Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2018 г. N 09АП-23819/18

город Москва

1 июня 2018 г.

Дело N А40-233795/17

Резолютивная часть постановления объявлена 31.05.2018.

Постановление в полном объеме изготовлено 01.06.2018.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи П.В. Румянцева,

судей:	Т.Б. Красновой, И.А. Чеботаревой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания А.М. Бегзи,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу АО "Московский шелк" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.03.2018 по делу N А40-233795/17, принятое судьей Ю.А. Скачковой,

по заявлению АО "Московский шелк"

к Управлению Росреестра

третье лицо: ООО "Ключ Эволюция"

об оспаривании отказа,

при участии:

от заявителя: Русаков А.С. по дов. от 19.04.2016;

от ответчика: Ефимова А.Н. по дов. от 15.01.2018;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

АО "Московский шелк" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по отказу в государственной регистрации договора аренды N 352-17/15-05 от 01.03.2017 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Большой Саввинский, д.12, стр.8, заключенного между АО "МОСКОВСКИЙ ШЕЛК" и ООО "КЛЮЧ ЭВОЛЮЦИИ", оформленному сообщением от 15.11.2017 N 77/006/227/2017-44, и обязании Управления Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию договора аренды с одновременным осуществлением кадастрового учета части здания, переданной в аренду, на основании п. 5 ст. 44 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", используя уже содержащиеся в ЕГРН сведения о данной части здания, без предоставления со стороны заявителя технического плана на указанную часть здания.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.03.2018 в удовлетворении заявления было отказано.

Не согласившись с решением, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, требования удовлетворить.

Ответчик возразил против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266, 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение подлежит отмене на основании ч. 2 ст. 270 АПК РФ в связи с неправильным применением норм материального права.

Из материалов дела усматривается, что 01.03.2017 между АО "МОСКОВСКИЙ ШЕЛК" (Арендодатель) и ООО "КЛЮЧ ЭВОЛЮЦИЯ" (Арендатор) был заключен Договор N 352-17/15-05 аренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Большой Саввинский пер., дом 12, стр. 8 (далее Здание), общей площадью 1 739,60 кв.м, (далее Договор).

В соответствии с указанным договором аренды арендодатель предоставил во временное владение и пользование часть нежилых помещений, расположенных в Здании, а арендатор обязался за пользование указанными помещениями вносить арендную плату в сроки и в порядке, определенными договором.

22.03.2017 договор был представлен на государственную регистрацию с описью от 22.03.2017 N 77/006/227/2017-44.

Государственная регистрация договора была приостановлена на 3 месяца до 30.06.2017 в связи с не предоставлением заявителем технического плана на часть здания, переданную в аренду.

Общество обратилось в Росреестр с Заявлением о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.06.2017 г. N 77/006/028/2017-1655 (Расписка в получении документов от 26.06.2017 г. N 77/006/028/2017-1655), в котором в соответствии с п.1 ст. 30 Федерального Закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон) просил приостановить государственную регистрацию на шесть месяцев.

Уведомлением от 26.06.2017 N 77/006/227/2017-44 Управление Росреестра по Москве приостановило государственную регистрацию на шесть месяцев до 26.12.2017.

АО "МОСКОВСКИЙ ШЕЛК" обратилось в Управление Росреестра по Москве с Заявлением от 30.10.2017 г. N 77/006/227/2017-4598 о возобновлении государственной регистрации Договора (Опись документов, принятых для оказания государственных услуг от 30.10.2017 г. N77/006/227/2017-4598).

К заявлению было приложено письмо АО "МОСКОВСКИЙ ШЕЛК" от 30.10.2017 N 352-17/15-05, копии решения Арбитражного суда г. Москвы от 17.07.2017 и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 по делу N А40-61471/2017.

Сообщением от 15.11.2017 N 77/006/227/2017-44 Управление Росреестра по г. Москве отказало в государственной регистрации договора по причине того, что заявитель в указанный в уведомлении Управления Росреестра по Москве от 31.03.2017 N 77/006/227/2017-44 срок не устранил причину, препятствующую, по мнению Управления Росреестра по Москве, осуществлению государственной регистрации договора аренды, а именно, не предоставил технический план на помещения (часть Здания), переданные в аренду.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что при регистрации аренды без одновременного кадастрового учета с предоставлением технического плана передаваемой в аренду части здания (помещения), обремененным арендой оказывается весь объект целиком, что нарушает законные права правообладателя объекта и арендатора соответственно.

При этом суд посчитал, что государственная регистрация аренды на помещение, имеющее индивидуальный кадастровый номер без знака "/", находящееся в составе здания, право собственности на которое зарегистрировано, незаконна и противоречит нормам Закона о недвижимости и ведет к грубому нарушению Порядка ведения ЕГРН.

Между тем указанные выводы суда первой инстанции сделаны без учета следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

По смыслу пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации обязательным этапом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В пункте 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким основаниям, в том числе, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

При этом согласно пункту 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с п.5 ст. 44 Закона о регистрации, если в аренду передается часть здания, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, в частности совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания без соответствующего заявления.

Доводы регистрирующего органа и суда первой инстанции о том, что основанием для кадастрового учета части здания в соответствии с п.7 ч.2 ст. 14 Закона о регистрации должен быть технический план на эту часть здания, необоснованны, поскольку, в данном случае основанием для кадастрового учета части здания в соответствии с п.2 ч.2 ст. 14 Закона и в корреспонденции с п.5 ст. 44 Закона является непосредственно договор аренды, который прошел государственную регистрацию.

Более того, в ЕГРН уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части здания сведения о передаваемой в аренду части здания, так как право собственности заявителя на здание было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним а, значит, в соответствии с ранее действующими нормами Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122- ФЗ от 21.07.1997 г., само здание было ранее поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости.

В соответствии с п. 6 ст. 72 Закона о регистрации со дня вступления в силу Закона сведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 Закона о регистрации участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с этим, заявитель, как собственник Здания, в соответствии со ст. 4 Закона о регистрации является участником отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета, и в соответствии с п.6 ст. 72 Закона о регистрации не обязан подтверждать сведения, ранее находившиеся в ЕГРП и ГКН, в том числе путем предоставления технического плана.

Арендодатель и Арендатор в соответствии со ст. 607 ГК РФ указали в дополнительном соглашении к договору аренды все данные, позволяющие определенно установить часть здания, подлежащую передаче Арендатору в качестве объекта аренды. Указанные в дополнительном соглашении к договору аренды данные содержатся в ЕГРН. Оснований для приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не имелось.

Судом апелляционной инстанции учитывается правовая позиция ВАС РФ, изложенная в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73, согласно которой, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

При этом в п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016, указано, что учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

В связи с изложенными выводами, судебная коллегия находит, что заявителем на регистрацию в Росреестр был представлен полный пакет документов, отвечающих требованиям законодательства, необходимых и достаточных для государственной регистрации права аренды на объект недвижимости.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку указанные выше обстоятельства нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению с принятием нового судебного акта о признании незаконным действий Управления Росреестра по городу Москве по отказу в государственной регистрации договора аренды N 352-17/15-05 от 01.03.2017 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Большой Саввинский, д.12, стр.8 с возложением обязанности на Управление Росреестра по г. Москве устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.03.2018 по делу N А40-233795/17 отменить.

Признать незаконными действия Управления Росреестра по городу Москве по отказу в государственной регистрации договора аренды N 352-17/15-05 от 01.03.2017 г. нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Большой Саввинский, д.12, стр.8.

Обязать Управление Росреестра по г.Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Взыскать с Управления Росреестра по г.Москве в пользу АО "Московский шелк" расходы по уплате госпошлины по заявлению в сумме 3000 рублей, по апелляционной жалобе 1500 рублей.

Возвратить АО "Московский шелк" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1500 руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

П.В. Румянцев

Судьи

И.А. Чеботарева Т.Б. Краснова