Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2018 г. N 18АП-5539/18

г. Челябинск

24 мая 2018 г.

Дело N А07-27736/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Небоскреб" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.11.2017 по делу N А07-27736/2017 (судья Кручинина Н.Е.).

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Небоскреб" - Вайнштейн Е.С. (доверенность от 08.12.2017).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Небоскреб" (далее - ООО "Небоскреб", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.12.2013 N 1699-13 в размере 1 236 012 руб. 50 коп. за период с 14.11.2013 по 31.05.2017 и пени в размере 313 150 руб. 92 коп. за период с 31.12.2013 по 23.05.2017.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 09.11.2017 (резолютивная часть объявлена 02.11.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

11 декабря 2017 года общество обратилось в арбитражный суд первой инстанции с заявлением о пересмотре указанного решения по вновь открывшимся обстоятельствам.

Решением от 15.01.2018 (резолютивная часть объявлена 09.01.2018) арбитражный суд первой инстанции удовлетворил заявление общества: суд отменил решение от 09.11.2017 по настоящему делу по вновь открывшимся обстоятельствам.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 13.02.2018 (резолютивная часть объявлена 08.02.2018) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2018 указанное решение суда от 15.01.2018 отменено.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2018 указанное решение суда от 13.02.2018 отменено.

С вынесенным решением арбитражного суда первой инстанции от 09.11.2017 не согласилось общество и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также - податель жалобы) просит указанное решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Так, общество указывает, что не было уведомлено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения настоящего спора.

Также поясняет, что права и обязанности арендатора были переданы ответчиком Халифаеву Артуру Эдуардовичу как в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010826:121 по спорному договору аренды от 10.12.2013 N 1699-13 (30.12.2013), так и ранее (16.09.2013) по договору аренды земельного участка от 24.07.2012 N 531-12, заключенному между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан (арендодатель) и обществом (арендатор), по условиям которого ООО "Небоскреб" для целей строительства торгово-административного здания был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010826:123, для организации проездов и стоянок к которому и был выделен спорный земельный участок с кадастровым номером 02:55:010826:121 по спорному договору аренды земельного участка от 10.12.2013 N 1699-13.

Кроме того, указывает, что решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 05.11.2015 по делу N 2-7797/2015 признаны ничтожными договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010826:123 от 24.07.2012 N 531-12 в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2013 N 2, договор от 16.09.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 24.07.2012 N 531-12, заключенный между ООО "Небоскреб" и Халифаевым А.Э.

При этом отмечает, что названные обстоятельства истец не довел до суда, тем самым злоупотребив правами.

Ввиду указанного податель жалобы считает, что возможность использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010826:121 по спорному договору аренды земельного участка от 10.12.2013 N 1699-13 как вспомогательного у ответчика отсутствовала.

Отмечает, что истец пропустил срок исковой давности по периоду взыскания с 14.11.2013 по 07.09.2014.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители истца не явились. С учетом мнению представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Управления.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 10.12.2013 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан спорный договор N 1699-13, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010826:121, общей площадью 1275 кв. м, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом N 1 по ул. Мубарякова, для организации проездов и стоянок при строительстве торгово-административного здания, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора) (л. д. 9-12).

Пунктом 3.1 договора установлен срок его действия - с 14.11.2013 до 14.11.2014.

В случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором и неустойку, предусмотренную пунктом 7.3 договора (пункт 3.4 договора).

Размер арендной платы урегулирован сторонами в разделе 4 договора и приложении N 2 к нему "расчет годовой арендной платы" (л. д. 15).

Размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 122 169 руб. 54 коп. (пункт 4.1 договора).

Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.7 договора).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора (пункт 7.1 договора).

Арендованный земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 10.12.2013 (л. д. 16).

Земельный участок площадью 1275 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Мубарякова, рядом с домом N 1, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 21.02.2013, с кадастровым номером 02:55:010826:121, с разрешенным использованием: для организации проездов и стоянок при строительстве торгово-административного здания, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 28.11.2013 N 02/13/1-953036 (л. д. 13, 14).

Истец, указывая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы за период с 14.11.2013 по 31.05.2017 по договору аренды земельного участка от 10.12.2013 N 1699-13, обратился в суд с указанными выше исковыми требованиями.

Также из доказательств, представленных сторонами при рассмотрении ранее заявления ответчика о пересмотре обжалуемого решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам, установлено следующее.

24 июля 2012 года между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 531-12, по условиям которого в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2013 N 2 ООО "Небоскреб" для целей строительства торгово-административного здания был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010826:123, для организации проездов и стоянок к которому был выделен спорный земельный участок с кадастровым номером 02:55:010826:121 по спорному договору аренды земельного участка от 10.12.2013 N 1699-13 (л. д. 67-78).

16 сентября 2013 года ООО "Небоскреб" на основании договора передачи прав и обязанностей (л. д. 79) передало право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010826:123 по договору от 24.07.2012 N 531-12 Халифаеву Артуру Эдуардовичу.

30 декабря 2013 года между ООО "Небоскреб" и Халифаевым А.Э. подписан договор передачи прав и обязанностей арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010826:121 по договору аренды от 10.12.2013 N 1699-13 (л. д. 89).

20 ноября 2014 года Халифаев А.Э. скончался.

Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 05.11.2015 по делу N 2-7797/2015 (л. д. 64-66) признаны ничтожными договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010826:123 от 24.07.2012 N 531-12 в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2013 N 2, договор от 16.09.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 24.07.2012 N 531-12, заключенный между ООО "Небоскреб" и Халифаевым А.Э. На Санникову Е.М., которая является наследницей Халифаева А.Э. и действует за себя и в интересах своих несовершеннолетних детей, возложена обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:010826:123 Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан.

Удовлетворяя исковые требования Управления в полном объеме решением от 09.11.2017, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, приходит к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

Податель жалобы методику исчисления арендной платы, примененную истцом, не оспаривает.

Между тем, податель жалобы со ссылкой на приведенные ранее обстоятельства указывает на то, что возможность использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010826:121 по спорному договору аренды земельного участка от 10.12.2013 N 1699-13 как вспомогательного у ответчика отсутствовала.

Из указанных ранее обстоятельств следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 02:55:010826:121 по спорному договору аренды земельного участка от 10.12.2013 N 1699-13 был предоставлен ответчику исключительно для организации проездов и стоянок к земельному участку с кадастровым номером 02:55:010826:123, предоставленному ответчику ранее - 24.07.2012 по договору аренды земельного участка N 531-12, заключенному между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан (арендодатель) и обществом (арендатор), для целей строительства торгово-административного здания.

Таким образом, спорный земельный участок имел исключительно вспомогательное назначение.

При этом еще 16.09.2013 (то есть до заключения спорного договора аренды от 10.12.2013 N 1699-13) ООО "Небоскреб" на основании договора передачи прав и обязанностей передало право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010826:123 (то есть основного земельного участка) Халифаеву А.Э.

При этом Управление письмом от 16.09.2013 N 22729 (т. 1, л. д. 80) согласовало Халифаеву А.Э. указанную уступку прав.

Ввиду указанного 30.12.2013 между ООО "Небоскреб" и Халифаевым А.Э. был заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010826:121 по договору аренды от 10.12.2013 N 1699-13 (то есть в отношении вспомогательного земельного участка).

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание заключение сторонами спорного договора аренды (10.12.2013) уже после передачи обществом прав и обязанностей арендатора по основному договору аренды (16.09.2013), о чем Управлению было известно, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что Управление должно было знать о передаче арендатором прав и обязанностей новому арендатору основного земельного участка и по спорному договору аренды.

Таким образом, с 30.12.2013, то есть с даты передачи ответчиком прав и обязанностей по спорному договору аренды, спорный земельный участок с кадастровым номером 02:55:010826:121 выбыл из владения ответчика.

Более того, признание решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 05.11.2015 по делу N 2-7797/2015 ничтожным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010826:123 от 24.07.2012 N 531-12, о чем также было известно Управлению как ответчику по указанному делу, исключает возможность осуществления на нем строительства торгово-административного здания, соответственно, делает невозможным использование по назначению и спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:010826:121 для организации проездов и стоянок при строительстве, на что верно указал податель жалобы.

При этом следует отметить, что в названном решении суда общей юрисдикции указано на несоответствие договора аренды от 24.07.2012 N 531-12 нормам земельного законодательства (т. 1, л. д. 66).

В силу изложенного, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, в настоящем случае отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы по спорному договору аренды за период с 30.12.2013.

С общества в пользу Управления подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.12.2013 N 1699-13 в размере 15 293 руб. 04 коп. за период с 14.11.2013 по 29.12.2013 (т. 1, л. д. 17).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

По условиям пункта 7.1 договора аренды в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

С учетом указанного ранее с общества в пользу Управления подлежит взысканию неустойка в размере 9481 руб. 68 коп. за период с 31.12.2013 по 23.05.2017.

Заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по периоду взыскания с 14.11.2013 по 07.09.2014 не может быть рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции, так как данное заявление обществом при рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции не подавалось (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод общества о том, что оно не было уведомлено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения настоящего спора, не соответствует материалам дела (т. 1, л. д. 38).

На основании изложенного обжалуемое решение суда подлежит изменению на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Исковые требования Управления подлежат удовлетворению частично: с общества в пользу Управления подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.12.2013 N 1699-13 в размере 15 293 руб. 04 коп. за период с 14.11.2013 по 29.12.2013 и пени в размере 9481 руб. 68 коп. за период с 31.12.2013 по 23.05.2017, всего 24 774 руб. 72 коп. В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьёй 110 названного Кодекса.

С ООО "Небоскреб" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 456 руб.

С Управления в пользу общества подлежат взысканию судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., оплаченной на основании чека-ордера от 07.04.2018.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.11.2017 по делу N А07-27736/2017 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Небоскреб" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Небоскреб" в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.12.2013 N 1699-13 в размере 15 293 руб. 04 коп. за период с 14.11.2013 по 29.12.2013 и пени в размере 9481 руб. 68 коп. за период с 31.12.2013 по 23.05.2017, всего 24 774 руб. 72 коп.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Небоскреб" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 456 руб.".

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Небоскреб" судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., оплаченной на основании чека-ордера от 07.04.2018.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева О.Н. Пирская