Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2018 г. N 11АП-2741/18

г. Самара

16 апреля 2018 г.

Дело N А65-38396/2017

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Туркина К.К., рассмотрев, без вызова сторон, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гималеевой Альфии Фоатовны на резолютивную часть решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 января 2018 года (полный текст решения изготовлен 19.02.2018), принятого в порядке упрощенного производства по делу N А65-38396/2017 (судья Савельева А.Г.),

по иску индивидуального предпринимателя Гималеевой Альфии Фоатовны, г. Казань (ОГРН 304165835900334, ИНН 165801203919) к закрытому акционерному обществу "ИКС 5 Недвижимость", г. Санкт-Петербург (ОГРН 1027807980991, ИНН 7816157915) о взыскании 94512 руб. 18 коп. долга, 5358 руб. 84 коп. пени,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Гималеева Альфия Фоатовна, г.Казань (далее -истец), обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ИКС 5 Недвижимость", г.Санкт-Петербург (далее -ответчик) о взыскании 94512 руб. 18 коп. долга за период с июля 2016 года по январь 2017 года, 5358 руб. 84 коп. пени за период с 18.05.2017 г. по 22.11.2017 г.

Решением в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Гималеева Альфия Фоатовна обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.01.2018 по делу А65-38396/2017 полностью и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что между истцом и ответчиком согласовано условие в договоре аренды, предусматривающую обязанность уплаты арендатором эксплуатационных услуг снабжающих организаций, в силу пункта 3.2, 3.2.2 договора аренды недвижимого имущества от 29.04.2010 коммунальные услуги включают в себя оплату документально подтвержденной стоимости арендодателем затрат: техническое обслуживание помещения и эксплуатационные услуги от снабжающих организаций, коммунальные услуги арендатор оплачивает на основании дополнительно заключаемого сторонами агентского договора.

Заявитель указывает на то, что судом первой инстанции не были выяснены следующие обстоятельства: 1. с момента заключения договора аренды от 29.04.2010, агентского договора от 29.04.2010 и вплоть до 28.02.2014 арендатор надлежащим образом исполнял обязательства по уплате эксплуатационных услуг снабжающих организации, что позволяет уяснить действительную волю сторон, имевшую место в моент заключения договора аренды, агентского договора. 2. Отчеты агента, подписанные и принятые ответчиком за спорный период октябрь 2014, ноябрь 2014, декабрь 2014, январь 2015, февраль 2015, а также добровольная плата ответчиком 30.01.2017 эксплуатационных услуг снабжающих организаций за сентярь 2016 и оплптп 03.04.2017 услуг за апрель 2016, подтверждают доводы истца о том, что при заключении договора аренды от 29.04.2010, агентского договора от 29.04.2010 воля сторон направлена на включение в состав коммунальных услуг эксплуатационных услуг снабжающих организаций. Заявитель просит учесть, что нежелание ответчика исполнять взятые по договору аренды от 29.04.2010, агентскому договору от 29.04.2010 обязательства позволяют усмотреть в действиях ответчика недобросовестность, поскольку не соответствуют поведению, ожидаемого от добросовестного участника оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, с момента заключения договора аренды от 29.04.2010, агентского договора от 29.04.2010 и вплоть до 28.02.2014 арендатор надлежащим образом и добросовестно исполнял обязательства по уплате эксплуатационных услуг снабжающих организации. Заявитель ссылается на то, что не состоятелен довод ответчика, принятый во внимание судом первой инстанции о том, что истец не вправе требовать оплаты коммунальных в период с 01.06.2015 по 01.09.2016, мотивированный ответчиком тем, что указанный период агентом по агентскому договору от 29.04.2010 являлось ООО "Стройуправдом" на основании соглашения о замене стороны от 01.06.2015. Заявитель указывает, что между ООО "Стройуправдом" и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" 31.07.2016 г. подписан скреплен печатью отчет агента об исполнении агентского поручения. Размер эксплуатационных услуг составил 7041, 43 руб, которая оплачена ответчиком платежным поручением 25.08.2016 г. (выписка по счету, отчет агента прилагается); 31.08.2016 г. между ООО "Стройуправдомом" и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" подписан, скреплен печатью отчет агента об исполнении агентского поручения, размер эксплуатационных услуг составил 7041, 43 руб, которая оплачена ответчиком платежным поручением 27.09.2016 г. (выписка по счету, отчет агента прилагается). 01.09.2016 г. заключен между ООО "СТРОЙУПРАВДОМ" (Агент), "ИКС 5 Недвижимость" (принципал) и ИП Гималеева Альфия Фоатовна (Новый агент) соглашение о замене стороны к Агентскому договору N б/н от 29.04.2010 г. в соответствии с которым Агент передает, а Новый агент принимает на себя права и "обязанности Агента по Агентскому договору. После заключения названного соглашения о замене стороны, ГСЖ "ул. Космонавтов дом 51", осуществляющее управление домом 51 по ул. Космонавтов города Казани произвело перерасчет эксплуатационных услуг снабжающих организаций путем доначисления за июль 2016 г. суммы в размере 7 687, 18 руб и за август 2016 г. суммы в размере 7 687,18 руб, что и взыскивается в рамках настоящего спора истцом с ответчика. При этом в силу пункта 3 соглашения от 01.09.2016 г. о замене стороны права и обязанности Агента переходят к Новому агенту в том же объеме и на тех же условиях, на которых они существуют у Агента в соответствии с Агентским договором на момент подписания Соглашения. Следовательно, вместе с подписанием названного соглашения к ИП Гималеевой Альфие Фоатовне перешло также право на взыскание доначисленной суммы за июль 2016 г. суммы в размере 7 687,18 руб. и за август 2016 г. суммы в размере 7 687, 18 руб. Заявитель указывает, что между ИП Гималеевой Альфией Фоатовной (доверитель) и ООО "СТРОЙУПРАВДОМ" (управляющий) заключен договор доверительного управления недвижимым имуществом в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого доверитель передает Управляющему недвижимое имущество по адресу: г. Казань, ул. Космонавтов, д. 51 в доверительное управление, а Управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Доверителя.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Материалами дела подтверждается, что 29.04.2010 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 26-Д, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование помещения 1-го этажа, N N 3, 3а, 3б, 3в, 4-8, 10-14, 16-19, назначение нежилое, условный номер: 16:50:07:25257:001:0001, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Космонавтов, д. 51.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договора аренды арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные настоящим договором. Коммунальные услуги арендатор оплачивает на основании дополнительно заключаемого сторонами агентского договора.

Коммунальные услуги включают в себя оплату документально подтвержденной стоимости арендодателем затрат: обеспечение помещения электрической энергией; отопление помещения; водоснабжение помещения и водоотведение (бытовой канализации); техническое обслуживание помещения и эксплуатационные услуги снабжающих организаций.

В соответствии со ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

29.04.2010 г. между истцом (агент) и ответчиком (принципал) заключен агентский договор, по условиям которого агент обязуется за вознаграждение совершать от своего имени, но за счет принципала, предусмотренные настоящим договором юридические и иные действия по организации и обеспечению осуществления электроснабжения, теплоснабжения, телефонизации, водоснабжения, водоотведения для нежилых помещений, находящихся у принципала на праве аренды, расположенных по адресу: г.Казань, ул. Космонавтов, д. 51.

01.01.2013 г. между истцом (заказчик) и Товариществом собственников жилья "ул. Космонавтов, д. 51" (исполнитель) был заключен договор на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, по условиям которого исполнитель оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома N 51 по ул. Космонавтов, в котором заказчик занимает нежилые помещения, а заказчик принимает на себя обязательства по оплате исполнителю услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1.2 договора на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в комплекс работ входит: управление жилым фондом; уборка, содержание (санитарно-гигиеническая очистка) помещений общего пользования, капитальный ремонт общего имущества; техническое обслуживание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе внутридомовых систем водоснабжения и канализации; внутридомовых сетей центрального отопления, сетей электроснабжения и электрооборудования, кроме текущего ремонта жилого здания.

Истцом в адрес ответчика были направлены отчеты агента об исполнении агентского поручения с приложением актов, выставленных ТСЖ "Космонавтов д. 51", которые последним не подписаны.

Согласно пункту 2.2.3, 2.2.4 агентского договора принципал возмещает агенту 100% от стоимости ресурсов, потребленных принципалом в отчетном периоде, в течение 5 (пяти) банковских дней на основании подписанного сторонами акта об оказанных услугах. Рассматривать отчеты агентства и извещать их о наличии возражений по отчету и объему прилагаемых документов в срок не позднее 5 (пяти) дней с даты получения отчета. При не извещении агента в установленный срок о наличии возражений отчет считается принятым принципалом.

За период с октября 2014 года по апрель 2015 года в многоквартирном доме ТСЖ "ул. Космонавтов, д. 51" оказывались истцу коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества.

Судом апелляционной инстанции установлено, что решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.11.2016 г. по делу А65-17125/2016 исковое заявление Товарищества собственников жилья "ул.Космонавтов дом 51", г.Казань, (ОГРН 1021603638484, ИНН 1660050948) удовлетворены частично, с Индивидуального предпринимателя Гималеевой Альфии Фоатовны, г.Казань, (ОГРН 304165835900334, ИНН 165801203919) в пользу Товарищества собственников жилья "ул.Космонавтов дом 51", г.Казань, (ОГРН 1021603638484, ИНН 1660050948) была взыскана задолженность по оплате коммунальных услуг и обязательных платежей в размере 93556 руб. 39 коп., пени за несвоевременную уплату задолженности по оплате коммунальных услуг и обязательных платежей в размере 13084 руб. 01 коп. В удовлетворении иска о взыскании остальной части задолженности и пени отказано. Указанным решением установлено, что ТСЖ "ул. Космонавтов, д. 51" необоснованно были предъявлены ИП Гималеевой Альфие Фоатовне к уплате расходы по статье "Текущий ремонт жилых зданий" (строки 12 в актах). Таким образом, из каждого акта за взыскиваемый период с октября 2014 года по апрель 2015 года вычтены суммы за текущий ремонт жилых зданий.

Руководствуясь выводами, изложенными в решении Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.11.2016 г. по делу А65-17125/2016, полагая, что у ответчика, являющегося арендатором нежилого помещения, в результате неисполнения им обязанностей по оплате стоимости содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме переданных коммунальных ресурсов в места общего пользования в период с июля 2016 года по январь 2017 года образовалась задолженность, истец направил в адрес последнего претензию с требованием об исполнении обязательств по оплате задолженности.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате эксплуатационных услуг послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 01.01.2017 г. N 147-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс РФ" гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Установление претензионного порядка предполагает формулирование определенной процедуры, то есть порядка совершения конкретных действий до обращения в суд, и должно содержать указание на то, в какие сроки, кем и кому (в какое подразделение, службу) должна направляться претензия, с приложением каких документов, каким органом должна рассматриваться.

В тоже время, истец во исполнение ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 01.01.2017 N 147 -ФЗ за тридцать календарных дней до предъявления настоящего иска в суд направил в адрес ответчика претензию N 018/22429 от 10.05.2017 г. с требованием об оплате долга, которая ответчиком оставлена без внимания и удовлетворения.

Таким образом, на дату обращения истца с настоящим иском в суд 23.11.2017 г., срок для рассмотрения ответчиком претензии истек, что является основанием для признания претензионного порядка соблюденным.

Однако, доводы, изложенные в жалобе не могут быть приняты ввиду следующего.

Согласно ст.1008 Гражданского кодекса Российской Федерации в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, согласованные в договоре.

Истцом в адрес ответчика были направлены отчеты агента об исполнении агентского поручения с приложением актов, выставленных ТСЖ "Космонавтов д. 51", которые последним не подписаны.

Согласно ч.1 ст.1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципала и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 39 Жилищного кодекса также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Порядок внесения платы за услуги по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, за оказанные коммунальные услуги регулируется нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

На основании положений раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.

Исходя из пункта 5 статьи 161 Жилищного кодекса, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.

Во исполнение указанных требований 01.01.2013 г. между истцом (заказчик) и ТСЖ "ул. Космонавтов, д. 51" (исполнитель) был заключен договор на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, по условиям которого исполнитель оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома N 51 по ул. Космонавтов, в котором заказчик занимает нежилые помещения, а заказчик принимает на себя обязательства по оплате исполнителю услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора аренды арендатор (ответчик) обязуется своевременно вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

Согласно пункту 3.2 Договора аренды арендатор (ответчик) помимо арендной платы оплачивает коммунальные услуги на основании дополнительно заключаемого Сторонами агентского договора.

Коммунальные услуги включают в себя оплату документально подтвержденной стоимости арендодателем затрат на обеспечение помещения электрической энергией, отопление помещения, водоснабжение помещения и водоотведение (бытовой канализации), техническое обслуживание помещения (пункт 3.2.2 договора аренды).

Арендатор самостоятельно за свой счет заключает договоры на вывоз мусора и ТБО, утилизацию бытовых и промышленных отходов (пункт 3.2.1 договора аренды).

При этом в соответствии с пунктом 2.1.12 договора аренды арендодатель (истец) обязуется нести все расходы, не связанные с текущей эксплуатацией помещения. Расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома относятся к расходам, не связанным с текущей эксплуатацией помещения, поэтому в соответствии с условиями заключенного между истцом и ответчиком договора аренды такие расходы несет арендодатель (истец) самостоятельно.

Вопреки доводам жалобы, предметом агентского договора, заключенного между истцом и ответчиком, является выполнение агентом всех фактических и юридических действий, направленных на обеспечение коммунальными помещения, переданного истцом в аренду ответчику.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что условия агентского договора не содержат обязанности принципала (ответчика) возмещать агенту (истцу) расходы на содержание иных помещений, не являющихся предметом аренды.

Следовательно, истец в силу закона и договора с ТСЖ "ул. Космонавтов, д. 51" обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.

Таким образом, иные платежи, в том числе оплата стоимости содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома условиями договора аренды не предусмотрены и не могут быть возложены на арендатора (ответчика).

В соответствии с частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Пунктом 5 части 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что обязанность по внесению платы возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на это помещение.

В силу пункта 7 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Из взаимосвязанного толкования указанных норм применительно к спорным правоотношениям следует, что обязанность по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, коммунальные услуги перед управляющей организацией и ТСЖ возникает у собственника имущества.

Данные выводы согласуются с установленной правовой позицией Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 12.04.2011 г. N 16646/10.

Анализируя установленные обстоятельства, суд апелляционной инстанции делает вывод о том, что оснований для удовлетворения исковых требований не имелось.

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дал им надлежащую правовую оценку. При этом отсутствуют нарушения или неправильное применения норм материального права, нарушения или неправильное применения норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта.

В соответствии с ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьей 110, 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 февраля 2018 года по делу N А65-38396/2017, принятое в порядке упрощенного производства, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

К.К. Туркин