Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2018 г. N 09АП-21989/18

г.Москва

30 мая 2018 г.

Дело N А40-241589/17

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи О.О. Петровой,

судей Т.А. Лялиной, Е.Н. Яниной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саргуне М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 апреля 2018 года по делу N А40-241589/17-133-2085, принятое судьей Михайловой Е.В., по исковому заявлению

ООО ПКП "МАГАЗИН 38" (ИНН 7709028898)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,

о признании зарегистрированного обременения отсутствующим,

при участии в судебном заседании:

от истца: Кирина В.М. (доверенность от 13.12.2017 г.)

от ответчика: Блистанова А.А. (доверенность от 25.12.2017 г.)

в судебное заседание не явился представитель от третьего лица: извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО ПКП "МАГАЗИН 38" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77-11/003/2014-450 от 01.04.2014 г., в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001029:3760, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Покровка, д.38А.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 04 апреля 2018 года по делу N А40-241589/17-133-2085 исковые требования ООО ПКП "МАГАЗИН 38" были удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вышеуказанным решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно доводам ответчика, изложенным в апелляционной жалобе, судом не учтены положения Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о том, что ипотека обеспечивает неуплату неустойки, при этом истцом доказательства оплаты начисленной ответчиком по договору пени не представлены. Кроме того заявитель апелляционной жалобы отмечает, что условие о неустойке согласовано сторонами в договоре купли-продажи недвижимости от 26.02.2015 г. N 59-115,подписанным без протокола разногласий. Установленный указанным договором размер пени - 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки ответчик считает законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал требования об отмене вынесенного судом первой инстанции решения.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом п.п. 4 - 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 12), явку представителя в судебное заседание не обеспечило, ввиду чего жалоба рассмотрена в порядке п.5 ст.156, ст.266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

Проверив правильность применения норм материального и процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда города Москвы подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, ООО ПКП "Магазин 38" является собственником нежилого помещения общей площадью 163,4 кв.м (кадастровый номер 77:01:0001029:3760), расположенного по адресу: г.Москва, ул.Покровка, д.38 А, на основании договора купли-продажи N 59-115 от 26.02.2014 г. (далее договор купли-продажи), заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы (далее также - ДГИ) и ООО ПКП "Магазин 38" (Далее также - Общество).

На данный объект было зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона, установленная в соответствии с пунктом 4.1. названного договора купли-продажи, о чем в ЕГРП была сделана запись N 77-77-11/003/2014-450 от 01.04.2014 г. (Залог в силу закона).

Согласно акту сверки от 12.09.2017 г., предоставленного ДГИ, Общество в полном объеме выполнило обязательства по оплате указанного недвижимого имущества в соответствии с договором купли-продажи.

15.05.2017 г. Департамент городского имущества города Москвы письмом N ДГИ-1-32904/17-1 сообщил о том, что в соответствии с п.5.1 договора купли-продажи за нарушение сроков оплаты Обществу начислены пени в размере 508 806 руб. 53 коп.

17.08.2017 г. Общество обратилось с заявлением в Департамент городского имущества г.Москвы (вх.N ДГИ-1-67984/1) с приложением, подтверждающим оплату пени и с просьбой подать необходимый пакет документов в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве для снятия обременения в виде ипотеки.

07.09.2017 г. Департамент городского имущества г.Москвы письмом N ДГИ-1-67984/17-1 сообщил о том, что по состоянию на 31.08.2017 г. по договору купли-продажи от 26.02.2014 г. N 59-115 на объект недвижимости общей площадью 163,4 кв.м по адресу: г.Москва, ул.Покровка, д.38А задолженность по основному долгу, процентам за предоставленную рассрочку отсутствует.

Тем же письмом от 07.09.2017 г. Департамент сообщил о поступлении на свой расчетный счет денежных средств в размере 101 800 рублей в счет оплаты пени по договору купли-продажи и остатке задолженности по пени в размере 407 006 руб. 83 коп.

В связи с тем, что обязательство, обеспеченное ипотекой, возникшие между сторонами, прекращено его надлежащим исполнением, а регистрация обременения в виде ипотеки на объект сделки, как указал истец, нарушает его права, последний обратился с рассматриваемым иском.

В силу абзаца 2 части 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу статьи 337 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Положениями Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусмотрена государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости путем внесения об этом соответствующей записи (пункт 1 статьи 19 Закона об ипотеке).

В соответствии с пунктом 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке необходимо заявление владельца закладной, совместное заявление залогодателя и залогодержателя, заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки (пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке).

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, когда ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

При рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости на основании выписок из государственного реестра.

Как усматривается из материалов дела, факт регистрации ипотеки подтвержден представленными свидетельствами о государственной регистрации права.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Департамент сослался на наличие у истца непогашенной задолженности по уплате неустойки по договору купли-продажи N 59-115 от 26.02.2014 г.

В соответствии со статьей 5 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Согласно пункту 4.1 договора купли-продажи, в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по настоящему договору.

Так, согласно разделу 4 Договора "Залог имущества", в качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, как правильно указал суд исходя из буквального толкования условия договора, изложенного в п.4.1, залогом по договору обеспечено только обязательство по оплате приобретаемого имущества, а не обязанность по выплате неустойки, о чем буквально указано в п.4.1 договора.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что факт наличия задолженности по оплате неустойки, если таковая и имеет место, не является основанием для отказа в снятии обременения имущества, так как обязательства, которые бы обеспечивались залогом, в данном случае отсутствуют.

Более того, условие об обеспечении залогом недвижимого имущества (ипотеки) исполнения обязательств истца по выплате неустойки противоречит положениям статьи 3 Закона N 102-ФЗ, которой определено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Согласно ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд первой инстанции, исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, полно, детально, подробно, достоверно описав представленные в материалы дела доказательства, верно оценил в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, правильно применив нормы материального, процессуального права сделал правомерный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в силу закона.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых фактов, которые не были исследованы при рассмотрении дела в суде первой инстанции, повторяют позицию ответчика, приведенную ранее в отзыве на исковое заявление, не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в порядке ч.4 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 апреля 2018 года по делу N А40-241589/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.О. Петрова

Судьи

Т.А. Лялина Е.Н. Янина