Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2018 г. N 13АП-6524/18

г. Санкт-Петербург

18 апреля 2018 г.

Дело N А56-90261/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Колосовой Ж.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Казначеевым В. О.,

при участии:

от АО "Научные приборы", ООО "БИО", ООО "Дитон-Менеджмент": Иванов Д. Н., по доверенности от 25.10.2017;

от Банк ВТБ (публичное акционерное общество): Святогоров А. М., по доверенности от 07.12.2017;

от ЗАО "Алкотел-Инвест": Михайлова А. Н., по доверенности от 01.11.2017, ордер N 1608529 от 11.04.2018;

от Комитета: Загребельная Я. А., по доверенности от 28.12.2017;

от АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга": не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6524/2018) Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2018 по делу N А56-90261/2017 (судья Васильева Н.В.),

принятое по заявлению: 1. акционерное общество "Научные приборы" 2. общество с ограниченной ответственностью "БИО" 3. закрытое акционерное общество "Алкотел-Инвест" 4. Банк ВТБ (публичное акционерное общество) 5. общество с ограниченной ответственностью "Дитон-Менеджмент,

заинтересованные лица: 1. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга 2. акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга

о признании незаконным решения, обязании заключить договор,

установил:

Акционерное общество "Научные приборы", общество с ограниченной ответственностью "БИО", закрытое акционерное общество "Алкотел-Инвест", Банк ВТБ (публичное акционерное общество), общество с ограниченной ответственностью "Дитон-Менеджмент" обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, оформленного Передаточным распоряжением от 03.08.2017 N 9081(з) и письмом 09.08.2017 N 80733-25, в части установления выкупной цены земельного участка площадью 11 899 кв.м, кадастровым номером 78:15:0008071:1, расположенного по адресу Санкт-Петербург, улица Маршала Говорова, д.52, лит.А, в размере 119 499 430,14 руб., и цены доли каждого из заявителей; определении цены, по которой указанный земельный участок должен быть отчужден в общую долевую собственность заявителей; обязании Комитета не позднее десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу внести изменение в передаточное распоряжение от 03.08.2017 N 9081(з) в части установления цены земельного участка, а также в части определения для каждого из заявителей цены за выкупаемую им долю земельного участка, или в тот же срок оформить новое Передаточное распоряжение, установив цену за отчуждаемый земельный участок, а также цену за приобретаемые доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размерах, определенных судом; обязании акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) в течение 7 рабочих дней, после внесения Комитетом изменений в Передаточное распоряжение от 03.08.2017 N9081(з) или оформления им нового Передаточного распоряжения, заключить с заявителями Договор купли-продажи земельного участка в процессе приватизации, установив в нем цену за отчуждаемый Земельный участок, а также цену за приобретаемые доли в праве общей долевой собственности на Земельный участок.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2018 заявление удовлетворено.

В апелляционной жалобе Комитет просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявления, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы Комитет указывает, что судом первой инстанции не дана оценка доводам Комитета об отсутствии на дату подачи заявки в ЕГРН сведений о местоположении объекта капитального строительства и как следствие невозможности расчета цены земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 1-2 закона Санкт- Петербурга от 15.02.2010 N 59-19.

Комитет полагает, что в соответствии с ЕГРН, площадь застроенной части земельного участка составляет 10 519.2 кв. м., кадастровая стоимость земельного участка составляет 119 499 430, 14 рублей, площадь земельного участка составляет 11 889 кв. м.. исходя из указанных сведений Комитет приводит контррасчет цены участка.

От ПАО "Банк ВТ" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) поступил письменный отзыв, в котором заявитель просит решение суда оставить без изменения.

В заседании апелляционной инстанции представитель Комитета доводы жалобы поддержала. Представители заявителей возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга до судебного заседания направил заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании свидетельств о государственной регистрации заявителям на праве собственности принадлежат помещения, находящиеся в нежилом здании общей площадью 36301 кв.м. по адресу: город Санкт-Петербург, улица Маршала Говорова, дом 52, литера А, кадастровый номер 78:15:0008071:3003, а именно:

- АО "Научные приборы" - нежилое помещение 104Н, площадью 128,3 кв.м, кадастровый номер 78:15:0008071:3009, доля размером 1158768/160011 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 1ЛК, 2ЛК, 16Н, 17Н, 18Н, 19Н, 20Н, 21Н, 26Н, площадью 16001,1 кв.м, кадастровый номер 78:15:0008071:3010;

- ООО "БИО" - доля размером 1243/160011 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 1ЛК, 2ЛК, 16Н, 17Н, 18Н, 19Н, 20Н, 21Н, 26Н, площадью 16001,1 кв.м, кадастровый номер 78:15:0008071:3010;

- ЗАО "Алкотел-Инвест" - S общ-11.330,5 кв.м: нежилое помещение 36Н, площадью 11267, 9 кв.м, кадастровый номер 78:15:0008071:3021; нежилое помещение 37Н, площадью 13,7 кв.м, кадастровый номер 78:15:0008071:3081; нежилое помещение 38Н, площадью 33,8 кв.м, кадастровый номер 78:15:0008071:3022; нежилое помещение 40Н, площадью 15,1 кв.м, кадастровый номер 78:15:0008071:3024;

- Банк ВТБ (ПАО) - нежилое помещение 1Н, 2Н, ЗН, 4Н, 5Н, 6Н, 7Н, 8Н, 105Н, 106Н, площадью 7665,2 кв.м, кадастровый номер 78:15:0008071:3007;

- ООО "Дитон-Менеджмент" - нежилое помещение 101Н, площадью 1178,7 кв.м, 78:15:0008071:3008.

Указанное здание расположено на земельном участке по адресу: город Санкт-Петербург, улица Маршала Говорова, дом 52, литера А, кадастровый номер 78:15:0008071:1.

Согласно Выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 25.09.2017 N 78/001/030/2017-14414, от 22.09.2017 N 78/201/17-659115, земельный участок относится к категории земель населенных пунктов; вид разрешенного использования - для размещения объектов коммерческой деятельности; площадь земельного участка: 11889 * 38 кв.м, кадастровая стоимость земельного участка: 119 499 430,14 руб. (дата утверждения стоимости - 12.08.2013, дата внесения сведений о стоимости в Реестр объектов недвижимости -24.10.2013).

Между заявителями и Комитетом заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 05/ЗД-03318 от 07.07.2004.

24.04.2017 заявители обратились в Комитет с заявкой от 24.04.2017 N 46133-25/17 о продаже земельного участка на основании п. 2 ст. 39.20 и ч. 6. п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ и по цене, установленной п. 8 статьи 1-2 Закона Санкт-Петербурга от 10 февраля 2010 г. N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" (далее - Закон СПб N 59-19), указав размер доли согласно справке ГУП ГУИОН.

По результатам рассмотрения указанной заявки Комитетом принято решение, оформленное передаточным распоряжением от 03.08.2017 N 9081 (з), о чем заявители были уведомлены письмом от 09.08.2017 N 80733-25, о продаже земельного участка по цене 119 499 430,14 рублей, в том числе:

- АО "Научные приборы" (размер доли 5242/11889) за 52 688 704, 92 руб.,

- ООО "БИО" (размер доли 41/11889) за 412 101,66 руб.,

- ЗАО "Алкотел-Инвест" (размер доли 3710/11889) за 37 290 174, 60 руб.,

- Банк ВТБ (ПАО) (размер доли 2510/11889) за 25 228 662, 60 руб.,

- ООО "Дитон-Менеджмент" (размер доли 386/11889) за 3 879 786,36 руб.

Фондом имущества подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка, выкупная цена земельного участка определена в соответствии с передаточным распоряжением Комитета от 03.08.2017 N 9081.

25.08.2017 АО "Научные приборы" по почте получено письмо Фонда имущества от 15.08.2017 N 5427/19 с приложенным проектом договора купли- продажи земельного участка, в котором предлагалось согласовать проект договора и принять меры к его заключению.

В протоколе разногласий от 05.09.2017 к договору купли-продажи земельного участка заявители предложили Фонду имущества заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях, определяющих цену отчуждаемого земельного участка в размере 32 570 605,47 рублей, в том числе:

за долю АО "Научные приборы" -14 360 763,21 руб.,

за долю ООО "БИО" - 112 321,88 руб.,

за долю ЗАО "Алкотел-Инвест" - 10 163 760,31 руб.,

за долю Банк ВТБ (ПАО) - 6 876 290,67 руб.,

за долю ООО "Дитон-Менеджмент" - 1 057 469,40 руб.,

а также внести в договор другие, вытекающие из этой цены, изменения.

Письмом от 19.09.2017 N 6291 Фонд имущества предложение заявителей отклонил, указав, что цена выкупаемого имущества определена в передаточном распоряжении от 03.08.2017 N 9081 (з), а ее изменение не входит в его компетенцию.

Полагая, что установленная в передаточном распоряжении и проекте договора купли-продажи цена земельного участка превышает предусмотренную пунктом 8 статьи 1 -2 Закона СПб N 59-19 его выкупную стоимость, заявители обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу, что выкупная цена земельною участка составляет 30 008 614 рублей 34 копеек.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2011 N 13535/10 указано, что собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Таким образом, действующее законодательство и судебная практика исходят из того, что для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование размера испрашиваемого земельного участка.

Из приведенных норм следует, что при определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать комплекс факторов, в числе которых фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации, площадь земельного участка, занятая объектом недвижимости и необходимая для его использования.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 39.20 и ч. 6. п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, если помещения в здании, расположенном на земельном участке, находящемся в государственной собственности, принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, то такие лица имеют исключительное право на приобретение данного земельного участка без проведения торгов в общую долевую собственность.

Судом установлено и представленными в материалы дела документами подтверждается, что заявителям на праве собственности принадлежат помещения, находящиеся в нежилом здании общей площадью 36301 кв.м. по адресу: город Санкт-Петербург, улица Маршала Говорова, дом 52, литера А, кадастровый номер 78:15:0008071:3003.

Довод Комитета о неправильном расчете цены выкупа земельного участка подлежит отклонению по следующим основаниям.

В силу положений подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге такой порядок установлен Законом N 59-19, в соответствии с пунктом 8 статьи 1-2 которого при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в них в случаях, предусмотренных в статье 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено подпунктом 3.1 пункта 3, подпунктом 5.1 пункта 5 и пунктом 7 этой статьи, цена земельного участка рассчитывается по формуле:

Ц = 0,25 X Цкад X (Sз / Sзу) + Цкад X (Sзу - Sз / Sзу), где:

Ц - цена земельного участка; Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка; Sзу - площадь земельного участка; Sз - площадь застроенной части земельного участка, рассчитываемая по формуле: Sз = S1 + S2 +... + Sn (где: S1 - площадь застройки под зданием (сооружением) 1 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости; S2 - площадь застройки под зданием (сооружением) 2 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости; Sn - площадь застройки под зданием (сооружением) n в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости).

Суд первой инстанции, дав оценку представленным в материалы дела документами, в том числе справке Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", сведениям технических планов, обоснованно посчитал правильным расчет выкупной цены, представленный заявителями.

Возражения ответчика относительно применения понижающего коэффициента в целях выкупа земельного участка основаны на отсутствии на момент подачи заявки на выкуп земельного участка в ЕГРН сведений о местоположении объекта капитального строительства.

Между тем, 16.12.2016 в отношении здания проведены работы по уточнению его местоположения на земельном участке, по результатам которых были определены координаты местоположения здания, которые в установленном порядке включены в ЕГРН, что подтверждается кадастровой выпиской от 13.04.2017 N 78/201/17-251570.

Таким образом, довод ответчика о том, что на момент принятия решения, оформленного передаточным распоряжением от 03.08.2017 N 9081 (з), в ЕГРН отсутствовали сведения о месторасположении здания, является несостоятельным.

Кроме того, в целях расчета выкупной стоимости земельного участка согласно формуле, приведенной в п. 8 ст. 1-2 Закона СПб N 59-19, необходимо располагать данными о площади застроенной части земельного участка (8з), в соответствии со сведениями ЕГРН.

Как верно указал суд первой инстанции, законодательством о регистрации недвижимости не предусмотрено включение в государственный кадастр сведений о площади застройки здания.

Исходя из представленного ответчиком расчета, площадь застроенной части земельного участка составляет 10 519 кв.м. (то есть без учета площади крыльца).

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не содержит специальных норм, регулирующих правила определения площади застройки здания, в связи с чем по аналогии закона надлежит руководствоваться понятием площади застройки сооружения, а также общими правилами расчета плошади застройки зданий. В соответствии с Законом о регистрации и принятыми в соответствии с ним подзаконными актами, площадь застройки сооружения в целях кадастрового учета определяется как площадь проекции наземных и подземных частей сооружения. Аналогичные нормы предусмотрены техническими нормами и правилами в отношении определения площади застройки здания.

В силу статей 14, 24 Закона о регистрации сведения в кадастр недвижимости вносятся, в том числе на основании сведений технического плана.

В соответствии с требованиями к подготовке технического плана, утверждёнными Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее - Требования к техническому плану), в составе раздела "Характеристика объекта недвижимости" указывается площадь застройки сооружения, которая определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 (далее - Требования к определению площади).

В соответствии с пунктом 7 Требований к определению площади площадь застройки сооружения определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие части (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). В площадь застройки включается площадь под сооружением, расположенным на столбах, арки, проезды под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 метра, а также подземные выступающие конструктивные элементы сооружения.

Кроме того, понятие площади застройки здания установлено Сводом правил "СП 118.13330.2012*. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009". утвержденным Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/10.

Указанный Свод правил применяется на обязательной основе (пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

Согласно пункту Г.7 Приложения Г Свода правил площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки. В площадь застройки включается также площадь крыльца, выходящая за абрис проекции здания.

Следовательно, исходя из приведенных норм, понятие площади застройки объекта недвижимости в законодательстве определяется как совокупность проекции площадей всех конструктивных элементов объекта, включая крыльцо.

Кроме того, здание с крыльцом является неделимой недвижимой вещью, имеющей составные части, и выступает в обороте как единый объект вещных прав (статья 133 Гражданского кодекса Российской Федерации), и в связи с этим площадь застройки здания должна определяться с учетом всех его частей, составляющих общее целое.

Согласно справки от 09.10.2017 N 028, выданной ООО "Агентство кадастровых инженеров Санкт-Петербурга", по состоянию на 16.12.2016 площадь застройки здания, с учетом площади крылец, составляет 11 909,2 кв.м.

Таким образом, судом правомерно сделан вывод, что при отсутствии в ЕГРН соответствующего раздела, который содержал бы сведения о площади застройки здания, рассчитанная кадастровым инженером площадь застройки здания, включающая площадь крыльца, будет являться надлежащим источником информации в целях расчета выкупной цены земельного участка.

Приведенный Комитетом имущественных отношений контррасчет судом апелляционной инстанции не принимается за необоснованностью.

Поскольку нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, оценка всем представленным в материалы дела доказательствам дана верно, обжалуемый судебный акт отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2018 по делу N А56-90261/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Ж.В. Колосова И.А. Тимухина