Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2018 г. N 03АП-665/18

г. Красноярск

19 апреля 2018 г.

Дело N А69-1937/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2018 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Парфентьевой О.Ю.,

судей: Бабенко А.Н., Белан Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Щекотуровой Я.С.,

при участии: от истца - общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль": Шереметьева М.А., представитель по доверенности от 24.06.2016 N 7/2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии города Кызыла

на решение Арбитражного суда Республики Тыва

от 26 декабря 2017 года по делу N А69-1937/2017, принятое судьёй Хертек А.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Вертикаль" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии города Кызыла, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва об обязании предоставить в аренду земельный участок N 17:18:0105032:147, общей площадью 2 354 кв.м., из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Кызыл, ул. Парижских коммунаров д. 34 сроком на три года для завершения строительства.

Определением суда от 05.10.2017 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное бюджетное учреждение Республики Тыва "Управление капитального строительства".

В судебном заседании представители истца представили ходатайство о прекращении производства по делу в части требований к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва в связи с отказом от иска. Требования к Департаменту архитектуры, градостроительству и земельных отношений Мэрии города Кызыла представители истца поддержали. По мнению представителя истца, в данном случае имеются специальные основания для пролонгации договоров аренды земельного участка, предоставленного для строительства, и доказательства, свидетельствующие об осуществлении им мероприятий по возведению на спорном участке объекта недвижимости, согласно представленного в материалы дела кадастрового паспорта готовность объекта составляет 40%, однако органы местного самоуправления чинят препятствия в строительстве многоквартирного дома.

В связи с тем, что заявленное ходатайство не противоречит закону и не нарушает права других лиц, арбитражный суд принял отказ от иска и в силу пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ прекратил производство по требованиям к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва.

Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 26.12.2017 заявление удовлетворено.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель ссылаясь на пункт 1 статьи 261 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.6, 39.11, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, указывает, что право истца на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, что является самостоятельным основанием для отказа в заключении договора аренды без проведения торгов; суд пришел к необоснованному выводу о том, что собственником незавершенного объекта недвижимости является истец, поскольку не изучил условия договора подряда; суд не учел уточнение исковых требований, рассмотрел первоначальные требования; суд не учел, что истцом были нарушены обязательства, вытекающие из договора подряда заключенного между ГБУ "УСК" и истцом.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.02.2018 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 21.03.2018.

Определением (протокольным) Третьего арбитражного суда от 21.03.2018 в судебном заседании, в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ, объявлено об отложении до 16.04.2018.

До даты судебного заседания, в материалы дела от ответчика поступил документ, а именно: акта приема-передачи земельного участка от 20.12.2017 и ходатайство о его приобщении к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела определения Арбитражного суда Республики Тыва о прекращении производства по делу N А69-2466/2016 от 11.01.2017.

Судебная коллегия, рассмотрев заявленные ходатайства, руководствуясь статьей 159, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, определила приобщить к материалам дела указанные документы.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копии определения о принятии апелляционной жалобы к производству, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет") явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что 27.02.2015 государственным бюджетным учреждением республики Тыва и обществом с ограниченной ответственностью "Вертикаль" заключен договор подряда на строительство благоустроенных жилых домов общей площадью 3 021, 90 кв.м. в мкрн. Спутник в целях реализации муниципальной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2015 годы (л.д.111-114).

15.07.2015 между ООО "Вертикаль" (Арендатор) и муниципальным казенным учреждением "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" (Арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка N 001 (л.д.15-20).

В соответствии с п. 1.1 договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N 17:18:0105052:147, общей площадью 2 354 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Парижских коммунаров, д. 34, под строительство многоквартирных жилых домов.

Согласно п. 2.1. договора, договор заключен сроком с 15.07.2015 по 31.12.2015.

Пунктом 4.2. договора установлено, что Арендатор обязан в течение года с момента заключения настоящего договора предоставить проектную документацию на объект, утвержденную в установленном порядке.

В соответствии с п. 5.4. договора, по истечению срока действия договора в случае надлежащего исполнения его условий, если ни одна из сторон не изъявила желания расторгнуть договор, срок действия договора пролонгируется на то тот же срок.

16.02.2016 Мэрией г. Кызыла ООО "Вертикаль" было выдано разрешение на строительство N RU/17302000-21-1, 6-ти этажного 2-х подъездного жилого дома, на земельном участке с кадастровым номером N17:18:0105032:147, адрес объекта - Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Парижских коммунаров д.34 (л.д. 21-22).

На указанном участке обществом начато строительство многоквартирных жилых домов, что подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства от 10.11.2016. и заключением ООО "Судстройэкспертиза" от 22.07.2017 (л.д.28-30).

04.04.2016 ООО "Вертикаль" обратилось в департамент с заявлением о продлении срока действия договора аренды N 001 от 15.07.2015 до 31.12.2016 (л.д.130).

19.04.2016 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 15.07.2015.

09.06.2017 ООО "Вертикаль" обратилось с письмом в Департамент о предоставлении спорного земельного участка за плату, как лицу, которому принадлежат права на незавершенное строительство, указав на то, что государственная регистрация объекта незавершенного строительства не может быть произведена в отсутствие прв на земельный участок (л.д. 133).

Письмом от 20.06.2017 Департамент сообщил, что указанный земельный участок предоставлен государственному бюджетному учреждению Республики Тыва "Управление капитального строительства" по договору безвозмездного пользования от 22.11.2016 (л.д.134).

19.10.2017 ООО "Вертикаль" обратилось с заявлением в Департамент о предоставлении спорного земельного участка за плату, как лицу, которому принадлежат права на незавершенное строительство (л.д.135).

Письмом от 26.10.2017 Департамент сообщил, что заявление ООО "Вертикаль" будет рассматриваться после предоставления сведений о зарегистрированных правах собственности на объект незавершенного строительства. В случае непредставления документов правоустанавливающих документов на объект незавершенного строительства, департамент праве отказать в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов (л.д. 136).

Посчитав, что на спорном земельном участке находятся объекты незавершенного строительства, возведенные на законных основаниях, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, обоснованно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Закона N 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Судом установлено, что ООО "Вертикаль" на основании договора аренды предоставлен земельный участок, на котором имеется объект незавершенного строительства со степенью готовности - 40%, данное обстоятельство подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства от 10.11.2016 и заключением ООО "Судстройэкспертиза" от 22.07.2017.

До истечения срока действия договора аренды земельного участка от 15.07.2015 N 001 и в период действия разрешения на строительство истец обращался в Департамент с заявлением от 04.04.2016 о продлении срока договора аренды.

Как пояснил представитель истца, соглашение о расторжении договора аренды от 19.04.2016 было подписано в связи с тем, что в договоре аренды земельного участка неправильно указан кадастровый номер земельного участка.

Договор безвозмездного пользования заключенный департаментом и государственным бюджетным учреждением Республики Тыва "Управление капитального строительства" от 22.11.2016 расторгнут.

Земельный участок фактически находится в пользовании у ООО "Вертикаль", который осуществляет строительство многоквартирного жилого дома в рамках муниципальной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2015 годы.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ заявитель в данном случае имеет право на реализацию возможности предоставления ему земельного участка в аренду для завершения строительства объекта.

Довод заявителя жалобы о том, что право истца на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, что является самостоятельным основанием для отказа в заключении договора аренды без проведения торгов, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В силу пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в спорный период, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок у заявителя является препятствием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Кроме того, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Земельный участок был предоставлен истцу для строительства многоквартирного жилого дома, что следует из договора аренды.

Объект незавершенного строительства представляет собой 6-ти этажный 2-х подъездный жилой дом, строительство которого начато на основании договора подряда от 27.02.2015 и разрешения на строительство разрешение на строительство N RU/17302000-21-1 от 16.02.2016.

Согласно подпункту 10 пункта 2 и пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства. Указанная норма является императивной.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Довод заявителя жалобы о том, что истцом были нарушены требования статьи 44, 46, 47 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку суд, при имеющемся ходатайстве об уточнении исковых требований, рассмотрел первоначальные требования, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в судебном заседании от 21.12.2017, при участии представителя ответчика Соян Р.А. и представителя истца Микава Б.А., представитель истца поддержал первоначальное исковое заявление и не поддержал уточнение исковых требований, а также отказался от требований к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва, что подтверждается протоколом и аудиопротоколом.

Так же подлежит отклонению довод апеллянта о том, что истцом были нарушены обязательства, вытекающие из договора субподряда заключенного между ГБУ "УСК" и истцом, поскольку указанные обстоятельства не входя в предмет исследования по настоящему делу, ответчик не является стороной договора подряда.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что определением Арбитражного суда Республики Тыва от 11.01.2017 по делу N А69-2466/2016, прекращено производство по исковому заявлению ГБУ "УСК" к ООО "Вертикаль", предметом которого являлось требование о признании договора субподряда от 27.02.2015 N 7-СП недействительным и применение последствий недействительности в виде взыскания 12 500 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также прекращено производство по встречному исковому заявлению ООО "Вертикаль" к ГБУ "УСК" о взыскании задолженности по договору подряда в размере 16 600 897 рублей, пени и внесении изменении в договор подряда в связи с отказом сторон от исков.

В целом доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, дублируют доводы, приведенные в суде первой инстанции, и фактически направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Тыва от 26 декабря 2017 года по делу N А69-1937/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.Ю. Парфентьева

Судьи

А.Н. Бабенко Н.Н. Белан