Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2018 г. N 01АП-9658/17

18 мая 2018 г.

А11-5755/2016

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Тарасовой Т.И., судей Новиковой Л.П., Насоновой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беловой Е.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сефа" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 05.10.2017 по делу N А11-5755/2016, принятое судьей Бондаревой-Битяй Ю.В., по иску акционерного общества акционерный коммерческий банк "Япы Кредит Банк Москва" (ОГРН 1027739068609, ИНН 7702006824) к обществу с ограниченной ответственностью "Сефа" (ОГРН 1037709014200, ИНН 7709406878) об обращении взыскания на заложенное имущество.

В судебном заседании принимали участие:

от истца - Конищева Н.В. по доверенности N 378/д от 13.11.2017 (сроком действия по 31.12.2018);

от ответчика - (заявителя) ООО "Сефа" - Свердюков М.А. по доверенности от 31.08.2017 (сроком действия один год).

Акционерное общество акционерный коммерческий банк "Япы Креди Банк Москва" обратилось в Арбитражный суд города Москвы (далее - АО АКБ "Япы Креди Банк Москва", истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сефа" (далее - ООО "Сефа", ответчик) об обращении взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки: земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания телевидения; разрешенное использование: для строительства и эксплуатации технопарка; общая площадь 32020 кв. м, кадастровый номер 33:01:001313:1854, по адресу: примерно в 500 м по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Владимирская, район Александровский, МО Каринское с/и, д. Мариино, установив начальную продажную стоимость в размере 55 248 904,80 руб.; здание общежития N 1 в административном городке, назначение: жилое, общежитие, 2-этажный, общая площадь 660,1 кв., инв. N 11150:03:0100, лит. А, адрес объекта: Владимирская обл., р -н Александровский, Каринское шоссе N 1, установив начальную продажную стоимость в размере 3 416 948,80 рублей; здание общежития N 2 в административном городке, назначение: жилое, общежитие, 2-этажный, общая площадь 660,8 кв., инв. N 11150:03:0200, лит. А, адрес объекта: Владимирская обл., р-н Александровский, Каринское шоссе N 1, установив начальную продажную стоимость в размере 3 416 948,80 руб.; посредством продажи с публичных торгов для уплаты из стоимости ипотеки суммы задолженности в размере 927 523,66 доллара США.

Определением о передаче дела на рассмотрение другого арбитражного суда от 20.04.2016 по делу N А 40-9145/16 передано по подсудности в Арбитражный суд Владимирской области.

Определением от 24.06.2016 Арбитражный суд Владимирской области дело N А40-9145/2016 принято к производству.

Определением от 26.09.2016 производство по делу N А11-5755/2016 приостанавливалось в связи с назначением судебной экспертизы по оценке определения рыночной стоимости заложенного имущества по договору от 11.12.2008 N 3496.

Определением от 14.04.2017 арбитражный суд назначил по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручалось обществу с ограниченной ответственностью "Национальная коллегия экспертов оценщиков", оценщику - Спивак Ольге Валерьевне.

Решением от 05.10.2017 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил исковые требования удовлетворены, суд обратил взыскание на спорное имущество, установив начальную продажную цену исходя из 80 % рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Сефа" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В качестве оснований для отмены судебного акта апеллянт указывает следующее: заключение повторной экспертизы не соответствует предъявляемым требованиям (не содержит сведений о первичной экспертизе, не указаны причины расхождения выводов). Одновременно заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы и ходатайство о назначении экспертизы поддержал.

Представитель ООО "Экспобанк" (правопреемник истца) считает решение законным и обоснованным, возразил против назначении повторной экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В настоящем случае оснований для назначения повторной экспертизы, с учетом дополнительных пояснений эксперта, данных им в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не установил.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся доказательствам.

Повторно рассмотрев дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец (залогодержатель) и ответчик (залогодатель) заключили договор об ипотеке от 11.12.2008 N 3496, в соответствии с которым в обеспечение исполнения заёмщиком (залогодатель) перед Банком (залогодержатель) обязательств по кредитному договору с юридическим лицом N 3355 от 11 декабря 2008 года (кредитный договор), заключенному в городе Москве, между Банком (залогодержатель по настоящему договору) и заёмщиком, в соответствии с которым Банк предоставляет заёмщику кредит в размере 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) долларов США, на срок с 15 декабря 2008 года по 31 января 2012 года, с взиманием процентов по ставке 17 % (Семнадцать процентов) годовых, с погашением задолженности по кредитному договору в соответствии с графиком (в долларах США).

Залогодатель передает в ипотеку залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для строительства и эксплуатации технопарка; общая площадь 284933 кв.м, кадастровый номер 33:01:001313:775, адрес: участок находится примерно в 300 м по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Владимирская, район Александровский, д. Марино (далее - "Предмет ипотеки").

Предмет ипотеки принадлежит на праве собственности залогодателю на основании договора купли-продажи земельного участка от 04 мая 2008 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 мая 2008 года сделана запись регистрации N 33-33-02/014/2008-191 и в удостоверение чего Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 11 ноября 2008 года выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права на бланке 33 АК 577319 (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.3 договора по соглашению сторон стоимость предмета ипотеки определена в размере 83 601 300 рублей, что эквивалентно 3 000 000 (три миллиона) долларов США по официальному курсу Банка России на день подписания настоящего договора.

Предмет ипотеки остается у залогодателя в пользовании на весь срок действия настоящего договора. Право залога по настоящему договору распространяется также на все здания, строения и сооружения залогодателя, находящиеся или возводимые на земельном участке, заложенном по настоящему договору и на все изменения и приращения предмета ипотеки (пункт 1.4 договора).

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что стороны признают существенным условием заключения настоящего договора, что в случае обращения взыскания на предмет ипотеки и следуемого за ним прекращения права собственности залогодателя на земельный участок, одновременно обращается взыскание и на все здания, строения, помещения и сооружения, находящиеся на земельном участке, заложенном по настоящему договору, то есть при заключении настоящего договора воля сторон направлена на одновременное (совместное) отчуждение права собственности на земельный участок и находящихся на нем зданий, строений, помещений и сооружений, в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и настоящим договором.

Согласно соглашению от 06.04.2009 о внесении изменений в договор об ипотеке от 11.12.2008 стороны договорились внести изменения:

1. В пункт 1.1 основного договора текст: "общая площадь 284933 (Двести восемьдесят четыре тысячи девятьсот тридцать три) кв.м, кадастровый номер 33:01:001313:775, адрес: Участок находится примерно в 300 м по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Владимирская, район Александровский, д. Марино" заменить текстом следующего содержания: "общая площадь 32020 (Тридцать две тысячи двадцать) кв.м, кадастровый номер 33:01:001313:1854, адрес: Участок находится примерно в 500 м по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Владимирская, район Александровский, МО Карийское с/п, д. Марино".

2. В пункт 1.2 основного договора в новой редакции: "1.2. Предмет ипотеки принадлежит на праве собственности залогодателю на основании Договора купли-продажи земельного участка от 04 мая 2008 года заключенного в простой письменной форме между СПК "Нива" и ООО "СЕФА", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 марта 2009 сделана запись регистрации N 33-33-02/009/2009-590 и в удостоверение чего Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 26 марта 2009 выдано свидетельство о государственной регистрации права на бланке 33 АК 665834".

В соглашении N 2 от 27.05.2017 к договору об ипотеке от 11.12.2008 N 3496, стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора, согласно которым текст, изложенный в пункте 1.1 договора, заменили текстом следующего содержания: "Залогодатель передает в ипотеку Залогодержателю принадлежащее Залогодателю на праве собственности недвижимое имущество:

Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для строительства и эксплуатации технопарка; общая площадь 32 020 (Тридцать две тысячи двадцать) кв.м, кадастровый номер 33:01:001313:1854, адрес: Участок находится примерно в 500 м по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Владимирская, район Александровский, МО Каринское с/п, д. Марино (далее по тексту именуется "Предмет ипотеки-1");

Здание общежития N 1 в административном городке, назначение: жилое, Общежитие, 2-этажный, общая площадь 660,1 (Шестьсот шестьдесят целых одна десятая) кв.м., инв. N 11150:03:0100, лит. А, адрес объекта: Владимирская обл., р-н Александровский, Каринское шоссе N 1; расположенное на вышеуказанном земельном участке; далее по тексту именуется "Предмет ипотеки-2");

Здание общежития N 2 в административном городке, назначение: жилое, Общежитие, 2-этажный, общая площадь 660,8 (Шестьсот шестьдесят целых восемь десятых) кв.м., инв. N 11150:03:0200, лит. Б, адрес объекта: Владимирская обл., р-н Александровский, Каринское шоссе N 1; расположенное на вышеуказанном земельном участке; далее по тексту именуется "Предмет ипотеки-3"); далее по тексту при совместном упоминании Предмет ипотеки-1, Предмет ипотеки-2, Предмет ипотеки-3 именуются Предмет ипотеки".

Кроме того, пункт 1.2 договора стороны изложили в новой редакции: "1.2 Предмет ипотеки - 1 принадлежит на праве собственности Залогодателю на основании Договора купли-продажи земельного участка от 04 мая 2008 года, заключенного в простой письменной форме между СПК "Нива" и ООО "СЕФА", о "чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 марта 2009 года сделана запись регистрации N 33-33-02/009/2009-590 и в удостоверение чего Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 26 марта 2009 года выдано свидетельство о государственной регистрации права на бланке 33 АК 665834. Предмет ипотеки - 2 принадлежит на праве собственности Залогодателю на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 04 мая 2009 года N Ru33501000-14, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 мая 2009 года сделана запись регистрации N 33-33-02/017/2009-389 и в удостоверение чего Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 21 мая 2009 года выдано свидетельство о государственной регистрации права на бланке 33 АК 698934. Предмет ипотеки - 3 принадлежит на праве собственности залогодателю на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 04 мая 2009 года N Ru33501000-15, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 мая 2009 года сделана запись регистрации N 33-33-02/017/2009-386 и в удостоверение чего Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 21 мая 2009 года выдано свидетельство о государственной регистрации права на бланке 33 АК 698935. На Предмет ипотеки-1 ипотека была зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 23 января 2009 года за N 33-33-02/047/2008-010 на основании Договора об ипотеке N 3496 от 11 декабря 2008 года, удостоверенного нотариусом г. Москвы Савельевым А.Е. 11 декабря 2008 года по реестру за N 1 -3081 (06 апреля 2009 года по реестру за N 1 -693 нотариусом г. Москвы Савельевым А.Е. удостоверено соглашение N 1 о внесении изменений в указанный Договор об ипотеке N 3496, зарегистрированное Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 21 мая 2009 года за N 33-33-02/017/2009-373); на Предмет ипотеки-2 ипотека в силу закона была зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 21 мая 2009 года за N 33-33-02/017/2009-389; на Предмет ипотеки-3 ипотека в силу закона была зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 21 мая 2009 года за N 33-33-02/017/2009-386.".

Согласно пункту 3 соглашения N 2 стороны договорились дополнить основной договор пунктами 1.12., 1.13., 1.14. следующего содержания:

"1.12. Настоящий договор устанавливает приоритет внесудебного порядка обращения взыскания на Предмет ипотеки и его реализации, в целях удовлетворения требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по настоящему договору, без обращения в суд (во внесудебном порядке), в порядке, установленном ст.ст. 56, 59 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ, в том числе путем проведения открытого аукциона организатором торгов, действующим на основании договора с залогодержателем и выступающим от его или своего имени, исходя из условий этого договора (по соглашению залогодержателя с организатором торгов).

1.13. По соглашению сторон Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке включается в настоящий договор, нотариально удостоверяется, является его неотъемлемой частью (приложение N 1 к Договору).

1.14. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по настоящему договору, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

При расхождении условий настоящего договора и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям настоящего договора.

По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, а также статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет ипотеки, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна".

Решением от 14.11.2012 Арбитражный суд города Москвы взыскал с ООО "Сефа" в пользу АКБ "Япы Креди Банк Москва" кредит в размере 1 500 000 долларов США, проценты по кредиту в размере 486 213 долларов 33 центов США, пени по кредиту и процентам по кредиту в размере 435 952 доллара 26 центов США, а также расходы по госпошлине по иску в размере 204 000 рублей, проценты за пользование кредитом в размере 1 500 000 долларов США, начиная с 2.03.2012 по день фактической оплаты из расчета 17% годовых, установив взыскание денежных средств, номинированных в иностранной валюте, в рублях Российской Федерации по курсу Центрального банка России на день исполнения решения; обратил взыскание на заложенное ООО "Сефа" недвижимое имущество в соответствии с пунктом 1 соглашения N 2 к договору об ипотеке N 3496 от 11.12.2008, установив общую начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 81 601 300 рублей со способом реализации на публичных торгах.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2013 решение Арбитражного суда города Москвы от 14.11.2012 по делу N А40-89036/12 отменено, в связи с утверждением мирового соглашения, заключенного АКБ "Япы Креди Банк Москва" и ООО "Сефа".

Пунктом 2 мирового соглашения установлено, что стороны подтверждают, что на дату заключения мирового соглашения общая задолженность ответчика перед истцом по кредитному договору N 3355 от "11" декабря 2008 г. составляет 2 422 165,59 доллара США, из которых 1 500 000 долларов США - сумма основного долга, 486 213,33 доллара США - проценты по кредиту и 435 952,26 доллара США - неустойка.

Согласно пункту 3 мирового соглашения в целях урегулирования спора истец отказывается от своего права на получение 486 213,33 доллара США - процентов по кредиту и 435 952,26 доллара США - неустойки по кредитному договору N 3355 от "11" декабря 2008 г., а ответчик обязуется уплатить истцу сумму долга по кредитному договору N 3355 от "11" декабря 2008 года, равную 1 739 583 доллара США, включающую сумму основного долга и проценты.

В соответствии с пунктом 11 мирового соглашения, заключенный между истом и ответчиком в качестве обеспечения исполнения обязательств договор ипотеки N 3496 от 11.12.2008 с приложением и дополнительным соглашением к нему не подлежит расторжению и остается в силе до момента исполнения всех обязательств по мировому соглашению.

Ненадлежащее исполнение ответчиком условий мирового соглашения послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа, если иное не вытекает из существа кредитного договора.

В силу статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу статей 809, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу (банку) полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренные договором займа; а также уплатить проценты на сумму займа в размере и в порядке, определенных договором.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2013 по делу N А40-89036/12, вступившим в законную силу, установлен факт ненадлежащего исполнения ООО "Сефа" обязательств по кредитному договору от 11.12.2008 N 3355.

Ответчик согласно пункту 3 мирового соглашения обязался оплатить истцу сумму долга по кредитному договору N 3355 от "11" декабря 2008 года, равную 1 739 583 долларам США, включающую сумму основного долга и проценты.

Таким образом, факт возникновения обязательств, в том числе выдачи денежных средств, наличие и размер долга, нарушение сроков исполнения обязательств, подтверждаются вступившим в законную силу судебным актом и ответчиком признаются.

На момент судебного разбирательства ответчик доказательств исполнения обязательств не представил, наличие задолженности не опроверг. Требование об обращении взыскания заложенного имущества признал обоснованным, но не согласился с рыночной оценкой имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

Пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

На основании статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге, который заключается в письменной форме, должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно соглашению N 2 к договору об ипотеке от 11.12.2008 (пункт 1.14) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по настоящему договору, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

Поскольку неисполнение ответчиком обеспеченного залогом обязательства имело место, арбитражный суд счел обоснованным требование истца о взыскании долга путем обращения взыскания на заложенное имущество.

Пунктом 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 16.07.1998 N 102 - ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закона N 102 - ФЗ) предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2 статьи 1 Закона N 102- ФЗ).

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила (пункт 2 статьи 1 Закона N 102 - ФЗ).

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона и в порядке, установленном указанным пунктом, стороны договора об ипотеке вправе установить положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки, как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в пунктах 2 и 3 статьи 55 настоящего Федерального закона (статья 59.1. Закона N 102 - ФЗ).

В соответствии со статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Как разъяснено в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна указываться начальная продажная цена заложенного имущества.

Для определения рыночной стоимости заложенного имущества с целью его реализации на публичных торгах арбитражным судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Щёткину Сергею Леонидовичу (определение от 26.09.2016).

Согласно заключению названного эксперта от 09.12.2017, рыночная стоимость, в том числе здания общежития N 1 в административном городке, назначение: жилое, общежитие, 2 этажный, общая площадь 660.1 кв.м., инв. N11150:03:0100, лит. А, адрес объекта: Владимирская обл. Александровский р-он. Каринское шоссе N1, по состоянию на 09 декабря 2016 года, расположенного на земельном участке с кад. N33:01:001313:1854, по состоянию на 09 декабря 2016 года составляет: с НДС: 26 008 390 рублей, без НДС: 22 041 008 рублей; здания общежития N 2 в административном городке, назначение: жилое, общежитие. 2 этажный, общая площадь 660,1 кв.м., инв. N 11150:03:0200, лит. Б, адрес объекта: Владимирская обл., Александровский р-он, Каринское шоссе N1, по состоянию на 09 декабря 2016 года, расположенного на земельном участке с кад. N33:01:001313:1854, по состоянию на 09 декабря 2016 года составляет: с НДС: 25 985 910 рублей, без НДС: 22 021 958 рублей.

Определением от 14.04.2017 арбитражный суд, оценив пояснения эксперта, доводы истца, возражения ответчика, назначил по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Национальная коллегия экспертов оценщиков", оценщику - Спивак Ольге Валерьевне.

Согласно заключению названного эксперта от 20.07.2017 N 41-Э/2017 рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, для строительства и эксплуатации технопарка, общая площадь 32020 кв.м., кадастровый номер 33:01:001313:1854. Адрес объекта: участок находится примерно в 500 м. по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская обл., Александровский р-н, МО Карийское с/п, д. Марино, составляет 16 394 000 (Шестнадцать миллионов триста девяносто четыре тысячи) рублей; здания общежития N 1 в административном городке, назначение: жилое, общежитие, 2-этажный, общая площадь 660,1 кв.м., инв. N 11150:03:0100, лит. А, адрес объекта: Владимирская обл., Александровский р-н, Каринское шоссе N 1, расположенное на вышеуказанном земельном участке - 13 572 000 (Тринадцать миллионов пятьсот семьдесят две тысячи) рублей; здания общежития N 2 в административном городке, назначение: жилое, общежитие, 2-этажный, общая площадь 660,8 кв.м., инв. N 11150:03:0200, лит. Б, адрес объекта: Владимирская обл., Александровский р-н, Каринское шоссе N1, расположенное на вышеуказанном земельном участке - 13 351 000 (Тринадцать миллионов триста пятьдесят одна тысяча) рублей.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 Закона N 102- ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности заявленных требований и обратил взыскание на заложенное имущество, установив начальную продажную цену исходя из 80 % рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной экспертизы.

Выводы суда являются верными.

Доводы апеллянта о недостоверности повторной экспертизы несостоятельны, подлежат отклонению как бездоказательные.

Фактически эти доводы сводятся к тому, что в экспертном заключении не отражены результаты оценки первоначальной экспертизы.

Согласно части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

В порядке названной статьи апелляционным судом эксперту было предложено представить письменные пояснения на вопросы ответчика и сообщить повлияли ли бы выводы первоначальной экспертизы на его выводы.

Согласно пояснениям эксперта от 14.05.2018 выводы первичной экспертизы некорректны (некорректно подобраны аналоги земельного участка, затратный метод при оценке зданий рассчитывался по устаревшим сборниками, которые разработаны в 1969 г., не применены корректировки на материал, на конструктивные особенности зданий и т.п.), не могли повлиять на его выводы.

Повторно оценив представленные доказательства, в том числе заключения экспертов, дополнительные пояснения, суд апелляционной инстанции оснований не доверять заключению повторной экспертизы не установил. При этом само по себе несогласие ответчика с экспертным заключением не свидетельствует о его недостоверности.

Объективные основания для назначения повторной (третьей) экспертизы, установленные статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 05.10.2017 по делу N А11-5755/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сефа" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Т.И. Тарасова

Судьи

Л.П. Новикова Н.А. Насонова