Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2018 г. N 18АП-4819/18

г. Челябинск

08 мая 2018 г.

Дело N А07-37022/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.02.2018 по делу N А07-37022/2017 (судья Кручинина Н.Е.).

В судебном заседании принял участие представитель истца: индивидуального предпринимателя Полякова Александра Сергеевича - Ремаревский Роман Дмитриевич (доверенность от 20.11.2017).

Индивидуальный предприниматель Поляков Александр Сергеевич (далее - истец, ИП Поляков А.С., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, УЗИО г. Уфы, Управление) о признании расчетов арендной платы недействительными.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.02.2018 (резолютивная часть решения объявлена 19.02.2018) требования ИП Полякова А.С. удовлетворены: приложение N 2 "Расчет годовой арендной платы" к договору аренды от 03.11.2011 N1469-11 за периоды с 01.01.2015 по 30.06.2015, с 01.07.2015 по 31.12.2015, с 01.01.2016 по 31.03.2016, с 01.04.2016 по 31.12.2016, с 01.01.2017 по 31.05.2017, с 01.06.2017 по 31.12.2017 в части применения при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:020631:11 в размере 134 581 406 руб. 08 коп. признано недействительным.

УЗИО г. Уфы (далее также - податель жалобы) не согласилось с вынесенным решением и обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы УЗИО г. Уфы указывает, что при утверждении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:020631:11 по состоянию на 01.01.2015 была допущена кадастровая ошибка, в связи с чем, постановлением Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан N 627 от 25.05.2017 кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2015 была приведена в соответствие и составила 134 581 406 руб. 80 коп.

Податель жалобы считает, что расчеты арендной платы по договору аренды N 1469-11 от 03.11.2011 земельного участка, утвержденной по состоянию на 01.01.2015 в размере 134 581 406 руб. 80 коп. изменению не подлежат.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание ответчик не явился.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

В судебном заседании истец указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.11.2011 между УЗИО г. Уфы (арендодатель) и ИП Поляковым А.С. (арендатор) заключен договор аренды N 1469-11 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020631:11, общей площадью 8420 кв. м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Уфимское Шоссе, 17, занимаемый складом и магазином (п.1.1 договора, л.д.25-26).

В соответствии с п.3.1 договора срок аренды установлен с 06.07.2011 по 06.07.2021.

В соответствии с п. 4.2.1. договора размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 4.3 договора).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с общей площадью 8420 кв.м. передан арендатору по акту приема передачи от 03.11.2011 (л.д.30).

Из искового заявления следует, что годовая арендная плата в период с 01.01.2015 по 31.12.2017 рассчитывалась исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка 19 251 488 руб.

Постановлением главы Администрации городского округа Уфы Республики Башкортостан N 627 от 25.05.2017 исправлена кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, которая составила 134 581 406 руб. 80 коп. (л.д.38, 77-80).

Управлением подготовлены расчеты годовой арендной платы по договору, в соответствии с изменением кадастровой стоимости с 01.01.2015, и письмом N УЗ-7814 от 19.09.2017 направило в адрес предпринимателя (л.д.37-44).

В ответ письмом от 04.10.2017 истец просил обосновать необходимость проведения перерасчета за предыдущий период с 01.01.2015 (л.д.45).

В обосновании необходимости проведения перерасчета ответчик в письме N П-13680 от 30.10.2017 указал, что при утверждении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка по состоянию на 01.01.2015 допущена кадастровая ошибка, в связи с чем, постановлением главы Администрации городского округа г. Уфы Республики Башкортостан N 627 от 25.05.2017 кадастровая стоимость арендуемого земельного участка приведена в соответствие (л.д.46).

Полагая расчеты годовой арендной платы по договору аренды земельного участка N 1469-11 от 03.11.2011, произведенные Управлением, незаконными, ИП Поляков А.С. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции указал на наличие оснований для признания расчета годовой арендной платы недействительным.

Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

По правилам ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно п. 32 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", N 6/8 от 01.07.1996 ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Согласно п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности, в том числе Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

То есть, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной (публичной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Данная правовая позиция определена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами дел, в которых рассматриваются сходные правоотношения.

Другой составляющей формулы расчета арендной платы является кадастровая стоимость, к которой применяются ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абз. 2 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности)).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020631:11, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 31.12.2015, 31.12.2016 составляла 19 251 488 руб. и определена по состоянию на 01.06.2014.

Постановлением главы Администрации городского округа г. Уфы Республики Башкортостан N 627 от 25.05.2017 "Об утверждении измененных значений кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан", которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, среди прочих была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020631:11 в размере 134 581 406 руб. 80 коп.

Названный нормативный акт был опубликован и вступил в силу с 25 мая 2017 года.

Из представленной кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26.01.2018 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020631:11, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 31.12.2017 составляет 134 581 406 руб. 80 коп., дата определения кадастровой стоимости земельного участка - 01.06.2014, дата внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости - 05.07.2017.

Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статья 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" изложена в новой редакции, вступившей в законную силу с 22.07.2014.

В частности, предусмотрены исключения из общего правила о том, что сведения о кадастровой стоимости используются с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, и к таким исключениям относятся положения абзаца 4 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Между тем, в материалах дела отсутствуют сведения о том, что изменение постановлением N 627 сведений о кадастровой стоимости было связано с исправлением технической ошибки.

Так, ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" определяет четыре вида ошибок, возможных при определении кадастровой стоимости:

1) единичная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости (при этом в юридико-технических целях введено сокращенное обозначение "единичная техническая ошибка");

2) системная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости (при этом в юридико-технических целях введено сокращенное обозначение "системная техническая ошибка");

3) единичная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о ГКО), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости (при этом в юридико-технических целях введено сокращенное обозначение "единичная методологическая ошибка");

4) системная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о ГКО), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов

недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости (при этом в юридико-технических целях введено сокращенное обозначение "системная методологическая ошибка").

Виды кадастровых ошибок и способы их устранения были предусмотрены ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ). На основании ст. 28 Федерального закона N 221-ФЗ кадастровой ошибкой в сведениях государственного кадастра недвижимости является воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. Кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со ст. 22 названного Закона заявителем), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (п. 4 ст. 28 указанного Закона).

Материалами дела не подтверждено, что в рассматриваемом случае имело место одно из приведенных в данных нормах обстоятельств и что постановлением N 627 утверждались результаты исправления кадастровых ошибок в кадастровой стоимости участков. Также отсутствуют решения судов или органов кадастрового учета об обнаружении ошибок и их исправлении.

Таким образом, в рассматриваемом случае не подлежат применению положения абз. 4 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности, а действует общее правило применения кадастровой стоимости с даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости (абз. 3 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании вышеизложенного, апелляционный суд считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, основания для изменения или отмены судебного акта отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.02.2018 по делу N А07-37022/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева