Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2018 г. N 15АП-4679/18

город Ростов-на-Дону

26 апреля 2018 г.

дело N А32-3931/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гуденица Т.Г.,

судей О.Ю. Ефимовой, С.С. Филимоновой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.

при участии:

от Мнацаканян Р.К.: Долгих С.Н., паспорт, по доверенности от 21.09.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2018 по делу N А32-3931/2017, принятое судьей Назыковым А.Л.

по заявлению Администрации города Сочи

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка, об обязании устранить нарушения,

при участии третьего лица: Мнацаканян Рима Карленовна,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302015:7, расположенного по ул. Яна Фабрициуса, 3, строение 7, в Хостинском районе города Сочи; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302015:7 договором аренды, заключенным между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Мнацаканян Римой Карленовной.

Определением от 22.03.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Мнацаканян Рима Карленовна.

Решением от 22.02.2018 суд отказал в удовлетворении требований администрации.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация города Сочи обжаловала его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе администрация просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что договор аренды прекращен вследствие одностороннего отказа администрации.

В судебное заседание не явились представители Администрации города Сочи и Управления Росреестра по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие Администрации города Сочи и Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Представитель Мнацаканян Р.К. в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным по доводам устного отзыва.

По ходатайству Мнацаканян Р.К. в соответствии со ст. 268 АПК РФ приобщил к материалам дела копии свидетельства о государственной регистрации права 23АА N 272132 от 27.06.2005, 23-АИN 749539 от 13.04.2011, копии решения Хостинского районного суда г. Сочи от 01.09.2010 по делу N 2-1373/2010, копии определения Краснодарского краевого суда от 19.10.2010 по делу N 33-20307/2010, копии искового заявления от 17.04.2018. Суд приобщает документы для более полного исследования обстоятельств дела и доводов сторон.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной инстанции, выслушав пояснения представителя третьего лица, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, администрация города Сочи обратилась в Управление Росреестра по Краснодарскому краю (многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Хостинском районе города Сочи) с заявлением от 03.08.2016 о государственной регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302015:7 прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды.

Администрацией были представлены: договор от 05.05.2006 N 4900003860 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:03 02 015:0007, письмо департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 08.12.2014 N 29590/02.05-17 в адрес Мнацаканян Р.К. о прекращении договора по истечении срока аренды земельного участка 03.02.2015 и возврате земельного участка, список заказных писем с уведомлением, поданных администрацией в отделение связи N 61, с печатью "Почта России" от 18.12.2014, квитанцию почты от 18.12.2014 об отправке заказного письма, отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35406160006429.

Письмом от 16.09.2016 N 23/019/806/2016-5068 Управление Росреестра по Краснодарскому краю отказало в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка, поскольку уведомление от 08.12.2014 N 29590/0205-17 о прекращении договора аренды было направлено в адрес арендатора до окончания срока аренды; администрация не представила уведомление о прекращении договора аренды, направленное в адрес арендатора после окончания срока аренды, то есть направленное после 03.02.2015.

Считая незаконным отказ в государственной регистрации прекращения обременения, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

Отказ Управления в государственной регистрации мотивирован ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом (статья 4 Закона N 122-ФЗ).

На основании статьи 12 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат государственной регистрации в реестре, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества и располагающихся в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации.

По правилам статьи 13 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно статье 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Статьей 26 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Обращаясь к регистратору с заявлением о погашении записи об аренде земельных участков, администрация указала на расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.

В качестве доказательства уведомления арендатора о расторжении договора администрация представила письмо от 08.12.2014 N 29590/0205-17 и доказательства того, что письмо было направлено по надлежащему адресу арендатора. Письмо не было получено в связи с неудачной попыткой вручения и истечением срока хранения корреспонденции.

В апелляционной жалобе администрацией также указано, что договор аренды прекращен вследствие одностороннего отказа администрации.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды от 05.05.2006 N 4900003860 был заключен администрацией города Сочи и Мнацаканян Р.К. в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:03 02 015:0007, расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта (пункт 1.1 договора).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 09.08.2017 N 23/153/012/2017-2741 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302015:7 расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта. Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 12.08.2011.

В соответствии с Федеральным законом "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды (05.05.2006), земельные участки, расположенные в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта, относились к собственности Российской Федерации, и у администрации города Сочи отсутствовали полномочия по распоряжению данными землями.

Наличие оснований для отнесения земельного участка к муниципальной собственности по состоянию на дату заключения договора аренды администрация не доказала.

Право собственности муниципального образования на земельный участок было зарегистрировано 12.08.2011.

Таким образом, в период заключения договора аренды земельного участка администрация полномочиями по распоряжению землями курорта федерального значения не обладала.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что договор аренды земельного участка, заключенный администрацией 05.05.2006, является недействительной (ничтожной) сделкой на основании ст.ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом недействительности договора аренды земельного участка от 05.05.2006 N 490003860, он не может быть прекращен в общем порядке, посредством одностороннего волеизъявления арендодателя об отказе от продления арендных отношений и его обращения в регистрирующий орган за регистрацией погашения записи об аренде.

Волеизъявление арендодателя, направленное на прекращение арендных отношений, при недействительности (ничтожности) договора аренды не может являться для регистрирующего органа основанием для прекращения записи об аренде земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.10.2017 по делу N А32-3926/2017, от 31.01.2017 по делу N А32-36188/2016.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что на арендованном земельном участке Мнацаканян Р.К. был возведен объект недвижимости - магазин.

На основании решения Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 01.09.2010 по делу N 2-1373/2010 (оставленного без изменения кассационным определением от 19.10.2010) за Мнацаканян Р.К. зарегистрировано право собственности на магазин площадью 128,3 кв.м., по адресу Краснодарский край, Хостинский район, г. Сочи, ул. Я. Фабрициуса, дом N 3, строение 7 (свидетельство 23-АИ N 749539).

Судом также установлено, что в настоящее время в судебном порядке Мнацаканян Р.К. оспаривает отказ Администрации города Сочи в выкупе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302015:0007 (судом апелляционной инстанции к материалам дела приобщена копия искового заявления, поданного Мнацаканян Р.К. в Хостинский районный суд г. Сочи 17.04.2018).

Таким образом, между сторонами договора аренды имеется спор о праве на земельный участок, обремененный арендой.

Как разъяснено в пункте 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах, отказ Управления Росреестра по Краснодарскому краю в погашении записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302015:0007 соответствует закону и не нарушает прав заявителя по делу.

Предусмотренные ст.ст. 198-201 АПК РФ основания для признания недействительным решения Управления Росреестра от 16.09.2016 N 23/019/806/2016-5068, отсутствуют.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм гражданского законодательства и законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.

Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении заявления администрации города Сочи.

Решение суда от 22.02.2018 является законным и обоснованным, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22 февраля 2018 года по делу А32-3931/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий

Т.Г. Гуденица

Судьи

О.Ю. Ефимова С.С. Филимонова