Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2018 г. N 09АП-54980/17

г. Москва

06 июля 2018 г.

Дело N А40-155917/16

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Савенкова О.В., Алексеевой Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ароян А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Сеть магазинов Малино" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 сентября 2017 г. по делу N А40-155917/16 (133-1378), принятое судьей Михайловой Е.В.

по иску ООО "Сеть магазинов Малино"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании сделки недействительной, установлении ставки аренды

при участии в судебном заседании:

от истца: Ускова Д.Ю. по доверенности от 10.10.2017 г.;

от ответчика: Артамонова Ю.С. по доверенности от 25.12.2017 г.;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сеть магазинов Малино" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании уведомления от 06.02.2015 г. N 33-11-1123/15 об изменении ставки арендной платы на 2015 год и уведомления от 27.11.2015 г. N 33-А-201664/15-(0)-0 по договору аренды от 19.12.2003 г. N 05-00478/03 недействительными и установлении рыночной ставки арендной платы по указанному арендному договору в редакции дополнительного соглашения от 16.06.2016 г. на основании заключения независимого оценщика ООО "Эксперт-Оценка" от 08.07.2016 г. N 08-6/2016 по состоянию на 01.01.2015 г. в размере 6.795,7 руб. за 1 кв.м, в год (без НДС); по состоянию на 01.01.2016 г. в размере 6.202,9 руб. за 1 кв. м., в год (без НДС).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.11.2016 г. оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 г. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.06.2017 г. решением Арбитражного суда города Москвы от 16.11.2016 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменяя принятые по делу судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что суд не дал оценку доводам истца о том, что в пункте 11 раздела 4.1 и в разделе 6.5 Отчета от 04.10.2013 N 880-14/2013-АР установлено, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки по 04.05.2014 г. включительно, в то время как ставка арендной платы была установлена на основании данного отчета с 01.04.2015 г., то есть по истечение срока действия отчета. Также суды не дали оценку доводам истца о том, что заключение эксперта от 15.06.2016 г. N 685/19-3, представленное ответчиком, сделано в части оценки права аренды конкретного объекта, расположенного по иному адресу: г.Москва, Лялин пер., д.23-20, стр.1, общей площадью 417,7 кв.м. и оставили без оценки представленное истцом в материалы дела заключение независимого оценщика ООО "Эксперт-Оценка" от 08.07.2016 г. N 08-6/2016 положенное в обоснование исковых требований, об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда г.Москвы от 14 сентября 2017 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Ответчик предоставил письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела в порядке ст. 81 АПК РФ, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору аренды от 19.12.2003 г. N 05-00478/03, заключенного с Департаментом, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 569,2 кв.м. расположенного по адресу: Москва, Петра Романова, д.6, находящегося в собственности города Москвы.

Срок действия договора установлен с 30.12.2003 г. по 25.02.2004 г. дополнительным соглашением от 03.04.2012 г. к договору N 05-00478/03 от 19.12.2003 г. срок аренды был продлен по 30.06.2015 г.

В соответствии с утвержденной в установленном порядке перепланировкой нежилого помещения стороны договорились внести изменения в договор аренды в части арендуемой площади, согласно которым общая площадь арендуемого помещения стала - 561,8 кв.м.

В последующем в адрес Общества было направлено уведомление Департамента городского имущества г.Москвы N 33-11-1123/15 от 06.02.2015 г., с 01.04.2015 г., которым установлена рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента дефлятора в 2015 г. 15.123,9 руб./кв.м, в год без НДС и уведомление Департамента городского имущества г.Москвы N 33-А-201664/15-(0)-0 от 27.11.2015 г., с 01.01.2016 г. установлена рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента дефлятора в 2016 году 16.636,29 руб./кв.м, в год без НДС. (т.1, л.д. 30-31).

Поскольку, по мнению заявителя, в нарушение положений п. 2.4 постановления Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 г. изменение ставки арендной платы в 2015 г. и 2016 г осуществлено путем применения коэффициента дефлятора без проведения оценки рыночной ставки арендной платы, уведомление N 33-11-1123/15 от 06.02.2015 о ставке арендной платы на 2015 год и уведомление Департамента городского имущества города Москвы N 33-А-201664/15-(0)-0 от 27.11.2015 являются незаконными, истец обратится с настоящим иском в суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, повторно оценив представленные в дело доказательства, с учетом указания суда кассационной инстанции, пришел к выводу о неправомерности предъявленных требований и в удовлетворении иска отказал.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Оспаривание измененной в одностороннем порядке величины арендной платы в действующем договора аренды муниципального имущества возможно в рамках иска о взыскании денежных средств по оплате арендных платежей.

Так, согласно абзацу 1 ч.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 г N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 г. N 92 указано, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В абзаце 4 п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 г. N 92 предусматривает, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно разъяснениями, данными в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (в редакции от 25.01.2013 г.) от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки, в случае если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила.

Таким образом, по смыслу указанного положения Пленума ВАС РФ, следует, что оспаривание измененной в одностороннем порядке величины арендной платы в действующем договоре аренды муниципального имущества возможно в рамках иска о взыскании денежных средств по оплате арендных платежей.

Суд первой инстанции указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В соответствии с п. 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим права на имущественную поддержку, устанавливается Департаментом городского имущества города Москвы на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы. Указанным Постановлением не предусмотрено установление ставки арендной платы в размере ее рыночной величины.

Таким образом, проведение оценки является лишь необходимой предпосылкой для установления Департаментом ставки арендной платы, которая может быть как выше, так и ниже определенной оценщиком величины.

Как следует из материалов дела, Департаментом, в адрес истца было направлено уведомление об изменении ставки арендной платы. В направленном истцу уведомлении Департамент ссылается на постановления Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 года и N 809-ПП от 25.12.2012 года.

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован постановлениями Правительства от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы".

В целях исполнения постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП Департаментом городского имущества города Москвы организованы работы по оценке 10 105 объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (Федеральными стандартами оценки ФСО NN 1-3 от 20.07.2007 г., Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Независимой оценочной компанией, на основании заключенного с Департаментом договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, по результатам проведения оценки представлен отчет от 04.10.2013 г. N 880-14/2013-АР, используемый для принятия управленческих решений.

Результатом экспертизы спорного отчета оценщика является положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков N 1173/11/13 от 06.11.2013 г.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд оценил и указал, что заключение эксперта от 15.06.2016 г. N 685/19-3, выполненное при разрешении дела А40-69701/14, применительно к рассматриваемому спору имеет значение лишь в той части, в которой проведено исследование отчета N 880-14/2013-АР на предмет его соответствия требованиям закона об оценочной деятельности.

Уведомление об изменении ставки арендной платы, направлено в адрес истца на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта в соответствии с нормами действующего законодательства. Договор на проведение оценки от имени заказчика заключен лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами государственной собственности.

Несогласие арендатора с вновь установленным размером арендной платы не свидетельствует о ненадлежащем исполнении ответчиком, возложенных на него договором обязательств, противоречии их требованиям законодательных актов и правового регулирования.

Разногласия между сторонами относительно величины оспариваемого стоимостного значения не свидетельствуют о наличии оснований для назначения судебной экспертизы по делу, в связи с чем, суд первой инстанции в удовлетворении ходатайства истца отказал.

При этом, суд указал, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости или недействительности совершенной кредитором сделки. Представленное истцом заключение независимого оценщика ООО "Эксперт-Оценка" от 08.07.2016 N 08-6/2016 не было принято судом в качестве доказательства в обоснование предъявленного иска.

Вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки, (указанная позиция соответствует позиции изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации от 28.12.2015 по делу N А09-6803/2014).

Отклоняя доводы истца, суд обоснованно указал, что истец, требуя установить иную ставку арендной платы, фактически осуществляет односторонние действия, связанные с внесением изменений в условия договора, в отсутствие согласия со стороны контрагента, что противоречит нормам действующего законодательства.

Согласно произведенной 04.10.2013 г. рыночной оценке, полученной на основании Отчета от 04.10.2013 г. N 880-14/2013-АР, арендная ставка по договору аренды от 19.12.2003 г. N 05-00478/03 на 2014 составляет 13.749 руб. за 1 кв.м. в год (без учета НДС). В связи с принятием МВК решения (уведомление от 31.12.2014 г. N 33-И- 44/15) об отказе в предоставлении имущественной поддержке виде установления на 2015 год ставки арендной платы в размере 3.500 рублей за кв.м с 01.04.2015 г. по договору аренды от 19.12.2003 г. N 05-00478/03 установлена рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора 1,10 (п. 3 ППM N 809-ПП) в размере 15.123,90 руб. за кв.м, в год. Соответственно, на 2016 с учетом коэффициента-дефлятора 1,10 установлена в размере 16.636,29 руб. за кв.м. в год. В адрес истца в установленном порядке направлены уведомления о ставке арендной платы на 2015 год письмом от 06.02.2015 г. N ЗЗ-И-1123/15, на 2016 г. от 27.11.2015 г. N ЗЗ-А-201664/15-(0)-0.

Таким образом, правомерны выводы суда о том, что требования, предусмотренные пунктом 2.4 Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 800-ПП, Департаментом городского имущества выполнены. И до истечения срока его действия, Департамент городского имущества правомерно на основании отчета 2013 г. применил коэффициент дефлятор для установления размера арендной платы, которая подлежала бы применению на 2014 год в случае отсутствия льготы. Так как право на имущественную поддержку было отменено на 2015 год уведомлением от 31.12.2014 г., то Департамент городского имущества правомерно последовательно применил коэффициент дефлятор, и установил размер на 2015 и 2016 года.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, апелляционный суд отмечает, что с учетом условий договора, уведомление направленное ответчиком истцу в соответствии с нормативными актами Правительства Москвы, обладает признаками односторонней сделки в порядке ст. 153 ГК РФ, и не требует достижения сторонами соглашения относительно размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

На основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, в связи с чем, заключение судебной оценочной экспертизы, проведенной на стадии апелляционного производства, апелляционным судом не принимается, в связи со следующим.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Несоответствие подготовленного Департаментом заключение эксперта от 15.06.2016 N 685/19-3, выполненное в ходе рассмотрения дела А40-69701/2014, Федеральным бюджетным учреждением Российский Федеральный центр судебный экспертизы при Минюсте Российской Федерации, в соответствии с которым Отчет от 15.07.2013 N 880-14/2013-Ар, выполненный экспертной организацией ООО "Центр оценки "Аверс" соответствует Федеральному закону N 135 "Об оценочной деятельности", ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 положениям нормативных правовых актов апелляционным судом при рассмотрении настоящего дела не установлено.

Ходатайство истца об уточнении предмета иска апелляционным судом отклоняется, поскольку уточнение исковых требований на стадии апелляционного производства в силу ст. 49, ч.5 ст. 159 АПК РФ недопустимо.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте. При таких обстоятельствах, доводы приведенные в апелляционной жалобе истца не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции выполнены указания, изложенные в Постановлении АС МО от 13.06.2017 г. и исследовал все обстоятельства по делу и дал надлежащую правовую оценку доводам, на которых истец основывал свою позицию по настоящему спору.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы и за проведение судебной экспертизы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65-66, 71, 81, 82, 110, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 сентября 2017 года по делу N А40-155917/16 (133-1378) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.С. Александрова

Судьи

Е.Б. Алексеева О.В. Савенков