Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2018 г. N 15АП-6399/18

город Ростов-на-Дону

01 июня 2018 г.

дело N А32-25878/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Комиссаровым Д.Г.,

при участии:

от истца: представителя Кацалап Т.И. по доверенности от 01.08.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 марта 2018 года по делу N А32-25878/2017

по иску индивидуального предпринимателя Корнаева Роберда Георгиевича

к ответчику администрации города Сочи

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Региональная Компания-Профит", Департамента имущественных отношений администрации города Сочи

о обязании заключить дополнительное соглашение,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Корнаев Роберд Георгиевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи (далее - ответчик, администрация), в котором просил:

- признать недействительным пункт 3.2 договора аренды от 22.05.2014 N 4900009240;

- обязать администрацию привести в соответствие с действующим законодательством договор аренды земельного участка путем заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в пункт 3.2 договора, изложив его в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 519 840 рублей" (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы следующим. В соответствии с выполненным по заказу предпринимателя отчетом об оценке от 03.05.2017 N 077/17/СЧ рыночная стоимость земельного участка составила 34 956 000 руб. Земельный участок не относится к участкам, арендная плата за которые подлежит определению от кадастровой стоимости. В соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", арендную плату следует определять от рыночной стоимости земельного участка. Годовая арендная плата должна определяться от рыночной стоимости земельного участка в размере 34 956 000 руб. и составлять 519 840 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Региональная Компания-Профит" (далее - общество), Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2018 заявленные требования удовлетворены.

Согласно экспертному заключению N 079/2017 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2017 составила 36 066 230 руб. Суд пришел к выводу, что размер годовой арендной платы составляет:

36 066 230 руб. х 1,5% х 1 = 540 994 руб.

Администрация города Сочи и Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили его отменить, в иске отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Суд не учел, что лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной. Пункт 9.2 постановления N 210 предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривалась в отношении него в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.05.2014 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Корнаевым Робердом Георгиевичем был заключен договор N 4900009240 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:597 общей площадью 12 906 кв.м., расположенного по адресу:

г. Сочи, Лазаревский район, ул. Калараш, с видом разрешенного использования - "для размещения ремонтно - складской базы".

Также на данном земельном участке расположено хозяйственное строение общей площадью 45,8 кв.м., принадлежащее истцу на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись N 23-23/050-23/046/135/2015-206/1 от 30.07.2015.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 30.09.2013 N 3/33/ОЗ-2013, имеющему свое отражение в договоре аренды от 22.05.2014 N 4900009240 и представленному администрацией города Сочи, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:597 составляет 83 463 102 руб.

Размер годовой арендной платы администрация установила в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.09.2013 N 3/33/ОЗ-2013 в размере 1 251 947 руб. (пункт 3.2 договора).

Обществом с ограниченной ответственностью "Лидер" по заказу Корнаева Р.Г. была проведена оценка рыночной стоимости данного земельного участка, согласно отчету от 03.05.2017 N 077/17/СЧ его стоимость составила 34 956 000 руб.

Предприниматель направил в адрес администрации предложение о пересмотре арендной платы и внесении изменений в договора аренды N 4900009240 от 22.05.2014.

Поскольку ответчик отказал истцу в изменении условий договора, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции после 01.03.2015) плата за пользование спорным участком, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (пункт 16 постановления Пленума N 73, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий дополнительного соглашения необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

При формулировании условий пункта 3.2 договора администрация руководствовалась пунктом 2 постановления N 210, согласно которому размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:597 к перечисленным в пункте 5.2 постановления N 210 категориям не относится, поэтому арендную плату следует определять исходя из значения его рыночной стоимости.

Согласно пункту 8 постановления N 210 для установления размера годовой арендной платы применяются расчеты рыночной стоимости размера годовой арендной платы, проведенные в соответствии с подпунктами 4.1 и 4.2 данного постановления.

В пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, установлено, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы (АП= Р х С).

При этом пункт 5.2 данных Правил определяет, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Пункт 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, определяет, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно принципу экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа. В отсутствие соответствующего регулирования в муниципальных нормативных актах следует применять для расчета ставку арендной платы (1,5% от рыночной стоимости), установленную для земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов.

Для муниципальных земельных участков пункт 9.2 постановления N 210 предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат пункту 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50.

Поскольку постановление N 50 утратило силу в связи с изданием постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов", вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края http://admkrai.krasnodar.ru - 21.03.2016), в отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы, в данном случае в силу постановления N 121 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Из содержания приведенных нормативных правовых актов следует, что изменение (арендодателем в одностороннем порядке) арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка.

Рыночная стоимость спорного земельного участка по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы на 01.01.2017 составила 36 066 230 руб.

Таким образом, на основании постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 расчет размера рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:597 общей площадью 12906 кв. м, должен производиться по формуле A = Р х С х Ки, и размер арендной платы за 2017 год должен составлять: 36 066 230 руб. х 1,5% х 1 = 540 994 рубля.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 марта 2018 года по делу N А32-25878/2017 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина