Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2018 г. N 11АП-6749/18

г. Самара

13 июня 2018 г.

Дело N А65-43053/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Корнилова А.Б.,

судей Бажана П.В., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Филипповской С.А.,

с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "ДС Менеджмент" - не явился, извещен,

от Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДС Менеджмент"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 марта 2018 года по делу N А65-43053/2017 (судья Бредихина Н.Ю.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДС Менеджмент",

к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани",

о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ДС Менеджмент" обратилось в Арбитражный суд РТ с заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" о признании незаконным отказа в заключении договора аренды в отношении объекта по ул. Тополевая, д.2, площадь 70,7 кв.м., изложенного в письмах N 12287/кзио-исх от 27.09.2017 г. и N 14228/кзио-исх от 03.11.2017 г., об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 марта 2018 года в удовлетворении заявленных требований было отказано.

В апелляционной жалобе общество с ограниченной ответственностью "ДС Менеджмент" просит суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Представители в судебное заседание не явились.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, приказом Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 25.07.2017 N 1481/КЗИО-ПК поручено утвердить документацию об аукционе по продаже размера ежегодной арендной платы объектов муниципального нежилого фонда.

Приложением N 1 к приказу от 25.07.2017 N 1481/КЗИО-ПК утверждена документация об аукционе по продаже размера ежегодной платы объектов муниципального нежилого фонда, согласно которой сумма задатка для участия в аукционе была определена в размере 10% начальной стоимости размера ежегодной арендной платы; подача заявки на участие в аукционе является акцептом оферты в соответствии со ст.438 ГК РФ; прием заявок на участие в аукционе в период с 26.07.2017 и до 12.00 18.08.2017.

В пункте 1.2. документации об аукционе были указаны следующие технические характеристики объекта торгов: адрес - г. Казань, ул. Тополевая, 2; тип помещения - 1 этаж, помещение N N 1-9, площадью 70,7 кв.м., сроком действия - на 5 лет, с целевым назначением - торговля, бытовое обслуживание населения, реализация лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образование, здравоохранение, офис, склад; начальная стоимость - размер ежегодной арендной платы за пользование объектом, без НДС - 271 488 руб., размер задатка - 27 148,80 руб., шаг аукциона - 13 574,40 руб., размер снижения шага аукциона - 1 357,44 руб. (Лот N 3).

Согласно пункту 7.6 аукционной документации, в случае если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка или не подано ни одной заявки, аукцион признается несостоявшимся.

В соответствии с пунктом 14.1. аукционной документации заключение договора осуществляется в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ и иными федеральными законами в срок до 14.09.2017 (не менее 10 дней со дня размещения на официальном сайте торгов и протокола аукциона либо протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя даты подписания протокола об аукционе (по аналогии с абзацем 1 ст.97 Приказа ФАС РФ от 10.02.2010 N 67)) на основании соответствующих проектов договоров (приложение N 2 к документации об аукционе).

Разделом 15 аукционной документации предусмотрено, что осмотр объекта обеспечивает организатор торгов без взимания платы по предварительно поданным заявкам на осмотр в адрес организатора аукциона. Проведение осмотра осуществляется каждый четверг с 09 час. 00 мин. до 12 час. 00 мин.: 27.07.2017; 03.08.2017; 10.08.2017; 16.08.2017 (среда).

В силу пункта 17.13. аукционной документации установлено, что право на имущество может быть передано без проведения торгов лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом, для организатора торгов заключение предусмотренных договоров в этих случаях является обязательным.

Разделом 18 аукционной документации предусмотрено, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается. Условия аукциона, порядок и условия заключения договора с участником аукциона являются условиями публичной оферты, а подача заявки на участие в аукционе является акцептом такой оферты.

17.08.2017 ООО "ДС Менеджмент" подало заявку на участие в указанных торгах.

На основании пункта 17.13. аукционной документации, аукционная комиссия рассмотрела заявку на участие в аукционе ООО "ДС Менеджмент" по Лоту N 3 (помещение общей площадью 70,7 кв.м. расположенное по адресу: г. Казань, ул. Тополевая, 2) и признала аукцион несостоявшимся в связи с поданной заявкой единственным участником аукциона, решив заключить договор аренды без проведения торгов по начальной стоимости с ООО "ДС Менеджмент".

Проект договора аренды и акт приема-передачи помещения были выданы организатором аукциона Обществу "ДС Менеджмент" для подписания 13.09.2017 г.

14.09.2017 ООО "ДС Менеджмент" произвело оплату в виде аванса на расчетный счет Комитета в размере 45248 рублей за аренду нежилого помещения, расположенного по адресу г. Казань, ул.Тополевая, д.2 по платежному поручению N 153.

До подписания договора представитель ООО "ДС Менеджмент" повторно выехал для осмотра объекта. На месте было обнаружено, что помещения до сих пор не освобождены от третьих лиц - над входом расположена вывеска "Бульон", окно оформлено в виде витрины с использованием рекламного материала.

18.09.2017 ООО "ДС Менеджмент" передало Комитету три экземпляра подписанного договора аренды и сопроводительное письмо, в котором просило освободить помещения, расположенные по адресу: РТ, г.Казань, ул.Тополевая, д.2, и передать помещения ООО "ДС Менеджмент" по акту приема-передачи в установленные законом сроки свободными от прав и имущества третьих лиц.

Комитет письмом от 27.09.2017 за N 12287/КЗИО-исх сообщил обществу о том, что подписанный договор аренды представлен ООО "ДС Менеджмент" обществом лишь 18.09.2017, акт приема-передачи представлен не был. Заявкой на участие в аукционе, поданной обществом 15.08.2017, подтвержден факт осмотра объекта, технического состояния, ознакомление с технической документацией, проектом договора аренды, другими условиями. Претензий к Комитету со стороны общества не предъявлялись. В связи с неисполнением условий документации об аукционе, Комитет пришел к выводу об утрате ООО "ДС Менеджмент" права на заключение договора аренды на вышеуказанное помещение.

13.10.2017 ООО "ДС Менеджмент" направило в адрес Комитета заявление (вх. N 17781) о повторном подписании договора аренды и передачи помещения по акту приема-передачи или о согласии на освобождение данного помещения от имущества третьих лиц силами общества.

Комитет письмом от 03.11.2017 за N 14228/КЗИО-исх сообщил обществу о том, что договор аренды представлен ООО "ДС Менеджмент" 18.09.2017 без акта приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора аренды согласно аукционной документации, в связи с чем ООО "ДС Менеджмент" утратило право на заключение договора аренды.

Посчитав данные отказы в заключении договора аренды в отношении объекта по ул. Тополевая, д.2, площадь 70,7 кв.м., изложенные в письмах N 12287/кзио-исх от 27.09.2017 г. и N 14228/кзио-исх от 03.11.2017 г. незаконными и нарушающими права и законные интересы, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В силу пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

При этом для государственной регистрации договора аренды в регистрирующий орган необходимо предоставлять подписанный акт приема-передачи.

Договор аренды недвижимого имущества подписан ООО "ДС Менеджмент" и представлен Комитету 18.09.2017 г..

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14.1. аукционной документации заключение договора осуществляется в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ и иными федеральными законами в срок до 14.09.2017 на основании соответствующих проектов договоров (приложение N 2 к документации об аукционе).

В нарушении указанного положения аукционной документации ООО "ДС Менеджмент" представило в Комитет подписанный договор аренды лишь 18.09.2017.

Кроме того, ООО "ДС Менеджмент" отказалось от подписания акта приема-передачи спорного недвижимого имущества, указывая на то, что данное помещение (помещение общей площадью 70,7 кв.м. расположенное по адресу: г. Казань, ул. Тополевая, 2) не освобождено от третьих лиц - над входом расположена вывеска "Бульон", окно оформлено в виде витрины с использованием рекламного материала.

Фактически спор между сторонами возник ввиду несоответствия, по мнению заявителя, фактического состояния спорного объекта недвижимости его характеристикам, указанным в аукционной документации и договоре аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Аукционной комиссией к аукционной документации были приложены документы, подтверждающие отсутствие третьих лиц в указанном помещении, а именно:

- соглашение от 29.05.2017 о расторжении договора субаренды недвижимого имущества муниципальной казны N 8664-95с2070 от 16.01.2017, заключенного между ООО "МеГаРус-М (арендатор) и ООО "БОЧКОВЪ" (субарендатор);

- акт приема-передачи от 29.05.2017, подтверждающий передачу помещения общей площадью 70,7 кв.м. расположенного по адресу: г. Казань, ул. Тополевая, 2 от ООО "БОЧКОВЪ" к ООО "МеГаРус-М;

- соглашение от 29.05.2017 о расторжении договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны N 8664-95 от 11.07.2016, заключенного между Комитетом (арендодателем) и ООО "МеГаРус-М (арендатор);

- акт обследования Комитетом нежилого помещения от 29.05.2017 в ходе которого установлено, что на момент проверки помещение Обществом "МеГаРус-М полностью освобождено, ключи переданы в Комитет;

- акт приема-передачи от 29.05.2017, подтверждающий передачу помещения общей площадью 70,7 кв.м. расположенного по адресу: г. Казань, ул. Тополевая, 2 от ООО "МеГаРус-М к Комитету. В акте приема-передачи указано, что помещение находится в удовлетворительном состоянии.

Кроме того, в ходе судебного заседания суда первой инстанции представитель заявителя давались пояснения, что о факте нахождения третьего лица в указанном помещении свидетельствует расположенная с уличной стороны вывеска "Бульон", окно оформлено в виде витрины с использованием рекламного материала. Однако, вход внутрь помещения заявителем не осуществлялся и факт нахождения третьих лиц внутри помещения не устанавливался.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что наличие вывески на здании дома N 2 по ул. Тополева г. Казани не свидетельствует об обременении данного помещения третьими лицами, поскольку иных доказательств нахождения в данном помещении третьих лиц, заявителем не представлено, при том, что ключи по указанному помещению были переданы прежним арендатором Комитету.

Кроме того, заявкой на участие в аукционе, поданной обществом 15.08.2017, подтвержден факт осмотра объекта, технического состояния, ознакомление с технической документацией, проектом договора аренды, другими условиями. Претензий к Комитету со стороны общества не предъявлялись.

Арендатор, с одной стороны, не удовлетворенный состоянием объектов аренды, и имеющий правовую возможность воспользоваться способами защиты нарушенного права, определенными гражданским законодательством (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации), с другой стороны, все же настаивает на исполнении сделки, что недопустимо в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи сданного в аренду недвижимого имущества, в данном случае, невозможна государственная регистрации договора аренды, что следует из положений пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Пунктом 4.4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора принять в аренду имущество по акту приема-передачи в соответствии с условиями документации об аукционе.

Разделом 8 договора аренды определены существенные нарушения условий договора, к ним отнесены в том числе п.4.4.2 (обязанность арендатора принять в аренду имущество по акту приема-передачи).

В случае необоснованного уклонения арендатора от подписания акта приема-передачи в установленный срок, договор на государственную регистрацию не направляется и считается не заключенным, поскольку кроме арендной платы за пользование объектом, арендатор в 10-дневный срок с даты приема арендуемого помещения по акту приема-передачи заключает с эксплуатирующей организацией договор на возмещение эксплуатационных расходов по содержанию арендованного имущества и вывоз ТБО (п.5.3 аукционной документации).

В силу пункта 6.7 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены ст.450.1 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.4.2 договора.

Поскольку ООО "ДС Менеджмент" отказалось от подписания акта приема-передачи спорного имущества, договор аренды считается незаключенным, в связи с чем Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани правомерно письмами N 12287/кзио-исх от 27.09.2017 г. и N 14228/кзио-исх от 03.11.2017 г. признало утрату Обществом "ДС Менеджмент" право на заключение договора аренды и отказалось в одностороннем порядке от исполнения данного договора.

Данная правовая позиция также согласуется с Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 11.04.2017 N Ф06-19664/2017 по делу N А55-5966/2016 и Определением Верховного Суда РФ от 17.07.2017 N 306-ЭС17-8408 по делу N А55-5966/2016.

На основании изложенного, в удовлетворении заявленных требований судом первой инстанции было обоснованно отказано.

Положенные в основу апелляционной жалобы другие доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Поскольку, за рассмотрение апелляционной жалобы государственная пошлина была уплачена в размере 3000 руб., а по данной категории в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина уплачивается в размере 1500 руб., обществу с ограниченной ответственностью "ДС Менеджмент" следует выдать справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению N 61 от 25.04.2018 в размере 1500 руб.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 марта 2018 года по делу N А65-43053/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью "ДС Менеджмент" справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению N 61 от 25.04.2018 в размере 1500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Б. Корнилов

Судьи

П.В. Бажан Е.М. Рогалева