Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2018 г. N 15АП-5047/18

город Ростов-на-Дону

29 июня 2018 г.

дело N А32-31560/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Новик В.Л., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2018 по делу N А32-31560/2017

по иску администрации города Сочи

к ответчику - ООО "Интермет"

о взыскании задолженности, неустойки, о расторжении договора

принятое в составе судьи Боровика А.М.

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Интермет" о взыскании основного долга в размере 396318 руб. 76 коп., неустойки в размере 1027509 руб. 94 коп., расторжении договора N 4900770232 от 24.07.2006 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304006:0105 общей площадью 5150 кв.м, расположенного по ул. Шоссейная Хостинского района города Сочи.

Решением от 15.02.2018 требования о взыскании основного долга в размере 396318 руб. 76 коп., пени в размере 1027509 руб. 94 коп. оставлены без рассмотрения. В удовлетворении требований о расторжении договора N 4900770232 от 24.07.2006 отказано.

Решение мотивировано тем, что в связи с соглашением сторон о рассмотрении спора в третейском суде, исковые требования о взыскании задолженности и пени подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 5 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Несвоевременное исполнение обязательства по внесению арендной платы не является основанием для расторжения договора аренды. Существенные нарушения обществом условий спорного договора аренды отсутствуют, в связи с чем, требование о расторжении договора удовлетворению не подлежит.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что администрацией соблюден досудебный порядок расторжения договора в связи с нарушением арендатором обязательств по договору. Начисленная неустойка арендатором не оплачена, следовательно, договор подлежит расторжению. Обязательства по оплате исполняются арендатором ненадлежащим образом.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации города Сочи не явился. Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом.

Представитель ООО "Интермет" в заседание не явился. Общество о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения филиала Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 21.07.2006 N 04-04/3462С между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в лице Сочинского филиала (арендодатель) и ООО "Интермет" (арендатор) 24.07.2006 заключен договор аренды земельного участка находящегося в федеральной собственности N 04-04/232С (т. 1 л.д. 11-17), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:0105, общей площадью 5150 кв.м, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне особого режима использования земель, в зоне курортных парков и других зеленых насаждений общего пользования земель, в зоне курортных парков и других зеленых насаждений общего пользования, в экономико-планировочной зоне - Х, категория земель - земли поселений, для эксплуатации расположенного на нем сооружения фонтан, по ул. Шоссейная, в Хостинском районе г. Сочи, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющемуся его неотъемлемой частью, в том числе обременения правами иных лиц. Договор действует по 24.07.2055 (пункт 2.1).

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы в год составляет 311007 рублей (размер платы определен на основании отчета от оценки ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" N 0247 от 13.07.2006). Арендная плата вносится ежеквартально, не позднее 10 числа последнего месяца каждого квартала, оплата за 4-ый квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 4.6 договора).

В пункте 5.1.5 договора определено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора:

использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора;

нарушении арендатором условий предоставления участка, указанных в пункте 10 договора и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 6.2, 6.3 договора;

невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного в пункте 4.6 договора срока платежа;

неподписании арендатором дополнительных соглашений к договору;

использования участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 5.1.5 договора (пункт 8.2 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 04.12.2008.

По дополнительному соглашению N 1 от 05.07.2010, в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности г. Сочи на земельный участок из земель населенных пунктов, распложенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, площадью 5150 кв.м с кадастровым номером 23:49:0304006:105 договор аренды земельного участка от 24.07.2006 N 04-24/232С считается договором аренды от 24.07.2006 N 4900770232 (т. 1 л.д. 18).

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по оплате по договору, департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи 19.12.2016 направлена претензия об оплате задолженности по арендной плате 280057 руб. 54 коп. и пени в размере 4146133 руб. 94 коп. по состоянию на 19.12.2016 (т. 1 л.д. 19).

Претензия направлена арендатору почтой (т. 1 л.д. 20-23).

Поскольку претензия не исполнена, 27.02.2017 департамент имущественных отношений администраций г. Сочи направил арендатору претензию о неисполнении обязательств по оплате арендных платежей и расторжении договора аренды путем подписания соответствующего соглашения. В претензии указано, что при неявке представителя арендатора в департамент для подписания соглашения о расторжении договора, арендодатель обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды (. 1 л.д. 24).

Данная претензия также направлена почтовой связью (т. 1 л.д. 25-27).

В связи с неисполнением арендатором обязательств по погашению задолженности и подписанию соглашения о расторжении договора аренды, администрация г. Сочи обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В части оставления иска о взыскании задолженности и неустойки без рассмотрения решение не обжалуется, законность и обоснованность решения проверяется в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Спорный земельный участок в настоящее время находится в муниципальной собственности (выписка из Единого государственного реестра недвижимости - т. 1 л.д. 31-34).

Как отмечено выше, в соответствии с пунктом 5.1.5 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора:

использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора;

нарушении арендатором условий предоставления участка, указанных в пункте 10 договора и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 6.2, 6.3 договора;

невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного в пункте 4.6 договора срока платежа;

неподписании арендатором дополнительных соглашений к договору;

использования участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

При подаче настоящего иска администрация ссылалась на неисполнение арендатором обязательств по оплате за период с 01.01.2015 по 31.03.2017 в размере 396318 руб. 76 коп. и пени за период с 31.12.2014 по 10.02.2017 ( расчет - т. 1 л.д. 7-10).

Ранее, администрация неоднократно обращалась с требованиями о взыскании задолженности по спорному договору и расторжении спорного договора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2012 по делу N А32-42187/2011 с ООО "Интермет" в пользу администрации взыскана задолженность за период с 18.09.2009 по 30.09.2011 в размере 239470 руб. 97 коп., а также пени по состоянию на 26.10.2011 в размере в размере 416283 руб. 21 коп.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015 по делу N А32-42187/2011 исковые требования оставлены без рассмотрения на основании пункта 5 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2015 по делу N А32-17132/2013 с ООО "Интермет" в пользу администрации города Сочи 71060 руб. неустойки за период с 11.06.2012 по 26.02.2013. В удовлетворении остальной части иска о взыскании неустойки отказано, в удовлетворении требования о расторжении договора отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2016 по делу N А32-44732/2014 исковое заявление администрации в части расторжения договора аренды от 24.07.2006 N 4900770232 оставлено без рассмотрения. С ООО "Интермет" в пользу администрации взыскано 1845195 руб. 52 коп. неустойки за период с 01.01.2013 по 31.12.2014. В удовлетворении остальной части иска отказано (т. 1 л.д. 79-93).

В рамках дела N А32-23402/2016 администрация предъявила требование о расторжении договора аренды от 24.07.2006 N 4900770232, ссылаясь на систематическое нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, а также соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

При рассмотрении указанного дела было установлено, что на 01.12.2014 задолженность по договору отсутствует, доказательств нарушения сроков оплаты в последующие периоды истцом не представлено. В иске по указанному делу отказано.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Администрация в качестве основания для расторжения договора указала на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком.

Судом апелляционной инстанции неоднократно истребовались у ООО "Интермет" документы по оплате по спорному договору (определения от 04.05.2018, 30.05.2018).

ООО "Интермет" документы по оплате не представлены, в обоснование своих возражений обществом представлен акт сверки взаиморасчетов по состоянию на 25.04.2018, также общество сослалось на судебные акты по делам N А32-42187/2011, А32-17132/2013, А32-44732/2014 и N А32-23402/2016.

На земельном участке располагается принадлежащий на праве собственности ООО "Интермет" - фонтан лит. Е (свидетельство о государственной регистрации права серии 23 АА N 637805 от 04.05.2006 - т. 1 л.д. 75), для эксплуатации которого предоставлен в аренду спорный земельный участок.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) указано следующее.

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что по состоянию на 24.01.2018 согласно акту сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка за период с 01.01.2016 по 24.01.2018 у ООО "Интермет" числится переплата по арендной плате в размер 51100 руб. 17 коп.

Согласно акту сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка по состоянию на 27.09.2017 у ООО "Интермет" числится переплата по арендной плате в размере 27198 руб. 77 коп.

Оценив указанные акты сверки, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии существенного нарушения обществом условий договора аренды.

Между тем, судом первой инстанции не дана оценка наличию неисполненных арендатором обязательств по внесению пени за нарушение сроков оплаты по договору, что отражено в названных актах сверки, а также ранее состоявшимся судебным актам о взыскании неустойки за нарушение сроков оплаты по договору.

Согласно акту сверки взаиморасчетов по состоянию на 27.09.2017 пеня арендатору начислена в размере 1806475 руб. 50 коп., по акту сверки от 24.01.2018 пеня составляет 1841868 руб. 26 коп.

По акту сверки взаиморасчетов по состоянию на 25.04.2018, представленному в суд апелляционной инстанции, по спорному договору также имеется переплата в размере 22852 руб. 03 коп., однако, арендатору начислена пеня в размере 1824988 руб. 07 коп. (т. 2 л.д. 71-74).

Все указанные акты сверки взаиморасчетов не подписаны со стороны ООО Интермет", однако, представлены в материалы дела самим обществом, доказательств опровергающих сведения актов сверки в части сроков фактической уплаты за пользование участок не представлено.

Кроме того, неустойка за нарушение срока внесения платы за пользование земельным участком взыскивалась с ООО "Интермет" в судебном порядке.

Так, по делу N А32-17132/2013 с ООО "Интермет" в пользу администрации города Сочи 71060 руб. неустойки за период с 11.06.2012 по 26.02.2013.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2016 по делу N А32-44732/2014 с ООО "Интермет" в пользу администрации взыскано 1845195 руб. 52 коп. неустойки за период с 01.01.2013 по 31.12.2014.

Указание в судебных актах по делу N А32-23402/2016 на отсутствие задолженности по договору аренды спорного земельного участка по состоянию на 01.12.2014 не имеет значения, так как в названных выше актах сверки указано на начисление неустойки в последующие периоды 2015-2018 гг.

При этом периоды просрочки оплаты по договору составляют значительные периоды времени. Платежных документов по требованию суда апелляционной инстанции ООО "Интермет" не представлено, сведения актов сверки (представленных самим же обществом в дело) не опровергнуты документально.

Из актов сверки взаиморасчетов по состоянию на 27.09.2017 и на 25.04.2018 следует, что задолженность за первый квартал 2016 года (по сроку оплаты - 10 число последнего месяца квартала - пункт 4.6 спорного договора) задолженность оплачена по платежному поручению N 37288 от 09.06.2016, за второй квартал 2016 года оплачена 12.09.2016, за четвертый квартал 2016 года - 04.07.2017.

Задолженность за первый квартал 2017 года оплачена 04.07.2017, за второй квартал 2017 года - 25.09.2017.

В пояснениях ООО "Интермет" не отрицает факт несвоевременной оплаты по договору.

По настоящему иску заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2017, а также пени по состоянию на 10.02.2017.

Указанные выше обстоятельства систематического неисполнения обязательств по внесению арендной платы (что также подтверждено ранее состоявшимися судебными актами по взысканию неустойки по спорному договору), свидетельствуют о существенном нарушении арендатором обязательств по внесению арендной платы. Доказательств оплаты начисленной арендодателем неустойки не представлено, при этом доводов о неправомерном начислении неустойки ООО "Интермет" в обоснование своих возражений не приводит.

Кроме того, с учетом акта сверки взаиморасчетов на 25.04.2018 неустойка не оплачена и в период рассмотрения апелляционной жалобы.

С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции считает, что арендатор является недобросовестным контрагентом, сохранение договорных отношений нецелесообразно и невыгодно для арендодателя, иные средства воздействия (кроме расторжения договора в судебном порядке) исчерпаны.

При таких обстоятельствах, требование о расторжении спорного договора подлежит удовлетворению, решение в данной части - изменению.

Данный вывод соответствует сложившейся судебной практике (дело N А32-44384/2014 и проч.).

Ссылка на то, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 указано, что прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Отсутствие договорных отношений по аренде земельного участка между его собственником и собственником объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, не является основанием для освобождения собственника недвижимости от уплаты за пользование земельным участком по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (обязательства вследствие неосновательного обогащения).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску (в части требования о расторжении договора) и апелляционной жалобе относятся на ООО "Интермет".

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2018 по делу N А32-31560/2017 отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка N 4900770232 от 24.07.2006.

Принять в данной части новый судебный акт.

Расторгнуть договор аренды земельного участка N 4900770232 от 24.07.2006, заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "Интермет".

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с ООО "Интермет" (ОГРН 1022302941968, ИНН 2320110140) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску, 3000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Новик В.Л. Шапкин П.В.