Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2018 г. N 11АП-6865/18

г. Самара

04 июня 2018 г.

Дело N А49-7663/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июня 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лариной Ю.Н.,

при участии:

от заявителя апелляционной жалобы - государственного унитарного предприятия Пензенской области "Областная газоэнергетическая компания" - не явились, извещены надлежащим образом,

от истца - общества с ограниченной ответственностью "ГСМ Плюс" - представитель Князев Д.Б. по доверенности от 20.03.2018 г., представитель Болясов Ю.А. по доверенности от 20.03.2018 г.,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 31 мая 2018 года в зале N 6 апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия Пензенской области "Областная газоэнергетическая компания" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 26 марта 2018 года, по делу N А49-7663/2017 (судья Новикова С.А.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "ГСМ Плюс" (Комсомольская ул., А2, Заречный г., Пензенская область, 442960; М. Крылова ул., 13-50, Пенза г., 440000; ИНН 5838044799; ОГРН 1075838000094),

к государственному унитарному предприятию Пензенской области "Областная газоэнергетическая компания" (Новый Кавказ ул., 4, Пенза г., 440008; ИНН 5820000470; ОГРН 1025801087641),

третьи лица: Департамент государственного имущества Пензенской области (2-ой Виноградный проезд, д. 30, Пенза г., 440066; ИНН 5836010385; ОГРН 1025801362971), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (Суворова ул., 39, Пенза г., 440600; ИНН 5834029976; ОГРН 1045802010132), общество с ограниченной ответственностью "Центр независимой экспертизы" (Московская ул., 109А, Пенза г., 440000; Попова ул., 18, Пенза г., 440000; ИНН 5834035000; ОГРН 1065834025290), Правительство Пензенской области (Московская ул., 75, Пенза г., 440000),

об урегулировании разногласий при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ГСМ Плюс" обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к государственному унитарному предприятию Пензенской области "Областная газоэнергетическая компания" об обязании заключить договор купли-продажи нежилого здания (склад ГСМ), кадастровый номер 58:24:0341001:1194, литер А, общей площадью 50,1 кв.м, адрес: примерно 6,7 км по направлению северо-восток от ориентира с. Засечное, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район с учетом условий, согласно протоколу разногласий от 09.03.2017.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 21 июля 2017 г. по ходатайству представителей истца производство по делу N А49-7663/2017 было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, назначенной для определения соответствует ли отчет об оценке N ОЦ-904-16 от 20.12.2016 ООО "Центр независимой экспертизы" требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленным нормам и стандартам; подлежала ли включению в рыночную стоимость нежилого здания (склада ГСМ) рыночная стоимость права аренды земельного участка при выкупе нежилого здания находящегося на нем, а также рыночной стоимости нежилого здания (склада ГСМ), кадастровый номер 58:24:0341001:1194.

Согласно заключению эксперта N 299/16 от 26.09.2017 (т.2 л.д.117-133), проведенного экспертом АНО "Пензенская лаборатория судебной экспертизы", отчет об оценке N ОЦ-904-16 от 20.12.2016, подготовленный ООО "Центр независимой экспертизы", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания (склада ГСМ) кадастровый номер 58:24:0341001:1194, по состоянию на 15.12.2016 составляет (с НДС): 357000 руб. В рыночную стоимость нежилого здания (склада ГСМ), рыночная стоимость права аренды земельного участка при выкупе нежилого здания находящегося на нем включению не подлежала.

Протокольным определением от 13.11.2017 арбитражным судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований в части п.2.1. и п.2.4. договора купли-продажи нежилого здания (склад ГСМ) и, с учетом результатов заключения судебной экспертизы от 26.09.2017 N 299/16, истец просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи склада ГСМ по стоимости 357000 руб. с предоставлением рассрочки ежемесячных платежей в равных долях в размере 5950 руб.

Определением от 25.12.2017 по ходатайству представителя ответчика производство по делу N А49-7663/2017 было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, необходимой для определения рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого здания (склада ГСМ) кадастровый номер 58:24:0341001:1194 и рыночной стоимость права аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:24:0390501:702 площадью 2387 кв.м. Согласно выводам эксперта АНО "Институт судебных экспертиз", изложенным в заключении N А49-7663/01/2018 от 29.01.201 (т.3, л.д.130-159), рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (склада ГСМ) кадастровый номер 58:24:0341001:1194, по состоянию на 15.12.2016 составляет 970000 руб., с учетом НДС, в том числе: рыночная стоимость нежилого здания (склада ГСМ) кадастровый номер 58:24:0341001:1194 - 447000 руб. с учетом НДС 18%; рыночная стоимость права аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:24:0390501:702 площадью 2387 кв.м. - 523000 руб. с учетом НДС 18%.

Ходатайство представителя ответчика о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения арбитражным судом дела N А49-2811/2018 оставлено без удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 26 марта 2018 года, по делу N А49-7663/2017 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ГСМ Плюс" удовлетворены частично.

Суд изложил:

пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года в следующей редакции: "Стоимость объекта по настоящему договору составляет с учетом НДС 970000 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" и подтверждается заключением эксперта от 29.01.2018 N 04/01, составленным АНО "Институт судебных экспертиз";

пункт 2.4. договора купли-продажи в следующей редакции: "Стороны договорились, что оплата Покупателем цены договора указанной в пункте 2.1. осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных платежей в равных долях в размере 16166 рублей 67 коп. по реквизитам, указанным в разделе 9 договора. Последний платеж составит 16166 руб. 47 коп. Оплата производится с даты заключения договора купли-продажи. Рассрочка предоставляется на пять лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации. Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. Продаваемый по договору объект находится в залоге в силу закона у Продавца до полной его оплаты Покупателем";

пункт 3.1.4 договора купли-продажи в следующей редакции: "Представить Продавцу платежные документы, подтверждающие факт оплаты недвижимого имущества, не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента осуществления очередного платежа";

пункт 4.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Объект считается переданным Покупателю с момента заключения договора купли-продажи. Составление документа о передаче не требуется";

пункт 7.3 договора купли-продажи в следующей редакции: "Настоящий договор может быть расторгнут по требованию Продавца в случае нарушения Покупателем сроков уплаты цены договора, указанной в разделе 2 договора, более чем на 50 календарных дней".

В остальной части иска отказано.

С государственного унитарного предприятия Пензенской области "Областная газоэнергетическая компания" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ГСМ Плюс" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб. и судебные издержки в сумме 28325 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, государственное унитарное предприятие Пензенской области "Областная газоэнергетическая компания" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в иске отказать.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель ООО "ГСМ Плюс" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, ООО "ГСМ плюс" на основании договора аренды недвижимого имущества N 1023 от 26.04.2007, действовавшего в период с 26.04.2007 по 30.11.2012 являлось арендатором склада ГСМ общей площадью 50,1 кв.м.

На основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 07.07.2009 г. N 152-пр у ГБУ Пензенской области "Ахунско-Ленинское лесничество" было изъято и закреплено на праве хозяйственного ведения за ГУП ПО "ОГЭК" имущество - нежилое здание склада ГСМ общей площадью 50,1 кв.м, инв. N 000000366, лит.А, расположенное по адресу: примерно 6,7 км по направлению на северо-восток от ориентира с.Засечное, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район.

Право хозяйственного ведения государственного унитарного предприятия Пензенской области "Областная газоэнергетическая компания" в отношении нежилого здания склада ГСМ зарегистрировано 30.08.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права хозяйственного ведения серии 58 АВ N 242355 от 30.08.2012.

01.12.2012 между ГУП ПО "ОГЭК" (арендодатель) и ООО "ГСМ плюс" (арендатор) на срок с 01.12.2012 по 30.06.2015 заключен договоров аренды недвижимого имущества N 267 в соответствии с условиями которого во временное владение и пользование арендатора было передано недвижимое имущество - склад ГСМ, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 50,1 кв.м., инв. N 000000366, лит. А, размещенное по адресу: примерно 6,7 км. по направлению на северо - восток от ориентира с.Засечное, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район, кадастровый номер: 58-58-01/013/2007-369, для складирования (хранения) горюче - смазочных материалов с целью их последующей реализации.

Между Департаментом государственного имущества Пензенской области (арендодатель) и ГУП ПО "ОГЭК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 195 зем от 17.12.2012, предметом которого является земельный участок площадью 2 387 кв.м. из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности земель иного специального назначения, с кадастровым номером 58:24:390501:702, имеющий ориентир: с. Засечное Пензенского района Пензенской области и находящийся примерно в 6,7 км от ориентира по направлению на северо-восток, предоставляемый в пользование на условиях аренды для размещения нежилого здания (склад ГСМ) (п.1.1 договора аренды земельного участка).

Границы Участка обозначены на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка (Приложение N 1) (п.2.1 договора).

Договор аренды земельного участка вступает в силу с момента его подписания, условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 03.12.2012 г. (пункты 3.1, 3.2 договора).

Учитывая, что договор аренды земельного участка не содержит согласованного сторонами срока аренды, то в силу положений ст.610 ГК РФ договор аренды земельного участка N 195 зем от 17.12.2012 считается заключенным на неопределенный срок.

В связи с тем, что срок действия договора аренды недвижимого имущества N 267 от 01.12.2012 истек 01.07.2015, арендодателем - ГУП ПО "ОГЭК" и арендатором - ООО "ГСМ плюс" 29.03.2016 подписан договор аренды недвижимого имущества N431, по условиям которого, во временное владение и пользование ООО "ГСМ плюс" передан спорный объект - склад ГСМ на срок с 01.07.2015 по 30.06.2018.

Договор аренды недвижимого имущества N 431 от 29.03.2016 зарегистрирован в установленном законом порядке 18.04.2016.

Передача недвижимого имущества оформлена актом приема - передачи от 29.03.2016.

Плата за пользование земельным участком, на котором расположено имущество, не включена в стоимость арендной платы по настоящему договору (п.4.1 договора).

В соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества N 431 от 29.03.2016 арендная плата по договору уплачивается арендатором ежемесячно, в срок не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца, в сумме, не менее месячного арендного платежа включая НДС, начисленной на арендную плату.

До 25.04.2016 арендатор обязуется перечислить на расчетный счет арендодателя арендную плату за период с 01.07.2015 по 31.03.2016, с учетом произведенных расходов арендатора по арендной плате за земельный участок на котором размещается имущество, предоставленное арендодателю Департаментом государственного имущества Пензенской области по договору аренды N 195зем.

От 17.12.2012. Арендатор дополнительно к арендной плате за пользование имуществом возмещает арендодателю понесенные последним расходы по оплате арендной платы за земельный участок на котором размещается имущество, предоставленное арендодателю Департаментом государственного имущества Пензенской области по договору аренды N 195зем от 17.12.2012.

Возмещение вышеуказанных расходов осуществляется арендатором ежемесячно, в срок не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца, на основании выставленного арендодателем счета на оплату (п.4.2., п. 4.3. договора).

15.12.2016 ООО "ГСМ плюс" направило ГУП ПО "ОГЭК" письмо за N 67, в котором указало, что склад ГСМ с 2007 года непрерывно находится в арендном пользовании общества на основании договоров аренды N 1023 от 26.04.2007, N 267 от 01.03.2012 и N 431 от 29.03.2016.

ООО "ГСМ плюс" является субъектом малого предпринимательства - микропредприятием, что подтверждается его нахождением в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

В связи с чем, в соответствии с ч.2 ст.2 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ООО "ГСМ плюс" просило осуществить возмездное отчуждение склада ГСМ в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества, и осуществить необходимые юридически значимые действия, предусмотренные п.3 ст.4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В случае принятия решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение вышеуказанного склада ГСМ, определённой в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности Российской Федерации", из которой 40% стоимости недвижимого имущества ООО "ГСМ плюс" перечислит в течение 1 рабочего дня с даты подписания договора купли-продажи, остальные 60% в течение 30 календарных дней с даты подписания договора. Письмо получено представителем ГУП ПО "ОГЭК" 15.12.2016.

Руководствуясь ч.2 ст. 2, ч.3 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, ГУП ПО "ОГЭК" направило в Департамент государственного имущества Пензенской области письмо за N 612 от 15.12.2016 о согласовании возмездного отчуждения склада ГСМ в порядке, установленном нормами Федерального закона N 159-ФЗ.

В целях определения рыночной стоимости склада ГСМ, ГУП ПО "ОГЭК" заключило с ООО "Центр независимой экспертизы" договор на проведение оценки, на основании которого был подготовлен отчет об оценке N ОЦ-904-16 от 20.12.2016, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости склада ГСМ с учетом НДС составляет 3171000 руб.

01 февраля 2017 года Правительством Пензенской области было принято распоряжение N 35-рП "О согласовании распоряжения имуществом ГУП ПО "ОГЭК" в соответствии с которым согласовано совершение сделки, направленной на возмездное отчуждение принадлежащего ГУП "ОГЭК" на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, - нежилое здание - склад ГСМ, литер А, общей площадью 50,1 кв.м, расположенного примерно в 6,7 км по направлению на северо - восток от ориентира с. Засечное, рыночной стоимостью согласно отчету об оценке 3171000 руб. (с учетом НДС), - ООО "ГСМ плюс", пользующемуся преимущественным правом на приобретение данного имущества.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ и распоряжением Правительства Пензенской области от 01.02.2017 N 35-рП, приказом N 15 от 08.02.2017 ГУП ПО "ОГЭК" принято решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение склада ГСМ и направлении ООО "ГСМ плюс" предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойки - требование о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

09 февраля 2017 года ГУП ПО "ОГЭК" направило ООО "ГСМ плюс" предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества исх.N 75, проект договора купли-продажи недвижимого имущества, а также требование о погашении задолженности.

Указанный пакет документов ООО "ГСМ плюс" получен 10.02.2017.

ООО "ГСМ плюс" не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи недвижимого имущества направило в адрес ГУП ПО "ОГЭК" протокол разногласий от 21.02.2017, в соответствии с которым предлагало изменить обозначающие характеристики склада ГСМ и земельного участка, расположенного под складом, цену продажи склада ГСМ, а также изъявило желание воспользоваться правом на рассрочку посредством ежемесячных платежей.

Письмом N 143 от 09.03.2017 ГУП ПО "ОГЭК" направило в адрес ООО "ГСМ плюс" подписанный со своей стороны новый проект договора купли-продажи недвижимого имущества, согласовав обозначающие характеристики склада ГСМ и земельного участка.

Данный проект получен директором общества в тот же день.

В свою очередь, ООО "ГСМ плюс" сопроводительным письмом от 22.03.2017 направило в адрес ГУП ПО "ОГЭК" подписанный протокол разногласий от 09.03.2017 и подписанный проект договора купли-продажи недвижимого имущества, предложив отдельные пункты договора изложить в следующей редакции:

п.2.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет с учетом НДС 268711 руб. Цена объекта равна рыночной стоимости нежилого здания и не включает рыночную либо иную стоимость земельного участка, на котором расположено здание.

Указанная цена определена независимым оценщиком в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости N ОЦ-904-16 от 20.12.2016, выполненным ООО "Центр независимой экспертизы";

п.2.4. Стороны договорились, что оплата Покупателем цены договора указанной в п.2.1. осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных платежей в равных долях по реквизитам, указанным в разделе 9 Договора. Рассрочка предоставляется на 5 лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации. Оплата приобретенного в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. Продаваемый по договору объект находится в залоге в силу закона у Продавца до полной его оплаты Покупателем;

п.3.1.4. Заменить словосочетание "полной оплаты" словосочетанием "очередного платежа";

п.4.1. Заменить словосочетание "не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента его полной оплаты" на словосочетание "в день подписания настоящего Договора";

п.7.3. Заменить слово "срока" словом "сроков".

Иные условия договора ООО "ГСМ плюс" принимает в редакции ГУП ПО "ОГЭК".

Указанный пакет документов получен ГУП ПО "ОГЭК" 27.03.2017.

Вместе с тем ГУП ПО "ОГЭК" отказалось принимать условия договора купли-продажи в редакции, изложенной в протоколе разногласий, указывая на то, что составленный им проект договора соответствует закону.

Уведомление об отклонении протокола разногласий от 09.03.2017 ГУП ПО "ОГЭК" в адрес ООО "ГСМ плюс" не направило.

Поскольку при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года между сторонами возникли разногласия, в том числе по цене выкупаемого имущества и сроков оплаты и передачи по акту, в порядке урегулирования разногласий стороны к соглашению не пришли, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 217, 445, 421, 422, 455, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования по следующим основаниям.

При этом суд первой инстанции верно указал, что в данном случае сторонами полностью соблюдена процедура, предусмотренная пунктом 2 указанной статьи: направление оферты ответчиком, направление протокола разногласий к проекту договора истцом, не согласование ответчиком протокола разногласий в редакции истца.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал наличие между сторонами преддоговорного спора.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, части 4 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются общие положения названного Кодекса о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 N 32 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий" пунктом 1 статьи 27 и статьей 28 Закона РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" установлено, что оформление сделок приватизации независимо от способа приватизации производится путем заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем государственного (муниципального) предприятия. Поэтому заключение такого договора является обязательным для продавца.

Одним из предметов спора по настоящему делу являются разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Суд первой инстанции верно отметил, что по смыслу указанной нормы права, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверной величине рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30. 05. 2005 года N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

В материалы дела представлен отчет об определении рыночной стоимости N ОЦ-904-16 от 20.12.2016, выполненный ООО "Центр независимой экспертизы", согласно которому рыночная стоимость нежилого здания склада ГСМ определена в размере 3171000 руб. и имеет две составляющие: 1) стоимость самого объекта капитального строительства в сумме 268711 руб., 2) рыночная стоимость права аренды на земельный участок, на котором расположено данное здание в сумме 2902592 руб.

Поскольку по смыслу ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, арбитражным судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО "Пензенская лаборатория судебной экспертизы" Пудовкину А.Ю.

Согласно заключению эксперта N 299/16 от 26.09.2017 отчет об оценке N ОЦ-904-16 от 20.12.2016, подготовленный ООО "Центр независимой экспертизы", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а именно: п.21а ФСО N 1 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1) [2], п.5, п.8е, п.8ж Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" [4], п.8, п.22е, п.25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)" [5] и ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" [1], по причинам, изложенным в таблицах N1,2 исследовательской части "по первому вопросу" настоящего заключения.

В рыночную стоимость нежилого здания (склада ГСМ), определенную в отчете об оценке N ОЦ-904-16 от 20.12.2016, подготовленном ООО "Центр независимой экспертизы", рыночная стоимость права аренды земельного участка при выкупе нежилого здания находящегося на нем в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ [11] - включению не подлежала, по причинам, изложенным в исследовательской части "по первому вопросу" настоящего заключения; рыночная стоимость нежилого здания (склада ГСМ) кадастровый номер 58:24:0341001:1194, литера А, общей площадью 50,1 кв.м., находящегося по адресу: примерно 6,7 км по направлению на северо-восток от ориентира с. Засечное, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район по состоянию на 15.12.2016, составляет (с НДС): 357000 руб.

Для дачи пояснений по заключению N 299/16 от 26.09.2017 в судебное заседание 20.11.2017 был вызван эксперт Пудовкин А.Ю.

На дополнительно поставленные вопросы эксперт пояснил, что отчет об оценке N ОЦ- 904-16 от 20.12.2016, подготовленный ООО "Центр независимой экспертизы", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, поскольку в отчете для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, в качестве объектов-аналогов для оценки земельного участка выбраны участки, расположенные в "Заводском" промышленном районе г. Пензы, ул. Строителей, ул. Титова. В данном районе очень развита и сформирована инфраструктура, это и инженерные сети, и социальная среда и транспортные артерии, которые связывают его с остальными частями города и т.д. Оцениваемый объект расположен на земельном участке, который находится за пределами города Пензы, не имеет такой развитой инфраструктуры, в связи с чем, это несопоставимые объекты и не могут являться объектами-аналогами.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Согласно подпункту "е" пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Как следует из указанного пункта, приведенный перечень элементов сравнения является примерным, необходимость использования всех без исключения перечисленных элементов ФСО N 7 не предусмотрена.

Проанализировав отчет об оценке N ОЦ-904-16 от 20.12.2016, подготовленный ООО "Центр независимой экспертизы", суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что при определении рыночной стоимости объекта оценки в качестве объектов-аналогов использованы объекты, не соответствующие требованиям к понятию объекта-аналога, указанного в пункте 22 ФСО N 7, поскольку использованные оценщиком объекты, существенно отличаются от спорного по площади и местоположению.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно признал отчет об оценке N ОЦ-904-16 от 20.12.2016 составленным с нарушением Федеральных стандартов оценки, поскольку имеются противоречия в примененных объектах-аналогах.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно согласился с выводом эксперта, изложенным в заключении N 299/16 от 26.09.2017, являющимся ответом на первый вопрос, о том, что отчет об оценке N ОЦ-904-16 от 20.12.2016, подготовленный ООО "Центр независимой экспертизы", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Излагая свою позицию на возражения представителя ответчика относительно вывода эксперта о том, что рыночная стоимость права аренды земельного участка, расположенного под складом ГСМ, не подлежала включению в стоимость оцениваемого объекта, эксперт Пудовкин А.Ю. пояснил, что при определении рыночной стоимости нежилого здания (склада ГСМ) не учитывалась рыночная стоимость права аренды земельного участка ГУП ПО "ОГЭК", на котором оно расположено, так как данный вопрос на разрешение эксперта не ставился.

В случае постановки данного вопроса перед экспертом, была бы дана оценка, в том числе и рыночной стоимости права аренды на земельный участок, поскольку земельная составляющая учитывается при определении рыночной стоимости объекта недвижимости находящегося на земельном участке. В связи с чем, эксперт предложил назначить дополнительную экспертизу.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об Оценочной деятельности в Российской Федерации" к объектам оценки в том числе, относится право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

Согласно п.4 ФСО N 7 для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

Пунктом 24 ФСО N 7 рекомендовано применение затратного подхода для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений. Условиями применения такого подхода названа низкая активность рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке.

Пунктом 24 "г" и "д" ФСО N 7 установлена следующая последовательность расчета при определении стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства, для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

Таким образом, законодательством Российской Федерации не только допускается оценка рыночной стоимости прав аренды на земельный участок, но и в конкретных случаях она является обязательной при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Из представленного в материалы дела отчета об оценке от 20.12.2016 N ОЦ-904-16 и заключения эксперта N 299/16 от 26.09.2017 следует, что в целях определения рыночной стоимости склада ГСМ использовался затратный подход. При этом в заключении судебной экспертизы эксперт не определил стоимость прав на земельный участок как незастроенный, хотя это предусмотрено ФСО N 7.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 25 декабря 2017 г. по ходатайству представителя ответчика, не согласившегося с выводами судебной экспертизы, по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации "Институт судебных экспертиз" Цой Агате Робертовне.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении N А49-7663/01/2018 от 29.01.2018, рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (склада ГСМ) кадастровый номер 58:24:0341001:1194, литера А, общей площадью 50,1 кв.м, находящегося по адресу: примерно 6,7 км по направлению на северо-восток от ориентира с. Засечное, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район, и рыночная стоимость права аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:24:0390501:702 площадью 2387 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: размещение нежилого здания (склада ГСМ), адрес: примерно в 6,7 км по направлению на северо-восток от ориентира с. Засечное, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район, на котором расположен склад ГСМ, по состоянию на 15.12.2016 составляет 970 000 руб., с учетом НДС, в том числе:

- рыночная стоимость нежилого здания (склада ГСМ) кадастровый номер 58:24:0341001:1194, литера А, общей площадью 50,1 кв.м, находящегося по адресу: примерно 6,7 км по направлению на северо-восток от ориентира с. Засечное, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район, составляет 447000 руб. с учетом НДС 18%;

- рыночная стоимость права аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:24:0390501:702 площадью 2387 кв.м., составляет 523000 руб. с учетом НДС 18%.

Представители истца выводы экспертного заключения не оспорили. Однако истец не согласен с тем, что итоговая величина стоимости объекта исследования равна 970000 руб., определенная как сумма стоимости здания и сумма стоимости права аренды земельного участка, поскольку Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусмотрена передача прав на земельный участок. Соответственно объединять стоимость здания и стоимость земли не следует.

Представитель ответчика выводы эксперта не оспорил.

Оценив представленное экспертом заключение N А49-7663/01/2018 от 29.01.2018 по правилам ст.ст. 67, 68, 71, 86 АПК РФ, с точки зрения его соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, с учетом примененных стандартов оценочной деятельности, проведенного анализа исследования объекта, ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, обоснования использованных подходов к объекту оценки, описания процесса оценки объекта оценки, использованной в нем информации и ее анализа, обоснование использования аналогов объекта оценки, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что заключение эксперта N А49-7663/01/2018 от 29.01.2018 соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Со ссылкой на норму статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно судом первой инстанции отклонен довод представителей истца о том, что итоговая величина стоимости объекта не должна включать в себя рыночную стоимость права аренды на земельный участок исходя из следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) и пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, кпокупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Покупатель недвижимости находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды земельного участка N 195 зем от 17.12.2012 не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором находятся объекты недвижимости, после продажи объектов недвижимости иному лицу, то после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, к новому собственнику переходит право пользования земельным участком на том же праве, что и у предыдущего собственника, то есть фактически к ООО "ГСМ плюс" перейдет право аренды по договору аренды земельного участка N 195 зем от 17.12.2012.

В связи с чем, экспертом правомерно определена рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (склада ГСМ) исходя из рыночной стоимости права аренды на земельный участок.

Довод представителя истца со ссылкой на Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 (п.1) в котором указано, что действие ФЗ-159 не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации, в связи с чем, в стоимость выкупаемого объекта недвижимости не должна включаться стоимость права аренды, обоснованно не принят судом первой инстанции во внимание, поскольку основан на неверном его толковании. Объектом оценки был только выкупаемый склад ГСМ, рыночная стоимость земельного участка при его выкупе не определялась. А определение рыночной стоимости права аренды земельного участка является необходимым элементом при определении стоимости объекта недвижимости находящегося на нем согласно ФСО N 7.

Оценив экспертное заключение АНО "Институт судебных экспертиз" N А49-7663/01/2018 от 29.01.2018 наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждыми в отдельности и в их совокупности, суд верно нашел его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и в части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, суд первой инстанции правомерно признал заключение эксперта АНО "Институт судебных экспертиз" N А49-7663/01/2018 от 29.01.2018 надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного нежилого здания, которая по состоянию на 15.12.2016 составляла 970000 руб.

В связи с чем, пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года подлежит изложению в следующей редакции: "Стоимость объекта по настоящему договору составляет с учетом НДС 970000 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" и подтверждается заключением эксперта от 29.01.2018 N 04/01, составленным АНО "Институт судебных экспертиз".

Довод представителя ответчика и третьего лица - Департамента государственного имущества Пензенской области о том, что поскольку экспертным заключением установлена рыночная цена спорного объекта недвижимости ниже, чем указано в распоряжении Правительства Пензенской области N 35-рП от 01 февраля 2017 года, в связи с чем, договор купли-продажи не может быть заключен, верно признан судом первой инстанции несостоятельным, поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 970000 руб. по результатам судебной экспертизы при рассмотрении дела арбитражным судом. В связи с чем, иных согласований цены, определённой в процессе рассмотрения спора об урегулировании разногласий, не требуется. Истцом соблюдена процедура выкупа арендуемого объекта, получено согласие, повторного согласования и обращения с заявлением о выкупе арендуемого объекта, не требуется. На момент обращения с заявлением о выкупе, согласие на выкуп получено от уполномоченного органа, в связи с чем, право истца на выкуп объекта недвижимости не должно нарушаться межведомственными полномочиями. Указанный довод ответчика имел бы значение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора, а не при рассмотрении настоящего дела об урегулировании разногласии при заключении договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Истец, воспользовавшись своим правом, определил оплату цены договора указанной в п.2.1. в рассрочку посредством ежемесячных платежей в равных долях на срок пять лет.

Исходя из приведенного нормативно-правового регулирования, суд первой инстанции правомерно посчитал возможным принять п.2.4. в редакции истца, предусматривающей оплату недвижимого имущества в рассрочку сроком на пять лет, поскольку предложенная истцом редакция не противоречит нормам Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ.

В связи с чем, суд первой инстанции верно указал, что возражения ответчика относительно включения в договор купли-продажи условия о рассрочке оплаты приобретаемого арендуемого имущества на 5 лет, являются необоснованными.

Ссылка представителя ответчика, что обращаясь с заявлением о выкупе арендуемого объекта недвижимости истец гарантировал оплату сразу, верно признана несостоятельной, поскольку истец воспользовался своим правом в соответствии с нормами действующего законодательства.

Поскольку п.2.4. судом верно принят в редакции истца, предусматривающей оплату недвижимого имущества в рассрочку сроком на пять лет, следовательно, п.3.1.4. и п.7.3. также обоснованно приняты в редакции истца, согласно которой, словосочетание "полной оплаты" следует заменить на словосочетание "очередного платежа", а слово "срока" на слово "сроков".

Согласно п. 4.1. в редакции договора купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года направленной ГУП ПО "ОГЭК" истцу, передача Объекта Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по подписываемому Сторонами Акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора, не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента его полной оплаты.

Истцом в протоколе разногласий предложено урегулировать данный пункт путем замены словосочетания "не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента его полной оплаты" на словосочетание "в день подписания настоящего Договора".

Следовательно, со ссылкой на нормы статей 454, 224, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции верно указал, что в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 6 Постановление Пленума N 73 также отмечено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Согласно абзацу 3 пункта 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 5 Постановление Пленума N73 и положения пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с которыми, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что объект недвижимости - склад ГСМ, будет считаться переданным ООО "ГСМ плюс" с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года, поскольку уже находится во владении истца-покупателя на основании договора аренды. В связи с чем, составление и подписание отдельного документа о передаче в виде акта приема-передачи, не требуется. Суд первой инстанции верно указал, что в данном случае сам договор будет являться документом подтверждающим передачу имущества.

Таким образом, принимая во внимание указанные нормы права, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что п. 4.1. договора купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года подлежит изложению в редакции суда: "Объект считается переданным Покупателю с момента заключения договора купли-продажи. Составление документа о передаче не требуется".

Учитывая, что склад ГСМ находится в пользовании истца, суд первой инстанции верно посчитал необходимым также включить в договор купли-продажи (п.2.4.) условие о том, что оплата выкупаемого имущества начинается с даты заключения договора купли-продажи.

С учетом установленных по делу обстоятельств, а так же принимая во внимание характер правоотношений сторон, связанный с реализацией положений Федерального закона N 159-ФЗ, направленного на поддержку малого и среднего предпринимательства, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года должен быть заключен по цене, определенной в процессе разрешения спора на основании п. 2 ст. 445 ГК РФ и п. 2 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, то есть по цене 970000 руб.

В связи с чем, пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года обоснованно изложен в редакции суда.

При этом суд первой инстанции верно отметил, что пункт 2.4. договора в части осуществления оплаты в рассрочку посредством ежемесячных платежей в равных долях подлежит изложению в редакции истца, а в части суммы ежемесячного платежа в размере 16166 руб. 67 коп. - в редакции суда.

Кроме того, суд первой инстанции также обоснованно указал, что пункты 3.1.4. и 7.3. договора подлежат изложению в редакции истца, а п. 4.1. в редакции суда по изложенным выше основаниям.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о частичном удовлетворении иска.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что доводы представителя ответчика, касающиеся наличия задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества N 431 от 29.03.2016 и возмещению понесенных им расходов по оплате арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка N 195 зем от 17.12.2012, являлись бы заслуживающими внимания, если бы истцом было заявлено требование о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку в силу п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса является задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которых подтверждено документально, требование о которых было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование.

Из представленных в материалы дела письменных доказательств следует, что ГУП ПО "ОГЭК" направило в Департамент государственного имущества Пензенской области письмо N 612 от 15.12.2016, в котором сообщило о том, что в арендном пользовании ООО "ГСМ плюс" с 26.04.2007 и по настоящее время находится склад ГСМ.

По состоянию на текущую дату имеется задолженность перед ГУП ПО "ОГЭК" в размере 52 486 руб. 25 коп. Т

ем не менее, ГУП ПО "ОГЭК" считает возможным возмездное отчуждение в порядке ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ арендуемого склада ГСМ в пользу ООО "ГСМ плюс" при условии оплаты последней задолженности по арендной плате.

02.02.2017 ГУП ПО "ОГЭК" направило ООО "ГСМ плюс" оферту - предложение о заключении договора купли-продажи арендованного имущества, проект договора и требование о погашении задолженности по арендной плате.

Вместе с тем, если бы у истца имелась задолженность по арендной плате и пени, ответчик не должен был направлять проект договора купли-продажи, он же его направил, и стороны обратились в суд для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора.

Кроме того, в подтверждение отсутствия задолженности по арендным платежам по договору аренды недвижимого имущества N 431 от 29.03.2016 истцом в материалы дела представлены платежные поручения за весь период пользования с 01.12.2012 года из которых следует, что арендные платежи за пользование складом оплачены по март 2018, что ответчиком не оспаривается.

Истцом также оплачены и проценты по ранее принятому решению по делу N А49-876/2015.

При этом суд первой инстанции верно отметил, что наличие задолженности по возмещению расходов ответчика по оплате арендной платы за земельный участок по договору аренды N 195зем от 17.12.2012 не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество, не включена в стоимость аренды по договору N 431 от 29.03.2015, а согласно ст. 3 ФЗ-159 одним из критериев реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства по выкупу арендуемого имущества является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст.4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч.2 или ч.2.1. ст.9 настоящего закона, - на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Кроме того, истцом возмещены расходы ответчика по оплате арендной платы за земельный участок на день подписания проекта договора купли-продажи.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для частичного удовлетворения иска.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 26 марта 2018 года, по делу N А49-7663/2017, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 26 марта 2018 года, по делу N А49-7663/2017 - оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия Пензенской области "Областная газоэнергетическая компания" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев