Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2018 г. N 19АП-7259/17

город Воронеж

22 мая 2018 г.

Дело N А64-3884/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,

судей Ушаковой И.В., Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Стройтраст": Вознесенского К.Л., представителя по доверенности от 22.12.2017;

от Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройтраст" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 09.02.2018 по делу N А64-3884/2017 (судья Зотова С.О.), по исковому заявлению Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (ИНН 6829036401, ОГРН 1076829007970) к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтраст" (ИНН 6829091988, ОГРН 1136829004014) о признании зарегистрированного права отсутствующим, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (далее - истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтраст" (далее - ООО "Стройтраст", ответчик) о признании права собственности на объект незавершенного строительства, назначение объекта: нежилое здание, площадью застройки 1682 кв.м, степенью готовности: 3%, кадастровый (или условный) номер объекта: 68:29:0208006:601, расположенный по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ш. Моршанское, зарегистрированное за ООО "Стройтраст", отсутствующим.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.02.2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, извещенные надлежащим образом, явку полномочных представителей не обеспечили.

В силу статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) неявка в судебное заседание надлежащим образом извещенного лица или его представителя не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем дело было рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель ответчика поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 28.02.2014 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (арендодателем) и ООО "Стройтраст" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка в г. Тамбове N 53, в соответствии с которым на основании постановления администрации г. Тамбова от 25.02.2014 N 1327 ООО "Стройтраст" для строительства торгово-офисного здания был предоставлен на условиях аренды земельный участок общей площадью 640 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 68:29:0208006:562, расположенный по Моршанскому шоссе, 40 Г. Срок действия указанного договора согласован сторонами в пункте 2.1 договора аренды N 53 от 28.02.2014 и составляет 3 года (с 26.02.2014 по 26.02.2017).

На основании разрешения на строительство N 68306000-1545-2015, сроком действия до 11.01.2017, ООО "Стройтраст" было начато строительство объекта недвижимого имущества - торгово-офисного здания по Моршанскому шоссе, 40 Г в г. Тамбове.

01.11.2016 зарегистрировано право собственности ООО "Стройтраст" на объект права - незавершенное строительство нежилого здания с кадастровым номером 68:29:0208006:601, площадью застройки 1682 кв.м, степенью готовности 3%, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, Моршанское шоссе, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.11.2016, от 11.11.2016 N 68/001/023/2016-35329.

07.11.2016 в Администрацию города Тамбова обратилось ООО "Стройтраст" с заявлением о заключении сроком на 3 года договора аренды земельного участка для завершения строительства спорного объекта.

23.11.2016 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (арендодателем) и ООО "Стройтраст" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка в г. Тамбове N 94 для завершения строительства торгово-офисного здания сроком с 07.11.2016 по 07.11.2019.

Согласно пункту 1.1 указанного договора аренды земельный участок предоставлен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.11.2016 N 68/001/023/2016-35329.

25.01.2017 сотрудниками Администрации города Тамбова проведен осмотр спорного земельного участка, в результате которого установлено следующее: земельный участок с кадастровым номером 68:29:0208006:562 не огорожен, ввиду чего доступ на него свободен для неограниченного круга лиц, на указанном земельном участке осуществляется парковка транспортных средств, размещены элементы благоустройства и озеленения (фонари, скамейка, декоративные кустарники), факт расположения на данном земельном участке объекта незавершенного строительства не выявлен, о чем составлен акт.

26.05.2017 кадастровым инженером муниципального унитарного предприятия "Тамбов-недвижимость" проведено обследование спорного земельного участка и установлено, что на данном земельном участке зданий, объектов незавершенного строительства, строений и сооружений нет, о чем дано заключение N 866.

Ссылаясь на то, что наличие в реестре записи о праве собственности ООО "Стройтраст" на не существующий объект недвижимости ограничивает права Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова по распоряжению спорным земельным участком, истец обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2017 N 308-ЭС16-20201, предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект, который не обладает признаками недвижимого имущества, вправе собственник земельного участка, на котором этот объект расположен, арендатор земельного участка, которому участок предоставлен его собственником для строительства объекта недвижимости, а также в исключительных случаях лица, законные права которых нарушены юридическим фактом регистрации права собственности иного лица на спорный объект.

В соответствии с постановлением Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10 орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, является надлежащим истцом по искам о признании отсутствующим права собственности на объекты, расположенные на таком земельном участке.

Поскольку государственная собственность на земельный участок с кадастровым номером 68:29:0208006:562, на котором расположен спорный объект, не разграничена, и с учетом положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочиями по распоряжению такими участками наделены органы местного самоуправления городского округа.

По утверждению истца, реестровая ошибка в отношении государственной регистрации права собственности на объект, не являющийся объектом недвижимости, повлекла заключение договора аренды земельного участка от 23.11.2016 для завершения строительства торгово-офисного здания без проведения торгов в порядке статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016 сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 N 304-КГ16-761).

Согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 названного Кодекса).

Также в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, если например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы.

Поскольку понятие объекта недвижимости является правовым, суд на основании представленных в материалы дела доказательств, определяет наличие у спорного объекта признаков объекта недвижимости.

Непредставление ответчиком пояснительной записки, схемы планировочной организации, архитектурного решения, конструктивных и объемно-планировочных решений, сведений об инженерном оборудовании и сетях инженерно-технического обеспечения, проекта организации строительства послужило основанием отказа от проведения экспертизы, назначенной судом области, Тамбовской ЛСЭ МЮ РФ.

Довод заявителя апелляционной жалобы о неправомерном отклонении судом области его вопросов эксперту, судебная коллегия считает несостоятельным, поскольку в данном деле подлежит доказыванию факт наличия или отсутствия признаков недвижимости у спорного объекта. В связи с изложенным судом первой инстанции верно определены вопросы, подлежащие разрешению экспертом.

В судебном заседании суда первой инстанции 31.01.2018 ответчик сослался на нецелесообразность проведения экспертизы по поставленным судом вопросам и возможность рассмотрения дела по имеющимся доказательствам.

Ответчиком в подтверждение возведения им объекта недвижимости представлены акт экспертного строительно-технического исследования АНО "Строительная судебно-экспертная лаборатория" N 551/50 от 01.06.2017 и акт экспертного исследования АНО "Тамбовский центр судебных экспертиз" N 926/50 от 13.06.2017.

В акте от 01.06.2017 установлено, что конструктивно устроенные по основанию и заглубленные в землю замоноличенные 2 шт. ж/б блоков являются строительной конструкцией фундаментов, возведенной для дальнейшего строительства торгово-офисного здания, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Моршанское шоссе, д. 40Г.

Из акта от 13.06.2017 следует, что при проведении экспертом осмотра на земельном участке N 40 Г по Моршанскому шоссе в г. Тамбове предметом исследования являлся объект размерами 2,0*2,5 м, представляющий из себя следующее конструктивное решение: фундаментные блоки типа ФБС, уложенные по подготовленному основанию из песчаной смеси, которые впоследствии были обетонированы. По результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводу о том, что возведенный объект на строительной площадке торгово-офисного здания, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Моршанское шоссе, д. 40 Г, является строительной конструкцией (отдельно стоящим фундаментом) и частью торгово-офисного здания в соответствии с представленной проектной документацией.

Указанные акты исследованы и оценены судом области в качестве письменных доказательств (пункт 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе") в совокупности с иными доказательствами по делу.

Судом первой инстанции отмечено, что согласно представленному в материалы дела локальному сметному расчету N 1, утвержденному генеральным директором ООО "Стройтраст" 12.06.2015, в рамках выполнения работ по объекту "Торгово-офисное здание, расположенное по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, Моршанское шоссе, 40 Г" предусмотрена укладка блоков бетонных стен подвалов в количестве 85 шт. (раздел "фундамент"), вместе с тем, при проведении экспертом АНО "Строительная судебно-экспертная лаборатория" осмотра объекта исследования было установлено, что на спорном земельном участке возведена конструкция фундаментов (2 шт. ж/б блоков) и замоноличивание по периметру данной конструкции бетонной площадки, что отражено в акте экспертного строительно-технического исследования N 551/50 от 01.06.2017 и подтверждается приложенными к акту фотоматериалами.

Фактически объем выполненных работ по устройству фундамента составляет 114 695 руб. (согласно акту о приемке выполненных работ N 2 от 02.07.2015).

Оценив акты экспертных строительно-технических исследований от 01.06.2017 N 551/50 и от 13.06.2017 N 926/50, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отраженные в актах сведения не свидетельствует о завершении работ по возведению фундамента, что позволило бы отнести спорный объект к недвижимости. Установленные на участке железобетонные блоки в количестве 2 штук являются лишь частью последнего.

Факт отсутствия объекта недвижимости подтверждается актом осмотра земельного участка от 25.02.2017, а также заключением кадастрового инженера МУП "Тамбов-недвижимость" от 26.05.2017 N 866, фотографиями.

Как верно указано судом области, акт осмотра земельного участка от 25.01.2017 составлен Комитетом во исполнение полномочий по земельному контролю, возложенных на него статьей 72 ЗК РФ, а также реализации права, предусмотренного пунктом 4.1.1 договора аренды, ввиду чего обязательное извещение ООО "Стройтраст" о предстоящей проверке не требуется.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела начальником отдела по контролю за использованием земельных ресурсов комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова совместно с заместителем главного государственного инспектора по использованию и охране земель Тамбовской области управления Росреестра по Тамбовской области был осуществлен осмотр спорного земельного участка и установлено следующее: земельный участок с кадастровым номером 68:29:0208006:562 не огорожен, ввиду чего доступ на него свободен для неограниченного круга лиц, на указанном земельном участке осуществляется парковка транспортных средств, размещены элементы благоустройства и озеленения (фонари, скамейка, декоративные кустарники, клумба, песочница). Факт расположения на данном земельном участке объекта незавершенного строительства не выявлен, о чем составлен акт осмотра земельного участка от 05.07.2017.

Судебная коллегия считает обоснованным вывод суда области о том, что представленные ответчиком в материалы судебные акты по делу об административном правонарушении в отношении кадастрового инженера ООО "Бюро кадастровых услуг 68" Разуваева Олега Владимировича не свидетельствуют о правомерности довода ответчика о наличии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства степенью готовности 3%. В постановлении мирового судьи судебного участка N 3 Октябрьского района г.Тамбова от 19.04.2017 на основании анализа договора подряда, актов приемки выполненных работ сделан вывод о производстве работ по ограждению строительной площадки, по монтажу части фундамента и удалению деревьев в количестве 5 штук.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего спора по обращению Комитета земельных ресурсов и землепользования г. Тамбова на действия члена Ассоциации СРО "ОПКД" кадастрового инженера Разуваева О.В., связанные с постановкой на государственный кадастровый учет объектов недвижимости, в том числе спорного объекта, Ассоциацией была проведена внеплановая проверка профессиональной деятельности кадастрового инженера Разуваева О.В., результаты которой отражены в акте от 07.11.2017.

Согласно указанному акту контрольная комиссия Ассоциации пришла к выводу о том, что действия кадастрового инженера по изготовлению технического плана на несуществующий объект недвижимости с кадастровым номером 68:29:0208006:601 некорректны, спорный объект не является объектом незавершенного строительства.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество.

Государственная регистрация права собственности на объект, не имеющий признаков недвижимости, расположенный на принадлежащем другому лицу на праве собственности земельном участке, является обременением прав собственника (законного владельца) этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий и влечет распространение на земельный участок правового режима, установленного законодательством Российской Федерации для недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 N 304-КГ16-761).

Целью заявленного по делу требования является оспаривание права собственности ответчика, зарегистрированного на спорный объект как на недвижимое имущество, тогда как он, по мнению истца, таковым не является.

Принимая во внимание, что истцом оспаривается договор аренды земельного участка от 23.11.2016 N 94 (дело N 64-736/2018), заключенный без проведения торгов, по причине отсутствия на земельном участке объекта недвижимости, судебная коллегия соглашается с судом области о наличии оснований для исправления реестровой ошибки.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая результат рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 3000 руб. относится на заявителя жалобы и возврату не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 09.02.2018 по делу N А64-3884/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройтраст" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

И.В. Ушакова А.И. Поротиков