Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2018 г. N 04АП-2788/18

г. Чита

15 августа 2018 г.

Дело N А58-10451/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2018 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гречаниченко А.В., судей Мациборы А.Е., Ошировой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мартыновой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Монолит Строй" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 2 апреля 2018 года по делу N А58-10451/2017 по исковому заявлению акционерного коммерческого банка "Алмазэргиэнбанк" акционерное общество (ИНН 1435138944, ОГРН 1031403918138, адрес: 677000, г. Якутск, ул. Ленина, д. 1) к обществу с ограниченной ответственностью "Монолит Строй" (ИНН 1435276253, ОГРН 1141447000518, адрес: 677000, г. Якутск, ул. Автомобилистов, д. 1 корпус 3) о расторжении договора и обязании возвратить имущество (суд первой инстанции: судья Белоновская Г.И.),

лица, участвующие в деле отсутствуют, уведомлены,

установил:

Акционерный Коммерческий Банк "Алмазэргиэнбанк" Акционерное общество (далее - истец, АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО, банк) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, утонённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Монолит Строй" (далее - ответчик, ООО "Монолит Строй") о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества N 242 от 29.05.2017 и применении последствий расторжения в виде возврата в собственность банка объектов недвижимости:

- здание, назначение: нежилое здание, площадь 136, 1 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местонахождения) объекта: Республика Саха (Якутия), Мегино-Кангаласский улус, пос. Нижний Бестях, ул. Кооперативная, д. б/н, кадастровый (условный) номер: 14:15:130006:589;

- нежилое сооружение для гаража, назначение нежилое здание, площадь 732,7 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местонахождения) объекта: Республика Саха (Якутия), Мегино-Кангаласский улус, пгт. Нижний Бестях, ул. Кооперативная, кадастровый (условный) номер: 14:15:130006:586;

- здание, назначение: нежилое здание, площадь 405, 7 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местонахождения) объекта: Республика Саха (Якутия), Мегино-Кангаласский улус, пгт. Нижний Бестях, ул. Кооперативная, кадастровый (условный) номер: 14:15:130006:587;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под гаражи и автостоянку, общая площадь 21279 кв.м., адрес (местонахождения) объекта: Республика Саха (Якутия), Мегино-Кангаласский улус, пос. Нижний Бестях, ул. Кооперативная, кадастровый (условный) номер: 14:15:130006:8.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 2 апреля 2018 года иск удовлетворен. Договор N 242 купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2017 расторгнут и на ООО "Монолит Строй" возложена обязанность возвратить акционерному коммерческому банку "Алмазэргиэнбанк" следующие объекты недвижимого имущества:

- здание, назначение: нежилое здание, площадью 136, 1 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местонахождения) объекта: Республика Саха (Якутия), Мегино-Кангаласский улус, пос. Нижний Бестях, ул. Кооперативная, д. б/н, кадастровый (условный) номер: 14:15:130006:589;

Также с ООО "Монолит Строй" в пользу АКБ "Алмазэргиэнбанк" взысканы расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., с ООО "Монолит Строй" в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 6 000 руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Монолит Строй" обратилось с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что истцом не доказано существенное нарушение ответчиком условий договора. Заявитель полагает, что неоплата ответчиком оставшейся части долга не является существенным нарушением условий договора и не влечет его расторжение. Также заявитель указывает, что судом не решен вопрос о возврате ответчику задатка в размере 2 000 000 руб., полагает, что расторжение договора купли-продажи и истребование у ответчика спорного имущества, является основанием для возврата покупателю перечисленных продавцу в счет оплаты по договору денежных средств.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания, от истца - возражение на указанное ходатайство.

Протокольным определением суд отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания, объявил перерыв в судебном заседании и в целях обеспечения ознакомления ответчика с отзывом направил в адрес ответчика отзыв на апелляционную жалобу посредством электронной почты.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 07.08.2018 по 13.08.2018.

Лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили.

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.05.2017 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор N 242 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю объект недвижимого имущества, характеристики которого указаны в п. 1.2 договора, а покупатель обязуется принять имущество и оплатить его стоимость.

Согласно пунктам 1.2.1 и 1.2.2 договора продается следующее имущество:

1) здание, назначение: нежилое здание, площадь 136,1 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Республика Саха (Якутия), Мегино-Кангаласский улус, пос. Нижний-Бестях, ул. Кооперативная, д. б/н., кадастровый (условный) номер: 14:15:130006:589. Продажная стоимость объекта - 481 794 руб., в том числе НДС 73 494 руб.

2) нежилое сооружение для гаража, назначение: нежилое здание, площадь 732,7 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Республика Саха (Якутия), Мегино-Кангаласский улус, пгт. Нижний-Бестях, ул. Кооперативная, кадастровый (условный) номер: 14:15:130006:586. Продажная стоимость объекта - 410 137, 89 руб., в том числе НДС 62 563,41 руб.

3) здание, назначение: нежилое здание, площадь 405,7 кв.м., количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Республика Саха (Якутия), Мегино-Кангаласский улус, пгт. Нижний-Бестях, ул. Кооперативная, кадастровый (условный) номер: 14:15:130006:587. Продажная стоимость объекта - 382 980,80 руб., в том числе НДС 58 420,80 руб.

4) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное, использование: под гаражи и автостоянку, общая площадь 21 279 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Республика Саха (Якутия). Мегино-Кангаласский улус, пос. Нижний-Бестях. ул. Кооперативная, кадастровый (условный) номер: 14:15:130006:8. Продажная стоимость объекта - 6 269 610,59 руб., без НДС.

В соответствии с п. 2.1 договора стороны согласовали стоимость имущества в размере 7 544 523,28 руб.

Согласно п. 2.2, 2.2.1, 2.2.2 договора расчеты между покупателем и продавцом производятся следующим образом: покупатель оплачивает стоимость имущества, указанную в п. 2.1. настоящего договора, в безналичном порядке путем перечисления денежных средств по следующим реквизитам: счет N 60311810000000000392 в АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО, к/с 30101810300000000770 в Отделение - НБ Республика Саха (Якутия) г. Якутск, БИК 049805770, ИНН 14351 38944, в следующем порядке:

- задаток в размере 2 000 000 руб. оплачивается покупателем в безналичном порядке путем перечисления денежных средств согласно соглашению о задатке в срок до 31.05.2017. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет приходный ордер о получении денежных средств продавцом;

- оставшаяся сумма в размере 5 544 523, 28 руб. оплачивается покупателем продавцу до 15.06.2017.

Датой исполнения покупателем обязательств по оплате имущества является дата фактического поступления денежных средств на счет продавца, указанный п. 2.2. договора (п. 2.3 договора).

29.05.2017 сторонами договора подписан акт приема-передачи.

29.05.2017 сторонами договора подписано соглашение о задатке к договору купли-продажи N 242 от 29.05.2017, согласно которому должник в счет причитающихся с него платежей по договору N 242 от 29 мая 2017 года, обязуется выдать кредитору задаток в порядке и на условиях, определенных соглашением.

Также установлено, что задаток выдается в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 2 соглашения).

В пункте 3 соглашения указаны сведения об обязательстве, в обеспечение которого выдается задаток:

- сумма: 7 544 523,28 руб., в том числе НДС 194 478,21 руб.;

- срок подписания договора купли-продажи недвижимого имущества - 29.05.2017

В пункте 4 соглашения указаны сведения о задатке:

- сумма: 2 000 000 руб., в том числе НДС 194 478,21 руб.;

- срок перечисления: до 31.05.2017.

Истец, исполняя условия договора купли-продажи, передал ответчику в собственность имущество, что подтверждается актом приема-передачи от 29.05.2017, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 05.07.2017.

Ответчиком оплата в размере 2 000 000 руб. произведена платежным поручением от 31.05.2017 N 69 с назначением платежа "оплата задатка по соглашению к договору купли-продажи N242 от 29.05.2017 за недвижимое имущество".

31.10.2017 истцом в адрес ответчика направлено требование о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2017 с приложением соглашения о расторжении договора, мотивированное нарушением условий подпункта 2.2.2 договора в части своевременной оплаты задолженности, с требованием ответа в срок до 07.11.2017. Требование получено ответчиком 01.11.2017 (входящий N 51-17).

Ответчик на данное требование не ответил, а также оплату денежных средств по договору не произвел, что явилось основанием для обращения истца в суд с иском.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы доказательства, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 309, 310, 452, 450, 453, 454, 486, 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости", в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.06.2014 N 1999/14, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате недвижимого имущества, в отсутствие ответа на требование о расторжении договора купли-продажи недвижимости, пришел к выводу об удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества N 242 от 29.05.2017 и применении последствий расторжения в виде возврата в собственность банка объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Кроме того, покупатель обязан оплатить объект недвижимого имущества по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (пункт 5 статьи 454, пункт 1 статьи 485 и пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Установлен факт того, что сумма задатка, перечисленная ответчиком в рамках спорного договора, не превысила половину выкупной цены договора.

Ответчик не оспорил сумму оплаты, факт передачи ему имущества.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В рассматриваемом случае ответчиком оплачено истцу только 2 000 000 руб. при цене товара 7 544 523,28 руб., что признается существенным нарушением условия договора об оплате.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения по требованию продавца договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем его условий, выразившихся в ненадлежащем исполнении обязательства по оплате имущества, а также о возврате переданного во исполнение договора имущества, и соответственно - об удовлетворении требований истца.

С учетом изложенного, доводы заявителя жалобы о недоказанности истцом существенного нарушения ответчиком условий договора и отсутствии оснований для расторжения договора, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Заявитель в апелляционной жалобе также указывает, что судом не решен вопрос о возврате ответчику задатка в размере 2 000 000 руб., полагает, что расторжение договора купли-продажи и истребование у ответчика спорного имущества является основанием для возврата покупателю уплаченных денежных средств.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В рассматриваемом случае условие о задатке содержится непосредственно в договоре (пункт 2.2.1), кроме того, сторонами заключено отдельное соглашение о задатке. Помимо этого, первоначальная сумма оплаты по договору в размере 2 000 000 руб. внесена именно как задаток, с учетом назначения платежа в платежном поручении.

Таким образом, воля сторон на согласование первого платежа в качестве задатка однозначно определена из условий соглашения между ними.

Обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет существующих денежных или имущественных обязательств. Задаток является согласно статье 329 ГК РФЫ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Кроме того, пунктом 7 соглашения о задатке к договору купли-продажи N 242 от 29.05.2017, подписанного сторонами договора, установлено, что задаток остается у кредитора, если за неисполнение договора ответственен должник.

Соответственно, оснований для возвращения задатка стороне покупателя, не исполнившей договор в своей части, не имеется.

Распределение судом расходов по уплате государственной пошлины осуществлено в полном соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 2 апреля 2018 года по делу N А58-10451/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.В. Гречаниченко

Судьи

А.Е. Мацибора
Л.В. Оширова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.