Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2018 г. N 08АП-1553/18

город Омск

15 мая 2018 г.

Дело N А75-14042/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.,

судей Грязниковой А.С., Кливера Е.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бралиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1553/2018) акционерного общества "Излучинское многопрофильное коммунальное хозяйство" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 20.10.2017 по делу N А75-14042/2017 (судья Зубакина О.В.)., принятое по исковому заявлению акционерного общества "Излучинское многопрофильное коммунальное хозяйство" (ОГРН 1098603002960, ИНН 8620019077) к обществу с ограниченной ответственностью "Гермес" (ОГРН 1088603007239, ИНН 8620018732) об обязании возвратить земельный участок, переданный по договору аренды,

судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

акционерное общество "Излучинское многопрофильное коммунальное хозяйство" (далее - истец, АО "ИМКХ") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гермес" (далее - ответчик, ООО "Гермес") об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 86:04:0000018:709 площадью 1 870 кв.м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нижневартовский район, пгт. Излучинск, территория промышленной зоны и передать его по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 20.10.2017 по делу N А75-14042/2017 в удовлетворении исковых требований АО "ИМКХ" отказано в полном объеме.

Суд исходил из отсутствия у истца предусмотренных условиями договора, Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 619, пункт 2 статьи 450) и Земельным кодексом Российской Федерации оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что прекращение действия договора аренды нарушает положения части 3 статьи 30 статьи Земельного кодекса Российской Федерации, а также является злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на арендованном земельном участке находится принадлежащее ответчику на праве собственности недвижимое имущество, и спорный договор аренды был заключен сторонами на основании мирового соглашения, утвержденного определением арбитражного суда от 29.11.2012 по делу N А75-4394/2012.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, АО "ИМКХ" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что дальнейшее исполнение истцом условий договора препятствует восстановлению его платежеспособности и причиняет АО "ИМКХ" убытки, поскольку договором аренды установлен необоснованно заниженный размер арендной платы за предоставленный ответчику в аренду земельный участок, учитывая, что рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка более чем, в 10 раз выше чем вносимая ответчиком ставка арендной платы.

По мнению истца, у ответчика возникла обязанность возвратить земельный участок истцу, поскольку в связи с направлением в адрес ответчика уведомления об одностороннем отказе от договора аренды, правоотношения сторон по этому договору прекратились 19.06.2017, т.е. с момента получения ООО "Гермес" данного уведомления.

Податель жалобы считает необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии у ответчика возможности возвратить земельный участок, поскольку принадлежащее ответчику здание занимает не весь арендуемый земельный участок.

Кроме того, по мнению подателя жалобы, судом первой инстанции не учтено, что земельный участок, переданный в аренду, не относится к имуществу, ограниченному в обороте, следовательно, он подлежит реализации на открытых торгах.

ООО "Гермес" представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами его направления в адрес АО "ИМКХ", в котором ответчик не согласился с доводами подателя апелляционной жалобы. Отзыв приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.

До начала судебного заседания от ООО "Гермес" поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое суд апелляционной инстанции посчитал необходимым удовлетворить.

Суд апелляционной инстанции также посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя АО "ИМКХ", надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания, не заявившего ходатайства об отложении судебного разбирательства.

В порядке части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, установил следующие обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.01.2014 N 809/13, находящегося в собственности арендодателя (долгосрочный) (л.д. 66-69).

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 86:04:0000018:709, площадью 1870 кв. м расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нижневартовский район, пгт. Излучинск, территория промышленной зоны. Участок передан ответчику по акту приема-передачи (л д. 70).

Целевое назначение земельного участка - под существующее здание станции обезжелезования водоочистных сооружений и прилегающую территорию.

В соответствии с пунктом 1.4. договор заключен сроком на 49 лет.

Разделом 2 договора определен порядок, размер и сроки внесения арендной платы.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.04.2017 по делу N А75-7058/2016 АО "Излучинское многопрофильное коммунальное хозяйство" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утверждена Владимирцева Надежда Евграфовна (далее - Владимирцева Н.Е).

Истец направил ответчику уведомление от 08.06.2017 об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 01.01.2014 N 809/13 по инициативе арендодателя, мотивировав отказ нахождением юридического лица в процедуре банкротства, ссылаясь при этом на пункты 1-3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) (л.д. 15-17).

Полагая, что договор расторгнут, а земельный участок после расторжения договора ответчиком не был освобожден, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

20.10.2017 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения и прекращения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают и прекращают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае требования истца об освобождении земельного участка и его возврате мотивированы прекращением действия договора и обоснованы ссылками на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно обжалуемому решению суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, признал необоснованными доводы истца о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендодателя, и возникновении в связи этим у ответчика обязанности освободить спорный земельный участок.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы подателя жалобы, поддерживает позицию суда первой инстанции и считает, что в рассматриваемом случае отсутствуют основания полагать, что договорные отношения между истцом и ответчиком в силу пункта 3 статьи 102 Закона о банкротстве считаются прекращенными с момента получения ответчиком уведомления об одностороннем отказе от договора, и, как следствие, у ответчика возникла обязанность освободить земельный участок в соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела на арендованном земельном участке расположено здание станции обезжелезивания водоочистных сооружений (Лит. К) общей площадью 126,2 кв. м, приобретенное ответчиком по договору купли-продажи от 19.11.2008 N 666/08 (л. 33-38).

Согласно отметке государственного регистратора на договоре право собственности ответчика зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.12.2008 (л.д. 50).

Судом апелляционной инстанции установлено, что арбитражный управляющий АО "ИМКХ" обращался в арбитражный суд с иском об оспаривании договора купли-продажи недвижимого имущества N 666/08 от 19.11.2008, однако после представления в материалы дела N А75-7058/2016 доказательств, подтверждающих согласие собственника имущества на отчуждение такового истцом в пользу ответчика, арбитражным управляющим АО "ИМКХ" был заявлен отказ от исковых требований, который был принят судом, и определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 31.01.2018 по делу N А75-7058/2016 было прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества N 666/08 от 19.11.2008 в установленном законом порядке признан недействительным не был.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в силу с 01.03.2015, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

В целях развития этого принципа принят ряд конкретных законоположений, ограничивающих допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (статьи 35, 36 ЗК РФ, статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанные нормы направлены на создание собственникам недвижимости условий нормального владения и пользования своими объектами недвижимости, что соответствует принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее по тексту - Постановление N 11), покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В пункте 14 Постановления N 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При этом, названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых

В силу статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка от 01.01.2014 N 809/13 был заключен сторонами после судебного спора по делу N А75-4394/2012, определением от 29.11.2012 по которому судом утверждено мировое соглашение.

Так, по условиям мирового соглашения АО "ИМКХ" обязалось предоставить ООО "Гермес" не позднее 01 декабря 2012 года земельный участок площадью 1870 кв. м, кадастровый номер 86:04:0000018:709, под здание станции обезжелезивания водоочистных сооружений, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нижневартовский район, пгт. Излучинск, территория промышленной зоны, в аренду сроком на 49 лет.

Учитывая изложенное, по верному замечанию суда первой инстанции, прекращение действия договора нарушает нормы части 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, противоречит положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также указанной выше правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 24.03.2005 N 11, от 17.11.2011 N 73.

При описанных выше обстоятельствах прекращение арендодателем договора аренды рассматриваются судебной практикой как злоупотребление правом. Требование истца как арендодателя о расторжении договора аренды нарушает права и законные интересы ответчика по ведению предпринимательской деятельности, влечет причинение ущерба обществу.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды может быть расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, договором иных оснований для расторжения договора по инициативе арендодателя не установлено.

Оснований, перечисленных в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не заявлено, судом не установлено.

С учетом изложенное, направление истцом в адрес ответчика уведомления об одностороннем отказе от договора аренды и получение его ответчиком не свидетельствует о прекращении договора аренды и возникновении в арендатора освоить спорный земельный участок.

Более того, отказ от исполнения договора был оспорен ответчиком в судебном порядке в рамках дела N А75-7058/2016, при этом ответчиком и арбитражным управляющим АО "ИМКХ" было подписано мировое соглашение, в соответствии с условиями которого истец отозвал отказ от исполнения договора аренды, стороны согласились с тем, что договор сохраняет свою юридическую силу, является действующим (пункт 1 мирового соглашения).

Кроме того, стороны заключили дополнительное соглашение к Договору, которым увеличили размер арендной платы до 145 000 руб. в год (пункт 2 мирового соглашения).

Указанное мировое соглашение было утверждено определением от 03.02.2018 по делу N А75-7058/2016. Во исполнение мирового соглашения 07.02.2018 сторонами было подписано и впоследствии зарегистрировано дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении арендной платы.

В этой связи довод ответчика о том, что договором аренды установлен необоснованно заниженный размер арендной платы, несостоятелен.

При таких обстоятельствах оснований для возложения на ответчика обязанности освободить спорный земельный участок у суда первой инстанции не имелось.

Довод апелляционной жалобы о том, что у ответчика имеется возможность возвратить земельный участок судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку возвращение земельного участка возможно лишь в той части, которая не занята объектом недвижимости и не используется для обслуживания здания ответчика. Однако с указанной целью межевание земельного участка не проводилось, что свидетельствует о невозможности возвратить часть земельного участка, которая не занята объектом недвижимости и не используется ответчиком для обслуживания здания.

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Нормы материального права применены Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы истца не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на АО "ИМКХ".

При принятии апелляционной жалобы к производству Восьмого арбитражного апелляционного суда АО "ИМКХ" была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в связи с чем с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 20.10.2017 по делу N А75-14042/2017- оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с акционерного общества "Излучинское многопрофильное коммунальное хозяйство" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 3000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

А.С. Грязникова Е.П. Кливер