Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2018 г. N 17АП-11495/17

г. Пермь

31 мая 2018 г.

Дело N А60-7702/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жуковой Т.М.,

судей Макарова Т.В., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Габовой Е.А.,

от истца - индивидуального предпринимателя Гечаса Артура Пранцишкусовича и от третьего лица - Пайвина Анатолия Александровича: представители не явились,

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Завод бутылированных вод": Бисяриной Д.В. (паспорт, доверенность от 25.05.2018), Карматских А.В. (паспорт, доверенность от 03.10.2013),

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Завод бутылированных вод"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 19 июня 2017 года

по делу N А60-7702/2017

принятое судьей А.А. Маловым,

по иску индивидуального предпринимателя Гечас Артура Пранцишкусовича, (ОГРНИП 314668321300082, ИНН 663903233310)

к обществу с ограниченной ответственностью "Завод бутылированных вод" (ОГРН 1096633000265, ИНН 6633015492)

третье лицо: Пайвин Анатолий Александрович

о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений, пени,

установил:

Индивидуальный предприниматель Гечас Артур Пранцишкусович (далее -ИП Гечас А.П., истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Завод бутылированных вод" (далее - ООО "Завод бутылированных вод", ответчик) о взыскании 3 900 000 руб. задолженности по арендной плате, 216 287 руб. 50 коп. пени за период с 06.07.2015 по 05.07.2016; обязании освободить занимаемое нежилое отдельно-стоящее здание (помещение первого этажа за номером: 3-16, помещения антресоли 25-32, назначение: производственное, площадь общая 1086,2 кв.м., литер G, этажность 1, кадастровый номер: 66:41:0505041:142, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бисертская, д.1) (с учётом принятого судом первой инстанции в порядке ст.49 АПК РФ уточнения исковых требований).

В порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Пайвин А.А.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19 июня 2017 года исковые требования удовлетворены. Взыскано с ООО "Завод бутылированных вод" в пользу индивидуального предпринимателя Гечаса Артура Пранцишкусовича: 3 900 000 руб. основного долга; 216 287 руб. 50 коп. неустойки за период с 06.07.2015 по 05.07.2016. На ООО "Завод бутылированных вод" возложена обязанность освободить занимаемое нежилое здание (помещения первого этажа N N 3-16, помещения антресоли NN 25-32, назначение: нежилое, площадь: общая 1086,2 кв.м, Литер G, этажность: 1, кадастровый номер 66:41:05050041:142, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Бисертская, д. 1.

Не согласившись, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что выводы суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи от 25.06.2015 не заключён, является неправомерным. Ответчик считает, что, являясь владельцем спорного имущества на основании договора купли-продажи, обязан был уплачивать арендные платежи только до 25.06.2015, обязательства по внесению арендных платежей прекратились новацией в момент подписания договора купли-продажи. Поскольку договор аренды прекратил своё действие, требование освободить помещения не подлежит удовлетворению.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В судебное заседание Пайвин А.А., извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явился, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, что в соответствии со ст.156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции рассмотрено ходатайство ООО "Завод бутылированных вод" о приостановлении производства по апелляционной жалобе на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 июня 2017 года по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А60-3291/2017.

Истец возражал против удовлетворения ходатайства.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2018 года производство по делу N А60-7702/2017 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А60-7702/2017.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19 июня 2017 года по делу N А60-7702/2017 исковые требования ООО "Завод бутылированных вод" к ИП Гечасу А.П., ИП Пайвину А.А. о признании права собственности удовлетворены, во встречном иске ИП Пайвина А.А. к ООО "Завод бутылированных вод", ИП Гечас А.П. о расторжении договора купли-продажи отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2018 года решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 июня 2017 года по делу N А60-7702/2017 в части первоначального иска отменено, в удовлетворении первоначальных исковых требований ООО "Завод бутылированных вод" к ИП Гечасу А.П., ИП Пайвину А.А. о признании права собственности отказано.

Производство по делу N А60-7702/2017 возобновлено судом апелляционной инстанции протокольным определением от 30.05.2018.

В судебном заседании 30.05.2018 представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец - арендодатель и ответчик - арендатор заключили договор аренды от 30.12.2014, в соответствии с п.1.1 объектом аренды является недвижимое имущество: нежилое отдельно-стоящее здание (помещения первого этажа за номером 3-16, помещения антрисоли 25-32; общей площадью 1086,2 кв.м., литер G, этажность 1, кадастровый номер: 66:41:0505041:142, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бисертская, д.1 (т.1 л.д.25-28).

Ответчик не оспаривает получение в аренду указанного имущества.

25.06.2015 истец (продавец) и ответчик (покупатель) заключили договор купли-продажи, в соответствии с п.п.1.1,1.2 которого истец обязался передать, а ответчик принять и оплатить предусмотренную договором цену за указанное недвижимое имущество, в том числе и нежилое здание литер G площадью 1086,2 кв.м., которое являлось объектом аренды. Имущество передано истцом ответчику по акту приема-передачи от 25.06.2015 (т.2 л.д.7-11).

21.07.2016 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды и соответствующую претензию. В качестве основания расторжения договора истец указал ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем, у ответчика перед истцом образовался долг в сумме 3 900 000 руб. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи является не заключенным, ввиду отсутствия факта государственной регистрации и на основании статей 331, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные требования.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что имеются основания для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016).

В соответствии со статьями 130, 131 и 551 Кодекса обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

В рамках правоотношений по продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статьи 551 и 556 Кодекса).

Следовательно, правовым последствием сделок купли-продажи является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Таким образом, договор купли-продажи от 25.06.2015 является заключенным.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Обязанностью арендатора является полное и своевременное внесение арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Кодекса).

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что, при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком, как продавцом и покупателем по договору купли-продажи от 25.06.2015, не заключено соглашение, предусматривающее иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Доказательств того, что договор купли-продажи от 25.06.2015 признан недействительным, в материалах дела не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 407 Кодекса обязательства прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от 30.12.2014 прекратились 25.06.2015 (заключение договора купли-продажи) на основании пункта 1 статьи 407 ГК РФ, п. 5 Постановления от 17.11.2011 N 73, абз.3 п.60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании вышеизложенного, доводы истца подлежат отклонению, а апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Таким образом, решение от 19.06.2017 подлежит отмене на основании ч.2 ст.270 АПК РФ, не имеется.

Госпошлина за рассмотрение иска и апелляционной жалобы распределяется между сторонами в соответствии со ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 июня 2017 года по делу N А60-7702/2017, отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гечас Артура Пранцишкусовича, (ОГРНИП 314668321300082, ИНН 663903233310) в федеральный бюджет государственную пошлину за рассмотрение иска в размере 49 581 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гечас Артура Пранцишкусовича, (ОГРНИП 314668321300082, ИНН 663903233310) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Завод бутылированных вод" (ОГРН 1096633000265, ИНН 6633015492) 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.М. Жукова

Судьи

Т.В. Макаров М.А. Полякова