Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2018 г. N 09АП-11837/18

город Москва

07 июня 2018 г.

Дело N А40-143976/17

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бондарева А.В., судей Панкратовой Н.И., Проценко А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ИСКО"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2018 года по делу

N А40-143976/17, принятое судьей Дудкиным В.В.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ИСКО" (ОГРН 1167746386994)

о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Немченков Д.А. по доверенности от 27.12.2017 г.,

от ответчика: Фаизов Е.Л. по доверенности от 30.09.2017 г., Гафуров В.К. генеральный директор на основании решения от 26.11.2015 г.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ИСКО" (далее - ответчик) о взыскании 18 564 867 руб. 75 коп. за период с марта 2015 года по 04.07.2016 г., а также пени в размере 1 226 120 руб. 41 коп. за период с 06.05.2015 г. по 04.07.2016 г. по договору аренды от 23.03.2005 N 10-00094/05, ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ.

Решением суда от 26.01.2018 иск был удовлетворен.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то обстоятельство, что решение суда об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи вступило в законную силу 19.01.2016 г., в связи с чем период взыскания арендной платы должен быть определен как с 01.03.2015 г. по 18.01.2016 г.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представители ответчика доводы апелляционной жалобы поддержали по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, находит основания для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.03.2005 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 10-00094/05 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилой объект общей площадью 2003,3кв.м., расположенный по адресу: г. Зеленоград, корп. 617А, подвал, комн. В, Г, пом. I, комн. 18-38, 38а, 38б, 39-49, 53, 57, 60; пом. II, комн. 1-7; 1 этаж, комн Г, пом. II, комн. 2, 3, 7-23; пом. VII, комн. 1; пом. IX, комн. 1-9;, 2 этаж, пом. I, комн. 18-22, сроком по 31.03.2015 года.

По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ.

По условию п.6.4. договора арендатор обязался оплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

Как указал истец, за период с марта 2015 г. по 04.07.2016 г. за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 18 564 867 руб. 75 коп.

На основании п.7.2. договора истец начислил неустойку в размере 1 226 120 руб. 41 коп. за период с 06.05.2015 г. по 04.07.2016 г.

Суд первой инстанции удовлетворил требование истца в заявленном размере.

Суд апелляционной не может согласиться с принятым по делу судебным актом по следующим основаниям.

Как установлено судом 23.08.2014 г. арендатор обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений с рассрочкой по оплате в три года.

Арендатором от арендодателя получен ответ с проектом договора купли-продажи спорного нежилого помещения, согласно условиям которого цена договора составила 226 950 000 рублей без учета НДС, с ежемесячными платежами, составляющими не мене 6 304 166 руб.67 коп. и процентами за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга в соответствии с отчетом об оценке от 23 мая 2014 г., выполненным ООО "АБН-Консалт".

Общество обратилось в Арбитражный суд города с иском, поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке.

Решением суда от 26.10.2015 г. по делу N А40-204577/14 разногласия урегулированы. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2016 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании договора купли-продажи от 05.07.2016 г. N 59-3486 истец передал в собственность ответчика указанное нежилое помещение.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы за нежилые помещения.

В соответствии с п. п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) внесения зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Следовательно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

В силу п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" вступившее в законную силу судебное решение, содержащее условия договора, является достаточным основанием для признания договора заключенным на указанных условиях и не требует каких-либо дополнительных действий от сторон.

Поскольку договор аренды нежилого помещения от 23.03.2005 г. N 10-00095/05 прекращен совпадением Арендодателя и Арендатора в одном лице с момента вступления в законную силу 19.01.2016 г. решения Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-204577/14.

Согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

При таких данных суд соглашается с доводами апелляционной жалобы, с расчетом ответчика и признает обоснованным требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 9 316 563 руб. 53 коп. за период с 01.03.2015 г. по 18.01.2016 г. и неустойки в размере 1 867 734 руб. 13 коп.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что истцом указанный расчет по правильности расчета не оспорен.

Вследствие заключения между сторонами договора купли-продажи арендуемого помещения, ответчик утратил право распоряжаться спорным помещением, в связи с чем исковые требования о взыскании задолженности за период с 19.01.2016 г. по 04.07.2016 г. удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и закону и подлежит частичной отмене.

Расходы по уплате госпошлины распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 270, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2018 года по делу N А40-143976/17 - отменить.

Взыскать с ООО "ИСКО" (124489, г. Москва, г. Зеленоград, корп. 617А, ОГРН: 1167746386994) в пользу ДГИ г. Москвы (125009, г. Москва, Газетный переулок, д. 1/12, ОГРН: 1037739510423) задолженность в размере 9 316 563 (девять миллионов триста шестнадцать тысяч пятьсот шестьдесят три) руб. 53 коп. и пени в размере 1 867 734 (один миллион восемьсот шестьдесят семь тысяч семьсот тридцать четыре) руб. 13 коп.

Взыскать с ООО "ИСКО" (124489, г. Москва, г. Зеленоград, корп. 617А, ОГРН: 1167746386994) в доход Федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 78 921 (семьдесят восемь тысяч девятьсот двадцать один) руб. 49 коп.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Панкратова Н.И. Проценко А.И.