Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2018 г. N 08АП-7668/18

город Омск

16 августа 2018 г.

Дело N А46-13755/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Краецкой Е.Б.

судей Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Миковой Н.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7668/2018) общества с ограниченной ответственностью "Производственно-сбытовая компания "Омскдизель" на решение Арбитражного суда Омской области от 22.05.2018 по делу N А46-13755/2017 (судья Яркова С.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Производственно-сбытовая компания "Омскдизель" (ИНН 5501044093, ОГРН 1025500531308) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, об установлении арендной платы по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Производственно-сбытовая компания "Омскдизель" - представитель Колесник А.В., по доверенности N 30 от 14.02.2018 сроком действия на один год;

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Пфафф К.О, по доверенности N Исх-ДИО/4848 от 28.03.2018 сроком действия на один год,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-сбытовая компания "Омскдизель" (далее - ООО "ПСК "Омскдизель", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик), о признании недействительной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:10 09 07:515 в размере 9 715 000 руб., определённую независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Новация" (далее - ООО "Бизнес-Новация") и отражённую в отчёте об оценке N 700-9-05 от 31.10.2016, установлении величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:100907:515 в размере 4 330 000 руб. (на основании отчёта об оценке N 172411 от 30.06.2017, подготовленного независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Независимая экспертиза "Флагман" (далее - ООО "НЭ "Флагман"), установлении арендной платы по договору аренды от 25.10.2007 N ДГУ-К-34-464 за пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:100907:515 в размере: за период с 11.05.2015 по 11.05.2016 - 29 768,75 руб. в месяц; за период с 11.05.2016 по 10.05.2017 - 31 673,95 руб. в месяц, с 11.05.2017 - 32 940,91 руб. в месяц.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.05.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований ООО "ПСК "Омскдизель". В обоснование жалобы указано, что Закон об оценке прямо указывает на вероятностный характер рыночной стоимости объекта оценки, который не может быть однозначным. Факт несоответствия спорного отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка действующему законодательству, установленный судебной экспертизой, является основным обстоятельством, подтверждающим доводы искового заявления, на которые суд первой инстанции не обратил должного внимания, в результате чего вынес незаконное решение. Назначение судом повторной судебной оценочной экспертизы, определяющей размер рыночной стоимости земельного участка, как и ее результаты, не имеют правового значения для дела, так как не смогли бы ни подтвердить, ни опровергнуть оценку, предоставленную заявителем жалобы. При этом в документах эксперта отсутствуют сведения о зарегистрированных правах и ограничениях на объекты недвижимости, в связи с чем необоснованно применена корректировка стоимости. Истец также указывает на допущенные судом первой инстанции нормы процессуального права.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент имущественных отношений Администрации города Омска поясняет, что помимо отчета об оценке, подготовленного ООО "НЭ "Флагман", истцом не представлено иных доказательств величины рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В заседании апелляционного суда представитель истца поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на жалобу, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность судебного акта, апелляционный суд находит его подлежащим отмене.

Как установлено судом первой инстанции, материалами дела, ООО ПСК "Омскдизель" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:100907:515, площадью 5 842 кв.м., находящемся по адресу: 137 м южнее относительно 5-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. 2-я Солнечная, д. 24 в Кировском административном округе г. Омска, на основании договора аренды N ДГУ-К-34-464 от 25.10.2007 (далее - Договор), заключенного с Главным управлением по земельным ресурсам Омской области.

Пунктом 2.2. Договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год с учетом индекса потребительских цен (тарифов) на товары и платные услуги населению, за предыдущий календарный год, а также при изменении кадастровой стоимости Участка и в иных случаях, предусмотренных законодательством.

В связи принятием Закона Омской области "О внесении изменений в Закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" от 06.12.2012 N 1496-ОЗ, в настоящее время арендодателем по Договору является Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.

Уведомлением Департамента от 20.01.2017 (получено истцом 25.01.2017) до истца доведены сведения об установлении нового размера арендной платы, рассчитанной на основании рыночной стоимости земельного участка на дату оценки 11.05.2015 (отчет от 31.10.2016 N 700-9-05).

Согласно отчету об определении рыночной стоимости от 31.10.2016 N 700-9-05, подготовленного ООО "Бизнес-Новация", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:100907:515 на 11.05.2015 составила 9 715 000 рублей.

Не согласившись с установленной стоимостью земельного участка, на основании внесудебной экспертизы ООО "НЭ "Флагман", истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказ в заявленных требованиях послужил основанием для обращения с апелляционной жалобой.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (часть 4).

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре" разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно Правил определения размера арендной платы, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, можется определяться на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 6 указанных Правил предусмотрено, что арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (в редакции на момент направления Департаментом уведомления) арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Зависимость аренды от рыночной стоимости земельного участка сохранено и в действующей редакции.

Не оспаривая факт изменения арендной платы, истец по существу заявленных требований оспаривает применение ответчиком при расчете арендной платы рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете ООО "Бизнес-Новация".

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Вместе с тем, как указано в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании ходатайства истца судом первой инстанции была проведена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено АНО ЦРЭ "Лаборатория экспертных исследований", на разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчёт ООО "Бизнес-Новация" N 700-9-05 от 31.10.2016, дата оценки 11.05.2015, действующему законодательству Российской Федерации;

- какова величина рыночной стоимости земельного участка площадью 719 кв.м с кадастровым номером 55:36:100907:515, местоположение установлено в 137 м относительно пятиэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, г.Омск, Кировский административный округ, ул. 2-я Солнечная, д.24, по состоянию на 11.05.2015?

Согласно заключению по результатам судебной экспертизы N 429/СТ/С-17, отчет ООО "Бизнес-Новация" N 700-9-05 от 31.10.2016 не соответствует законодательству в области оценочной деятельности. В частности, выявлены нарушение требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299) (далее - ФСО N3).

В ответ на второй поставленный вопрос эксперт АНО ЦРЭ "Лаборатория экспертных исследований" указал рыночную стоимость спорного участка в размере 5 630 000 рублей.

Как установлено статьей 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 этого же закона установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Оценивая представленное в материалы дела экспертное заключение в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу, что оно соответствуют требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ). Стороны, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, не представили документальных доказательств недостоверности выводов эксперта; ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявлялось.

Доводы об отсутствии в материалах судебной экспертизы сведений о правообладателях объектов-аналогов, с учетом отсутствия подтверждения достаточной квалификации истца для дачи подобных заключений, отсутствия каких-либо доказательств существенности данных сведений, коллегия судей оставляет без внимания.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания сомневаться в достоверности и полноте заключения, выполненного специализированной организацией.

Заявленный истцом способ защиты права, в части установления рыночной цены, направлен на пресечение негативных последствий для истца, вызванных изменением ответчиком арендной платы с использованием рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что рыночная стоимость земельного участка по проведенной судебной экспертизе составляет 5 630 000 руб. и является наиболее близкой к заявленной истцом, по сравнению с ценой, установленной ответчиком, учитывая наличие несоответствия отчета Департамента законодательству, принимая во внимание то, что истцом фактически оспорена рыночная стоимость земельного участка, являющаяся одним из показателей формулы, применяемой при расчете размера арендной платы, суд апелляционной инстанции находит возможным установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:100907:515 по состоянию на 11.05.2015 в размере 5 630 000 руб.

Вместе с тем, между сторонами отсутствует спор по методике определения размера арендной платы, воля истца в настоящем споре направлена на определение достоверной величины составляющего расчетной формулы - рыночной стоимости земельного участка, а установление арендной платы судом в данном случае, будет прямым вмешательством в процессуальную самостоятельность Департамента, в связи с чем оснований для установления конкретной стоимости аренды не имеется.

Также не имеется оснований для признания недействительным размера рыночной стоимости земельного участка, предложенного Департаментом, в силу того, что само по себе определение арендатором какого-либо размера рыночной стоимости земельного участка, в случае установления судом иной рыночной стоимости земельного участка, нормативным и обязательным характером для арендатора не обладает.

В случае, если размер рыночной стоимости определен неверно, данное обстоятельство свидетельствует лишь об ошибочности расчета арендной платы.

Существо спора сводится к определению достоверной рыночной стоимости на определенную дату, что не влечет необходимость признания недействительным любого иного размера, предложенного сторонами и не закрепленного в соответствующем договорном условии.

Так, в результате судебного разбирательства по определению рыночной стоимости земельного участка, судом может быть установлена неверность как предложенной арендодателем рыночной стоимости земельного участка, так и предложенной арендатором таковой стоимости. Однако данное обстоятельство не требует признания в резолютивной части решения недействительной стоимости предложенной сторонами, а влечет указание определенной в результате разбирательства рыночной стоимости земельного участка.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, основанными на верном применении норм права, в связи с чем решение суда подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 22.05.2018 по делу N А46-13755/2017 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Установить по состоянию на 11.05.2015 величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:100907:515 в размере 5 630 000 руб.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-сбытовая компания "Омскдизель" судебные расходы в сумме 29 000 руб., в том числе 20 000 руб. по судебной экспертизе, 6 000 руб. по оплате государственной пошлины по иску и 3 000 руб. по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

А.В. Веревкин Л.И. Еникеева