Определение Верховного Суда РФ от 24 сентября 2018 г. N 307-ЭС18-13739 по делу N А56-111281/2017 Об отказе в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Определение Верховного Суда РФ от 24 сентября 2018 г. N 307-ЭС18-13739

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С.,

рассмотрев жалобу (заявление) индивидуального предпринимателя Рассыхаевой Татьяны Николаевны на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2018 (судья Изотова С.В.) по делу N А56-111281/2017 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, установил:

индивидуальный предприниматель Рассыхаева Татьяна Николаевна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 78" (далее - Общество) о взыскании 176 800 руб. задолженности по договору аренды от 04.03.2016 N 16-03 за период с 05.06.2016 по 30.06.2016 и 51 979 руб. 20 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.06.2016 по 31.03.2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Павликов Сергей Александрович.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.

Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), заявил ходатайство об увеличении исковых требований, в котором просил взыскать с ответчика 2 788 000 руб. задолженности по договору аренды за период с 05.06.2016 по 31.01.201 и 924 567 руб. 10 коп. пеней за период с 11.06.2016 по 31.01.2018.

Решением от 19.02.2018, принятым путем подписания резолютивной части, удовлетворено ходатайство Предпринимателя об увеличении исковых требований в части взыскания пеней до 106 800 руб.; с Общества в пользу Предпринимателя взыскано 176 800 руб. задолженности по арендной плате по договору от 04.03.2016 N 16-03 за период с 05.06.2016 по 30.06.2016 и 106 080 руб. пеней за период с 11.06.2016 по 31.01.2018.

По ходатайству истца 07.03.2018 изготовлено мотивированное решение.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2018 решение суда первой инстанции от 07.03.2018 отменено, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить апелляционное постановление с оставлением в силе решения первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, а также существенное нарушение ими норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что дополнительные соглашения N 2 и N 3 к договору аренды не прошли в установленном порядке государственной регистрации, в связи с чем считаются незаключенными.

Общество неправомерно освобождено от исполнения обязательств по внесению арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 АПК РФ, кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, оценив доводы кассационной жалобы заявителя, суд не находит оснований для ее передачи на рассмотрение в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.

Как следует из обжалуемых актов, 04.03.2016 между индивидуальными предпринимателями Павликовым С.А., Рассыхаевой Т.Н. (арендодатели) и Обществом (арендатор) заключен договор N 16-03 аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду нежилое здание общей площадью 1360 кв.м с кадастровым номером 47:28:0301032:1764, расположенное по адресу: Ленинградская обл., город Сланцы, ул. Ленина, д. 32, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли.

Указанное имущество принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности с долей в праве 1/2 каждая.

Пунктом 3.1 договора величина арендной платы установлена в размере 300 руб. за один квадратный метр общей площади нежилого помещения в месяц (НДС не облагается); в арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии; оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учета потребления электроэнергии именно по арендуемому арендатором помещению; электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления и кондиционировании, включена в арендную плату.

В соответствии с пунктом 3.2 договора начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора; под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания; до даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы); дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности.

Оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно, не позднее десятого числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может производиться наличными денежными средствами или другими способами; отчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц (пункт 3.3 договора).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено право арендодателя изменить в одностороннем порядке размер арендной платы не чаще одного раза в 12 месяцев, в том числе не ранее истечения первого полного года аренды; одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем в виде его увеличения не может быть более 4% арендной платы.

Срок аренды пунктом 5.1 договора определен семь лет с момента государственной регистрации договора.

Согласно пункту 6.1 договора, в случае несвоевременной оплаты арендатором арендной платы и (или) возмещения компенсации иных платежей по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,03% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с момента наступления срока платежа до фактической уплаты задолженности.

В тот же день, 04.03.2016 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 о внесении изменений в договор, в частности, согласно пункту 3.1 договора в редакции названного соглашения величина арендной платы составляет 300 руб. за один квадратный метр общей площади нежилого помещения в месяц (НДС не облагается); в арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии, вывоза мусора и уборки прилегающей к зданию территории, указанной в пункте 2.2.11 договора; вывоз мусора и уборку прилегающей к зданию территории арендатор осуществляет самостоятельно и за свой счет; оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учета потребления электроэнергии именно в нежилом помещении на основании счета арендодателя в течение пяти банковских дней с даты составления счета; электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления, включена в арендную плату; в случае изменения режима налогообложения, влияющего на уплату НДС, арендодатель обязан незамедлительно уведомить об этом арендатора.

Согласно пункту 3.2 договора в редакции названного дополнительного соглашения в зависимости от того, какое из указанных событий наступит раньше, начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора или по истечении трех месяцев с момента подписания договора (то есть с 05.06.2016); под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания; до даты начала коммерческой деятельности арендатора или до даты, в которую истекут три месяца с момента подписания договора, в зависимости от того, какое из указанных событий наступит раньше, начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы); дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности.

Оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно на основании договора не позднее десятого числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления денежных средств равными долями на расчетные счета арендодателей, а равно по соглашению сторон оплата может производится наличными денежными средствами или другими способами; отчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц; расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц; датой исполнения обязательств арендатора по оплате считается дата списания денежных средств с корреспондентского счета банка арендатора (пункт 3.3 договора в редакции дополнительного соглашения N 1).

Согласно пункту 6.1 договора в редакции дополнительного соглашения N 1, в случае несвоевременной оплаты арендатором арендной платы и (или) возмещения компенсации иных платежей по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с момента наступления срока платежа до фактической уплаты задолженности.

Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 29.03.2016.

Объект передан по акту приема-передачи от 04.03.2016.

Впоследствии 12.09.2016 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, согласно которому с даты начала коммерческой деятельности арендатора в нежилом помещении в договор аренды и дополнительное соглашение от 04.03.2016 N 1 вносятся изменения, пунктом 1.1 названного дополнительного соглашения стороны согласовали, что дополнительное соглашение от 04.03.2016 N 1 утрачивает силу 01.06.2016.

Согласно пункту 3.1 договора в редакции названного соглашения величина арендной платы со дня начала коммерческой деятельности арендатора в нежилом помещении составляет 250 руб. за один квадратный метр общей площади нежилого помещения в месяц (НДС не облагается); если до 01.01.2017 коммерческая деятельность арендатора в нежилом помещении начата не будет, то с 01.01.2017 до дня начала коммерческой деятельности арендатора в помещении арендная плата будет оставлять 100 000 руб. за нежилое помещение в месяц (НДС не облагается); в арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии, вывоза мусора и уборки прилегающей к зданию территории, указанной в пункте 2.2.11 договора; вывоз мусора и уборку прилегающей к зданию территории арендатор осуществляет самостоятельно и за свой счет; оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учета потребления электроэнергии именно в нежилом помещении, на основании счета арендодателя в течение пяти банковских дней с даты составления счета. При нарушении подачи услуг теплоснабжающей организацией арендодатель может перейти на режим отопления нежилого помещения электронагревательными приборами, в этом случае электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления, будет считаться включенной в арендную плату; при надлежащем исполнении теплоснабжающей организацией услуг по теплоснабжению нежилого помещения арендатор только с согласия арендодателя может дополнительно использовать электронагревательные приборы, в этом случае электроэнергия, затраченная на отопление нежилого помещения электронагревательными приборами, включается в общее потребление электроэнергии и оплачивается по показаниям прибора учета; в случае изменения режима налогообложения, влияющего на уплату НДС, арендодатель обязан незамедлительно уведомить об этом арендатора.

Согласно пункту 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 2 в зависимости от того, какое из указанных событий наступит раньше, начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора или с 01.01.2017; под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания; до даты начала коммерческой деятельности арендатора или до 01.01.2017, в зависимости от того, какое из указанных событий наступит раньше, начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы); дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности.

Оплата арендной платы за первый месяц аренды, исчисляемый с даты начала коммерческой деятельности арендатора или с 01.01.2017, в зависимости от того, какое событие наступит раньше, производится арендатором в течение пяти банковских дней с даты начала коммерческой деятельности арендатора или с 01.01.2017, в зависимости от того, какое событие наступит раньше; последующая оплата производится арендатором ежемесячно на основании договора не позднее десятого числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления денежных средств равными долями на расчетные счета арендодателей, а равно по соглашению сторон оплата может производится наличными денежными средствами или другими способами; отчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц; расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц; датой исполнения обязательств арендатора по оплате считается дата списания денежных средств с корреспондентского счета банка арендатора (пункт 3.3 договора в редакции дополнительного соглашения N 2).

Согласно пункту 2 названного соглашения, в случае противоречия между положениями договора, дополнительного соглашения от 04.03.2016 N 1 к договору и дополнительного соглашения N 2 стороны руководствуются условиями дополнительного соглашения N 2.

Пунктом 4 названного дополнительного соглашения N 2 стороны распространили действие его условий на отношения сторон, возникшие со дня подписания договора, то есть с 04.03.2016.

Стороны 12.09.2016 также подписали дополнительное соглашение N 3 к договору от 04.03.2016, согласно которому арендодатели передали арендатору в аренду нежилое помещение общей площадью 850 кв.м, расположенное на первом этаже нежилого одноэтажного здания площадью 1360 кв.м с кадастровым номером 47:28:0301032:1764, расположенного по адресу: Ленинградская обл., город Сланцы, ул. Ленина, д. 32.

Пунктом 3 названного соглашения установлена обязанность арендатора возвратить арендодателю часть помещения 510 кв.м по акту приема-передачи в течение трех рабочих дней с момента подписания дополнительного соглашения.

По акту от 15.09.2016 ответчик возвратил арендодателям часть нежилого помещения площадью 510 кв.м, расположенного на первом этаже нежилого одноэтажного здания площадью 1360 кв.м с кадастровым номером 47:28:0301032:1764, расположенного по адресу: Ленинградская обл., город Сланцы, ул. Ленина, д. 32.

Сторонами не оспаривается, что акт начала коммерческой деятельности арендатора сторонами не подписан.

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполняет условия договора, истец направил ответчику претензию от 31.03.2017 об оплате 2 012 800 руб. задолженности по арендной плате за период с 05.06.2016 по 31.03.2017 и 311 671 руб. 20 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.06.2016 по 31.03.2017, а впоследствии обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии оснований считать дополнительные соглашения N 2, 3 заключенными, а дополнительное соглашение N 1 - расторгнутым, поскольку дополнительные соглашения N 2, 3 не прошли государственную регистрацию.

Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 164, 165, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также приняв во внимание разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и рекомендации Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении требований.

Апелляционная инстанция правомерно исходила из того, что договор аренды заключен сторонами в надлежащей форме, все существенные условия договора согласованы. Поскольку с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям для сторон такого соглашения возникли последствия, на которые такое соглашение было направлено, оснований считать, что договор аренды от 04.03.2016 действует в редакции дополнительного соглашения N 1, у суда первой инстанции не имелось, с учетом того, что стороны распространили действие дополнительного соглашения N 2 на отношения сторон, возникшие между ними с даты заключения договора, то есть с 04.03.2016.

Кроме того, по акту от 15.09.2016 ответчик возвратил, а арендодатели приняли часть помещения, что свидетельствует об исполнении условия дополнительного соглашения от 12.09.2016 N 3, в связи с чем у суда первой инстанции также не имелось оснований считать указанное соглашение незаключенным.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения N 2 в случае противоречия между положениями договора, дополнительного соглашения N 1 к договору и дополнительного соглашения N 2 стороны руководствуются положениями дополнительного соглашения N 2; во всем остальном, не предусмотренном условиями дополнительного соглашения N 2, стороны руководствуются положениями договора.

Согласно пункту 4 дополнительного соглашения N 2 стороны установили, что оно вступает в силу для сторон с даты подписания, а для третьих лиц - с даты его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; при этом стороны, действуя в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса договорились, что условия дополнительного соглашения N 2 распространяются на отношения сторон, возникшие со дня подписания договора.

Исходя из буквального значения пункта 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 2 с учетом положений, указанных в пунктах 2, 4 указанного дополнительного соглашения, общая воля сторон была направлена именно на продление "арендных каникул".

Доводы заявителя не свидетельствуют о допущенных апелляционным судом нарушениях норм материального и процессуального права, которые бы служили достаточным основанием в силу части 1 статьи 291.11 АПК РФ к отмене обжалуемых судебных актов.

С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил:

отказать в передаче кассационной жалобы индивидуального предпринимателя Рассыхаевой Татьяны Николаевны для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Н.С. Чучунова