Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2018 г. N 05АП-8488/17

г. Владивосток

13 апреля 2018 г.

Дело N А51-12707/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 апреля 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей А.В. Гончаровой, Г.Н. Палагеша,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.А. Елесиной,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления

муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-8488/2017

на решение от 11.10.2017

судьи М.Н. Гарбуз

по делу N А51-12707/2017 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лев-Информ"

(ИНН 2506001789, ОГРН 1022500639963)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока

(ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

третье лицо: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже

муниципальных земель и недвижимости"

о признании незаконными действий Управления муниципальной

собственности г. Владивостока и обязании Управления муниципальной

собственности г. Владивостока исполнить действия, указанные в п.3 ст.9

Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ,

при участии:

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: Грачева А.Ю. (по доверенности от 07.12.2017, сроком действия по 31.12.2018, служебное удостоверение) (до перерыва); Хомова О.В. (по доверенности от 08.12.2017, сроком действия по 31.12.2018, служебное удостоверение) (после перерыва);

от ООО "Лев-Информ": представители Стреха Л.А. (по доверенности от 26.06.2017, сроком действия на 1 год, паспорт); Дзюба В.В. (по доверенности от 09.01.2018, сроком действия на 1 год, паспорт);

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" (далее по тексту - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд с требованиями о признании незаконными действий Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее по тексту - УМС г. Владивостока, Управление), выраженных в письме от 24.03.2017 N 3021/20у, N 3022/20у, N 3023/20у, об отказе в реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемых заявителем помещений, расположенных по адресам: г. Владивосток, ул. Стрельникова, 6а, общей площадью 74,80 кв.м.; г. Владивосток, ул. Пограничная, 12а, общей площадью 53,70 кв.м.; г. Владивосток. Ул. Семеновска, 5, общей площадью 125,80 кв.м. (далее спорные помещения); об обязании ответчика исполнить действия, указанные в пункте 3 статьи 9 Федерального Закона Российской Федерации от 2207.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в отношении спорных помещений, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее по тексту - учреждение, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2017 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, Управление обратилось суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы указывает, что общество не имеет преимущественного права выкупа спорных объектов недвижимости, поскольку материалами дела не подтверждаются обстоятельства соблюдения обществом всех условий, предусмотренных Федеральным Законом Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 159-ФЗ), в том числе ввиду наличия у ООО "Лев-Информ" задолженности по арендной плате.

Помимо прочего, считает, что судом первой инстанции не были исследован факт включения либо не включения в перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в г. Владивостоке, спорных объектов, расположенных по адресам: г. Владивосток, ул. Стрельникова, 6а, ул.Пограничная, 12а, ул. Семеновская, 5.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству, рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось в целях представления сторонами дополнительных пояснений и документов, а также для дополнительного изучения материалов дела.

В судебном составе, рассматривающем настоящее дело, в связи с нахождением судьи С.В. Гуцалюк в отпуске на основании определения суда от 02.04.2018 произведена её замена на судью Г.Н. Палагеша, и рассмотрение апелляционной жалобы в порядке части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) начиналось сначала.

МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о причине неявки не сообщило. Суд, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ, проводил судебное заседание в отсутствие неявившегося представителя учреждения.

В судебном заседании представитель УМС поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представители общества на доводы апелляционной жалобы возражали. Решение Арбитражного суда Приморского края считают законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялись перерывы в судебном заседании. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

К материалам дела коллегией в порядке статей 262, 81 АПК РФ приобщены отзывы на апелляционную жалобу общества и учреждения с дополнениями и фотоматериалами, письменные дополнения к апелляционной жалобе управления.

В соответствии со статьями 159, 184, 185, 268 АПК РФ апелляционный суд удовлетворил ходатайства общества, управления о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, как связанных с обстоятельствами настоящего спора, в том числе выписок из ЕГРН, копий кадастрового паспорта, технического паспорта, копии актов проверок N 129 от 31.10.2017, N 7-9 от 07.02.2018 с приложениями фотографий спорного помещения, копии ответа общества от 28.02.2018, отчета об отслеживании отправления с сайта Почты России, почтового уведомления, ответа УМС от 05.02.2018 N 28/6-712, фотоматериалы спорного помещения, копию экспликации к поэтажному плану строения, расположенному по адресу: ул. Пограничная, 12а и иных, согласно перечням, указанным в ходатайствах.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

Заявителем, как арендатором, и управлением, как арендодателем, заключен договор N 01-03871-001-Н-АР-6752-00 от 02.07.2012, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 78,40 кв.м. (номера на поэтажном плане 1, этаж цокольный), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Стрельникова, д. 6-а, для использования в целях "офис, торговля, бытовое обслуживание".

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора размер арендной платы составляет 21 269 рублей 46 копеек.

Оплата производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным. Расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора (п. 3.3 договора).

Размер арендной платы на основании п. 3.4 договора может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления.

Нежилое помещение общей площадью 78,40 кв.м. (номер на поэтажном плане: 1, этаж: цокольный), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Стрельникова, 6-а, было передано заявителю по акту приема-передачи в аренду от 02.07.2012.

Выпиской из распоряжения Управления муниципальной собственности г.Владивостока от 11.06.2013 N 402/28 в договор внесены изменения в части площади объекта с "78,4 кв.м" на "75,8 кв.м".

Дополнительным соглашением N 4 от 28.01.2015 к указанному договору изменен размер арендной платы с применением корректирующего коэффициента, с 01.01.2015 по 31.12.2015 арендная плата составляет 20 564 рубля 10 копеек.

Договор и дополнительное соглашение были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Также заявителем, как арендатором, и управлением, как арендодателем, заключен договор N 01-02520-032-Н-АР-6793-00 от 03.09.2012, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 53,70 кв.м. (в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 33, 34 (XXIX), этаж 1), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Пограничная, 12а, для использования в целях "салон-парикмахерская, офис".

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора размер арендной платы составляет 28 492 рубля 37 копеек.

Оплата производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным. Расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора (п. 3.3 договора).

Размер арендной платы на основании п. 3.4 договора может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления.

Нежилое помещение общей площадью 53,70 кв.м. (в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 33, 34 (XXIX, этаж 1), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Пограничная, 12а, было передано заявителю по акту приема-передачи в аренду от 03.09.2012.

Дополнительным соглашением N 4 от 28.01.2015 к указанному договору изменен размер арендной платы с применением корректирующего коэффициента, с 01.01.2015 по 31.12.2015 арендная плата составляет 11 474 рубля 30 копеек, с 01.01.2016 составляет 28 492 рубля 37 копеек. Договор и дополнительное соглашение были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Кроме того, заявителем, как арендатором, и управлением, как арендодателем, заключен договор N 01-02492-001-Н-АР-6789-00 от 03.09.2012, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 125,80 кв.м. (в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане 1-12 (II), этаж мансардный), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская (Колхозная), д. 5, для использования в целях "организация мини-отеля (хостела), офис, оказание социально-бытовых услуг".

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора размер арендной платы составляет 64 331 рубль 29 копеек.

Оплата производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным. Расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора (п. 3.3 договора).

Размер арендной платы на основании п. 3.4 договора может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления.

Нежилое помещение общей площадью 125,80 кв.м. (в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане 1-12 (II), этаж мансардный), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская (Колхозная), д. 5, было передано заявителю по акту приема-передачи в аренду от 03.09.2012.

Дополнительным соглашением N 4 от 28.01.2015 к указанному договору изменен размер арендной платы с применением корректирующего коэффициента, с 01.01.2015 по 31.12.2015 арендная плата составляет 25 913 рублей 73 копейки, с 01.01.2016 составляет 64 331 рубль 29 копеек. Договор и дополнительное соглашение были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Заявитель обратился к управлению с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа спорных помещений.

Управление в ответ на обращение заявителя о предоставлении преимущественного права выкупа спорных зданий письмом от 24.03.2017 N 3021/20у, N 3022/20у, N 3023/20у уведомил заявителя об отказе в реализации преимущественного права заявителя на приобретение спорных помещений в связи с несоответствием условиям, установленным пунктом 2 статьи 3 и частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, а именно: наличием задолженности по договору аренды N 01-02492-001-Н-АР-6789- 00 в сумме 2 406 129 рублей 20 копеек, по договору аренды N 01-03871- 001-Н-АР-6752-00 в сумме 797 393 рубля 30 копеек, по договору аренды N 01-02520-032-Н-АР-6793-00 в сумме 1 069 906 рублей, то есть, принял спорное по настоящему делу решение.

При изложенных обстоятельствах общество, не согласившись с данным отказом, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, который заявленные требования удовлетворил.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, должностных лиц, осуществляется в порядке главы 24 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом Российской Федерации от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как предусмотрено в пункте 4 статьи 9 Федерального закона N 159- ФЗ, в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Информационное письмо N 134) при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Как указано в пункте 2 Информационного письма N 134, согласно части 3 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества". Следовательно, нормы Федерального закона N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Как установлено судом, общество является субъектом малого предпринимательства, поскольку отвечает критериям, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ссылки управления о наличии у заявителя задолженности по внесению арендной платы, явившиеся основанием для принятия спорного решения, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

В материалы дела представлены платежные поручения, подтверждающие внесение заявителем на счет ответчика арендной платы за пользование спорными помещениями, а также акты сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2015, подтверждающие отсутствие задолженности заявителя по внесению арендной платы по договорам N 01- 02492-001-Н-АР-6789-00, N 01-03871-001-Н-АР-6752-00, N 01-02520-032- Н-АР-6793-00.

Арендная плата, подлежащая внесению заявителем в оплату аренды спорных помещений, исчислялась с учетом дополнительных соглашений к договорам аренды, заключенных на основании соответствующих распоряжений УМС г. Владивостока с применением корректирующего коэффициента. Каждое из дополнительных соглашений, как и договоры аренды, прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда Приморского края, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда по делу N А51-9174/2016 установлено то обстоятельство, что ставка арендной платы по спорным договорам является регулируемой, расчет арендной платы по договорам аренды спорных помещений подлежит расчету с применением корректирующего коэффициента 0,4. Судами в рамках указанного дела проверен порядок начисления и уплаты арендатором арендных платежей и установлено, что арендные платежи уплачены арендатором в полном объеме с учетом действующего законодательства и с применением корректирующего коэффициента 0,4.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

При этом в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение в рамках конкретного дела могут иметь только установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда фактические обстоятельства по ранее рассмотренному делу, а не их толкование судом.

Поскольку вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А51-9174/2016 было установлено, что расчет арендной платы по спорным договорам аренды подлежит расчету с применением корректирующего коэффициента 0,4, что арендные платежи уплачены арендатором в полном объеме, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для переоценки указанных обстоятельств не имеется.

В силу изложенного доводы управления в указанной части, суд первой инстанции обоснованно признал несостоятельными, которые не могли являться основанием для отказа в предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Между тем, оценивая наличие возможности выкупа спорного помещения, коллегия суда апелляционной инстанции исходит из следующего.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснил, что по смыслу данного Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", и права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

При этом факт осуществления в отношении спорного помещения кадастрового учета по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не свидетельствует о том, что оно является самостоятельным обособленным и изолированным объектом недвижимости, который может являться предметом договора купли-продажи. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2015 N 302-ЭС15-10753.

Оценивая возможность формирования спорного имущества как обособленного объекта, коллегия принимает во внимание, что арендуемое имущество, расположенное по адресам: г.Владивосток, ул.Пограничная, дом 12а, общей площадью 53,70 кв.м., г.Владивосток, ул.Семеновская (Колхозная), дом 5, общей площадью 125,80 кв.м., не отвечает признакам обособленности и изолированности.

Так согласно техническим документам на здание по ул.Семеновская (Колхозная), дом 5 в г.Владивостоке является многоквартирным жилым домом, в котором спорные помещения общей площадью 125,80 кв.м., расположены на мансардном этаже. Самостоятельного выхода из здания МКЖД арендуемое помещение не имеет. Вход (выход) из спорного помещения осуществляется по общей лестнице подъезда многоквартирного жилого дома, являющегося помещением общего пользования.

Учитывая изложенное, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии возможности определить спорное помещение как обособленный объект недвижимости.

Арендуемое обществом помещение общей площадью 53,70 кв.м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Пограничная, 12а, состоит из двух помещений: 1) кабинета площадью 43,5 кв.м с отдельным выходом на улицу по внешней стене здания и 2) внутреннего коридора площадью 10,2 кв.м, соединяющего кабинет с двумя самостоятельными помещениями, одно из которых по техническим документам не имеет иного доступа к местам общего пользования и коммунальным коммуникациям, кроме указанного коридора, а второе ведет к санузлам и на лестничную клетку с самостоятельным выходом на улицу.

Фотоматериал заявителя, представленный в подтверждение того, что в соседнее помещение прорублена дверь с улицы, что позволяет перекрыть доступ из него в помещение арендованного обществом коридора, коллегией отклоняется как надлежащее доказательство по вопросу изолированности спорного помещения, поскольку наличие такой двери не отражено в технических учетных документах здания, правомерность действий по оборудованию новой входной двери в здание не подтверждена материалами дела, оборудование соседнего помещения входной дверью на улицу не исключает доступ из него к местам общего пользования здания (санузлам, лестничным клеткам) через дверь арендованного обществом помещения.

Из чего коллегия делает вывод о том, что помещение коридора, обеспечивающее выход и прямой доступ к помещениям общего пользования из иных, помимо арендованных обществом помещений, не может отвечать признакам изолированности и обособленности.

Следовательно, арендуемое имущество, расположенное по адресам: г.Владивосток, ул.Пограничная, дом 12а, общей площадью 53,70 кв.м., г.Владивосток, ул.Семеновская (Колхозная), дом 5, общей площадью 125,80 кв.м., не может быть предметом купли-продажи.

На основании вышеизложенного, в соответствии со статьей 270 АПК РФ решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене.

В соответствии с часть 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В силу пункта 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, заявленные требования подлежат удовлетворению в части признания незаконным действий Управления по отказу в реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемых заявителем помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Стрельникова, 6а, общей площадью 74,80 кв.м.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц об отказе в совершении действий должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает этот орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

В связи с чем суд апелляционной инстанции обязывает Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества в отношении указанного имущества путем заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ суд апелляционной инстанции не относит на управление судебные расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2017 по делу N А51-12707/2017 отменить в части.

Отказать в удовлетворении требований о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности г.Владивостока об отказе в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресам: г.Владивосток, ул.Пограничная, дом 12а, общей площадью 53,70 кв.м., г.Владивосток, ул.Семеновская (Колхозная), дом 5, общей площадью 125,80 кв.м., оформленного письмом N 3021/20у, 3022/20у, 3023/20у от 24.03.2017.

Изложить абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:

"Обязать Управление муниципальной собственности г. Владивостока совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в отношении следующего имущества: нежилых помещений общей площадью 74,80 кв.м., расположенных по адресу: г.Владивосток, ул. Стрельникова, дом 6а, а именно обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества".

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

А.В. Гончарова Г.Н. Палагеша