Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2018 г. N 11АП-8093/18

г. Самара

27 июня 2018 г.

Дело N А72-1016/2018

Резолютивная часть постановления объявлена: 20 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено: 27 июня 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Драгоценновой И.С.,

судей Поповой Е.Г., Кувшинова В.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сурайкиной А.В.,

с участием:

от индивидуального предпринимателя Овчинникова Антона Андреевича - представитель Горобцов Ф.А.(ордер от 20.06.2018), лично (паспорт),

от Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 3, дело по апелляционной жалобе жалобы индивидуального предпринимателя Овчинникова Антона Андреевича

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 03 мая 2018 года по делу N А72-1016/2018 (судья Овсяникова Ю.А.),

по заявлению индивидуального предпринимателя Овчинникова Антона Андреевича (ОГРНИП 308732503200041, ИНН 732590413899), г. Ульяновск,

к Агентству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (ОГРН 1027301177749, ИНН 7303003740), г.Ульяновск,

об оспаривании решения, оформленного письмом N 26 от 10.01.2018, об отказе в предоставлении в собственность земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Овчинников Антон Андреевич (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Агентству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (далее - ответчик), об оспаривании решения, оформленного письмом N 26 от 10.01.2018, об отказе в предоставлении в собственность земельного участка.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 03 мая 2018 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами суда, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы ссылается на неполное исследование судом обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права.

В жалобе указывает на то, что право лица, являющегося собственником расположенного на земельном участке здания, на приобретение этого участка в собственность является исключительным и может быть ограничено только федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

В дополнениях к апелляционной жалобе просит первый абзац снизу листа 3 апелляционной жалобы после слов "... на приобретение этого участка в собственность является исключительным и может быть ограничено только федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ)."

считать дополненным текстом следующего содержания:

"А поскольку мне предоставлен на праве аренды весь земельный участок с кадастровым номером 73:24:040406:929 площадью 5287 кв.м, то согласно п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" я, как собственник здания, вправе приобрести в собственность находящийся у меня на праве аренды земельный участок независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельный участок - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации."

Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области апелляционную жалобу отклонило по мотивам, изложенным в возражениях на нее.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

В судебное заседание представители ответчика не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, в связи с чем, апелляционная жалоба в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.

Апелляционная жалоба на судебный акт арбитражного суда Ульяновской области рассмотрена в порядке, установленном ст.ст.266-268 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу с учетом доводов апелляционной жалобы, дополнений, возражений, выступлений представителей заявителя, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

По результатам проведения 25.02.2014 торгов (аукциона) на право заключения договора аренды земельного участка, победителем которых признан ИП Овчинников А.А., 28.02.2014 между ИП и Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (предшественник Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области) заключен договор аренды земельного участка N 01/24-67, согласно которому Департамент по передаточному акту передал ИП Овчинникову А.А. в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 5287 кв. м. с кадастровым номером 73:24:040406:929, расположенный по адресу: ул.Уютная, Ленинский район, г.Ульяновск, Ульяновская область, для строительства производственных зданий, сроком на три года.

19.12.2014 между сторонами подписано дополнительное соглашение к указанному договору аренды, по условиям которого разрешенное использование арендуемого земельного участка - "объект для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности".

На арендуемом земельном участке предпринимателем возведено нежилое здание - объект для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности - с кадастровым номером 73:24:040406:1094 площадью 508,0 кв.м., право собственности на который на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.08.2017 зарегистрированы за заявителем в установленном порядке.

Как следует из пояснений заявителя и из представленной в материалы дела проектной документации объекта для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности, кроме возведенного производственного корпуса, на указанном земельном участке запланировано строительство объектов недвижимого имущества - склада заготовок (346,27 кв.м), склада готовой продукции (301,29 кв.м), размещение объектов движимого имущества (стоянка для машин, открытая площадка складирования, контейнерная); всего площадью застройки 2 619,56 кв.м.

ИП Овчинников А.А. обратился в Агентство с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату земельного участка площадью 5287 кв.м. с кадастровым номером 73:24:040406:929, расположенного по адресу: ул.Уютная, Ленинский район, г.Ульяновск, Ульяновская область, для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности, путем заключения в установленном порядке договора купли-продажи без проведения торгов.

Агентство письмом от 10.01.2018 N 26 отказало заявителю, основанием послужило то, что возведенный объект недвижимости занимает менее 1/10 площади земельного участка; на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 73:24:040406:929 расположены иные объекты недвижимости, сведения о которых в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

Заявитель, полагая, что отказ Агентства по предоставлению в собственность земельного участка противоречит закону и нарушает его права, обратился в суд с настоящим заявлением.

В обоснование заявленных требований сослался на то, что право заключения договора аренды было им выиграно на торгах 25.02.2014, в настоящее время договор аренды возобновлен на неопределенный срок, в силу ст. 610, п.2 ст. 621 ГК РФ; на испрашиваемом земельном участке ИП проведены инженерно-гелогические изыскания, разработана и согласована проектная документация, в том числе схема планировочной организации земельного участка; на первом этапе строительства построен и введен в эксплуатацию объект капитального строительства, который принадлежит заявителю на праве собственности.

Заявитель, ссылаясь на письмо Министерства экономического развития РФ от 25.06.2015 N Д23и-2954, полагает, что у правообладателя застроенного земельного участка, который в существующих границах значительно превосходит площадь застройки расположенных на нем зданий, имеется право выкупа всего земельного участка. Заявитель также указал, что действующее законодательство РФ (ст. 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ) не предусматривает количественные критерии достаточности построенных производственных объектов для реализации собственником зданий, сооружений права на выкуп. Как единственный собственник объекта капитального строительства, расположенного на испрашиваемом земельном участке, находящемся в государственной собственности, он имеет исключительное право на приобретение всего испрашиваемого земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, отказ Агентства препятствует реализации гарантированного ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ права на выкуп земельного участка, занятого принадлежащим ИП объектом недвижимости.

Агентство в обоснование возражений указало, что в настоящее время на земельном участке площадью 5287 кв.м. с кадастровым номером 73:24:040406:929 находится объект недвижимого имущества - объект для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности с кадастровым номером 73:24:040406:1094 площадью 508,0 кв.м., права на который зарегистрированы за заявителем в установленном порядке, а также часть объекта недвижимого имущества, права на который не зарегистрированы в установленном порядке, ввиду чего у Агентства как органа, уполномоченного на предоставление земельного участка имеются самостоятельные основания для отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 73:24:040406:929 площадью 5 287 кв.м. в собственность без проведения торгов.

Как указал ответчик, заявитель, ссылаясь на пп.6 п. 2 ст. 36.3, ст. 39.20 ЗК РФ об исключительным праве на приобретение земельного участка в собственность, не учел, что, в силу указанных выше статьей ЗК РФ, собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, иная часть земельного участка может быть приобретена заявителем в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, только по результатам аукциона. Земельный участок с кадастровым номером 73:24:040406:929 предоставлен для строительства производственных объектов, однако отсутствуют доказательства достижения этих целей и освоение участка в планируемом объеме; фактически земельный участок застроен лишь на 9,6% от всей площади участка.

Кроме того, ответчик указал, что законодателем (постановлением Правительства Ульяновской области от 16.07.2015 N 333-П "Об утверждении порядка определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, а также земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами") установлена льготная цена выкупа земельного участка в случае создания на нем объекта недвижимости, отвечающего целевому назначению и использованию. Следовательно, продажа всего земельного участка с кадастровым номером 73:24:040406:929, как под объектом недвижимого имущества площадью 508,0 кв.м., приведет к фактическому занижению выкупной стоимости земельного участка и убыткам (недополучению денежных средств) бюджета. В соответствии со схемой планировочной организации земельного участка, представленной заявителем, следует, что на момент предоставления предполагалось строительство иных зданий на земельном участке. Данные обстоятельства по мнению ответчика свидетельствуют о том, что земельный участок в настоящее время застроен не в полной мере.

Судом первой инстанции в обжалуемом решении приведены мотивы и ссылки на нормативно-правовые акты, на основании которых вынесен судебный акт.

Анализируя и оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ установлено право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу п.7 ст.28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

В силу п.1 ст.39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи - в том числе, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 названного Кодекса, пунктом 5 которой предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю. В данном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, в случае, если на указанном земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства (п.4 ст.39.16 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с п. 14 указанной статьи основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является также несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Исходя из изложенного, суд верно указал, что заявитель, обращаясь за предоставлением земельного участка в собственность без проведения торгов по названным основаниям, должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект недвижимого имущества (или объекты), для эксплуатации которого (которых) требуется весь испрашиваемый земельный участок.

Имеющимися в деле доказательствами, в том числе договором аренды земельного участка от 28.02.2014 N 01/24-67, градостроительным планом земельного участка N RU73304000-556, утвержденной проектной документацией, подтверждается, что испрашиваемый заявителем земельный участок был сформирован и предоставлен для строительства "объекта для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности", представляющего собой комплекс объектов недвижимости, из которых на момент рассмотрения спора предпринимателем реализован только 1 этап строительства - возведено одно здание из планирующихся трех.

Иные объекты (в том числе указанные в оспариваемом ответе от 10.01.2018 N 26) представляют собой временные (некапитальные) сооружения, используемые предпринимателем в целях строительства объекта и складирования строительных материалов.

Таким образом, цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен предпринимателю - строительство объекта состоящего из комплекса зданий в целом - не достигнута; доказательств того, что весь земельный участок площадью 5287 кв.м. с кадастровым номером 73:24:040406:929 необходим для цели эксплуатации существующего здания 1-й очереди строительства площадью 508 кв.м, в материалы дела не представлено.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Судом правомерно отклонен довод предпринимателя о том, что после оформления земельного участка в собственность он продолжит строительство запланированных объектов, поскольку с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок заявитель обратился на основании ст.39.20 ЗК РФ, предусматривающей выкуп земельного участка под существующими объектами недвижимости; выкуп земельного участка для строительства объектов нормами Земельного кодекса РФ не предусмотрен.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 19.03.2013 N 12668/12 (сформированной в период действия ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в прежней редакции и являющейся актуальной, поскольку правовое регулирование ситуации не изменилось), законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

При рассмотрении настоящего дела суд сделал правильный вывод о том, что права и законные интересы предпринимателя в сфере экономической деятельности оспариваемым отказом не нарушены, поскольку заявитель с согласия арендодателя, что подтверждается письмом от 12.04.2017 (т.1 л.д. 27), продолжает пользоваться земельным участком на условиях заключенного договора аренды.

Кроме того, как указано в Определении Верховного Суда РФ от 19.09.2017 N 305- ЭС17-7338, законом (пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") прямо предусмотрено право заявителя при наличии у него объекта незавершенного строительства заключать (продлевать) договор аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, если такой земельный участок был предоставлен в аренду до 01.03.2015. Отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в такой ситуации не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

На основании изложенного, оценив все представленные в материалы дела доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, а также пояснения сторон, суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований, предусмотренных п.п.6 п.2 ст.39.3, ст.39.20 ЗК РФ, для предоставления предпринимателю в собственность всего испрашиваемого земельного участка при возведении одного из планирующихся трех объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах и, с учетом приведенных правовых норм, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о неправильном применении судом первой инстанции норм процессуального права, выразившемся в отсутствии обоснования применения Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области норм ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации при вынесении оспариваемого отказа.

Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения спора заявителем реализован только 1 этап строительства - возведено одно здание из планирующихся трех. Иные объекты (в том числе указанные в оспариваемом ответе от 10.01.2018 N 26) представляют собой временные (некапитальные) сооружения, используемые предпринимателем в целях строительства объекта и складирования строительных материалов.

Цель, для достижения которой земельный участок был предоставлен предпринимателю,- строительство объекта состоящего из комплекса зданий, в целом не достигнута; доказательств того, что весь земельный участок площадью 5287 кв.м. с кадастровым номером 73:24:040406:929 необходим для цели эксплуатации существующего здания 1-й очереди строительства площадью 508 кв.м, в материалы дела не представлено.

В настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040406:929 площадью 5287 кв. м, расположенном по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Ленинский, ул. Уютная, находится объект недвижимого имущества - объект для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности с кадастровым номером 73:24:040406:1094 площадью 508,0 кв.м, права на который зарегистрированы за заявителем в установленном порядке. Заявитель полагает, что в силу норм пп.6 п. 2 ст. 36.3, ст. 39.20 ЗК РФ, обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность бесплатно.

Однако, в соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, земельный участок для использования в иных целях, в том числе для осуществления на участке определенной деятельности, заинтересованное лицо вправе приобрести в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, и предоставление земельного участка в таком случае не имеет исключительного характера.

Собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, иная часть земельного участка может быть приобретена заявителем в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, только по результатам аукциона на праве аренды.

Исходя из норм главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и сформировавшихся в судебной практике подходов собственник здания, строения, обратившийся с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, не освобождается от обязанности предоставить экономическое обоснование размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером 73:24:040406:929 площадью 5287 кв. м, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Ленинский, ул. Уютная, предоставлен для строительства производственных объектов.

Однако, поскольку отсутствуют доказательства достижения этих целей и освоения участка в планируемом объеме, оспариваемый отказ от 10.01.2018 N 26 является правомерным.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 03 мая 2018 года по делу N А72-1016/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.С.Драгоценнова

Судьи

Е.Г.Попова В.Е.Кувшинов