Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2018 г. N 15АП-5476/18

город Ростов-на-Дону

04 июля 2018 г.

дело N А32-2133/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Комиссаровым Д.Г.,

при участии: от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: представитель Кацалап Т.И. по доверенности от 10.01.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.03.2018 по делу N А32-2133/2017

по иску Администрации города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный лагерь "Дом отдыха "Колос" (ОГРН 1022302796350, ИНН 2318011294)

о взыскании задолженности, пени, принятое судьей Назыковым А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный лагерь "Дом отдыха "Колос" (далее - ответчик, общество, ООО ДОЛ "Дом отдыха "Колос") о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0110004:18, 23:49:0110004:20, 23:49:0110005:30 общей площадью 31 542 кв. м, расположенным по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Сочинское шоссе, 6-а, за период с 01.01.2012 по 30.06.2016 в размере 4 271 948,62 рубля, 1 822 611,63 рублей пени.

Исковые требования администрации мотивированы изменением поправочных коэффициентов целевого использования земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.03.2018 по делу N А32-2133/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение мотивировано тем, что на договорные отношения, возникшие до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не распространяются нормы о регулируемой арендной плате. Системное толкование условий договора аренды указывает, что стороны договорились об изменении размера арендной платы только при изменении базовых (исходных ставок), при этом условиями договора не предусматривается одностороннее изменение арендодателем способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета.

Порядок определения размера арендной платы в согласованном договором порядке был изменен дополнительным соглашением от 22.12.2010, которое представляет собой соглашение об установлении твердого размера арендной платы по согласованной сторонами формуле.

В данном дополнительном соглашении право администрации на одностороннее изменение методики расчета арендной платы, так же как и в договоре аренды земельного участка, не предусмотрено.

Арбитражный суд согласился с доводом ответчика о том, что изменение методики (формулы) расчета арендной платы в рассматриваемой ситуации возможно только посредством заключения дополнительного соглашения в порядке, установленном договором и Гражданским кодексом Российской Федерации.

Одностороннее изменение администрацией методики исчисления арендной платы, при отсутствии подписанного ответчиком нового дополнительного соглашения к договору аренды, меняющего формулу расчета арендной платы, является неправомерным.

В соответствии с расчетом ООО ДОЛ "Дом отдыха "Колос" задолженности по арендной плате за указанные администрацией земельные участки не имеет. Остаток денежных средств в пользу ДОЛ "Дом отдыха "Колос" по подсчетам ответчика по состоянию на 30.06.2016 составил 2 228,33 рубля.

В определениях от 19.07.2017, от 12.09.2017 суд обязывал администрацию представить процессуальный расчет задолженности по арендной плате и пене в точном соответствии с условиями договора аренды от 12.10.1998 N 1092 с учетом дополнительного соглашения от 22.10.2010 N 1 и заявления ответчика о применении исковой давности, однако соответствующие расчеты администрацией представлены не были.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу A32-2133/2017, принять новый судебный акт, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что размер арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка от 12.10.1998 N 4900001092, заключенному с комитетом по управлению имуществом города Сочи, рассчитан в соответствии с поправочными коэффициентами целевого использования, определенными постановлением главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 согласно балансу территории земельного участка с применением единого поправочного коэффициента целевого использования, равного 1,0.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

По мнению общества, изменение методики расчета арендной платы возможно только посредством заключения дополнительного соглашения в порядке, установленном договором и Гражданским кодексом Российской Федерации. Новые формулы расчета, установленные муниципальными нормативными правовыми актами, не подлежат применению при расчете задолженности по арендной плате за спорный период.

Ответчик указал, что базовая ставка, применяемая к формуле расчета платы за использование спорного земельного участка, должна определяться в соответствии с пунктом 7 Постановления от 15.06.2007 N 791 и составляет по категории земель - "земли особо охраняемых территорий" по побережью и предгорной части - в размере 14,92 руб./кв. м.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, указал, что не спорит с применением ставки 39 руб.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом города Сочи и ООО ДОЛ "Дом отдыха "Колос" согласно постановлению главы г. Сочи от 04.08.1988 N 682/1 заключен договор N 4900001092 от 12.10.1998 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 30 339 кв.м. (из них 14 600 кв.м. - территория лесопарковых насаждений и, согласно постановлению, лесопарковая зона без права застройки).

Дополнительным соглашением от 06.03.2013 в договор N 4900001092 внесены изменения в части площади земельного участка - 31 542 кв.м., а также произведено разделение на земельные участки со следующими кадастровыми номерами и площадью: 23:49:0110004:18 - 29 171 кв. м., 23:49:0110004:20 - 1 168 кв.м, 23:49:0110004:30 - 1 203 кв.м.

Из искового заявления следует, что размер арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка от 12.10.1998 N 4900001092, заключенному с комитетом по управлению имуществом города Сочи, рассчитан в соответствии с поправочными коэффициентами целевого использования, определенными постановлением главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 согласно баланса территории земельного участка с применением единого поправочного коэффициента целевого использования, равного 1,0.

В соответствии с представленным администрацией расчетом истцом применена базовая ставка арендной платы 39,0, площадь земельного участка в размере 31 542 кв.м, коэффициент целевого использования - 0,1, коэффициент зональной дифференциации - 1,42. В результате размер годовой арендной платы составил 1 746 795,96 рублей.

Администрацией также применена пеня в дополнительном соглашении от 11.01.2016 в размере 0,05% за каждый календарный день просрочки.

Такая же пеня предусмотрена пунктом 5.3 договора аренды от 12.10.1998 N 1092.

Поскольку обществом в добровольном порядке не погашена сумма задолженности, образовавшаяся ввиду перерасчета арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, суд пришёл к выводу, что такие отношения подлежат регулированию главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда). В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Однако, в соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом.

Таким образом, Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу.

Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата согласно абзацу 5 пункта 16 Постановления N 73 может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен 12.10.1998, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, и не содержит указания на наличие у арендодателя права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок), следовательно, к рассматриваемым правоотношениям регулируемая арендная плата не применяется, а договор действует в редакции согласованной сторонами.

То обстоятельство, что арендодатель в результате ревизии установил, что арендная плата, установленная сторонами в договоре и измененная в 2010 году по обоюдному согласию сторон, не соответствует измененным положениям постановления главы города Сочи от 15.06.2007 N 791, само по себе не может являться основанием для изменения условий договора аренды в одностороннем порядке.

Пунктом 2.4. договора аренды 1998 г. определено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышеуказанных базовых (исходных) ставок.

Из системного толкования условий договора аренды следует, что стороны договорились об изменении размера арендной платы только при изменении базовых (исходных ставок), при этом условиями договора не предусматривается одностороннее изменение арендодателем способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета.

Порядок определения размера арендной платы в согласованном договором порядке был изменен дополнительным соглашением от 22.12.2010, которое представляет собой соглашение об установлении твердого размера арендной платы по согласованной сторонами формуле.

Данное дополнительное соглашение от 22.12.2010 N 1 представлено в материалы дела (том 2), и содержит новую редакцию приложения к договору о предоставлении земельного участка в аренду от 12.10.1998 N 4900001092, в соответствии с которым арендная плата определяется как произведение площади земельного участка, базовой ставки арендной платы, коэффициентов целевого использования, зональной дифференциации, коэффициента "прочие", равного единице.

В дополнительном соглашении от 22.12.2010 в составе земельного участка выделены отдельные площади - "пляж", 1 203 кв. м, "территория под лесопарковыми насаждениями" (25 000 кв. м), "здания и сооружения детского лагеря" (5 339 кв.м), применительно к каждой из площадей базовая ставка арендной платы составляет 39,00 руб./кв.м, коэффициент целевого использования определен соответственно в размере "1", "0,5", "0,1", коэффициент зональной дифференциации указан в размере "1,42" для каждого из указанных видов использования земельного участка. Итоговая сумма годовой арендной платы определена в размере 788 439,52 рубля.

Администрация о наличии данного дополнительного соглашения в иске не сообщила, в приложенных к иску документах дополнительное соглашение от 22.12.2010 не представила.

Ответчик обоснованно отмечает, что в данном дополнительном соглашении право администрации на одностороннее изменение методики расчета арендной платы, также, как и в договоре аренды земельного участка, не предусмотрено.

При таких обстоятельствах изменение методики (формулы) расчета арендной платы в рассматриваемой ситуации возможно только посредством заключения дополнительного соглашения в порядке, установленном договором и Гражданским кодексом Российской Федерации.

Односторонне изменение администрацией методики исчисления арендной платы, при отсутствии подписанного ответчиком нового дополнительного соглашения к договору аренды, меняющего формулу расчета арендной платы, является неправомерным.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.09.2015 по делу N А53-22324/2014, от 11.06.2015 по делу N А61-1028/2012.

Ответчиком произведен следующий контррасчет задолженности по арендной плате.

Размер арендной платы за 2014 год определен дополнительным соглашением N 1 от 22.12.2010 и уведомлением департамента имущественных отношений администрации г. Сочи N 5799/02-05-16 от 02.03.2015 в размере 788 439,52 руб. без каких-либо увеличений на коэффициент инфляции 2014 г. (1,05). Остаток в пользу ООО ДОЛ "Дом отдыха "Колос" по состоянию на 01.01.2014 составляет 372,95 руб.

Оплата произведена в полном объеме:

- п/п N 34 от 04.02.2014 - 195 000 руб.;

- п/п N 13 от 04.06.2014 - 197 000 руб.;

- п/п N 132 от 03.09.2014 - 198 000 руб.;

- п/п N 190 от 06.11.2014 - 199 000 руб.

Итого: 789 000 руб. (фактически внесенные средства составили 789 372,95 руб.). На 2015 год размер арендной платы определен этим же дополнительным соглашением (N 1 от 22.12.2010) и уведомлением N 5799/02-05-16 от 02.03.2015).

Размер арендной платы на 2015 год определен в размере 831 803,70 ( с учетом коэффициента инфляции к 2014 году 1.055, то есть 788439,52*1,055 =831803,70).

Остаток на 01.01.2015 в пользу ООО ДОЛ "Дом отдыха "Колос" составил 933,43 руб. Оплата произведена в полном объеме (с учетом переплаты в 2014 году): п/п N 38 от 06.03.2015 - 205 200 руб.; п/п N 106 от 03.06.2015 - 210 000 руб.; п/п N 202 от 09.09.2015 - 210 000 руб.; п/п N 258 от 06.11.2015 - 206 000 руб. Итого сумма произведенных платежей составила 831 200 руб. (фактически внесенные средства составили 832 133,43 руб.).

На 2016 год размер арендной платы определен исходя из арендной платы 2015 года и коэффициента инфляции равного 1.064 (письмо департамента имущественных отношений N 3415/02-05-16 от 15.02.2016), то есть 831 803,70*1,064=885 039,13/366дн. *182 дн. (полугодие 2016 года) =440 101,40 рублей.

На 30.06.2016 должно было быть оплачено 440 101,40 руб.

Остаток на 01.01.2016 в пользу ООО ДОЛ "Дом отдыха "Колос" составлял 329,73 руб.

Оплата произведена в следующем размере: п/п N 33 от 03.03.2016 - 210 000 руб.; N 51 от 29.03.2016 - 5 000 руб.; N 67 от 20.04.2016 - 6 000 руб.; N 106 от 06.06.2016 - 221 000 руб.

Итого фактически уплачено 442 000 рублей (фактически внесенные средства составили - 442 329,73 руб).

В соответствии с данным расчетом ООО ДОЛ "Дом отдыха "Колос" задолженности по арендной плате за указанные администрацией земельные участки не имеет. Остаток денежных средств в пользу ДОЛ "Дом отдыха "Колос" по подсчетам ответчика по состоянию на 30.06.2016 составил 2 228,33 рубля.

При отсутствии задолженности по арендной плате оснований для начисления пени не имеется.

Ответчиком также заявлено о применении исковой давности.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года. Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции неоднократно обязывал администрацию представить процессуальный расчет задолженности по арендной плате и пене в точном соответствии с условиями договора аренды от 12.10.1998 N 1092 с учетом дополнительного соглашения от 22.10.2010 N 1 и заявления ответчика о применении исковой давности, однако соответствующие расчеты администрацией представлены не были.

Приведенные ответчиком расчеты и информация о произведенных платежах администрацией не оспаривались.

Апелляционная жалоба также не содержит доводов относительно контррасчета ответчика с учетом содержания дополнительных соглашений.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию администрации с принятым судебным актом.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.03.2018 по делу N А32-2133/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

Р.Р. Илюшин Т.Р. Фахретдинов