъектов, которым названной нормой предоставлены дополнительные гарантии для стабильного использования государственного или муниципального земельного участка на условиях долгосрочного договора аренды. В этой связи прокурор указывает, что обратившись в суд, защищает права муниципального образования, публичные интересы, а также права неопределенного круга арендаторов.

Отзывы на апелляционную жалобу ответчики не представили.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.

Ответчики извещались о времени и месте рассмотрения жалобы, представители в суд не прибыли.

Заслушав представителя прокуратуры, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Установлено, что 20.08.2015 между МКУ Комитетом по управлению имуществом Белогорского района (арендодатель) и ООО "Амурагрокомплекс" (арендатор) заключен договор N 39/15 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

В соответствии с пунктом 1.1 названного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории "земли сельскохозяйственного назначения" с кадастровым номером 28:09:020430:14, местоположение: Амурская область, Белогорский район, площадью 2 319 400 кв.м, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. Участок должен использоваться под пашню.

Пунктом 2.1 договора определен срок аренды с 29.07.2015 по 28.07.2035.

Согласно пункту 4.3.1 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с условиями договора, а также исключительно по прямому назначению в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договора, в соответствии с видами сельскохозяйственных угодий определенными картой-экспликацией, прилагаемой к договору (приложение N 2).

Пунктом 6.5 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором пунктов 1.1, 4.3.1 договора в части использования участка не по целевому назначению (несоответствие с видом сельскохозяйственных угодий), уведомив об этом арендатора за 30 дней. В этом случае, в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается расторгнутым по истечении 30 дневного срока, а арендатор обязан передать участок арендодателю в соответствии с п. 4.3.8 договора.

По акту приема-передачи от 20.08.2015 земельный участок передан арендатору.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, номер регистрации 28-28/002-28/002/004/2015-680/1 от 04.09.2015.

Ссылаясь на то, что пункт 6.5 договора от 20.08.2015 N 39/15 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, а именно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, прокурор обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что стороны названного договора, руководствуясь пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, нормы которой являются диспозитивными, правомерно согласовали условие, предусмотренное пунктом 6.5 оспариваемого договора, правила, предусмотренные пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, статьями 450, 619 ГК РФ, являются самостоятельными основаниями для прекращения договора аренды, правила, предусмотренные указанными нормами, не распространяются на процедуру одностороннего отказа от договора. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования не направлены на защиту интересов муниципального образования Белогорского района, прокурором не доказано нарушение оспариваемым пунктом чьих-либо прав.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 181 ГК РФ).

В силу положений пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Общие основания расторжения договора предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, в одностороннем порядке договор может быть расторгнут двумя способами: по требованию одной стороны в судебном порядке и путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как усматривается из содержания договора от 20.08.2015 N 39/15, его условиями урегулированы правоотношения сторон по поводу аренды земельного участка.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 2 ЗК РФ земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

По смыслу приведенных норм, право на одностороннее расторжение договора аренды должно быть специально предусмотрено договором, а что касается договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет, то их досрочное расторжение возможно только по решению суда, поскольку Земельным кодексом Российской Федерации прямо запрещен односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о возможности согласования сторонами в договоре условия о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, обоснованный ссылками на статьи 450, 450.1 ГК РФ, нельзя признать правомерным, поскольку нормы, императивно запрещающие такое условие договора, содержатся в Земельном кодексе Российской Федерации, положения которого в силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор от 20.08.2015 N 39/15 заключен на срок более 5 лет.

Поскольку пунктом 6.5 договора аренды земельного участка от 20.08.2015 N 39/15, в нарушение пункта 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрена возможность одностороннего отказа арендодателя от договора, то указанный пункт является ничтожным.

Вместе с тем, вывод суда первой инстанции о том, что прокурором не доказано нарушение прав неопределенного круга лиц или муниципального образования Белогорского района, также нельзя признать обоснованными.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями.

Данный иск заявлен в защиту публичных интересов в целях устранения нарушений требований земельного законодательства.

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения о том, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Из пояснений МКУ Комитет по управлению имуществом Белогорского района, представленных в суд первой инстанции, следует, что договор аренды земельного участка от 20.08.2015 N 39/15 является типовым договором, разработанным в интересах муниципального образования Белогорского района, и утвержденным постановлением главы муниципального образования Белогорского района от 29.12.2007 N 426.

Однако применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, но может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

Принимая во внимание содержание оспариваемого пункта 6.5 договора аренды земельного участка в соотношении с положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что указанным пунктом договора нарушаются публичные интересы, в связи с чем прокурор вправе обратиться с соответствующим требованием в арбитражный суд.

С учетом приведенных обстоятельств и подлежащих применению норм материального права решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска прокурора.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 рублей.

Прокуратура и МКУ Комитет по управлению имуществом Белогорского района освобождены от уплаты госпошлины, в связи с чем половину подлежащей уплате государственной пошлины по иску в сумме 3 000 рублей следует взыскать с ООО "Амурагрокомплекс" в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 08.02.2018 по делу N А04-11620/2017 отменить.

Признать недействительным пункт 6.5 договора аренды N 39/15 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного между муниципальным казенным учреждением Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района, ОГРН 1042800112684, и Обществом с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс", ОГРН 1082801006331.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

М.О. Волкова Е.В. Гричановская