Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2018 г. N 16АП-3405/17

г. Ессентуки

21 июня 2018 г.

Дело N А25-1678/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2018 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Егорченко И.Н.,

судей Казаковой Г.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пучиновой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело N А25-1678/2015

по исковому заявлению администрации Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики (ОГРН 1060912000621, ИНН 0912000551)

к обществу с ограниченной ответственностью "Туристическая база Алания" (ОГРН 1127746034690, ИНН 7715900500),

о взыскании задолженности,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

общества с ограниченной ответственностью "База туристического отдыха "Алания" (ОГРН 1150912000018, ИНН 0912003873),

публичного акционерного общества "Мариупольский завод тяжелого машиностроения",

при участии в судебном заседании представителя администрации Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики Добровольской Н.А. (доверенность N 01-3001 от 25.12.2017), представителей общества с ограниченной ответственностью "Туристическая база Алания" Шульгина Е.А. (генеральный директор), Чуковой Н.И. (доверенность от 20.10.2015),

в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

администрация Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Туристическая база Алания" (далее - ООО "ТБ "Алания", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договорам аренды земельного участка за период с 2006 года по конец второго квартала 2015 года в размере 8 638 280 рублей 81 копейка.

Решением суда от 23.06.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что у администрации отсутствуют основания требовать с нового арендатора - ООО "ТБ Алания" оплаты задолженности по договору аренды земельного участка N ПА-00413 от 15.10.2009, образовавшейся до 06.02.2015. При этом, суд первой инстанции пришел к выводу, что на дату принятия настоящего иска к производству арбитражного суда у общества имелась задолженность за период с 06.02.2015 по 30.06.2015 в размере 390 445 рублей 37 копеек, в связи с чем, требования администрации в указанной размере являлись обоснованными. Между тем, поскольку данная задолженность погашена после принятия искового заявления к производству, то оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрацией подана апелляционная жалоба, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Определением от 25.09.2017 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А25-1678/2015 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел судом первой инстанции. Основанием для вынесения судебного акта послужило то, что определением от 14.07.2017 путем исправления описок суд первой инстанции внес изменения в резолютивную часть решения от 23.06.2017, изготовленного в полном объеме, а именно, судом первой инстанции изменена сумма, подлежащая взысканию с ответчика в доход федерального бюджета: вместо 3 026 рублей 83 копейки - 2 991 рубль 80 копеек. Данное нарушение, в силу пункта 5 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием отмены судебного акта, что влечет переход к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017 решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 23.06.2017 по делу N А25-1678/2015 отменено. В удовлетворении исковых требований администрации отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.03.2018 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017 по делу N А25-1678/2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд. Кассационный суд указал, что осуществив переход к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции, апелляционный суд не установил надлежащий адрес и не известил в установленном процессуальным законом порядке о времени и месте судебного заседания иностранную организацию - ПАО "МЗТМ". Кроме того, суд округа отметил, что апелляционный суд не дал оценки содержащимся в спорном соглашении нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, не обсудил вопрос о солидарной ответственности первоначального и нового арендаторов в случае правомерного осуществления перенайма без согласия арендодателя.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции апелляционным судом направлены судебные поручения от 26.03.2018 в адрес Хозяйственного суда Донецкой области и Хозяйственного суда города Киева, с целью извещения ПАО "МЗТМ" о назначении дела к судебному разбирательству на 20.06.2018.

От Хозяйственного суда города Киева поступили документы во исполнение судебных поручений, подтверждающие соблюдение правил извещения ПАО "МЗТМ" о рассмотрении настоящего дела. Данные документы приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель администрации поддержал исковые требования в полном объеме, а также пояснил, что необходимость солидарного взыскания задолженности по арендной плате отсутствует. Кроме того, в случае взыскания с нового арендатора задолженности, последний не будет лишен права на взыскание задолженности с прежнего арендатора в порядке регресса.

Представители общества просили в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что исковое заявление администрации не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 04.07.1977 государственным актом (серия А-I N 182923), выданным Исполнительным комитетом Зеленчукского районного Совета депутатов трудящихся, за Ждановским заводом тяжелого машиностроения (правопредшественник ОАО "Мариупольский завод тяжелого машиностроения") закреплен в бессрочное и бесплатное пользование земельный участок, площадью 3,16 гектаров для строительства туристической базы (т. 4 л.д. 36).

30.12.2005 между сельским муниципальным образованием с. Архыз и ОАО "Мариупольский завод тяжелого машиностроения" заключен договор N ПА-00203 аренды земельного участка с кадастровым номером 09:06:0050105, расположенного по адресу: 369152, Карачаево-Черкесская Республика, п. Архыз, ул. Ленина, 1, для размещения базы отдыха, площадь 30 417 кв. м. На земельном участке имеются объекты недвижимого имущества. Срок аренды: 01.01.2006 - 31.12.2055, арендная плата - 468 176,63 рублей в год. Указанный договор аренды зарегистрирован 06.05.2006 (т. 1 л.д. 33-40).

06.10.2009 издано постановление главы администрации Зеленчукского муниципального района N 623 "О предоставлении в аренду земельного участка" кадастровый номер 09:06:0050105:2, площадь 30 417 кв. м, сроком - 49 лет (т. 1 л.д. 41).

На основании данного постановления 06.10.2009 между администрацией и ОАО "Мариупольский завод тяжелого машиностроения" заключен договор аренды земельного участка N ПА-00413. Кадастровый номер земельного участка 09:06:0050105, адрес: 369152, Карачаево-Черкесская Республика, п. Архыз, ул. Ленина, 2, для размещения туристической базы, площадь 30 417 кв. м. Срок аренды 06.10.2009 - 30.12.2058, арендная плата - 295 000 рублей в год. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.10.2009. Договор зарегистрирован 08.12.2009 (т. 1 л.д. 42-45).

Постановлением главы администрации N 646 от 15.10.2009 "О предоставлении в аренду земельного участка" определено предоставить ОАО "Мариупольский завод тяжелого машиностроения" в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 09:06:0050105, адрес: 369152, Карачаево-Черкесская Республика, п. Архыз, ул. Ленина, 2, для размещения туристической базы, площадь 30 417 кв. м (т. 1 л.д. 46).

На основании указанного постановления 15.10.2009 между администрацией и ОАО "Мариупольский завод тяжелого машиностроения" перезаключен договор N ПА-00413 аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 09:06:0050105, площадью 30 417 кв. м, адрес: 369152, Карачаево-Черкесская Республика, п. Архыз, ул. Ленина, 2, для размещения туристической базы. Срок аренды 15.10.2009 - 31.12.2058, арендная плата - 295 000 рублей в год.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 20.10.2009. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.12.2009 (т. 1 л.д. 47-52).

Согласно акту сверки по состоянию на 01.01.2010 между администрацией и турбазой "Алания" по договорам аренды N ПА-00203 от 30.12.2005, N ПА-00413 от 15.10.2009 задолженность отсутствует, арендная плата за четвертый квартал 2009 перечислена 02.12.2009 (т. 1 л.д. 126).

В материалы дела представлен договор аренды жилых помещений N 4/1 от 01.07.2010, заключенный между ОАО "МЗТМ" (арендодатель) и Ярошевым Иваном Ивановичем (арендатор), в отношении недвижимого имущества - двух зданий спальных корпусов (09:060050105:0002:1327:007, 09:060050105:0002:1327:008), расположенных по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, п. Архыз, ул. Ленина, 2. Срок аренды - по 31.12.2027, стоимость - 10 000 рублей в месяц; а также дополнительное соглашение к указанному договору от 02.08.2012. Кроме того, представлена копия договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) N 1/4/1-13 от 23.09.2013, заключенного между Ярошевым Иваном Ивановичем (арендатор) и Ярошевым Викторовичем Ивановичем (новый арендатор) о передаче прав и обязанностей по договору аренды жилых помещений N 4/1 от 01.07.2010 (т. 4 л.д. 85-101).

22.07.2014 между ПАО "МЗТМ" и ООО "ТБ "Алания" заключен договор N 1 от 22.07.2014 купли-продажи недвижимого имущества о продаже объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Объекты недвижимости переданы покупателю - ООО "ТБ "Алания" по акту приема-передачи недвижимого имущества от 22.07.2014. Указанный договор зарегистрирован 06.02.2015 (т. 1 л.д. 138-143).

Платежными поручениями N 39 от 25.07.2014, N 42 от 29.07.2014, N 43 от 29.07.2014, N 44 от 30.07.2014 плата по договору купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 22.07.2014 в общей сумме 16 560 364 рублей перечислена ПАО "МЗТМ" (т. 4 л.д. 81-84).

07.11.2014 между ПАО "МЗТМ" и ООО "ТБ "Алания" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 22.07.2014 (т. 1 л.д. 144).

10.11.2014 между ПАО "МЗТМ" и ООО "ТБ "Алания" заключено дополнительное соглашение N 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 22.07.2014, согласно которому продавец уступает, а покупатель принимает на себя права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды земельного участка N ПА-00413 от 15.10.2009. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано 05.05.2015 (т. 1 л.д. 145).

В деле имеются свидетельства о государственной регистрации права от 06.02.2015 о регистрации права собственности ООО "ТБ "Алания" на объекты недвижимости: здание спального корпуса, назначение: нежилое, площадь общая 674,8 кв. м, этажность 1, расположение Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район, с. Архыз, ул. Ленина, д. 2, номер регистрационной записи 09-09/001-09-0901/094/2014299/2; домик на четыре человека, назначение: нежилое, площадь общая 30,8 кв. м, этажность 1, расположение Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район, с. Архыз, ул. Ленина, д. 2, номер регистрационной записи 09-09/001-09-09-01/094/2014325/2 (т. 1 л.д. 85, 86).

12.04.2015 ООО "ТБ "Алания" направило в адрес администрации уведомление исх. N 12 о переходе к обществу с 06.02.2015 (дата регистрации договора купли-продажи) прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, и передаче прав и обязанностей по договору аренды N ПА-00413 от 15.10.2009 (т. 1 л.д. 58).

В материалы дела представлены платежные поручения об оплате арендных платежей за спорный земельный участок (т. 1 л.д. 87-109): N 7 от 29.05.2006, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа "арендная плата за 2 квартал 2006 года" (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 125); N 33 от 12.05.2006, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа "арендная плата за 3 квартал 2006 года" (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 126); N 183 от 25.12.2006, сумма 175 000,16 рублей, назначение платежа "арендная плата за 4 квартал 2006 года" (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 127); N 86 от 04.06.2007, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа "арендная плата за 1 квартал 2007 года" (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 128); N 228 от 10.08.2007, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа "арендная плата за 2 квартал 2007 года" (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 129); N 258 от 08.10.2007, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа "арендная плата за 3 квартал 2007 года" (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 130); N 73 от 13.03.2008, сумма 110 000 рублей, назначение платежа "арендная плата за 4 квартал 2007 года" (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 131); N 119 от 27.05.2008, сумма 7044,16 рублей, назначение платежа "арендная плата за 4 квартал 2007 года" (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 132); N 144 от 30.06.2008, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа "арендная плата за 1 квартал 2008 года" (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 133); N 178 от 05.08.2008, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа "арендная плата за 2 квартал 2008 года" (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 134); N 57 от 03.04.2009, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа "арендная плата за 3 квартал 2008 года" (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 135); N 60 от 03.04.2009, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа "арендная плата за 4 квартал 2008 года" (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 136); N 176 от 10.09.2009, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа "арендная плата за 1 квартал 2009 года" (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 137); N 242 от 02.12.2009, сумма 58 519 рублей, назначение платежа "арендная плата за 4 квартал 2009 года" (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 138); N 48 от 29.03.2010, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 1 квартал 2010 года" (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 139); N 115 от 05.07.2010, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 2 квартал 2010 года" (т. 1 л.д. 108, т. 3 л.д. 140); N 116 от 06.07.2010, сумма 250 рублей, назначение платежа "арендная плата за 2 квартал 2010 года" (т. 1 л.д. 107, т. 3 л.д. 141); N 180 от 06.10.2010, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 3 квартал 2010 года" (т. 1 л.д. 106, т. 3 л.д. 142); N 6 от 12.01.2011, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 4 квартал 2010 года" (т. 1 л.д. 105, т. 3 л.д. 143); N 53 от 21.04.2011, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 1 квартал 2011 года" (т. 1 л.д. 104, т. 3 л.д. 144); N 110 от 11.07.2011, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 2 квартал 2011 года" (т. 1 л.д. 103, т. 3 л.д. 145); N 158 от 10.10.2011, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 3 квартал 2011 года" (т. 1 л.д. 102, т. 3 л.д. 146); N 10 от 13.01.2012, сумма 73 500 рублей, назначение платежа "арендная плата за 4 квартал 2011 года" (т. 1 л.д. 101, т. 3 л.д. 147); N 11 от 16.01.2012, сумма 250 рублей, назначение платежа "арендная плата за 4 квартал 2011 года" (т. 1 л.д. 100, т. 3 л.д. 148); N 53 от 09.04.2012, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 1 квартал 2012 года" (т. 1 л.д. 99, т. 3 л.д. 149); N 107 от 11.07.2012, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 2 квартал 2012 года" (т. 1 л.д. 98, т. 3 л.д. 150); N 163 от 23.10.2012, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 3 квартал 2012 года" (т. 1 л.д. 97, т. 4 л.д. 1 ); N 4 от 10.01.2013, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 4 квартал 2012 года" (т. 1 л.д. 96, т. 4 л.д. 2); N 46 от 09.04.2013, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 1 квартал 2013 года" (т. 1 л.д. 95, т. 4 л.д. 3); N 100 от 30.07.2013, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 2 квартал 2013 года" (т. 1 л.д. 94, т. 4 л.д. 4); N 146 от 03.12.2013, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 3 квартал 2013 года" (т. 1 л.д. 93, т. 4 л.д. 5); N 3 от 15.01.2014, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 4 квартал 2013 года" (т. 1 л.д. 92, т. 4 л.д. 6); N 44 от 03.04.2014, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 1 квартал 2014 года" (т. 1 л.д. 91, т. 4 л.д. 7); N 79 от 08.07.2014, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 2 квартал 2014 года" (т. 1 л.д. 90, т. 4 л.д. 8); N 137 от 07.10.2014, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 3 квартал 2014 года" (т. 1 л.д. 89, т. 4 л.д. 9); N 1 от 14.01.2015, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 4 квартал 2014 года" (т. 1 л.д. 88, т. 4 л.д. 11 ); N 75 от 24.06.2015, сумма 73 750 рублей, назначение платежа "арендная плата за 1 квартал 2015 года, согласно договору аренды земельного участка N ПА-00413" (т. 1 л.д. 87, т. 4 л.д. 10); N 1 от 16.05.2016, сумма 70 000 рублей, назначение платежа "оплата налога за аренду земель Архызского СП по дог. N ПА-00413 от 15.10.2009" (т. 1 л.д. 87, т. 4 л.д. 12); N 11 от 31.01.2017, сумма 195 000 рублей, назначение платежа "арендная плата по договору ПА-00413 от 15.10.2009" (т. 1 л.д. 87, т. 4 л.д. 13); N 12 от 13.06.2017, сумма 595 417 рублей, назначение платежа "арендная плата за землю по договору ПА-00413 от 15.10.2009 за 2015-2017 гг.".

Согласно кадастровому паспорту N 0906/201/-3522 от 28.05.2009 земельного участка кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 257 940,31 рублей, вид права - постоянное бессрочное пользование, правообладатель ОАО "МЗТМ", разрешенное использование - под размещение базы отдыха, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 04.07.1977 (т. 1 л.д. 56, 57).

Также в дело представлен кадастровый паспорт N 09/14/1-13352 от 21.02.2014 земельного участка с кадастровым номером 09:06:0050105:2, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 246 184,49 рублей, разрешенное использование - под размещение туристической базы, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 04.07.1977 (т. 1 л.д. 53-55).

Согласно представленной по запросу суда первой инстанции справке федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" исх. N 1415 от 22.08.2016, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла: 1 246 184 рубля 49 копеек, указанная стоимость утверждена постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики N 492 от 23.12.2009 и определена по состоянию на 27.01.2010, соответствующие сведения внесены в государственный кадастр недвижимости 02.09.2011; 60 695 298 рублей 48 копеек, указанная стоимость утверждена постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики N 394 от 16.12.2014 и определена по состоянию на 01.01.2014, соответствующие сведения внесены в государственный кадастр недвижимости 22.01.2015 (т. 3 л.д. 32, 33).

10.04.2015 письмом исх. N 12 ООО "ТБ "Алания" уведомило администрацию о том, что ПАО "МЗТМ" передает ответчику права и обязанности по договору аренды земельного участка N ПА-00413 от 15.10.2009.

01.09.2015 администрация направила в адрес ООО "ТБ "Алания" уведомление исх. N 01-1339 о наличии задолженности по арендной плате по спорному земельному участку за весь период с 2005 года, в том числе возникшей у предыдущего арендатора, в общей сумме 8 638 280 рублей, и предложила ответчику погасить всю сумму долга (т. 1 л.д. 59). Данное уведомление оставлено ответчиком без удовлетворения.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

06.11.2015 между ООО "ТБ "Алания" (продавец) и ООО "База туристического отдыха "Алания" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости N 01/11 о продаже объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Данный договор зарегистрирован в ЕГРП 12.11.2015 (т. 2 л.д. 135-144).

13.01.2016 ООО "База туристического отдыха "Алания" вручило администрации письмо исх. N 28 от 13.01.2016, которым уведомило истца о переходе прав по спорному договору аренды, в связи с приобретением расположенных на земельном участке объектов недвижимости по договору купли-продажи N 01/11 от 06.11.2015 (т. 2 л.д. 122).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 27.02.2017 по делу N А25-2618/2016 договор купли-продажи недвижимого имущества N 01/11 от 06.11.2015 между ООО "Туристическая база "Алания" и ООО "База туристического отдыха "Алания" признан недействительным (ничтожным). Арбитражный суд также указал, что указанное решение является основанием для погашения записи о регистрации права аренды спорного земельного участка за ООО "База туристического отдыха "Алания", и восстановления в ЕГРП записи о государственной регистрации права аренды за ООО "ТБ "Алания".

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ПАО "МЗТМ" (арендатор) заключены договоры N ПА-00203 от 30.12.2005, N ПА-00413 от 06.10.2009, N ПА-00413 от 15.10.2009 аренды спорного земельного участка кадастровый номер 09:06:0050105, площадью 30 417 кв. м, расположенного по адресу: 369152, Карачаево-Черкесская Республика, п. Архыз, ул. Ленина, 2, для размещения туристической базы. Договоры заключены на срок более года, прошли государственную регистрацию.

На основании федерального законодательства и Закона Карачаево-Черкесской Республики от 09.12.2003 N 61-РЗ "Особенности регулирования земельных отношений в Карачаево-Черкесской Республике" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и расположенными на территории Зеленчукского муниципального района, осуществляются администрацией Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики.

22.07.2014 между ПАО "МЗТМ" и ООО "ТБ "Алания" заключен договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества о продаже объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Объекты недвижимости переданы покупателю - ООО "ТБ Алания" по акту приема-передачи недвижимого имущества от 22.07.2014. Указанная сделка зарегистрирована 06.02.2015. Как видно из представленных в дело копий платежных поручений плата по указанному договору полностью переведена продавцу.

10.11.2014 ПАО "МЗТМ" и ООО "ТБ "Алания" заключили дополнительное соглашение N 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества. Согласно дополнительному соглашению продавец уступает, а покупатель принимает на себя права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды земельного участка N ПА-00413 от 15.10.2009. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано 05.05.2015.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исходя из содержания статей 392.3 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", следует, что если арендатор и третье лицо заключили договор перенайма без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, связанные с тем, что права и обязанности по договорам аренды земельного участка N ПА-00203 от 30.12.2005, N ПА-00413 от 06.10.2009, N ПА-00413 от 15.10.2009, принадлежавшие ПАО "МЗТМ", впоследствии перешли от ПАО "МЗТМ" к ООО "ТБ "Алания" на основании договора купли-продажи N 1 от 22.07.2014, апелляционный суд приходит к выводу о наличии солидарной ответственности ПАО "МЗТМ" и ООО "ТБ "Алания" за уплату спорной задолженности по арендной плате.

Вместе с тем, в судебном заседании арбитражного апелляционного суда на вопрос суда о том, к кому заявлены требования о взыскании задолженности, представитель администрации пояснил, что требования заявлены только к ООО "ТБ "Алания", с которого истец и просит взыскать задолженность. Кроме того, представитель указал, что в случае взыскания задолженности с нового арендатора (ООО "ТБ "Алания") последний не будет лишен права на взыскание задолженности с прежнего арендатора (ПАО "МЗТМ") в порядке регресса.

Согласно пункту 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

При таких обстоятельства, действуя в пределах полномочий, предоставленных арбитражному суду нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает вопрос о взыскании задолженности по арендной плате с ответчика - ООО "ТБ "Алания".

В ходе рассмотрения дела ООО "ТБ "Алания" заявлено о пропуске администрацией срока исковой давности.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с правилами статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Гражданское законодательство также закрепляет случаи, когда течение срока исковой давности приостанавливается либо прерывается.

Так, статья 202 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В силу статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Порядок применения приведенных норм права разъяснен в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума N 43).

В частности, в пункте 16 постановления Пленума N 43 разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2017 N 309-ЭС17-11333 выражена следующая правовая позиция.

Соблюдение обязательного претензионного порядка пунктом 16 постановления Пленума N 43 отнесено к основаниям приостановления течения срока исковой давности. Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для принятия сторонами мер по досудебному урегулированию спора предусмотрено тридцать календарных дней со дня направления претензии (требования). Иного применительно к спорным правоотношениям закон не устанавливает. Положения части 4 статьи 202 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о продлении срока исковой давности до шести месяцев к данному основанию приостановления течения срока исковой давности не применяются. Правило о продлении срока исковой давности до шести месяцев касается тех обстоятельств, которые поименованы в пункте 1 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и характеризуются неопределенностью момента их прекращения. Применительно к соблюдению процедуры досудебного урегулирования спора начало и окончание этой процедуры, влияющей на приостановление течения срока, установлены законом.

Как следует из расчета суммы исковых требований (т. 1 л.д. 63, 64) истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 2006 года по конец второго квартала 2015 года.

Из материалов дела усматривается, что исковое заявление подано администрацией 17.09.2015, то есть в период, когда редакция части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусматривала процедуру обязательного досудебного урегулирования спора, в связи с чем, оснований для приостановления срока исковой давности на период тридцати календарных дней у суда апелляционной инстанции не имеется.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает необходимым применить срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы, начисленной за период до 17.09.2012, и отказать в удовлетворении требований в соответствующей части.

Исходя из расчета суммы исковых требований (т. 1, л.д. 62-65) за период с 17.09.2012 по конец второго квартала 2015 года, задолженность по арендной плате (с учетом частичных оплат) составляет 8 250 086 рублей 65 копеек, из которых в 2012 году - задолженность отсутствует, за 2013 год - 870 398 рублей 95 копеек, за 2014 год - 731 309 рублей 74 копейки, за 1 и 2 квартал 2015 года - 6 648 377 рублей 96 копеек.

Согласно пункту 3.2 договора аренды N ПА-00413 от 15.10.2009 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15-го числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

В пункте 24 постановления Пленума N 43 указано, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу положений, установленных частями 2, 4, 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом, размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендная плата за земли, иное недвижимое имущество, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. По смыслу данной статьи, а также по условиям договора стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) указано, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок относится к числу земель, права на которые не разграничены, следовательно, администрация является уполномоченным органом, обладающим правами на предоставление земельного участка в аренду и взимание арендной платы за пользование указанным земельным участком.

В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац 4 пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики N 492 от 23.12.2009 утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 1 246 184 рубля 49 копеек, соответствующие сведения внесены в государственный кадастр недвижимости 02.09.2011.

Постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики N 394 от 16.12.2014 утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 60 695 298 рублей 48 копеек, соответствующие сведения внесены в государственный кадастр недвижимости 22.01.2015.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Таким образом, кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 1 246 184 рубля 49 копеек подлежит применению с 02.09.2011 по 21.01.2015. Кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 60 695 298 рублей 48 копеек подлежит применению с 22.01.2015.

В суде апелляционной инстанции представитель администрации подтвердил, что заключение договора аренды спорного земельного участка произведено в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Следовательно, размер арендной платы не должен превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

В период с 17.09.2012 по 21.01.2015 подлежит применению кадастровая стоимость 1 246 184 рубля 49 копеек. Исходя из указанного размера кадастровой стоимости, размер годовой арендной платы за спорный земельный участок составит 24 923 рубля 68 копеек (1 246 184,49 х 2%). Размер арендной платы в день составляет 68 рублей 28 копеек (24 923,68 / 365 дней).

Таким образом, за период с 17.09.2012 по 31.12.2012 ответчик должен был внести арендную плату в сумме 7 647 рублей 36 копеек. За 2012 год - 24 923 рубля 68 копеек. За 2013 год - 24 923 рубля 68 копеек. За период с 01.01.2015 по 21.01.2015 - 1 433 рубля 88 копеек. Общая сумма арендной платы за период с 17.09.2012 по 21.01.2015 составляет 58 928 рублей 60 копеек.

В период с 22.01.2015 по 15.05.2015 (114 дней) при расчете арендной платы подлежит применению кадастровая стоимость в размере 60 695 298 рублей 48 копеек. Исходя из указанного размера кадастровой стоимости, размер годовой арендной платы за спорный земельный участок составит 1 213 905 рублей 97 копеек (60 695 298,48 х 2%). Размер арендной платы в день составляет 3 325 рублей 77 копеек (1 213 905,97 / 365 дней). Итого за период 22.01.2015 по 15.05.2015 ответчик должен был внести арендную плату в сумме 379 137 рублей 78 копеек (3 325,77 х 114 дней).

За период с 16.05.2015 по 30.06.2015 (46 дней) администрация начислила арендную плату в сумме 61 194 рубля 16 копеек, обоснованно применяя вступившее в законную силу с 16.05.2015 постановление Правительства Карачаево-Черкесской Республики N 106 от 28.04.2015 (приложение N 3, пункт 30), изменившее с указанной даты процентную ставку от кадастровой стоимости, используемую при определении размера арендной платы.

Таким образом, за период с 17.09.2012 по 30.06.2015 ООО "ТБ "Алания" должно было внести арендную плату в общей сумме 549 147 рублей 09 копеек (108 815,15 + 379 137,78 + 61 194,16 рублей).

После принятия настоящего искового заявления к производству, в счет погашения задолженности по арендной плате ответчиком выполнены следующие платежи на общую сумму 860 417 рублей: 16.05.2016 (платежное поручение N 1, сумма 70 000 рублей); 31.01.2017 (платежное поручение N 11, сумма 195 000 рублей, назначение "арендная плата по договору ПА-00413 от 15.10.2009"); 13.06.2017 (платежное поручение N 12, сумма 595 417 рублей, назначение "арендная плата за землю по договору ПА-00413 от 15.10.2009 за 2015-2017 гг.").

Таким образом, на момент рассмотрения иска по существу, у ООО "ТБ "Алания" отсутствует задолженность по договору аренды земельного участка N ПА-00413 от 15.10.2009 за период с 17.09.2012 по 30.06.2015.

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что исковые требования администрации о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка не подлежат удовлетворению.

Согласно части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.

На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 23.06.2017 по делу N А25-1678/2015 отменить.

В удовлетворении исковых требований администрации Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Туристическая база Алания" (ОГРН 1127746034690, ИНН 7715900500) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 991 рубль 80 копеек.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Егорченко

Судьи

Г.В. Казакова З.М. Сулейманов