Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2018 г. N 13АП-6877/18

г. Санкт-Петербург

14 мая 2018 г.

Дело N А56-111281/2017

Судья Тринадцатого арбитражного апелляционного суда С.В. Изотова,

рассмотрев без вызова сторон апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 78" на решение от 07.03.2018 по делу N А56-111281/2017 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (судья Воробьева Ю.В.), рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску:

индивидуального предпринимателя Рассыхаевой Татьяны Николаевны (Санкт-Петербург)

к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 78" (191123, Санкт-Петербург, ул. Фурштатская, д. 62/9, лит. А, пом. 1-Н; ОГРН 1157847405165, ИНН 7842077938)

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

установил:

индивидуальный предприниматель Рассыхаева Татьяна Николаевна (далее - истец) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 78" (далее - ответчик) с иском о взыскании 176 800 руб. задолженности по договору аренды от 04.03.2016 N 16-03 за период с 05.06.2016 по 30.06.2016, 51 979 руб. 20 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.06.2016 по 31.03.2017.

Определением от 26.12.2017 исковое заявление принято к производству для его рассмотрения в порядке упрощенного производства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Павликов Сергей Александрович.

Впоследствии истец обратился с ходатайством об увеличении исковых требований, в котором просил взыскать с ответчика 2 788 000 руб. задолженности по договору аренды за период с 05.06.2016 по 31.01.2018, 924 567 руб. 10 коп. пеней за период с 11.06.2016 по 31.01.2018.

Решением от 19.02.2018, принятым путем подписания резолютивной части, удовлетворено ходатайство истца об увеличении исковых требований в части увеличения требований о взыскании пеней до 106 800 руб.; с ответчика в пользу истца взыскано 176 800 руб. задолженности по арендной плате по договору от 04.03.2016 N 16-03 за период с 05.06.2016 по 30.06.2016, 106 080 руб. пеней за период с 11.06.2016 по 31.01.2018, 7 576 руб. расходов по уплате государственной пошлины; с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 1 082 руб. государственной пошлины.

По ходатайству истца 07.03.2018 изготовлено мотивированное решение.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции не учел отзыв ответчика и приложенные к нему документы.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая, что судом в мотивированном решении указано, почему суд первой инстанции отклонил доводы ответчика; ответчик не представил доказательства государственной регистрации дополнительных соглашений, в связи с чем названные соглашения не являются заключенными; дополнительным соглашением N 3 не вносились изменения в раздел 3 договора.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

04.03.2016 между индивидуальным предпринимателем Павликовым С.А., Рассыхаевой Т.Н. (арендодатели) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 16-03 аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду нежилое здание общей площадью 1 360 кв. м с кадастровым номером 47:28:0301032:1764, расположенное по адресу: Ленинградская обл., город Сланцы, ул. Ленина, д. 32, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли.

Указанное имущество принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности с долей в праве каждая.

Пунктом 3.1 договора величина арендной платы установлена в размере 300 руб. за один квадратный метр общей площади нежилого помещения в месяц (НДС не облагается); в арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии; оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учета потребления электроэнергии именно по арендуемому арендатором помещению; электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления и кондиционировании, включена в арендную плату.

В силу пункта 3.2 договора начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора; под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания; до даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы); дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности.

Оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее десятого числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может производиться наличными денежными средствами или другими способами; отчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц (пункт 3.3 договора).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено право арендодателя изменить в одностороннем порядке размер арендной платы не чаще одного раза в 12 месяцев, в том числе не ранее истечения первого полного года аренды; одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем в виде его увеличения не может быть более 4 % арендной платы.

Срок аренды пунктом 5.1 договора определен семь лет с момента государственной регистрации договора.

Согласно пункту 6.1 договора в случае несвоевременной оплаты арендатором арендной платы и (или) возмещения компенсации иных платежей по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,03 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с момента наступления срока платежа до фактической уплаты задолженности.

В тот же день 04.03.2016 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору о внесении изменений в договор, в частности, согласно пункту 3.1 договора в редакции названного соглашения величина арендной платы составляет 300 руб. за один квадратный метр общей площади нежилого помещения в месяц (НДС не облагается); в арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии, вывоза мусора и уборки прилегающей к зданию территории, указанной в пункте 2.2.11 договора; вывоз мусора и уборку прилегающей к зданию территории арендатор осуществляет самостоятельно и за свой счет; оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учета потребления электроэнергии именно в нежилом помещении на основании счета арендодателя в течение пяти банковских дней с даты составления счета; электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления, включена в арендную плату; в случае изменения режима налогообложения, влияющего на уплату НДС, арендодатель обязан незамедлительно уведомить об этом арендатора.

Согласно пункту 3.2 договора в редакции названного дополнительного соглашения в зависимости от того, какое из указанных событий наступит раньше, начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора или по истечении трех месяцев с момента подписания договора (то есть с 05.06.2016); под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания; до даты начала коммерческой деятельности арендатора или до даты, в которую истекут три месяца с момента подписания договора, в зависимости от того, какое из указанных событий наступит раньше, начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы); дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности.

Оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно на основании договора не позднее десятого числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления денежных средств равными долями на расчетные счета арендодателей, а равно по соглашению сторон оплата может производится наличными денежными средствами или другими способами; отчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц; расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц; датой исполнения обязательств арендатора по оплате считается дата списания денежных средств с корреспондентского счета банка арендатора (пункт 3.3 договора в редакции дополнительного соглашения N 1).

Согласно пункту 6.1 договора в редакции дополнительного соглашения N 1 в случае несвоевременной оплаты арендатором арендной платы и (или) возмещения компенсации иных платежей по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с момента наступления срока платежа до фактической уплаты задолженности.

Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 29.03.2016.

Объект передан по акту приема-передачи от 04.03.2016.

Впоследствии 12.09.2016 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, согласно которому с даты начала коммерческой деятельности арендатора в нежилом помещении в договор аренды и дополнительное соглашение от 04.03.2016 N 1 вносятся изменения, пунктом 1.1 названного дополнительного соглашения стороны согласовали, что дополнительное соглашение от 04.03.2016 N 1 утрачивает силу 01.06.2016.

Согласно пункту 3.1 договора в редакции названного соглашения величина арендной платы со дня начала коммерческой деятельности арендатора в нежилом помещении составляет 250 руб. за один квадратный метр общей площади нежилого помещения в месяц (НДС не облагается); если до 01.01.2017 коммерческая деятельность арендатора в нежилом помещении начата не будет, то с 01.01.2017 до дня начала коммерческой деятельности арендатора в помещении арендная плата будет оставлять 100 000 руб. за нежилое помещение в месяц (НДС не облагается); в арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии, вывоза мусора и уборки прилегающей к зданию территории, указанной в пункте 2.2.11 договора; вывоз мусора и уборку прилегающей к зданию территории арендатор осуществляет самостоятельно и за свой счет; оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учета потребления электроэнергии именно в нежилом помещении, на основании счета арендодателя в течение пяти банковских дней с даты составления счета. При нарушении подачи услуг теплоснабжающей организацией арендодатель может перейти на режим отопления нежилого помещения электронагревательными приборами, в этом случае электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления, будет считаться включенной в арендную плату; при надлежащем исполнении теплоснабжающей организацией услуг по теплоснабжению нежилого помещения арендатор только с согласия арендодателя может дополнительно использовать электронагревательные приборы, в этом случае электроэнергия, затраченная на отопление нежилого помещения электронагревательными приборами, включается в общее потребление электроэнергии и оплачивается по показаниям прибора учета; в случае изменения режима налогообложения, влияющего на уплату НДС, арендодатель обязан незамедлительно уведомить об этом арендатора.

Согласно пункту 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 2 в зависимости от того, какое из указанных событий наступит раньше, начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора или с 01.01.2017; под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания; до даты начала коммерческой деятельности арендатора или до 01.01.2017, в зависимости от того, какое из указанных событий наступит раньше, начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы); дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности.

Оплата арендной платы за первый месяц аренды, исчисляемый с даты начала коммерческой деятельности арендатора или с 01.01.2017, в зависимости от того, какое событие наступит раньше, производится арендатором в течение пяти банковских дней с даты начала коммерческой деятельности арендатора или с 01.01.2017, в зависимости от того, какое событие наступит раньше; последующая оплата производится арендатором ежемесячно на основании договора не позднее десятого числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления денежных средств равными долями на расчетные счета арендодателей, а равно по соглашению сторон оплата может производится наличными денежными средствами или другими способами; отчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц; расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц; датой исполнения обязательств арендатора по оплате считается дата списания денежных средств с корреспондентского счета банка арендатора (пункт 3.3 договора в редакции дополнительного соглашения N 2).

Согласно пункту 2 названного соглашения в случае противоречия между положениями договора, дополнительного соглашения от 04.03.2016 N 1 к договору и дополнительного соглашения N 2 стороны руководствуются условиями дополнительного соглашения N 2.

Пунктом 4 названного дополнительного соглашения N 2 стороны распространили действие его условий на отношения сторон, возникшие со дня подписания договора, то есть с 04.03.2016.

12.09.2016 стороны также подписали дополнительное соглашение N 3 к договору от 04.03.2016, согласно которому арендодатели передали арендатору в аренду нежилое помещение общей площадью 850 кв. м, расположенное на первом этаже нежилого одноэтажного здания площадью 1 360 кв. м с кадастровым номером 47:28:0301032:1764, расположенного по адресу: Ленинградская обл., город Сланцы, ул. Ленина, д. 32.

Пунктом 3 названного соглашения установлена обязанность арендатора возвратить арендодателю часть помещения 510 кв. м по акту приема-передачи в течение трех рабочих дней с момента подписания дополнительного соглашения.

По акту от 15.09.2016 ответчик возвратил арендодателям часть нежилого помещения площадью 510 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого одноэтажного здания площадью 1 360 кв. м с кадастровым номером 47:28:0301032:1764, расположенного по адресу: Ленинградская обл., город Сланцы, ул. Ленина, д. 32.

Сторонами не оспаривается, что акт начала коммерческой деятельности арендатора сторонами не подписан.

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполняет условия договора, истец направил ответчику претензию от 31.03.2017 об оплате 2 012 800 руб. задолженности по арендной плате за период с 05.06.2016 по 31.03.2017, 311 671 руб. 20 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.06.2016 по 31.03.2017, а впоследствии обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии оснований считать дополнительные соглашения N 2, 3 заключенными, а дополнительное соглашение N 1 - расторгнутым, поскольку дополнительные соглашения N 2, 3 не прошли государственную регистрацию.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

По смыслу статей 164, 165, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды (соглашений к нему) осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Данный правовой подход нашел отражение в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.12.2013 N 13) и в пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой - обеспечение стабильности гражданского оборота (пункт 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота, в том числе сторон сделки.

Осуществление государственной регистрации изменений договора аренды обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав арендодателя к арендатору по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах сторон сделки и третьих лиц.

Поскольку с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям для сторон такого соглашения возникли последствия, на которые такое соглашение было направлено, оснований считать, что договор аренды от 04.03.2016 действует в редакции дополнительного соглашения N 1, не имеется.

Судом первой инстанции также не учтено, что стороны распространили действие дополнительного соглашения N 2 на отношения сторон, возникшие между ними с даты заключения договора, то есть с 04.03.2016.

Кроме того, по акту от 15.09.2016 ответчик возвратил, а арендодатели приняли часть помещения, тем самым исполнили условия дополнительного соглашения от 12.09.2016 N 3, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований считать указанное соглашение незаключенным.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения N 2 в случае противоречия между положениями договора, дополнительного соглашения N 1 к договору и дополнительного соглашения N 2 стороны руководствуются положениями дополнительного соглашения N 2; во всем остальном, не предусмотренном условиями дополнительного соглашения N 2, стороны руководствуются положениями договора. Согласно пункту 4 дополнительного соглашения N 2 стороны пришли к соглашению, что оно вступает в силу для сторон с даты подписания, а для третьих лиц - с даты его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; при этом стороны, действуя в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ договорились, что условия дополнительного соглашения N 2 распространяются на отношения сторон, возникшие со дня подписания договора.

Исходя из буквального значения пункта 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 2 с учетом положений, указанных в пунктах 2, 4 дополнительного соглашения N 2, общая воля сторон была направлена именно на продление "арендных каникул".

В связи с изложенным суд считает несостоятельным довод истца о том, что пункт 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 2 подлежит применению только с начала коммерческой деятельности арендатора.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", по смыслу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, статьи 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ).

Если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ).

Между тем материалы дела не содержат доказательств, что ответчик недобросовестно воспрепятствовал наступлению обстоятельства, с которым стороны связали обязанность по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.03.2018 по делу N А56-111281/2017 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Рассыхаевой Татьяны Николаевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 78" 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

С.В. Изотова