Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2018 г. N 03АП-19/18

г. Красноярск

28 июня 2018 г.

Дело N А69-1704/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2018 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей: Бабенко А.Н., Парфентьевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль" (ИНН 3804025339, ОГРН 1023800835662)

на решение Арбитражного суда Республики Тыва

от 29 ноября 2017 года по делу N А69-1704/2017, принятое судьёй Донгак Ш.О.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Вертикаль" (ИНН 3804025339, ОГРН 1023800835662, далее- ООО "Вертикаль", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии города Кызыла (ИНН 1701045523, ОГРН 1091719000306), Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва (ИНН 1701041078, ОГРН 1071701000183) об обязании предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером N 17:18:0105028:1174, общей площадью 6732 кв.м, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Дружба, 3/5.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, согласно которым просит обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва предоставить в аренду ООО "Вертикаль" земельный участок с кадастровым номером N 17:18:0105028:1174.

Определением Арбитражного суда Республики Тыва от 05 октября 2017 года в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное бюджетное учреждение Республики Тыва "Управление капитального строительства" (ИНН 1701034970, ОГРН 1031700509257).

Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 29 ноября 2017 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

-истцом представлены кадастровые паспорта объектов незавершенного строительства, ответчиком не отрицался факт осуществления истцом строительства на спорном земельном участке многоквартирных жилых домов на основании разрешений на строительство, выданных истцу Мэрией города Кызыла в установленном законом порядке;

-в связи с отсутствием у истца действующего договора аренды земельного участка, на котором расположены спорные объекты, регистрация права собственности приостановлена;

-суд не оценил доводы истца о подписании соглашения о расторжении с целью заключения нового договора аренды;

-истец не ссылался на положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации;

-судом необоснованно сделан вывод об отсутствии оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления земельного участка без проведения торгов (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации);

-с учетом отсутствия у сторон подписанного акт приема-передачи земельного участка от истца ответчику, факт нахождения на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства, возведенных истцом на законных основаниях, следовательно, фактическом использовании земельного участка истцом, отсутствии нарушений в пользовании арендованным имуществом, ответчик не вправе отказать в заключение договора аренды на новый срок.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 января 2018 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 05.02.2018, в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось до 28.02.2018, 18.04.2018, 29.05.2018, 20.06.2018.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

От Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва, третьих лиц отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не поступали.

27.02.2018 от Департамента архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии города Кызыла в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому, право собственности истца на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, что является самостоятельным основанием для отказа в заключении договора аренды без проведения торгов.

От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела договора от 28.04.2018 аренды земельного участка между Министерством земельных отношений Республики Тыва и ООО "Вертикаль" на срок 11 месяцев, подписанного со стороны Министерства земельных отношений Республики Тыва заместителем министра Ултурашевым И.И.

Руководствуясь статьей 159, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции удовлетворил заявленное ходатайство, указанный документ приобщен к материалам дела.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

07.09.2015 между ООО "Вертикаль" ( Арендатор) и МКУ " Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" ( Арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка N 004-АЗУ (т.1, л.д.15-17).

В соответствии с п. 1.1 договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N 17:18:0105028:1174, общей площадью 6732 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Дружбы 3/5, под строительство многоквартирных жилых домов.

Согласно п. 2.1. договора, договор заключен сроком на 11 месяцев с 07.09.2015 по 07.08.2016.

Пунктом 4.2. договора установлено, что Арендатор обязан в течение года с момента заключения настоящего договора предоставить проектную документацию на объект, утвержденную в установленном порядке.

В соответствии с п. 5.4. договора, по истечению срока действия договора в случае надлежащего исполнения его условий, если ни одна из сторон не изъявила желания расторгнуть договор, срок действия договора пролонгируется на то тот же срок.

16.02.2016 Мэрией г. Кызыла ООО "Вертикаль" было выдано разрешение на строительство N RU/17302000-20-1, 6-ти этажного 3-х подъездного жилого дома, на земельном участке с кадастровым номером N17:18:0105028:1174, адрес объекта -Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Дружбы 3/5 (т.1, л.д.23-24).

16.02.2016 Мэрией г. Кызыла ООО "Вертикаль" было выдано разрешение на строительство N RU/17302000-22-1, 6-ти этажного 3-х подъездного жилого дома, на земельном участке с кадастровым номером N17:18:0105028:1174, адрес объекта -Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Дружбы 3/6 (т.1, л.д.25-26).

На указанном участке ООО "Вертикаль" начато строительство многоквартирных жилых домов.

По истечении срока действия договора аренды N 004-АЗУ, 08.08.2016 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды.

09.06.2017 ООО "Вертикаль" обратилось с письмом в Департамент о предоставлении спорного земельного участка за плату, как лицу, которому принадлежат права на незавершенное строительство (т.1, л.д.28).

Письмом от 20.06.2017 Департамент рекомендовал ООО "Вертикаль" обратиться с указанным вопросом в Министерство земельных и имущественных отношений (т.1, л.д.29).

Посчитав, что на спорном земельном участке находятся объекты незавершенного строительства, возведенные на законных основаниях, истец обратился в суд с иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Закона N 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Судом установлено, что ООО "Вертикаль" на основании договора аренды от 07.09.2015 (л.д. 15 т.1) был предоставлен земельный участок, на котором имеются объекты незавершенного строительства со степенью готовности - 80%, данное обстоятельство подтверждается кадастровыми паспортами объекта незавершенного строительства от 18.11.2016 и от 13.10.2016 (л.д. 32, 35 т.1).

Договор прекращен в связи с заключением соглашения о расторжении договора от 08.08.2016 в связи с истечением срока его действия (л.д. 103 т.1).

При этом, как следует из материалов дела, земельный участок фактически находится в пользовании у ООО "Вертикаль", который осуществляет строительство многоквартирного жилого дома в рамках муниципальной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2015 годы.

Довод ответчика о том, что земельный участок предоставлен иному лицу, не обоснован документально.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ заявитель в данном случае имеет право на реализацию возможности предоставления ему земельного участка в аренду для завершения строительства объекта.

Вывод суда первой инстанции о том, что право истца на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, что является самостоятельным основанием для отказа в заключении договора аренды без проведения торгов, не соответствует нормам материального права.

В силу пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в спорный период, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок у заявителя является препятствием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Кроме того, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Земельный участок был предоставлен истцу для строительства многоквартирных жилых домов.

Согласно подпункту 10 пункта 2 и пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства. Указанная норма является императивной.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вместе с тем, истцом в материалы дела представлен договор от 28.04.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером N 17:18:0105028:1174 между Министерством земельных отношений Республики Тыва и ООО "Вертикаль" на срок 11 месяцев, подписанного со стороны Министерства земельных отношений Республики Тыва заместителем министра Ултурашевым И.И.

Таким образом, фактически требования истца удовлетворены ответчиком.

Однако, от исковых требований истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не отказался, решение Арбитражного суда Республики Тыва от 29 ноября 2017 года об отказе в удовлетворении исковых требований подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба -без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Тыва от 29 ноября 2017 года по делу N А69-1704/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

А.Н. Бабенко О.Ю. Парфентьева