Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2018 г. N 06АП-2512/18

г. Хабаровск

01 июня 2018 г.

А04-1268/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2018 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалдуга И. В.

при участии в заседании:

от Прокуратуры Амурской области: Петренко Александра Сергеевна, прокурор отдела по доверенности N 15 от 09.02.2018;

от Индивидуального предпринимателя Удаловой Натальи Геннадьевны: не явились;

от Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации города Свободного: не явились

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Амурской области

на решение от 02.04.2018

по делу N А04-1268/2018

принятое судьей Стовбуном А.А.

по иску Первого заместителя прокурора Амурской области

к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации города Свободного, Индивидуальному предприниматель Удалова Наталья Геннадьевна

о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Амурской области (далее - прокурор), действующий в интересах неопределенного круга хозяйствующих субъектов и Муниципального образования "город Свободный" в лице администрации города обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного (ОГРН 1022800761610, ИНН 2807009855; далее - управление администрации г. Свободного), Индивидуальному предпринимателю Удаловой Наталье Геннадьевне (ОГРНИП 304280733400020, ИНН 282300014220; далее - ИП Удалова Н.Г., предприниматель) о признании недействительным ничтожного дополнительного соглашения от 03.11.2015 к договору аренды нежилого помещения N 26 от 02.11.2015, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на предпринимателя обязанности возместить управлению администрации г. Свободного понесенные расходы в размере 348 000 руб. по замене оконных блоков в арендуемом нежилом помещении по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, 50/1, произведенных по муниципальному контракту N 20 от 28.12.2015.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 02.04.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, прокурор обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального права.

Согласно позиции прокурора, вывод суда о невозможности признать недействительным дополнительное соглашение в связи с отсутствием его государственной регистрации противоречит разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", правовой позиции, изложенную в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и сложившейся судебной практике.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2018 апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 31.05.2018 в 11 часов 00 минут, информация об этом размещена публично на сайте арбитражного суда в сети Интернет.

Определением от 10.05.2018 в соответствии с частью 1 статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) удовлетворено ходатайство прокурора об его участии в судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области.

Участвующий в судебном заседании прокурор доводы жалобы поддержала, просила отменить решение, удовлетворить иск и пояснила, что дополнительное соглашение оспаривается в части исключения обязанности арендатора нести расходы по капитальному ремонту арендованного помещения.

Ответчики, извещенные о рассмотрении дела надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ, пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" явку представителей не обеспечили, отзыв не направили.

Рассмотрение дела осуществляется в отсутствие не явившихся лиц в порядке статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, управлением администрации г. Свободного проведен аукцион на право заключения договора аренды нежилого помещения общей площадью 316,8 кв.м., расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, 50/1 на третьем этаже в здании.

По результатам аукциона, оформленного протоколом N 1 от 20.10.2015 между управлением, выступающим арендодателем и предпринимателем, выступающим арендатором заключен договор аренды N 26 от 02.11.2015 сроком с 02.11.2017 до 01.11.2020 для использования под офисно-торговое.

Пунктом 2.2.3 договора на арендатора возлагалась обязанность производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, обеспечивать надлежащее состояние прилегающей к зданию территории.

Помещение передано по акту приема-передачи (приложение N 1) от 02.11.2016.

Договор зарегистрирован Росрестром 07.07.2016 номер 28-28/007-28/312/003/2016-834/1, о чем на нем проставлена отметка регистрирующего органа.

Дополнительным соглашением от 03.11.2015 к договору аренды нежилого помещения N 26 от 02.11.2015 стороны исключили из пункта 2.2.3 договора слова "капитальный ремонт", изложили пункт в следующей редакции: "Производить за счет собственных средств текущий ремонт арендуемого помещения, обеспечивать надлежащее состояние прилегающей к зданию территории".

Так же соглашением стороны в пункте 3.1 договора заменили слова "Арендатор своевременно производит арендные платежи согласно приложению N 1 к настоящему договору" на слова ""Арендатор своевременно производит арендные платежи согласно приложению N 2 к настоящему договору".

28.12.2015 между управлением администрации г. Свободного, выступающего заказчиком и Индивидуальным предпринимателем Куликовым Владимиром Викторовичем по результатам запроса котировок заключен муниципальный контракт N 20 на производство работ по замене оконных блоков в нежилом помещении по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, 50/1 стоимостью 348 800 руб.

По акту формы КС-2 N 1 от 31.12.2015 результат выполненных работ по контракту принят заказчиком, оплата работ подрядчику осуществлена платежным поручением N 227 от 18.04.2017 на сумму 348 800 руб.

Ссылаясь на то, что условия конкурсной документации на право заключения договора не предусматривали возможность изменения условий договор аренды, которые были частью конкурсной документации, а дополнительное соглашение освобождает арендатора от его обязанностей по сравнению с первоначальной редакцией и противоречит положением Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Правилам проведения конкурсов, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" прокурор обратился в Арбитражный суд Амурской области с рассматриваемым иском.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав участвующего прокурора, изучив материалы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Суд первой инстанции оценки доводам прокурора не давал, сославшись на незаключенность дополнительного соглашения от 03.11.2015 в связи с отсутствием его регистрации в отличие от основного договора требуемого согласно статьям 452, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и по этим причинам отказал в удовлетворении иска.

Между тем судом не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время, как следует из толкования положений статьи 8.1, пункта 2 статьи 609 ГК РФ, подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр - для лиц, не являющихся сторонами сделки.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Между тем, для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Аналогичный правовой подход в толковании названных норм права следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (далее - письмо Президиума N 165).

Так, в пункте 2 письма Президиума N 165 разъяснено, что договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.

В пункте 3 письма Президиума N 165 также содержится правовой подход, согласно которому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Это означает, что предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

На основании изложенного, апелляционный суд рассматривает дело повторно по существу требований.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии с требованиями статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями (абзац 2 части 1 статьи 52 АПК РФ).

Иск заявлен в защиту публичных интересов в целях устранения нарушений требований антимонопольного законодательства.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. В силу пункта 2 статьи 616 Кодекса обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, возложена на арендатора.

Указанная норма о проведении капитального ремонта арендодателем является диспозитивной. В данном случае стороны в договоре (первоначально) определили капитальный ремонт за счет арендатора.

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ, Закон о защите конкуренции), заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (далее - Правила).

Согласно пункту 98 Правил такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

В силу подпункта 16 пункта 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

В соответствии с пунктом 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.

Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе, права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

Как установлено судом и следует из материалов дела, управлением администрации г. Свободного в соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции и Правилами, разработана документация об аукционе по проведению открытого конкурса на право заключения договора аренды спорных нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, которая утверждена начальником управления 24.09.2015.

В пункте 1.3 документации определен предмет и характеристики объекта аренды, а также указано, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается, в пункте 1.6 указано о графике проведения осмотра помещений претендентами.

Составной частью аукционной документации является проект договора аренды в отношении спорного объекта.

В проекте договора в пункте 2.2.3 указано, что арендатор обязан производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, обеспечивать надлежащее состояние прилегающей к зданию территории.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из приведенных условий аукционной документации следует, что управление, являясь организатором открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества, в разработанной и утвержденной документации закрепило положение, соответствующее подпункту 16 пункта 114 Правил, о недопущении изменения по соглашению сторон и в одностороннем порядке условий договора, указанных в документации об аукционе, при заключении и исполнении договора.

Условия аукционной документации, проекта договора и заключенного договора аренды по результатам торгов, обязанность по проведению капитального ремонта объекта аренды лежала на арендаторе.

Арендатор с учетом его права осмотра помещений, последующего подписания акта приема-передачи действуя разумно и осмотрительно, должен был заблаговременно установить фактическое состояние помещений. В акте приема-передачи от 02.11.2015 им указано о пригодности помещения для его эксплуатации.

На основании изложенного, из приведенных положений Закона о защите конкуренции и Правил, а также установленных по делу обстоятельств следует, что условие договора о проведении капитального ремонта арендатором (пункт 2.3 договора) не могло быть изменено по соглашению сторон заключением дополнительного соглашения от 03.11.2015.

Поскольку указанной сделкой (в части пункта 2.2.3) стороны в нарушение требований закона установили иной порядок пользования муниципальным имуществом, не предусмотренный условиями публичного аукциона, это является основанием для признания ее не соответствующей требованиям закона и недействительной ничтожной сделкой в соответствии со статьей 168 ГК РФ.

Недействительность дополнительного соглашения в отношении исключения из пункта 2.2.3 договора проведения капитального ремонта не влечет недействительности иной части соглашения по замене слов пункта 3.1 договора и правильного указания приложения N 2 являющегося расчетом арендной платы (статья 180 ГК РФ), о чем также пояснил прокурор.

Общим последствием недействительности сделок, предусмотренным в пункте 2 статьи 167 ГК РФ является возврат другой стороне всего полученного по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В данном конкретном случае последствием недействительности будет являться восстановление обязанности арендатора проводить капитальный ремонт помещений, поскольку оплата денежных средств по муниципальному контракту по замене оконных блоков в сумме 348 800 руб. не является последствием признанной по иску прокурора ничтожной сделки.

Сама по себе замена оконных блоков в помещении не свидетельствует о проведении капитального ремонта здания, при этом не указано на основании каких критериев и нормативно-правовых актов указанные работы могут быть квалифицированы как работы по проведению капитального ремонта.

Вопрос о взыскании неосновательного обогащения в связи с проведенным ремонтом в интересах предпринимателя, не может быть рассмотрен в рамках заявленного прокурором в порядке статьи 52 АПК РФ иска о недействительности сделки.

В связи с изложенным, суд не усматривает применить указанные последствия по взысканию денежных средств.

Решение Арбитражного суда Амурской области подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Судебные расходы в виде госпошлины по иску в сумме 6 000 руб. от уплаты, которой управление администрации г. Свободного как муниципальный орган освобождено, подлежат отнесению на предпринимателя в соответствии со статьей 110 АПК РФ и абзацем первым пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 02.04.2018 по делу N А04-1268/2018 Арбитражного суда Амурской области отменить.

Признать недействительным ничтожное дополнительное соглашение от 03.11.2015 к договору аренды нежилого помещения N 26 от 02.11.2015 в части исключения из пункта 2.2.3 договора обязанности арендатора нести расходы по капитальному ремонту арендованного помещения.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Удаловой Натальи Геннадьевны (ОГРНИП 304280733400020, ИНН 282300014220) в доход федерального бюджета госпошлину по иску 6 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

М.О. Волкова Е.В. Гричановская