Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2018 г. N 09АП-14872/18

город Москва

28 апреля 2018 г.

Дело N А40-57524/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Александровой Г.С., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЛИМРА"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 января 2018 года по делу N А40-57524/2017, принятое судьей Н.А. Чекмаревой по иску ООО "ЛИМРА" (ОГРН 1057746901156) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423), третье лицо: Правительство Москвы (ОГРН 1027739813507) о признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению договора долгосрочной аренды земельного участка.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Литвинова А.В. по доверенности от 01.03.2017 г.;

от ответчика: Клоков Е.В. по доверенности от 27.12.2017 г.;

от третьего лица: Клоков Е.В. по доверенности от 18.01.2018 г.;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛИМРА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы с исковым заявлением о признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению договора долгосрочной аренды земельного участка N М- 04-026619 от 26.05.2004 г. выраженной в форме уведомления от 25.10.2016 N ДГИ-И- 46526/16.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 января 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что истец предпринимал действия для получения разрешительных документов, необходимых для строительства объекта, также истцом своевременно не получено повторное разрешение на строительство объекта в силу объективных причин, кроме того обязательства по строительству были истцом исполнены, ввиду чего, истец не допустил существенного нарушения условий договора, в связи с чем, оснований для расторжения договора не имелось.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права.

Представители ответчика и третьего лица в судебном заседании против доводов жалобы возражали, отзыв на жалобу не направили.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 23 января 2018 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Московским земельным комитетом и ООО "Диоген-Трейдинг" заключен долгосрочный договор аренды земельного участка N М-04-026619 от 26.05.2004 г, согласно п.1.1. которого предметом договора является земельный участок площадью 200 кв.м., имеющий адресные ориентиры: город Москва, Люблинская ул., вл.18Б, предоставляемый для проектирования, строительства и последующей эксплуатации моечного поста.

По условиям заключенного между сторонами договора, п. 2.1., 2.2. договор заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с даты его государственной регистрации.

Исходя из Дополнительного соглашения от 21.06.2007 г. к договору N М-04- 026619 от 26.05.2004 г. права и обязанности Арендатора переданы ООО "ЛИМРА" (истец) на основании договора переуступки права по договору аренды земельного участка от 09.07.2005 г.

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно п. 5.7 договора, Арендатор обязан использовать участок в соответствии целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

Пунктом 4.4 договора, на Арендатора возложена обязанность завершить строительство моечного поста в течение двух лет.

На основании п.6.1 договора, Арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке, в случае использования участка не по целевому назначению, неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела договора, не освоения или не использования участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией

Уведомлением от 25.10.2016 N ДГИ-И-46526/16 Департамент городского имущества г. Москвы известил арендатора о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. Федерального закона N 427-ФЗ от 12.12.2011) со ссылкой на то, что в течение пяти лег со дня его заключения не получено разрешение на строительство, строительство объектов не осуществлено.

Мотивируя заявленные исковые требования истец пояснил, что данный отказ от договора является неправомерным, поскольку истцом предпринимались необходимые меры к осуществлению строительства и выполнению договорных обязательств: Москомархитектурой была разработана исходно-разрешительная документация, выдано градостроительное заключение рег. N 072-41.

01.02.2007 г. N А-3158/11, Акт разрешенного использования земельного участка по спорному адресу с функциональным назначением объекта: объект транспортного хозяйства - моечный пост.

Поскольку оспариваемое уведомление направлено с целью прекращения прав и обязанностей по договору, суд считает оспариваемое уведомление односторонней сделкой, применительно к ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме указанных в п. 1 ст. 46 случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе, в соответствии с п. 2 ст. 45 Кодекса, в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом или договором аренды земельного участка (за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование).

Согласно п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона 12.12.2011 N 427-ФЗ) заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, конструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Законодатель установил данную норму как специальную норму, норма прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых, договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

В соответствии с п. 22 ст. 3 названного Федерального закона от 25.10.2001 N 137, существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является такое основание как неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией, а также отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора решения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Ответчик при рассмотрении дела указал, что ООО "Лимра" в сроки, предусмотренные договором аренды и согласованные в установленном порядке сторонами договора, не исполнило обязательства по проектированию и строительству объекта на земельном участке, а также не получило разрешение на строительство по истечении пяти лет с момента заключения договора аренды, Департаментом 25.10.2016 в адрес ООО "Лимра" было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора аренды, в связи с существенным нарушением условий договора, предусмотренных положением п.22 ст. Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

До введения в действие Градостроительного кодекса города Москвы получение градостроительного плана земельного участка в целях строительства не требовалось, и в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП "О порядке разработки, оформления и утверждения градостроительных планов ильных участков на территории города Москвы" (в редакции постановления Правительства Москвы от 24.02.2009 N145-ПП) со дня вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы прием обращений о подготовке актов решенного использования участков территории (земельных участков) прекращается, однако: утвержденные до вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы правовыми актами Правительства Москвы акты разрешенного использования, представленные застройщиком (заказчиком) не позднее 30.09.2009 для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В связи с вступлением в силу 03.08.2008 Градостроительного кодекса города Москвы, требования к разрешительной документации, необходимой для проектирования и строительства объектов капитального строительства в городе Москве, изменились.

С учетом положений и норм, содержащихся в Градостроительном кодекса РФ и Градостроительном кодексе города Москвы, документами, свидетельствующими о надлежащем освоении земельного участка, являются: АРИ (до 2008 г.), ГПЗУ, положительное заключение Мосгосэкспертизы, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Указанные документы в материалы дела не представлены. Строительство объекта, предусмотренного условиями договора, не осуществлено. Доказательств обратного, истцом не представлено. Следовательно, спорный участок истцом не освоен.

При этом, доказательств обращения истца в Департамент или и в Правительство Москвы за внесением изменений в договор аренды в материалы дела не представлено.

Доказательств, свидетельствующих о неправомерных действиях (бездействии) Департамента, исключающих для истца возможность освоения земельного участка в срок и его использования по целевому назначению, истцом также не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что истец за выдачей ГПЗУ обратился только в 2016 г., что свидетельствует о недобросовестности арендатора и неприменении истцом мер к освоению земельного участка, поскольку до момента обращения за разработкой ГПЗУ действовало иное законодательство, позволяющее истцу получить решение на строительство на основании имеющейся документации.

Также, судом не установлено, что имелись какие-либо обстоятельства, препятствующие строительству.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствовался приведенными нормами гражданского и земельного законодательства в корреспонденции с законодательством о градостроительной деятельности и условиями договора аренды земельного участка, пришел к верному выводу, что истец принял на себя обязательство до 2006 года как освоить земельный участок, так и осуществить строительство с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Вместе с тем, срок 26.05.2006, и по состоянию на дату направления спариваемых уведомлений указанный срок истек, а истец в свою очередь земельный участок не освоил и по целевому назначению его не использовал, разрешение на строительство не получил, строительство объекта не осуществил, ввиду чего оснований у суда для признания уведомления от 25.01.2016 г. N ДГИ-И-46526/16 об отказе от договора от 17.01.2013 г. недействительным не имелось.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, проверив правильность принятого судом первой инстанции судебного акта, с учетом сложившейся судебной практики и применение судом норм права, апелляционный суд считает, что жалоба подлежит отклонению ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Так, п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации устанавливает, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, под которым признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации кроме указанных в п. 1 ст. 46 случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование).

Как указывалось ранее, в соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Таким образом, названным Федеральным законом предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 06.10.2015 N 2317-О разъяснил, что законодатель, предусматривая в пункте 22 статьи 3 Федерального закона 25.10.2001 N 137-ФЗ право публичного собственника земельных участков, расположенных в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, на досрочное расторжение договора аренды таких участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В указанном Определении Конституционный Суд Российской Федерации также отметил, что при оценке правомерности решения соответствующего органа публичной власти суд принимает во внимание обусловившие задержку получения арендатором разрешения на строительство обстоятельства, связанные с действиями (бездействием) как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

С 08.08.2008 г. вступил в силу Закон города Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы", в соответствии с которым вместо акта разрешенного использования земельного участка истцу следовало получить градостроительный план земельного участка.

При исследовании доказательств, представленных в материалы дела, судом установлено, что Истец не обратился к ответчику с заявлением о подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка, также не получена разрешительная документация на строительство объекта.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что направив истцу уведомление о расторжении договора в связи с неисполнением Арендатором обязательств по получению разрешения на строительство, Департамент городского имущества реализовал свое право, предусмотренное нормами Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", что соответствует требованиям действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции, находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 января 2018 года по делу N А40-57524/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Г.С. Александрова О.В. Савенков